Kat Mülkiyeti Kanunu

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerinde özel bir mülkiyet kurulmasını, henüz tamamlanmamış yapılarda gelecekte kat mülkiyetine geçişi sağlayan kat irtifakını, ortak yerlerin kullanımını, giderlerin paylaşılmasını ve anagayrimenkulün yönetimini düzenler. Kanun ayrıca devre mülk hakkını, toplu yapı yönetimini, kat mülkiyetinin sona ermesini ve tapu sicilinde yapılacak bazı özel işlemleri kapsar.

Öğrenme hedefleri

Bu konunun sonunda öğrenci;

• Kat mülkiyeti ile kat irtifakını kuruluş zamanı, konu ve hukuki sonuç bakımından ayırt eder,
• Anagayrimenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer ve arsa payı kavramlarını doğru olayla eşleştirir,
• Bağımsız bölüm, arsa payı, eklenti ve ortak yer arasındaki zorunlu bağlantıyı uygular,
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakının kuruluş şartlarını ve aranacak işlemleri belirler,
• Kat maliklerinin hak ve borçlarını somut olaya uygular,
• Ortak giderlerin hangi ölçüye göre paylaştırılacağını ayırt eder,
• Kat malikleri kurulunun toplantı, yeter sayı, oy ve karar düzenini çözümler,
• Yöneticinin atanması, görevleri, sorumluluğu, hesap verme ve işletme projesi süreçlerini uygular,
• Yenilik, ilave, lüks gider ve yeni bağımsız bölüm oluşturma rejimlerini karşılaştırır,
• Kat mülkiyeti ile kat irtifakının sona erme nedenlerini ve sürelerini belirler,
• Devre mülk ve toplu yapı hükümlerini kendi özel koşulları içinde değerlendirir,
• Hatalı blok veya bağımsız bölüm numarası düzeltmelerinde izlenecek yolu seçer.

1. Sistemin temel mantığı

Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde tek başına sahip olunan hakkı arsa payından ve ortak yerlerden koparmayan özel bir mülkiyet biçimidir. Bir kişi yalnız dairenin iç hacmine sahip değildir; o bağımsız bölüme bağlı arsa payı ve ortak yerlerdeki ortak mülkiyet payı da hakkın ayrılmaz parçasıdır.

Kat irtifakı ise yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri için kurulur. Yapı henüz kat mülkiyetinin konusu olacak tamamlanmışlığa ulaşmamıştır. Buna rağmen ileride oluşacak bağımsız bölümlere hangi arsa paylarının bağlanacağı sicilde belirlenir ve paydaşlar yapının sözleşmeye ve projeye uygun biçimde tamamlanmasına yönelik karşılıklı hak ve borçlar kazanır.

1.1. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı karşılaştırması

Ölçüt	Kat mülkiyeti	Kat irtifakı
Yapının durumu	Yapı tamamlanmıştır	Yapı yapılmamış veya tamamlanmamıştır
Hakkın konusu	Bağımsız bölüm, bağlı arsa payı ve ortak yerler	Arsa payına bağlı, gelecekteki bağımsız bölüme yönelik irtifak hakkı
Temel işlev	Tamamlanmış bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet sağlar	Yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişin hukuki zeminini kurar
Sicil sonucu	Her bağımsız bölüm ayrı taşınmaz niteliği kazanır	Arsa payı ile ilerideki bağımsız bölüm arasındaki bağlantı gösterilir
Yönetim	Kat mülkiyeti hükümleri doğrudan uygulanır	Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır

2. Temel kavramlar

2.1. Anagayrimenkul ve anayapı

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünü anagayrimenkuldür. Bu bütünün yalnız esas yapı kısmı ise anayapıdır. Arsa, yapı, ortak alanlar ve bağımsız bölümler birlikte anagayrimenkulü oluşturur; anayapı sözü doğrudan yapıyı ifade eder.

2.2. Bağımsız bölüm

Anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli, bağımsız mülkiyete konu edilmiş bölümleridir. Daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen ve depo bu niteliği taşıyabilir. Belirleyici ölçüt, bölümün ayrı ve tek başına kullanıma elverişli olmasıdır.

2.3. Eklenti

Bağımsız bölümün dışında bulunmasına rağmen doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerdir. Kömürlük, su deposu, garaj, sayaç yuvası veya tuvalet eklenti olabilir. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçasıdır; bağımsız bölüm malikinden ayrı bir malike ait olmaz.

Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Anayapının oturduğu zemin dışında kalan eklentiler ayrıca kadastro planında veya tapu haritasında gösterilir.

2.4. Ortak yer

Bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanma amacı taşıyan yerlerdir. Sözleşme ortak yerleri genişletebilir; fakat bazı yerler nitelikleri gereği her hâlde ortak yerdir. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem elemanları, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, genel girişler, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı dairesi, ortak garaj, kalorifer dairesi, sığınak, ortak tesisat, çatı, baca, genel dam terası ve yangın merdiveni bu gruptadır.

Kanunda tek tek sayılmayan bir yer de ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunluysa ortak yer sayılır. Bu nedenle ortak yer değerlendirmesi yalnız isim listesine bakılarak yapılmaz; yerin işlevi de incelenir.

2.5. Arsa payı

Arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı arsa payı belirlenir.

Arsa payı bağımsız bölümün sonradan değer kazanması veya değer kaybetmesi nedeniyle kendiliğinden değişmez. İlk tahsiste orantısızlık varsa kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Yeni bağımsız bölüm ilavesi gibi kanunun özel olarak arsa paylarının yeniden belirlenmesini istediği hâller saklıdır.

2.6. Sözleşme

Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasına ilişkin resmî senettir. Kuruluş, yalnız tarafların kendi aralarında anlaşmasıyla doğmaz; resmî işlem ve tapu siciline tescil gerekir.

3. Bağımsız bölüm, arsa payı, eklenti ve ortak yer bağlantısı

Bu sistemin en önemli ilkelerinden biri ayrılmaz bağlantıdır.

• Bağımsız bölüm devredildiğinde ona bağlı arsa payı da geçer.
• Arsa payı, bağımsız bölümden veya kat irtifakından ayrı devredilemez, mirasla ayrı geçmez ve ayrıca hakla kayıtlanamaz.
• Kat mülkiyetiyle kayıtlanan haklar arsa payını da etkiler.
• Eklentiler, bağımsız bölümün devri, hakla kayıtlanması veya kiralanması hâlinde aynı hukuki sonuca kendiliğinden katılır.
• Ortak yerler üzerinde kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyeti vardır.

Anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış bağımsız bir arsa payı bırakılamaz. Aynı biçimde bağımsız bölüm üzerinde diğer kat maliklerinin haklarıyla veya kat mülkiyeti düzeniyle bağdaşmayan irtifaklar kurulamaz.

Kat mülkiyetinden önce anagayrimenkulün sayfasına tescil veya şerh edilmiş haklar, kural olarak arsa payları oranında bağımsız bölümleri de kayıtlar. Kuruluş anında eski sicil kayıtlarının yeni bağımsız bölüm sayfalarına aktarılması bu bağlantının sicil tekniğindeki sonucudur.

4. Ortaklığın giderilmesi ve önalım

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi anagayrimenkulün bütünü için ortaklığın giderilmesi istenemez. Çünkü sistem, anagayrimenkulü bağımsız bölümlerle ortak yerlerin bağlı bir bütünü olarak korur.

Buna karşılık bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse, o bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir ve bölüm üzerindeki ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Bir bağımsız bölümün veya kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması, diğer kat maliklerine ya da kat irtifakı sahiplerine kendiliğinden önalım hakkı vermez. Fakat aynı bağımsız bölümdeki paydaşlardan biri kendi payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir. Sözleşmeyle bu düzenin aksi kararlaştırılabilir.

5. Kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması

5.1. Kuruluşun temel koşulu

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmî senet ve tapu siciline tescille doğar. Anagayrimenkulün tamamı kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Aynı katta birbirine bitişik, aynı nitelikte birden fazla bölüm veya otel, iş yeri ya da ticaret yeri gibi ekonomik veya kullanım bakımından bütünlük gösteren birden çok kat ya da bölüm tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Bunun için bu bütünlüğe uygun değişiklik projesi ile yapı kullanma izin belgesinin tapu müdürlüğüne verilmesi gerekir.

5.2. İdare eliyle kuruluş ve resen işlemler

Hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse, arsa maliki ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat veya temlik sözleşmesi ya da bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesi uyarınca yapılacak yapının kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi, yüklenicinin talebi üzerine ilgili idarece gerçekleştirilebilir. Tapu tescilinde elektronik ortamda düzenlenmiş ve idarece onaylanmış mimari proje ile yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz.

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda cins değişikliği resen yapılır. Yetkili idarenin elektronik ortamda gönderdiği yapı kullanma izin belgesi ve yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler. Tapu müdürlüğü bu bildirim üzerine başka belge aramadan cins değişikliğini tescil eder. Taşınmazda kat irtifakı varsa, kuruluşta kullanılan resmî senet ve mevcut belgeler esas alınarak ayrıca belge istenmeden kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

5.3. Ortaklığın giderilmesi davasında kat mülkiyeti kurulması

Kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazın ortaklığının giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurulup bağımsız bölümlerin tahsisiyle yapılmasını isterse hâkim, gerekli koşullar sağlanmışsa taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve payların denkleştirilmesi suretiyle bölümlerin ortaklara tahsisine karar verebilir.

5.4. Kat mülkiyetinin kurulmasında temel belgeler

Kat mülkiyeti kurulurken malik veya bütün paydaşlar istemde bulunur. Ana belgeler şunlardır:

1. Bağımsız bölümleri, eklentileri, ortak yerleri, ölçüleri, kullanım türlerini, sıra numaralarını, yapı inşaat alanlarını ve değerleriyle orantılı arsa paylarını gösteren; yetkili kurumca onaylanıp elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi,
2. Anagayrimenkulün kullanım ve yönetim esaslarını düzenleyen, kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planı.

Tapu memuru belgelerin tam ve usulüne uygun olduğunu, istemde bulunanların yetkili bulunduğunu belirledikten sonra resmî sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.

5.5. Tescilin sonuçları

Kat mülkiyetine geçildiğinde anagayrimenkulün genel kütük sayfası, anagayrimenkul lehine veya aleyhine kurulacak irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır. Her bağımsız bölüm, bağlı arsa payı ve ana sicil bilgileriyle kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir. Böylece her bağımsız bölüm ayrı taşınmaz niteliği kazanır.

Önceden var olan haklar, irtifak haklarının özel durumu saklı kalmak üzere yeni bağımsız bölüm sayfalarına aktarılır. Sonradan anagayrimenkul lehine veya aleyhine kurulacak irtifak hakları ana taşınmazın genel kütük sayfasına tescil edilir ve bağımsız bölüm sayfalarının beyanlar hanesinde belirtilir.

5.6. Kat irtifakının kurulması

Yapı henüz yapılmamış veya tamamlanmamışsa arsa maliki ya da bütün paydaşlar istemde bulunur. Onaylı proje ile yönetim planı tapu idaresine verilir. Kat mülkiyetine geçişte yeniden yönetim planı aranmaz.

Her kat irtifakının ilgili olduğu gelecekteki bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, arsanın beyanlar hanesinde belirtilir. Projeye göre oluşacak bağımsız bölüm numarası ve bağlı eklentiler de sicilde gösterilir.

6. Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin hakları

Kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde genel mülkiyet hukukunun malike tanıdığı haklara sahiptir. Ancak bu haklar kat mülkiyeti düzeninin ortak yaşam ve yapı güvenliği sınırları içinde kullanılır.

Kat malikleri ortak yerlerin arsa payları oranında ortak malikidir. Ortak yerlerden yararlanma hakkının ölçüsü de aksine sözleşme yoksa arsa payıyla orantılıdır.

Kat irtifakı sahipleri yapının sözleşmede belirtilen sürede başlaması ve tamamlanması için diğer hak sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmesini isteyebilir ve dava edebilir. Yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan yönetici atayabilirler. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

7. Kat maliklerinin temel borçları

7.1. Doğruluk, rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma

Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak; birbirini rahatsız etmemek, diğerlerinin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uygun davranmak zorundadır.

Bu borçlar yalnız malike ait değildir. Kiracı, oturma hakkı sahibi veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişiler de aynı yükümlülüklere tabidir. Yükümlülüğü yerine getirmeyen yararlanan kişi, kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.

7.2. Bakım, koruma ve değişiklikler

Her kat maliki anagayrimenkulün bakımına, mimari durumunun, güzelliğinin ve sağlamlığının korunmasına özen göstermekle yükümlüdür.

Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı dış boya yapılması için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. İki önemli istisna vardır:

• Ortak yer veya tesisteki bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarım gerektiği mahkemece tespit edilmişse,
• Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse.

Bu hâllerde işin proje ve tekniğine uygun yapılması koşuluyla maliklerin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek onarım, tesis veya değişiklik yapamaz. Tavan, taban ya da duvarla birbirine bağlı bölümlerin bağlantılı kısımlarındaki değişiklikler ise ilgili bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermeyecek biçimde yapılabilir.

Kusuruyla anagayrimenkule veya başka bağımsız bölümlere zarar veren kat maliki, zarardan sorumludur.

8. Ortak giderler

8.1. Paylaşım ölçüleri

Taraflar başka türlü anlaşmamışsa giderler iki temel ölçüye göre paylaşılır:

Gider türü	Paylaşım ölçüsü
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunların avansları	Eşit olarak
Sigorta primi, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarımı, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunların avansları	Arsa payı oranında

Kat maliki ortak yer veya tesisten yararlanmadığını, yararlanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bölümünün bu tesise ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider veya avans payını ödemekten kaçınamaz.

8.2. Ödememe ve gecikme tazminatı

Gider veya avans payını ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ve icra takibi yapabilir. Borcun tamamını ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.

Gider, bir kat malikinin veya onun bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketinden doğmuşsa gideri paylaşanların kusurlu kişiye rücu hakkı vardır.

8.3. Kiracı ve diğer yararlananların sorumluluğu

Bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlananlar gider, avans ve gecikme tazminatından malik ile birlikte müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

8.4. Kanuni ipotek

Kat malikinin ortak gider borcu diğer yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilmiş borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir. Tescil için yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemi gerekir.

9. Sigorta ve hasar

Anagayrimenkulün sigorta edilmesine kat malikleri kurulu karar verebilir. Sigorta giderleri arsa payı oranında paylaşılır.

Anagayrimenkulün tamamı harap olmuşsa sigorta bedeli aksine sözleşme yoksa arsa payları oranında maliklere dağıtılır. Yalnız bazı bağımsız bölümler, eklentiler veya ortak yerler hasar görmüşse sigorta bedeli bu yerlerin onarımına harcanır.

Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerini ayrıca sigorta ettirebilir. Bu özel sigortadan alınan bedel kendilerine aittir; anagayrimenkulün genel sigortasındaki payları da devam eder.

10. Girişe izin verme yükümlülüğü

Bir bağımsız bölümdeki hasar veya bozukluğun onarılması, tesislerin yenilenmesi ya da yapı güvenliği için teknik inceleme yapılması amacıyla başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa o bölümün maliki veya bölümde oturan kişi girişe ve gerekli işlerin yapılmasına izin vermek zorundadır.

Anagayrimenkulün bir kısmı harap olduğunda yeniden yapım için sağlam bölümlerden yararlanmak gerekiyorsa aynı yükümlülük uygulanır. İzin nedeniyle oluşan zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikince derhal ödenir.

11. Yasak kullanımlar

Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar açılamaz. Kat maliklerinin buna izin veren sözleşmesi de geçerli değildir. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır.

Kütükte mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence veya toplantı yeri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yeri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri veya çarşı olarak kullanılması için kat malikleri kurulunun oybirliği gerekir. Alınan karar bütün bağımsız bölüm sayfalarına şerh edilir.

12. Kat mülkiyetinin zorunlu devri

Bir kat maliki borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hâle getirecek derecede ihlal ederse diğer kat malikleri, o kişinin bağımsız bölüm mülkiyetinin kendilerine devrini hâkimden isteyebilir.

Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenir. Hâkim hüküm vermeden önce bedelin bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması için uygun süre verir. Davayı yalnız açmak isteyen malikler yürütür; kabul hâlinde mülkiyet davacılara arsa payları oranında geçer.

Çekilmezlik özellikle şu hâllerde var sayılır:

• Ortak gider ve avans borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olunması,
• Hâkimin emrine rağmen yükümlülük ihlaline bir yıl boyunca devam edilmesi,
• Bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri ahlaka ve adaba aykırı amaçla kullanılması.

Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her durumda hakkın doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmalıdır. Dava sebebi ortadan kalkarsa hak düşer.

13. Kat irtifakı sahiplerinin borçları

Kat irtifakı sahipleri yapının sözleşme ve projeye göre tamamlanması için kendi borçlarını zamanında yerine getirmek ve yapı işini doğruluk kurallarına göre kolaylaştırmak zorundadır.

Bir hak sahibi noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen iki ay içinde borcunu yerine getirmezse hâkim, diğerlerinin yazılı istemi üzerine onun arsa payı ve kat irtifakının değer karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verebilir.

Bir kat irtifakı sahibinin kusuru yüzünden yapı kanuni süre içinde tamamlanamaz ve kat irtifakı düşerse kusurlu kişi diğerlerinin zararını tazmin eder.

14. Yönetim planı

Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amaç ve biçimini, yönetici ve denetçi ücretlerini ve diğer yönetim konularını düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir.

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Değişiklik, mevcut maliklerle birlikte onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi de bağlar. Yönetim planı ve değişiklik tarihleri kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

15. Kat malikleri kurulunun toplantısı

15.1. Olağan toplantı

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez yönetim planında belirtilen zamanda toplanır. Yönetim planında zaman yoksa toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır. Yönetim planında zaman belirlenmemişse toplantı ikinci takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.

15.2. Olağanüstü toplantı

Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri toplantı isteyebilir. Toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı çağrı yapılır veya taahhütlü mektup gönderilir. Toplantı sebebi çağrıda açıklanır.

İlk çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de bildirilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.

15.3. Toplantı ve karar yeter sayısı

İlk toplantıda kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda özel yeter sayı öngörülen işler için özel oranlar uygulanır.

16. Oy hakkı ve temsil

Her kat malikinin arsa payı ne olursa olsun bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik her bölüm için bir oy kullanabilir; ancak toplam oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Hesapta kesirler dikkate alınmaz.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse paydaşlar kurulda kendilerinden birini vekil seçerek tek oy kullanır. Ehliyetsiz kat malikini kanuni temsilcisi temsil eder.

Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmeye katılabilir fakat oy kullanamaz.

Kat maliki oyunu yetkili vekille kullanabilir. Bir kişi toplam oyların yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk veya daha az bağımsız bölümlü anagayrimenkullerde ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

17. Kararlar, karar defteri ve uyuşmazlıklar

Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları birden başlayarak numaralanmış ve her sayfası noter mührüyle onaylanmış deftere yazılır. Toplantıda bulunan maliklerin tamamı imza atar; karşı oy kullananlar aykırılık nedenini belirterek imzalar.

Aynı konuda sonradan uyuşmazlık çıkarsa daha önce alınmış karar kural olarak çözümde esas alınır.

Kurul kararına karşı;

• Toplantıya katılıp karşı oy kullanan malik karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her durumda karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde iptal davası açabilir.

Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre aranmaz.

Bir malik veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi yükümlülüklerini yerine getirmediği için zarar doğuyorsa zarar gören malik sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim kanun, yönetim planı, genel hükümler ve hakkaniyet çerçevesinde karar verir ve kısa bir ifa süresi belirler.

Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh mahkemesinde çözülür.

18. Yönetici

18.1. Atanması

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik yönetim kuruluna bırakabilir.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan anagayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Bütün bağımsız bölümler tek kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici sayılır.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl olağan toplantıda yeniden seçilir. Eski yönetici yeniden atanabilir.

Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, atanmadan sonra altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı sebep varsa onu atayan mahkeme değişikliğe izin verebilir.

Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi anagayrimenkulün girişinde görülecek yere asılır.

18.2. Başlıca görevleri

Yönetim planında aksi yoksa yönetici;

• Kurul kararlarını uygular,
• Anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için tedbir alır,
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini sağlar,
• İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar,
• Yönetimle ilgili ödemeleri kabul eder ve borçları öder,
• Anagayrimenkulün bütününü ilgilendiren tebligatı kabul eder,
• Süre kaybını ve hak kaybını önleyici tedbirleri alır,
• Maliklerin yararına gerekli koruma tedbirlerini onlar adına alır,
• Borç ve yükümlülüğünü yerine getirmeyen maliklere karşı dava ve icra takibi yapar, kanuni ipotek tescilini ister,
• Topladığı para ve avanslar için kendi adına fakat yönetici sıfatını göstererek banka hesabı açar,
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır,
• Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerini yaptırır ve ücretlerini öder.

Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atama yapılmamışsa bu görevlerin yerine getirilmesinden kat malikleri müştereken sorumludur.

18.3. Defter ve belgeler

Yönetici kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligat özetleriyle tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defteri, gider belgelerini ve diğer evrakı dosyada saklar. Defter, her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırılır.

19. İşletme projesi

İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar. Bu geçici düzen, en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek onaylanıncaya kadar uygulanır.

İşletme projesinde özellikle;

• Bir yıllık tahmini gelir ve giderler,
• Bütün giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar,
• Her kat malikinin vermesi gereken avans gösterilir.

Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. En geç üç ay içinde genel kurulda kabulüne ilişkin karar alınır.

Kesinleşmiş işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, ilamsız icrada borcun varlığını gösteren özel belgelerden sayılır.

Yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici proje bedeli, takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz. Bu geçici proje de kurulun onayına sunulur.

20. Yöneticinin sorumluluğu, hesap vermesi ve hakları

Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Kurul kararının iptali davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir; yönetici davayı bütün maliklere duyurur.

Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanda; zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde gelir ve gider hesabını kurula verir. Kat maliklerinin yarısı isterse arsa paylarına bakılmaksızın plan dışındaki bir zamanda da hesap gösterilir.

Yönetici kural olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile uygun ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılımı kurulca belirlenir; karar yoksa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

21. Yönetimin denetlenmesi

Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı sebep varsa her zaman değiştirebilir. Yönetim planında denetim zamanı belirlenmemişse hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı sebep varsa denetim her zaman yapılabilir.

Denetim görevi, kat maliklerinin kendi aralarından hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verilebilir. Denetçi raporunu planla belirlenen zamanda, zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kurula sunar ve örneğini maliklere gönderir.

22. Yenilik ve ilaveler

22.1. Faydalı yenilikler

Ortak yerleri daha düzgün, rahat veya yararlı hâle getiren yenilik ve ilaveler kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Giderler yenilikten yararlananlar tarafından yararlanma oranında ödenir.

Engellilerin yaşamı için zorunlu proje değişikliği talebi en geç üç ay içinde kurulda görüşülür ve sayı ile arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı yapılmaz veya talep kabul edilmezse bina güvenliğini tehlikeye sokmadığını belirten komisyon raporu ile yetkili mercilerce onaylanmış proje değişikliği ya da krokiye dayanılarak işlem yapılabilir. Yetkili merciler talebi en geç altı ay içinde sonuçlandırır.

Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminin yakıt ya da sistem türü değişikliği genel olarak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için sayı ve arsa payı bakımından oybirliği gerekir. Ortak işlerin gideri arsa payı oranında karşılanır.

22.2. Çok masraflı veya lüks yenilikler

Yenilik çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa veya herkesin zorunlu olarak kullanacağı yerlerde bulunmuyorsa yararlanmak istemeyen kat maliki gideri ödemek zorunda değildir. Gideri yeniliği isteyenler karşılar.

Başlangıçta katılmayan malik veya halefi, yapım ve koruma giderlerine sonradan arsa payı oranında katılırsa yenilikten yararlanma hakkı kazanır.

22.3. Yeni bağımsız bölüm ilavesi

Anagayrimenkule yeni kat, tam kat veya yeni bağımsız bölüm eklenmesi için üç temel şart birlikte aranır:

1. Kat malikleri kurulunun oybirliği,
2. Yeni durum dikkate alınarak bütün bağımsız bölümlerin arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi,
3. Yeni bölüme ayrılan arsa payı üzerinde resmî senetle kat irtifakı kurulması ve sicile tescil.

Katılmak istemeyen fakat ilaveye rıza gösteren maliklerin arsa payındaki azalmanın yeni bölümü yaptıranlara tahsis edildiği resmî senette gösterilir ve azalan kısmın bedeli kendilerine ödenir.

22.4. Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri

Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp bir kısmının başkasına devri veya dış duvar, çatı ya da damın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli işler bütün kat maliklerinin oybirliğiyle kararlaştırılır.

23. Kat mülkiyetinin sona ermesi

23.1. Sicil kaydının silinmesi

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki kaydın silinmesiyle sona erer. Bütün bağımsız bölümlerin tek kişinin mülkiyetinde toplanması kendiliğinden sona erme sonucu doğurmaz.

Bütün kat maliklerinin veya bütün bölümlerin tek malikinin yazılı istemiyle kat mülkiyeti adi mülkiyete çevrilebilir. Taşınmaz genel kütükte arsa paylarına göre yeni sayfaya tescil edilir.

Bir bağımsız bölüm ayni hakla veya şerh edilmiş şahsi hakla kayıtlıysa hak sahibinin rızası olmadan bu hak silinip kat mülkiyeti adi mülkiyete çevrilemez. Hak sahibi, hakkın uygun ortak mülkiyet payına aktarılmasına rıza gösterirse dönüşüm hak silinmeden yapılabilir.

23.2. Yok olma ve kamulaştırma

Anagayrimenkul arsa ile birlikte tamamen yok olur veya kamulaştırılırsa sicil kaydı genel hükümlere göre silinir. Kamulaştırmada her bağımsız bölümün bedeli, bağlı arsa payı ve eklentileri de dikkate alınarak ayrı belirlenir ve bölüm malikine ödenir.

Anayapının tamamı harap olursa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

23.3. Bir bağımsız bölümün harap olması

Bir bağımsız bölüm tamamen harap olur ve maliki iki yıl içinde yeniden yaptırmazsa diğer kat malikleri bu iki yılın bitiminden başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının değer karşılığında kendilerine devrini isteyebilir.

Arsa payını devralanlar devir tarihinden başlayarak iki yıl içinde harap bölümü yeniden yaptırmalı veya aynı sürede bütün maliklerle birlikte arsa paylarını yeniden hesaplatıp sicile geçirmelidir. Bu yükümlülük yerine getirilmezse anagayrimenkuldeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Birden fazla bağımsız bölüm harap olmuş ve birinin yapılması diğerine bağlıysa bölüm malikleri, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını yazılı bildirir. Bildirmeyenlerin yeniden yapım istemediği kabul edilir ve arsa payları değer karşılığında yeniden yapmak isteyenlere öncelikle devredilir.

Harap bölüm üzerindeki kat mülkiyeti, kanuni süreler boyunca kendiliğinden kat irtifakına dönüşür ve beyanlar hanesine geçici kayıt verilir. Bölüm yeniden yapılınca kat mülkiyeti tekrar doğar.

23.4. Bildirim ve sicile dönüş

Harap olma durumu yönetici tarafından derhal tapu idaresine ve bütün kat maliklerine bildirilir. Yönetici yoksa bağımsız bölümü harap olan malik tapu idaresine bildirim yapar. Bildirim yapılmamasından doğan zararın tamamından harap bölüm maliki, zararın beşte biri tutarındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumludur.

Kat mülkiyeti sona erince bağımsız bölüm sayfaları kapatılır; sağlam kalan kısımlar gösterilerek taşınmaz arsa payları oranında ortak mülkiyet esasına göre genel kütüğe tescil edilir.

24. Kat irtifakının sona ermesi

Arsa maliki veya ortak malikler tapu memuruna yazılı beyanda bulunarak kat irtifakı kaydını her zaman sildirebilir.

Arsanın tamamen yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hâle gelmesi veya kamulaştırılması kat irtifakını kendiliğinden sona erdirir.

Kuruluş sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi ilgilileri dinleyerek kat irtifakını sona erdirebilir veya belirli süreyle uzatabilir. Süre yeniden uzatılabilir.

25. Diğer temel hükümler

Tamamı kâgir olmayan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması mülkiyet devri içermedikçe harç ve vergiden muaftır. Kurulan kat mülkiyetleri tapu memurunca taşınmazın bulunduğu yer belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

Tarihi geçiş hükümleri, Kanunun yürürlüğünden önce farklı adlarla kurulmuş bazı hakların kat mülkiyeti veya kat irtifakına dönüştürülmesini düzenler. Bu hükümler güncel kuruluş rejiminden farklı, geçmiş döneme özgü uyum kurallarıdır.

26. Devre mülk hakkı

Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde ortak maliklerden her biri lehine, yılın belirli dönemlerinde yararlanma sağlayan ve müşterek mülkiyet payına bağlı kurulan irtifak hakkıdır.

26.1. Kuruluş koşulları ve hakka bağlılık

• Yalnız mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir.
• Dönemler yedi günden az olamaz.
• Aksi resmî senette kararlaştırılmadıkça paylar dönem sayısı ve sürelerine göre eşit belirlenir.
• Hak, bağlı bulunduğu müşterek mülkiyet payıyla birlikte devredilebilir ve mirasçılara geçer.
• Sözleşmede aksi yoksa hak sahibi kullanımını başkasına bırakabilir.

Devre mülk hakkı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve tapu senedinde belirtilir. Dönemler, teslim, kullanım, yönetim, büyük onarım ve gider düzeni bütün hak sahiplerinin imzaladığı devre mülk sözleşmesinde belirlenir; sözleşme resmî senede eklenir.

Her yapı veya bağımsız bölüm için hak sahipleri içlerinden ya da dışarıdan gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve temsilci seçer.

Kat mülkiyetli bir yapıda yalnız bazı bağımsız bölümlerde devre mülk kurulması, yönetim planında aksi yoksa diğer bağımsız bölüm maliklerinin rızasına bağlı değildir.

Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça devre mülk ortakları ortaklığın giderilmesini isteyemez.

Dönemi biten hak sahibi bölümü boşaltıp yeni dönem sahibine teslim etmek zorundadır. Tahliye yapılmazsa tapu kaydı ve sözleşmenin sunulması üzerine mahallin en büyük mülki amirinin emriyle, ayrıca tebligat yapılmadan zabıta eliyle boşaltma gerçekleştirilir. İdari veya yargısal başvuru bu işlemi durdurmaz.

27. Toplu yapılar

Toplu yapı; bir veya birden çok imar parselinde, onaylı yerleşim planına göre kurulmuş veya kurulacak, altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile yönetim bakımından bağlantılı birden çok yapıdır.

Parsellerin bitişik veya komşu olması gerekir. Arada yol, meydan, yeşil alan, park veya otopark gibi kamuya ayrılan yer bulunması bu bağlantıyı bozmaz. Her imar parseli kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesisinde ayrı değerlendirilir; birden çok parsel tek bir parselmiş gibi kat mülkiyeti ilişkisine dönüştürülemez.

27.1. Ortak yerler ve planlar

Bütün toplu yapıya tahsis edilmiş parseller, yararlanan bağımsız bölümler gösterilerek tapu siciline kaydedilir ve bu bölümlerin ortak yeri hâline gelir. Birden çok yapının ortak sosyal ve altyapı tesisleri bulundukları parsele bakılmadan tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Yapıların konumları, ortak yer ve tesisler ile bunların kullanım biçimleri bütün parselleri kapsayan onaylı vaziyet planı ve projelerde gösterilir.

27.2. Yönetim katmanları

• Blok kat malikleri kurulu: Yalnız bloğun sorunları ve ortak yerleri için,
• Parsel kat malikleri kurulu: Blok niteliğinde olmayan yapılar veya parselin ortak yerleri için,
• Ada kat malikleri kurulu ya da ada temsilciler kurulu: Bir adadaki parsellerin ortak yerleri için,
• Toplu yapı kat malikleri kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulu: Bütün toplu yapıya ait ortak yapı, yer ve tesisler için karar verir.

Temsilciler kurulunda yönetici ve temsilciler, yönettikleri veya temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.

Toplu yapının tamamını kapsayan tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planının değiştirilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Geçici yönetime ilişkin hükümler de toplu yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir. Bu oranlara aykırı plan hükümleri uygulanmaz.

27.3. Giderler ve geçici yönetim

Yalnız belirli yapıların kullanımına tahsis edilen yerlerin giderini o yapılardaki malikler; bütün toplu yapıya tahsis edilen tesislerin giderini bütün malikler karşılar. Malik, tesisten yararlanmadığını veya tesisin başka parselde bulunduğunu ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz.

Yönetim planında, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar geçici yönetim öngörülebilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürer ve her durumda ilk yapı ruhsatından başlayarak on yılın sonunda sona erer.

28. Hatalı blok ve bağımsız bölüm numaralarının düzeltilmesi

Hatalı blok numarası düzeltmesi için;

• Blok kat malikleri kurulunun salt çoğunluk kararı,
• Lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğünün teknik raporu,
• Bu rapora göre hazırlanmış ve ilgili idarece onaylanmış yeni vaziyet planı tapu müdürlüğüne sunulur.

Hatalı bağımsız bölüm numarası düzeltmesinde, lisanslı büro veya kadastro müdürlüğünce hazırlanıp ilgili idarece onaylanan teknik rapor sunulur. Bu düzeltmede ayni ve şahsi hak lehtarlarının rızası aranır.

29. Karar mantığı tabloları

29.1. Ortak yerde yapılacak iş için karar yolu

Olay	Aranan karar veya koşul
Olağan ortak alan inşaatı, onarımı, tesis veya dış renk değişikliği	Bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızası
Mahkemece tespit edilmiş acil onarım veya zorunlu güçlendirme	Rıza aranmaz; proje ve tekniğe uygunluk gerekir
Ortak alanı daha yararlı hâle getiren yenilik	Sayı ve arsa payı çoğunluğu
İki bin metrekare ve üzeri binada merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş	Sayı ve arsa payı bakımından oybirliği
Yeni bağımsız bölüm ilavesi	Oybirliği, arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi ve tescil işlemleri
Dış duvar veya çatının reklam için kiralanması	Oybirliği

29.2. Ortak gider karar ağacı

1. Gider kapıcı, kaloriferci, bahçıvan veya bekçi gideri mi?
   • Evet: Kural olarak eşit paylaşılır.
2. Gider ortak yer, ortak tesis, sigorta veya yönetici aylığı mı?
   • Evet: Kural olarak arsa payı oranında paylaşılır.
3. Tarafların farklı bir anlaşması var mı?
   • Varsa anlaşma dikkate alınır.
4. Malik tesisten yararlanmadığını mı ileri sürüyor?
   • Bu savunma ödeme borcunu kaldırmaz.
5. Gider belirli kişinin kusurundan mı doğdu?
   • Gideri ödeyenler kusurlu kişiye rücu edebilir.

29.3. Kurul toplantısı karar ağacı

1. Yönetim planında olağan toplantı zamanı var mı?
   • Varsa o zaman uygulanır.
   • Yoksa sıradan anagayrimenkulde yılın ilk ayı; toplu yapıda ikinci takvim yılının ilk ayı esas alınır.
2. Önemli sebep nedeniyle olağanüstü toplantı mı yapılacak?
   • Yönetici, denetçi veya maliklerin üçte biri isteyebilir.
   • En az on beş gün önce çağrı ve sebep bildirimi gerekir.
3. İlk toplantı yeter sayısı var mı?
   • Hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranır.
4. Yeter sayı yoksa ikinci toplantı ne zaman?
   • İlk toplantıdan en az yedi gün sonra, en geç on beş gün içinde.
5. İkinci toplantıda karar ölçüsü ne?
   • Katılanların salt çoğunluğu; özel yeter sayılar saklıdır.

30. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Arsa payının tek başına satılması

Olay: Bir kat maliki, bağımsız bölümünü elinde tutarak yalnız bağlı arsa payını üçüncü kişiye satmak istemektedir.

Belirleyici bilgi: Arsa payı bağımsız bölümden ayrılmak istenmektedir.

Uygulanacak kural: Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı devredilemez.

Sonuç: Talep bu biçimiyle gerçekleştirilemez. Bağımsız bölüm devredilirse arsa payı kendiliğinden onunla birlikte geçer.

Uygulama 2 — Ortak çatıdaki acil onarım

Olay: Çatıdaki ağır hasarın bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilmiştir. Maliklerin beşte dördü yazılı rıza vermemiştir.

Belirleyici bilgi: Acil onarım gereği mahkemece tespit edilmiştir.

Uygulanacak kural: Bu durumda malik rızası aranmaz; onarım proje ve tekniğine uygun yapılmalıdır.

Sonuç: Beşte dört yazılı rıza eksikliği işi engellemez.

Uygulama 3 — Asansörü kullanmayan zemin kat maliki

Olay: Zemin kattaki malik asansörü kullanmadığını belirterek işletme ve bakım giderine katılmak istememektedir.

Belirleyici bilgi: Gider ortak tesise ilişkindir; malik yalnız kullanmama savunması yapmaktadır.

Uygulanacak kural: Ortak yer veya tesisten yararlanmama, giderden kaçınma hakkı vermez.

Sonuç: Malik gider payını ödemekle yükümlüdür.

Uygulama 4 — Kiracının ortak gider borcu

Olay: Malikin ortak gider borcu vardır. Kiracı bağımsız bölümde sürekli oturmaktadır ve aylık kira tutarı borçtan düşüktür.

Belirleyici bilgi: Kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Uygulanacak kural: Kiracı malik ile birlikte sorumludur; ödediği tutarı kira borcundan düşer.

Sonuç: Kiracıdan en fazla ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı istenebilir.

Uygulama 5 — İlk toplantıda yeter sayı yokluğu

Olay: İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamamıştır. İkinci toplantı ilk toplantıdan beş gün sonraya konulmuştur.

Belirleyici bilgi: İki toplantı arasında yalnız beş gün vardır.

Uygulanacak kural: İlk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.

Sonuç: İkinci toplantı tarihi usule uygun değildir.

Uygulama 6 — Çok sayıda bağımsız bölümü olan malikin oyu

Olay: Otuz bağımsız bölümlü yapıda bir malik on iki bağımsız bölüme sahiptir.

Belirleyici bilgi: Malik birden fazla bağımsız bölüm sahibidir; toplam oyların üçte biri sınırı uygulanır.

Uygulanacak kural: Her bölüm için oy hakkı bulunsa da bir malikin oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez; kesir dikkate alınmaz.

Sonuç: Malik en fazla on oy kullanabilir.

Uygulama 7 — İşletme projesi bulunmaması

Olay: Yeni yönetim döneminde kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoktur.

Belirleyici bilgi: Onaylı proje bulunmamaktadır.

Uygulanacak kural: Yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar ve en geç üç ay içinde genel kurul onayına sunar.

Sonuç: Yönetici süresiz biçimde kendi projesiyle devam edemez; kurul kararı alınmalıdır.

Uygulama 8 — Lüks yeniliğe katılmayan malik

Olay: Zorunlu geçiş alanında bulunmayan, çok masraflı bir dinlenme tesisi yapılmasına bazı malikler karşı çıkmış ve kullanmak istemediklerini bildirmiştir.

Belirleyici bilgi: Yenilik lüks ve herkes için zorunlu değildir.

Uygulanacak kural: Yararlanmak istemeyen malik gideri ödemek zorunda değildir.

Sonuç: Gider, yeniliğe karar veren ve yararlanacak maliklerce karşılanır. Karşı çıkan malik daha sonra payını öderse yararlanma hakkı kazanabilir.

Uygulama 9 — Harap bağımsız bölüm

Olay: Tamamen harap olan bağımsız bölümün maliki iki yıl içinde yeniden yapım gerçekleştirmemiştir.

Belirleyici bilgi: Yeniden yapım için tanınan iki yıl dolmuştur.

Uygulanacak kural: Diğer malikler iki yıllık sürenin bitiminden başlayarak bir yıl içinde arsa payının değer karşılığında devrini isteyebilir.

Sonuç: Devir davası için yeni bir yıllık süre başlamıştır.

Uygulama 10 — Hatalı bağımsız bölüm numarası

Olay: Projedeki iki bağımsız bölüm numarasının yer değiştirdiği teknik raporla belirlenmiştir. Bölümler üzerinde ipotek bulunmaktadır.

Belirleyici bilgi: Düzeltme bağımsız bölüm numarasına ilişkindir ve ayni hak lehtarları vardır.

Uygulanacak kural: Onaylı teknik rapor yanında ayni ve şahsi hak lehtarlarının rızası gerekir.

Sonuç: İpotek lehtarlarının rızası alınmadan düzeltme tamamlanamaz.

31. Karşılaştırmalı olaylar

31.1. Bağımsız bölüm satışı ve pay satışı

• Olay A: Kat mülkiyetli binadaki bir daire bütünüyle üçüncü kişiye satılıyor. Diğer kat maliklerinin kanundan doğan önalım hakkı yoktur.
• Olay B: Aynı dairenin iki paydaşından biri yalnız kendi payını üçüncü kişiye satıyor. Diğer paydaş önalım hakkını kullanabilir.

Sonucu değiştiren bilgi, satışın ayrı bir bağımsız bölümün tamamına mı yoksa tek bağımsız bölümdeki paya mı ilişkin olduğudur.

31.2. Ortak yer onarımı ve faydalı yenilik

• Olay A: Ortak yerde olağan inşaat veya tesis yapılacaktır. Beşte dört yazılı rıza gerekir.
• Olay B: Ortak yerin kullanımını daha rahat hâle getiren faydalı yenilik yapılacaktır. Sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

İşin hukuki niteliği karar oranını değiştirir. Her ortak alan işi aynı çoğunluğa tabi değildir.

31.3. İlk toplantı ve ikinci toplantı

• Olay A: İlk toplantıda hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazla katılım aranır.
• Olay B: İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu karar verir.

İkinci toplantı daha düşük genel yeter sayı ile yapılabilse de kanunda oybirliği veya özel çoğunluk aranan işler değişmez.

31.4. Faydalı yenilik ve lüks yenilik

• Olay A: Ortak yerin kullanımını kolaylaştıran faydalı yenilik çoğunlukla kararlaştırılır; gider yararlanma oranına göre paylaşılır.
• Olay B: Çok masraflı, lüks ve herkes için zorunlu olmayan yenilikte yararlanmak istemeyen malik gider ödemez.

Yeniliğin ortak fayda düzeyi ve zorunluluğu, hem kararın hem gider paylaşımının değerlendirilmesinde belirleyicidir.

32. Karıştırılabilecek ayrımlar

1. Arsa payı ile bağımsız bölüm ayrı malvarlığı unsurları gibi işlem görmez. Arsa payı bağlıdır.
2. Eklenti ile ortak yer aynı değildir. Eklenti belirli bağımsız bölüme özgülenmiştir; ortak yer ortak kullanım veya koruma işlevi taşır.
3. Kat mülkiyetli anagayrimenkulün bütünü için ortaklığın giderilmesi istenemez; bağımsız bölümün kendi paydaşlığı için istenebilir.
4. Ortak giderde tek ölçü yoktur. Bazı personel giderleri eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranındadır.
5. Kullanmadığını söylemek ödeme borcunu kaldırmaz.
6. İlk toplantı yeter sayısı ile ikinci toplantı karar yeter sayısı farklıdır.
7. Birden fazla bağımsız bölüm, sınırsız oy hakkı vermez. Üçte bir tavanı vardır.
8. Yönetici atanması ile yönetim planının değiştirilmesi aynı çoğunluğa tabi değildir.
9. Kat mülkiyetinin tek kişide toplanması sona erme değildir. Sicil kaydının silinmesi gerekir.
10. Toplu yapı tek bir yönetim organından ibaret değildir. Blok, parsel, ada ve toplu yapı düzeyleri ayrılır.
11. Hatalı blok numarası ile hatalı bağımsız bölüm numarası düzeltmesinin belgeleri aynı değildir. Bağımsız bölüm numarası düzeltmesinde hak lehtarlarının rızası ayrıca aranır.

33. Hızlı tekrar

• Kat mülkiyeti tamamlanmış, bağımsız kullanıma elverişli bölümlerde; kat irtifakı yapılacak veya tamamlanmamış yapıda kurulur.
• Kat mülkiyeti resmî senet ve tescille doğar; anagayrimenkulün tamamı sisteme geçirilmeden tek bölümde kurulamaz.
• Arsa payı, bağımsız bölüm ve eklenti arasındaki bağlantı zorunludur.
• Ortak yerlerdeki olağan değişiklik için beşte dört yazılı rıza; mahkemece tespitli acil onarım ve zorunlu güçlendirmede rıza aranmaz.
• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; diğer temel ortak giderler arsa payı oranındadır.
• Gider borcunda aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır.
• Olağanüstü toplantı için en az on beş gün önce çağrı; ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün gerekir.
• İlk toplantı hem sayı hem arsa payı bakımından yarıdan fazla katılımla yapılır; ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu karar verir.
• Bir malikin oyları toplam oyların üçte birini aşamaz.
• Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici zorunludur.
• Onaylı işletme projesi yoksa yönetici geçici proje yapar ve en geç üç ay içinde kurul onayı alınır.
• Yeni bağımsız bölüm ilavesi ve önemli temliki işler oybirliğine tabidir.
• Kat mülkiyeti bütün bölümler tek kişide toplandığında kendiliğinden sona ermez.
• Devre mülk dönemi yedi günden az olamaz.
• Toplu yapı yönetim planı değişikliğinde temsil edilen bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisi aranır.

34. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Bağımsız bölümünü devretmeden yalnız arsa payını devretmek isteyen malikin talebi neden gerçekleştirilemez?

Mini yoklama 2

Ortak alan onarımı için beşte dört yazılı rıza bulunmamasına rağmen hangi iki durumda malik rızası aranmaz?

Mini yoklama 3

İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantının zaman ve karar yeter sayısı bakımından iki temel özelliği nedir?

Mini yoklama 4

Kiracının ortak gider sorumluluğunun sınırı nedir ve yaptığı ödeme hangi borcundan düşülür?

Mini yoklama 5

Kat mülkiyetli yapıda bütün bağımsız bölümlerin tek kişiye geçmesi neden kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmez?

Mini yoklama cevapları

1. Arsa payı bağımsız bölümden ayrılmaz; ayrı devredilemez ve ayrı bir hakla kayıtlanamaz.
2. Ortak yerdeki bozukluğun zarar verdiği ve acil onarım gerektiği ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse rıza aranmaz.
3. İkinci toplantı ilk toplantıdan en az yedi gün sonra ve en geç on beş gün içinde yapılır; kararlar katılanların salt çoğunluğuyla alınır, özel yeter sayılar saklıdır.
4. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
5. Sona erme sicil kaydının silinmesine bağlıdır. Tek kişide toplanma yalnız malik sayısını değiştirir; kayıt kendiliğinden kapanmaz.