Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Uygulamaları

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Uygulamaları

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, bir ana taşınmaz üzerindeki yapının bağımsız bölümlerini ayrı mülkiyet konusu hâline getiren iki farklı hukuki düzendir. Uygulamada doğru sonuca ulaşmak için yalnız yapının tamamlanıp tamamlanmadığına değil; ana taşınmazın niteliğine, mülkiyet biçimine, mimari projeye, arsa paylarına, mevcut hak ve kısıtlamalara, başvuru yoluna ve kurulacak ilişkinin kapsamına birlikte bakmak gerekir.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan öğrenci:

• Bağımsız bölüm, ortak yer, eklenti ve arsa payını birbirinden ayırır,
• Kat irtifakı ile kat mülkiyetinin hangi taşınmazlarda kurulabileceğini belirler,
• İşlemde aranacak belgeleri ve tapu müdürlüğünün kontrol sınırını açıklar,
• Malik, mahkeme kararı ve yüklenici talebiyle kuruluş yollarını karşılaştırır,
• Kısıtlı taşınmazlarda muvafakat gerekip gerekmediğini değerlendirir,
• Kat irtifakının kat mülkiyetine resen veya kısmen çevrilmesi koşullarını uygular,
• Bağımsız bölüm birleştirme, ayırma, ilave ve nitelik değişikliği işlemlerini ayırt eder,
• Yönetim planı değişikliği ile oy ve vekâlet sınırlarını hesaplar,
• Kanuni ipotek hakkının kuruluş ve terkin koşullarını belirler,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sona erme sonuçlarını açıklar,
• Toplu yapı rejiminin kapsamını, belgelerini ve ortak yer düzenini değerlendirir,
• Harç, döner sermaye ve bildirim esaslarını doğru işlemle ilişkilendirir.

1. Temel kavramlar

1.1. Bağımsız bölüm

Bağımsız bölüm, ana taşınmazın başlı başına kullanılmaya elverişli ve ayrı mülkiyete konu edilen kısmıdır. Kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen veya depo gibi bölümler, onaylı mimari projede bağımsız bölüm olarak gösterilmişse ayrı taşınmaz olarak tescil edilebilir.

Bağımsız bölümün niteliğini belirleyen makam tapu müdürlüğü değildir. Tapu müdürlüğü, yetkili idarece onaylanan mimari projede bölümün nasıl gösterildiğine göre tescil yapar. Bu nedenle bir yerin fiilen nasıl kullanıldığı ile projedeki niteliği birbirinden ayrılmalıdır.

1.2. Arsa payı

Arsa payı, ana taşınmazdaki ortak mülkiyetin bağımsız bölüme tahsis edilen kısmıdır. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez; bağımsız bölüm devredildiğinde ona bağlı arsa payı da geçer. Bağımsız bölümü kısıtlayan hususlar arsa payını da kısıtlar.

Arsa paylarının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü ve değeri esas alınır. Teknik hesap proje müellifi mimarın alanındadır. Tapu müdürlüğü, arsa payının bağımsız bölümün değerine tam olarak uyup uymadığını denetlemez; ancak bütün arsa paylarının toplamının tam payı oluşturup oluşturmadığını ve paydaşın ana taşınmazdaki payı ile kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin toplam arsa payı arasında eşitlik bulunup bulunmadığını kontrol eder.

Bağımsız bölümün değeri sonradan artsa veya azalsa da sırf bu değişiklik nedeniyle arsa payı değiştirilemez.

1.3. Ortak yer

Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalan ve korunma, ortak kullanma veya ortak yararlanma amacına hizmet eden yerler ortak yerdir. Kat malikleri bu yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Kanunda sayılan yerlerin dışında, yönetim planıyla da ortak yer belirlenebilir.

Sığınak veya garaj gibi normalde ortak yer niteliği taşıyabilecek bir alan, onaylı mimari projede bağımsız bölüm olarak gösterilmişse bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Burada belirleyici unsur, yetkili idarece onaylanmış projedeki hukuki ve teknik gösterimdir.

Bir bağımsız bölüm, gelirinin ortak giderlere ayrılması veya başka bir ortak amaç için bütün ya da belirli bağımsız bölümlerin ortak yararlanmasına tahsis edilebilir. Böyle bir durumda yararlanan bağımsız bölümlerin numaraları, ortak kullanıma ayrılan bölümün mülkiyet hanesinde gösterilir; ortak yerden yararlanan bağımsız bölümlerin beyanlar sütununda da bu ilişki belirtilir.

1.4. Eklenti

Eklenti, bağımsız bölümün dışında bulunan ve doğrudan o bağımsız bölüme tahsis edilen yerdir. Depo, kömürlük veya garaj gibi kapalı alanlar eklenti olabileceği gibi bahçenin belirli bir kısmı da özel otopark olarak bir bağımsız bölüme tahsis edilebilir. Ana yapı dışındaki bir alanın eklenti olması hâlinde tahsisin vaziyet planında gösterilmesi gerekir.

Eklenti bağımsız bölümün beyanlar sütununda belirtilir. Mimari projede eklenti olarak gösterilmesi ve maliklerce bağımsız bölümlere tahsisinin kabul edilmesi gerekir.

Bir bağımsız bölüme ait eklentinin başka bir bağımsız bölüme bağlanması tadilat projesiyle mümkündür. Bu değişiklikte yalnız etkilenen bağımsız bölüm maliklerinin ve bu bölümler üzerindeki ayni veya şahsi hak sahiplerinin muvafakati yeterlidir; diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakati aranmaz.

2. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki temel ayrım

Ölçüt	Kat irtifakı	Kat mülkiyeti
Yapının durumu	Yapı henüz yapılmamış veya tamamlanmamıştır	Yapı tamamlanmıştır
Ana taşınmazın niteliği	Arsa niteliğinde olabilir	Cins değişikliği yapılarak yapılı hâle getirilmiş olmalıdır
Ek belge	Geçerli yapı ruhsatı ve diğer kuruluş belgeleri	Yapı kullanma izin belgesi, zorunlu deprem sigortası ve diğer kuruluş belgeleri
Hukuki işlev	İleride yapılacak bağımsız bölümlere bağlı arsa payı üzerinde irtifak hakkı kurar	Tamamlanmış bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet kurar

Bir taşınmaz arsa niteliğinde olsa bile kat irtifakı talebi sırasında binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi sunulmuşsa kat irtifakı kurulmaz. Yapı tamamlanmış olduğundan önce cins değişikliği yapılır ve kat mülkiyeti kurulur.

Bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı ayrı sayfaya taşınmaz olarak tescil edildiğinden, üst hakkı üzerinde de kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir.

3. Ana taşınmazın mülkiyet durumu ve işlemin kapsamı

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için ana taşınmazın mutlaka paylı mülkiyete tabi olması gerekmez.

• Taşınmazın tamamı tek kişiye aitse kuruluş mümkündür.
• Paylı mülkiyette bütün paydaşların katılımıyla kuruluş yapılabilir.
• Elbirliği mülkiyetinde, bağımsız bölümler mirasçılar arasında paylaştırılmıyorsa elbirliği bozulmadan kuruluş yapılabilir.
• Elbirliği veya paylı mülkiyette bağımsız bölümlerin belirli kişilere bırakılması, kuruluş işlemini aynı zamanda bir paylaşım işlemine dönüştürür ve mevcut hakların etkisi ayrıca değerlendirilir.

Ana taşınmaz üzerinde birden fazla yapı varsa yalnız seçilen bazı yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti ana taşınmazın tamamını kapsamalıdır. Kısmi kat mülkiyetine geçişe ilişkin özel düzenlemeler, daha önce kat irtifakı kurulmuş yapıların tamamlanma aşamalarına ilişkindir; ilk kuruluşta ana taşınmazın bir kısmını sistem dışında bırakma yetkisi vermez.

Kat mülkiyetine konu yapının kârgir olup olmadığını ve imar mevzuatına uygun yapılıp yapılmadığını denetlemek projeyi onaylayan idarenin görevidir. Onaylı proje sunulduğunda tapu müdürlüğü yapının teknik niteliğini yeniden değerlendirmez.

4. Kuruluşta aranacak belgeler

4.1. Mimari proje

Mimari projede en az şu unsurlar açıkça gösterilmelidir:

• Yapı veya yapıların dış cepheleri ve iç bölümlenmesi,
• Bağımsız bölümler, eklentiler ve ortak yerler,
• Bunların ölçüleri,
• Bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerleriyle orantılı arsa payları,
• Bağımsız bölümün niteliği,
• Birden başlayarak devam eden bağımsız bölüm numaraları,
• Bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı.

Proje, proje müellifi mimar tarafından hazırlanır; ana taşınmazın maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanır ve yetkili kamu idaresince onaylanır. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yaptığı özel başvurularda malik imzalarına ilişkin farklı kural uygulanır.

Tapu müdürlüğünün proje kontrolü teknik proje denetimi değildir. Müdürlük;

• Bağımsız bölümlerin nitelik, numara ve arsa paylarının,
• Eklenti ve ortak yerlerin,
• Arsa payları toplamının tam payı sağlayıp sağlamadığının,
• Proje müellifi ile malik veya paydaş imzalarının,
• Yetkili idare onayının bulunup bulunmadığını kontrol eder.

Aynı nitelikteki blok veya yatay yapıların tamamı vaziyet planında ayrı ayrı gösterilmişse her blok veya yapı için ayrı mimari proje alınması gerekmez.

4.2. Elektronik gönderim ve imzalar

Mimari proje, malik imzaları alındıktan ve yetkili idarece uygun standartta tarandıktan sonra güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Sonradan yapılan proje düzeltme ve değişiklikleri de aynı yöntemle iletilir.

Malik veya paydaş imzalarının projenin her sayfasında ve her bağımsız bölüm üzerinde ayrı ayrı bulunması aranmaz. İmzaların bağımsız bölüm listesinde, proje kapağında, projenin uygun bir yerinde veya projeyle elektronik ortamda ilişkilendirilmiş ve yetkili idarece onaylanmış belgede bulunması yeterlidir.

4.3. Brüt ve net yüzölçümü

1 Ocak 2019 tarihinden itibaren kuruluş işlemlerine esas mimari projelerin bağımsız bölüm listesinde brüt ve net yüzölçümü bulunmalıdır. Bu bilgiler yoksa işlem karşılanmaz.

Brüt ve net yüzölçümlerini proje müellifi belirler, yetkili idare onaylar. Tapu ve kadastro müdürlüklerinin görevi bu bilgileri sicile yansıtmaktır; teknik hesapların doğruluğuna ilişkin sorumluluk üstlenmezler.

4.4. Projenin beş yıllık süresi

Yapı ruhsatının süresi beş yıldır ve mimari proje ruhsatın ekidir. Kat irtifakı kurulurken mimari projenin onay tarihinden itibaren beş yıl geçmişse ilgili kurumdan projenin yeniden onaylanması veya yeniden onaylandığını gösteren yazı istenir.

4.5. Yönetim planı

Yönetim planı; bağımsız bölümlerin kullanılış tarzını, birden çok yapının özelliklerini, yönetim biçimini ve yönetime ilişkin temel esasları düzenler. Kuruluş sırasında malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planı aranır.

İmzalı yönetim planı elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziki nüsha aranmaz.

4.6. Yapı aplikasyon projesi ve üç boyutlu sayısal yapı modeli

Mimari projenin onay sürecinde düzenlenen yapı aplikasyon projesi, belediye veya diğer ilgili kurum tarafından elektronik ortamda gönderilir. Mimari projenin üç boyutlu sayısal yapı modeli de belirlenen standartlarda hazırlanarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne iletilir.

Üç boyutlu sayısal yapı modelinin gönderilmesine ilişkin geçiş döneminde, 2 Ocak 2022 tarihine kadar yapılan işlemlerde bu model aranmamıştır. Bu tarih, sürekli bir muafiyet değil, geçiş hükmünün sınırıdır.

4.7. Kat mülkiyetine özgü ek belgeler

Kat mülkiyetinde yukarıdaki belgelere ek olarak:

• Bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesi,
• Zorunlu deprem sigortası aranır.

Zorunlu deprem sigortasına ilişkin başka düzenlemelerdeki istisnalar saklıdır; ancak bu konu kapsamında o istisnaların ayrıntısı üretilmez.

Daha önce cins değişikliği yapılmış taşınmaz üzerinde doğrudan kat mülkiyeti kurulurken yapı kullanma izin belgesi elektronik ortamda gönderilmişse fiziki belge ayrıca istenmez.

5. Kuruluş yolları

5.1. Malik veya maliklerin talebi

Ana kural, taşınmaz malikinin veya bütün paydaşların ya da yetkili temsilcilerinin tapu müdürlüğünden istemde bulunmasıdır.

• Ana taşınmaz tek kişiye aitse tescil istem belgesi düzenlenir.
• Birden fazla maliki varsa resmî senet düzenlenir.
• Birlikte mülkiyette velayet, vesayet veya vekâlet nedeniyle bütün yetki tek kişide birleşmiş ve bağımsız bölümler arasında paylaşım yapılmıyorsa tek kişinin talebiyle tescil istem belgesi düzenlenebilir.

Burada belge türünü belirleyen yalnız başvuru yapan kişi sayısı değildir. Ana taşınmazdaki malik sayısı, temsil ilişkisinin kapsamı ve bağımsız bölümlerin paylaştırılıp paylaştırılmadığı birlikte değerlendirilir.

5.2. Kesinleşmiş mahkeme kararı

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kesinleşmiş mahkeme kararıyla da kurulabilir. Kararın uygulanabilmesi için kuruluş belgelerinin, yapı aplikasyon projesinin ve üç boyutlu sayısal yapı modelinin kararla birlikte bulunması gerekir.

Mahkemenin taraflara veya temsilcilerine yalnız kuruluş işlemlerini yapma yetkisi vermesi, tescile yönelik kesinleşmiş kararın yerini tutmaz. Tescile doğrudan hükmeden kesinleşmiş karar yoksa talep bütün paydaşların katılımıyla karşılanır.

5.3. Yüklenicinin talebi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yüklenici de kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasını isteyebilir. Bunun için:

• Sözleşme noterlik veya konsoloslukça düzenlenmiş olmalıdır,
• Arsa maliklerine ve yükleniciye kalacak bağımsız bölümler ile arsa payları açıkça belirlenmelidir,
• Bağımsız bölüm dağılımı tapu müdürlüğünün yorum yapmasını gerektirmeyecek kadar belirli olmalıdır,
• Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmiş olması gerekmez.

Sözleşmedeki dağılıma göre taraflara düşen bağımsız bölümlerin arsa payları ile ana taşınmazdaki mülkiyet payları eşit değilse, sözleşmeye uygun kuruluş yapılmadan önce gerekli devir işlemleri tamamlanır.

Kuruluş belgeleri yetkili idarece elektronik ortamda gönderilmiş ve yüklenici sözleşmeyle doğrudan tapu müdürlüğüne başvurmuşsa tescil istem belgesi düzenlenir. Döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir; talep kat mülkiyetiyse zorunlu deprem sigortası da aranır.

Yüklenici önce yetkili idareye başvurursa idare, sözleşmeyi, kuruluş belgelerini, yüklenicinin yazılı tescil talebini ve cep telefonu numarasını üst yazıyla tapu müdürlüğüne gönderir. Talep kat mülkiyetiyse üst yazıda zorunlu deprem sigortası poliçe numarası da yer alır.

Yüklenicinin bu özel başvurusunda mimari proje ile yönetim planında malik veya paydaş imzaları aranmaz; yüklenicinin imzası zorunludur.

6. Kadastro kontrolü ve sicile tescil

Başvuru üzerine mimari proje, yapı aplikasyon projesi ve üç boyutlu sayısal yapı modeli güvenli elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğünün kontrol sonucunda işleme devam edilebileceğini bildirmesinden sonra tapu müdürlüğü resmî senet veya tescil istem belgesini hazırlar.

Kat mülkiyeti kurulduğunda:

1. Ana taşınmaz sayfasının mülkiyet hanesine taşınmazın kat mülkiyetine çevrildiği yazılır.
2. Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir.
3. Bağımsız bölüme bağlı arsa payı ile ana taşınmazın pafta, ada, parsel ve kütük bağlantıları gösterilir.
4. Ana taşınmaz sayfasıyla bağımsız bölüm sayfaları arasında karşılıklı bağlantı kurulur.
5. Ana taşınmazda önceden bulunan hak ve şerhler, ana taşınmaza ait irtifak hakları dışında, ilgili bağımsız bölümlere aynen aktarılır.
6. Ana taşınmaza ait irtifak hakları bağımsız bölümlerin beyanlar sütununda gösterilir.

Kat mülkiyetinden sonra ana taşınmaz lehine veya aleyhine kurulacak irtifak hakları ana taşınmazın kütük sayfasına tescil edilir; bağımsız bölümlerin beyanlarında aleniyet amacıyla belirtilir. İrtifak hakkını kuran işlem, bağımsız bölüm beyanı değil ana taşınmaz sayfasındaki tescildir.

Kat irtifakı da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Ana taşınmaz sayfasında mülkiyetin kat irtifakına çevrildiği belirtilir. İşlem tamamlandıktan sonra sistem üzerinden kadastro müdürlüğüne bildirim yapılır.

7. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi

7.1. Resen dönüşüm

Kat irtifaklı taşınmazın cins değişikliği kadastro müdürlüğünün bildirimiyle yapılmışsa, kat irtifakının kuruluşundaki resmî senet ve belgeler esas alınarak kat mülkiyetine resen geçilir.

Bu dönüşümde:

• Yeniden malik talebi aranmaz,
• Zorunlu deprem sigortası dâhil başka belge istenmez,
• Döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilmez.

Bu hüküm, ilk kez kat mülkiyeti kurulmasıyla karıştırılmamalıdır. İlk kuruluşta yapı kullanma izin belgesi ve zorunlu deprem sigortası aranırken, kat irtifakından resen dönüşümde kadastro bildirimi ve önceki kuruluş belgeleri esas alınır.

7.2. 19 Haziran 2021'den önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılar

19 Haziran 2021'den önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş ve belge Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenememişse, belge ile yapı aplikasyon projesi yetkili idarece kadastro müdürlüğüne gönderilebilir. Kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi üzerine resen cins değişikliği ve ardından resen kat mülkiyetine geçiş yapılır. Bu özel işlemde üç boyutlu sayısal yapı modeli aranmaz.

7.3. 14 Nisan 1983'ten önce yönetim plansız kurulan kat irtifakları

14 Nisan 1983'ten önce yönetim planı alınmadan kurulmuş kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesinde yönetim planı ibrazı zorunlu değildir. Dönüşümden sonra ilk yönetim planı kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla kabul edilebilir ve tapu müdürlüğüne sunulduğunda beyanlar sütununda gösterilir.

7.4. Kısmi kat mülkiyetine geçiş

Kat irtifaklı yapılarda tamamlanan yapı veya yapılar için kısmi olarak kat mülkiyetine geçilebilir.

• Blok tipi yapıda bir bloğun tamamlanması gerekir. Blok içindeki yalnız bir veya birkaç bağımsız bölümün tamamlanması, o bölümler yönünden kısmi geçişe yetmez.
• Blok niteliğinde olmayan yaygın yapılarda tamamlanan bağımsız bölüm veya bölümler ayrı ayrı kat mülkiyetine çevrilebilir.
• Kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi esas alınır.
• Ana taşınmaz ile ilgili bağımsız bölüm veya blok sayfalarında kısmi dönüşümü gösteren beyanlar yazılır.
• Bütün yapı ve blokların yapı kullanma izinleri alınarak cins değişikliği tamamlandığında kısmi dönüşüm beyanları terkin edilir.

8. Hak ve kısıtlamalar bulunan taşınmazlarda kuruluş

8.1. Paylaşım yapılmayan kuruluş

Taşınmaz tek malike aitse veya paylı mülkiyette bağımsız bölümler paydaşlara dağıtılmadan kuruluş yapılıyorsa, ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı şerh ve beyanlar bağımsız bölümlere muvafakat alınmadan aktarılır. Hak sahiplerine ve ilgililere sonuç bildirilir.

Yasaklayıcı şerh varsa muvafakat aranır. Kısıtlayıcı kayıt ile yasaklayıcı kayıt aynı sonucu doğurmaz; kayıt işlemi tamamen engelliyorsa hak sahibinin onayı olmadan kuruluş yoluna gidilemez.

8.2. Paylaşım yapılarak kuruluş

Bağımsız bölümlerin belirli paydaşlara bırakıldığı paylaşım işleminde, taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hak sahipleri ile kısıtlayıcı veya yasaklayıcı şerh ve beyan lehtarlarının muvafakati ana kuraldır.

Bunun sınırlı bir istisnası vardır. Kısıtlı pay sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin değerinin ana taşınmazdaki payının değerinden fazla olduğu yetkili değerleme raporuyla doğrulanırsa haciz, ihtiyati haciz veya ipotek alacaklılarının muvafakati aranmaz. Bu istisna diğer ayni veya şahsi haklara ve diğer kısıtlayıcı ya da yasaklayıcı kayıtlara genişletilemez.

Değerleme talebi resmî Web Tapu kanalı veya ALO 181 üzerinden yapılır. Yetkili kuruluşça hazırlanıp onaylanan rapor elektronik imzayla imzalanarak ilgili sistem üzerinden tapu bilgi sistemine aktarılır. Değerleme raporu yerine hukuk mahkemesinde hasımsız açılan değer tespiti davasında bilirkişiye yaptırılan tespit de kullanılabilir; mahkeme tespiti ilgilisi tarafından tapu müdürlüğüne sunulur.

Değer tespitiyle işlem yapılırken resmî senette bağımsız bölüm değerleri ile arsa paylarının orantılı belirlendiği ve doğabilecek hukuki sorumluluğun kabul edildiği yönünde akde katılanların beyanı alınır. Sonuç, hak lehtarlarına ve ilgili idareye bildirilir.

9. Turizm alanları ve konaklama tesisleri

Turizm tesisleriyle ilgili kayıtlar aynı içerikte değildir ve farklı sonuç doğurur.

1. Tapu kaydında, taşınmazın belirli bir turizm tesisi dışında kullanılamayacağı ve üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağı açıkça belirtilmişse talep karşılanmaz.
2. Kayıtta yalnız taşınmazın turizm tesisi olduğu belirtilmişse kat irtifakı veya kat mülkiyeti talebi kültür ve turizm il müdürlüğüne sorulur; cevaba göre işlem yapılır.
3. Konaklama hizmeti verilen tesisler tek bağımsız bölüm kabul edilir ve konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamaz.
4. Kaydından veya belgesinden taşınmazın turizm amaçlı ya da konaklama tesisi olduğu anlaşılıyorsa, talebin konaklama birimleri dışındaki ünitelere ilişkin olup olmadığı belediyeden; yapı kayıt belgesi varsa ilgili çevre ve şehircilik il müdürlüğünden sorulur.
5. Yetkili idare talebin konaklama birimleri dışındaki ünitelere yönelik olduğunu bildirirse işlem karşılanabilir.
6. Tahsisli kamu arazisindeki konaklama tesislerinde kat irtifakı, kat mülkiyeti ve devre mülk kurulamaz.

10. Bağımsız bölümlerde sonradan yapılacak işlemler

10.1. Birleştirme ve ayırma

Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya ayrılması için mimari projede tadilat yapılmalıdır.

• Kat irtifaklı yerde yenilenen yapı ruhsatına,
• Kat mülkiyetli yerde yapı kullanma izin belgesine uygun onaylı tadilat projesi gerekir.

Ayrıca yeni bağımsız bölümlere verilecek arsa paylarını gösteren liste sunulur.

Diğer bağımsız bölümlerin arsa payları değişmiyorsa yalnız birleştirilen veya ayrılan bölümlerin maliklerinin talebi yeterlidir. Kat mülkiyetli yerde yapı kullanma izin belgesi de aranır.

Kural olarak kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenmez. Ancak işlem ana taşınmazın niteliğinde değişiklik gerektiriyorsa cins değişikliği için tescil bildirimi aranır.

Kapatılan bağımsız bölüm sayfalarıyla yeni oluşan sayfalar arasında bağlantı kurulur. Mevcut irtifak, rehin, şerh ve beyanların taşınmasında tapu sicilinin bölünme ve birleştirmeye ilişkin hükümleri uygulanır.

10.2. Bağımsız bölüm ilavesi

Yeni bağımsız bölüm ilavesi için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Tescil, bütün kat maliklerinin katılımıyla düzenlenecek resmî senetle yapılır.

İlave nedeniyle:

• Bütün bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden ve oybirliğiyle belirlenir,
• Yeni arsa payları resmî senette gösterilir,
• Bağımsız bölümler üzerindeki ayni ve şahsi hak sahipleri ile kısıtlayıcı ve yasaklayıcı şerh lehtarlarının muvafakati alınır,
• Tadilat projesi sunulur,
• İlave bağımsız bölüm tamamlanmışsa yapı kullanma izin belgesi aranır,
• Ana taşınmazın niteliği değişiyorsa kadastro tescil bildirimi istenir.

Tamamlanmış ilave bağımsız bölüm kat mülkiyeti, tamamlanmamış bölüm kat irtifakı olarak tescil edilebilir. Kat irtifaklı taşınmazlarda da bağımsız bölüm ilavesi mümkündür.

10.3. Nitelik değişikliği ve yasak işler

Tapu sicilinde mesken, iş yeri veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümün hastane, dispanser, klinik, poliklinik veya ecza laboratuvarı niteliğine dönüştürülmesi hiçbir şekilde karşılanmaz.

Mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün bu yasak nitelikler dışındaki başka bir amaçla kullanılmasına kat malikleri kurulu oybirliğiyle karar verebilir. Karar yönetici veya kat maliklerinden birinin talebi üzerine bütün bağımsız bölümlerin beyanlar sütununda gösterilir.

Nitelik değişikliği, gerekli malik muvafakatlerini tadilat projesini onaylayan idare aldığı için onaylı tadilat projesi ve yapı kullanma izin belgesiyle gerçekleştirilir.

11. Yönetim planı ve oy hesabı

11.1. Yönetim planının işlevi

Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşmedir.

Kuruluşta bütün kurucu maliklerce imzalanır ve tarihi beyanlar sütununda gösterilir. Tapu müdürlüğü yönetim planının içeriğinin kanunlara uygunluğunu denetlemez. Emredici kurala aykırı hükümler varsa iptal mahkemeden istenir.

11.2. Yönetim planının değiştirilmesi

Yönetim planı bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir. Değişiklik, bütün kat maliklerini ve onların külli veya cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlar.

Tapu sicilinde göstermek için yeter çoğunlukta imzalı kabul beyanlarını içeren noter tasdikli kat malikleri kurulu kararı sunulur. Tapu müdürlüğü toplantının usulünü, kabulün nasıl sağlandığını veya imzaların gerçekten ilgililere ait olup olmadığını ayrıntılı incelemez; kanuni kabul çoğunluğunun bulunup bulunmadığını kontrol eder. İmzaların ilgililere ait olduğuna ilişkin yöneticinin beyanı tescil istem belgesine alınır.

Yeni yönetim planının her sayfasının bütün bağımsız bölüm maliklerince imzalanması gerekmez. Değişikliğin işlendiği planın yönetici veya yönetim kurulu tarafından imzalanması yeterlidir.

11.3. Oyların hesaplanması

• Her kat maliki arsa payından bağımsız olarak bir oy hakkına sahiptir.
• Birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanabilir.
• Ancak bir malikin oy sayısı, malik olduğu bölüm sayısı ne olursa olsun toplam oyların üçte birini geçemez.
• Üçte bir hesabındaki kesirler dikkate alınmaz.
• Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kurulda içlerinden vekâlet verdikleri bir kişi temsil eder.
• Ehliyetsiz malik kanuni temsilcisi tarafından temsil edilir.
• Kat maliki yetkili vekille oy kullanabilir.
• Bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
• Kırk veya daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Bu iki vekâlet sınırı, taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısına göre alternatif olarak uygulanır.

12. Kanuni ipotek hakkı

Ortak gider ve avans borçlarını ödemeyen kat maliki aleyhine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek kurulabilir. Bu hak kendiliğinden sicilde doğmaz; tescile tabidir.

12.1. Genel koşullar

• Borç ortak gider, avans borcu veya gecikme tazminatından doğmalıdır.
• Borç kat malikinden veya ilgili diğer kişilerden tahsil edilememiş olmalıdır.
• Borç ve miktarı mahkemece tespit edilmiş olmalıdır.
• Yönetici veya kat maliklerinden biri yazılı talepte bulunmalıdır.

12.2. Mahkeme kararı aranmayan hâl

Borç miktarında uyuşmazlık yoksa ve borçlu kat maliki veya temsilcisi işleme katılıp borcu kabul ediyorsa mahkeme kararı aranmaz. Yönetici veya kat maliklerinden biri ile borçlu arasında borç miktarını kabul eden resmî senet düzenlenerek ipotek kurulur.

12.3. Tescil ve terkin

İpotek, borçlu malikin bağımsız bölümünün rehin sütununda alacaklı olarak “Kat Malikleri” gösterilerek tescil edilir.

Terkin için kat malikleri kurulunun borçtan ibra kararı ile birlikte alacaklı kat maliklerinden birinin veya kurulca yetkilendirilmiş yöneticinin talebi gerekir. Bu yol kullanılamıyorsa mahkeme kararıyla terkin yapılır.

13. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin sona ermesi

13.1. Kat maliklerinin ortak talebi

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti bütün kat maliklerinin talebiyle sona erdirilebilir. Bağımsız bölümlerden birinde ayni hak veya şerh edilmiş şahsi hak varsa hakkın terkinine ya da kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine hak sahibi muvafakat etmelidir.

13.2. Arsanın yok olması veya yapı yapılamayacak hâle gelmesi

Kat mülkiyetine tabi ana taşınmaz arsa ile birlikte yok olmuşsa veya kat irtifakına konu arsada yapı yapılması imkânsız hâle gelmişse durum ruhsat vermeye yetkili idarenin yazısıyla belgelenir. Maliklerden birinin talebiyle kayıt terkin edilir. İlgililerin bilgisi dışında yapılan işlemler sonuçta kendilerine bildirilir.

13.3. Kamulaştırma

Taşınmaz bütünüyle kamulaştırılıyorsa kamulaştıran idarenin talebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kamulaştırmayla birlikte terkin edilir.

Kamulaştırma veya kamuya terk yalnız arsanın bir kısmına ilişkinse ve yapıyla ilgili değilse kat irtifakı veya kat mülkiyeti sona erdirilmez. Ana taşınmaz ve kat mülkiyeti kütüğündeki yüzölçümleri değiştirilerek işlem yapılabilir.

13.4. Hâkim kararı

Kat irtifakı kurulduktan sonra plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hâkimi karar verebilir. Bu kararın ardından kat maliklerinden birinin talebiyle kat irtifakı terkin edilir.

13.5. Ana yapının harap olması

Ana yapının tamamı harap olursa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Yönetici veya kat maliklerinden biri belediyeden alınmış yıkım yazısıyla tapu müdürlüğüne bildirim yapar.

Kat mülkiyeti sayfaları kapatılır; sağlam kalan kısımlar belirtilerek arsa payları oranında paylı mülkiyet şeklinde yeni ana taşınmaz sayfasına tescil edilir. Bağımsız bölümlerdeki ayni ve şahsi haklar da ilgili paylara taşınır.

13.6. Terkinin sicil sonucu

Sona erme hâlinde yeni bir ana taşınmaz sayfası açılır. Kat maliklerinin arsa payları yeni paylı mülkiyet hisseleri kabul edilir. Eski ana taşınmaz sayfasındaki irtifak hakları ile bağımsız bölüm sayfalarındaki takyidatlar yeni sayfaya taşınır. Eski sayfalar kapatılır ve yeni sayfayla bağlantı kurulur.

İmar mevzuatı gereğince yalnız zemine yönelik ayrıca pay bulunuyorsa bu paylar da hesaplanarak yeni sayfaya tescil edilir.

14. Toplu yapılar

14.1. Kapsam

Toplu yapı bir veya birden fazla imar parseli üzerinde kurulabilir; imar parseli olmayan yerde toplu yapı kurulamaz. Yapılar, altyapı tesisleri, ortak kullanım alanları, sosyal tesisler ve yönetim bakımından birbirleriyle bağlantılı olmalıdır.

Parseller bitişik veya komşu olmalıdır. Aralarında imar planında yol, meydan, yeşil alan, park veya otopark gibi kamuya ayrılmış yerler bulunması komşuluk şartını bozmaz.

Toplu yapı kat irtifakıyla kurulmuşsa her yapı tamamlandıkça kısmi olarak kat mülkiyetine çevrilebilir.

Birden fazla parsel varsa her parsel kuruluşta ayrı değerlendirilir ve arsa payı parsel bazında hesaplanır. Yönetim planı ve vaziyet planı dışında kuruluş belgeleri her parsel için ayrı alınır. Aynı tip bloklarda, blokların konum ve numaraları vaziyet planında gösterilmek şartıyla tek mimari proje kullanılabilir.

Birden fazla parseli kapsayan toplu yapının içinden bir veya birkaç parsel için sonradan ayrı bir toplu yapı ilişkisi kurulamaz ve ayrı yönetim planı kabul edilemez.

14.2. Kuruluş belgeleri

Toplu yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken:

• Bütün parselleri kapsayan, imar ve parselasyon planına uygun, idarece onaylı vaziyet planı,
• Proje müellifi tarafından hazırlanıp malik veya ortak maliklerce imzalanan onaylı mimari proje,
• Bütün yapı ve yerler için tek yönetim planı,
• Yapı aplikasyon projesi,
• Üç boyutlu sayısal yapı modeli,
• Kat irtifakında beş yıllık süre yönünden geçerli yapı ruhsatı,
• Kat mülkiyetinde yapı kullanma izin belgesi aranır.

Kuruluştan sonra toplu yapı kapsamındaki parsellerin beyanlarına, diğer parsellerle birlikte toplu yapı kapsamında bulunduğunu gösteren belirtme yapılır.

14.3. Toplu yapı ortak yerleri

Bir parsel veya bağımsız bölüm, toplu yapıdaki bütün bağımsız bölümlerin ortak yararlanmasına tahsis edilebilir. Ortak yerin mülkiyet sütununda yararlanan parsel ve bağımsız bölüm numaraları gösterilir; yararlanan bağımsız bölümlerin beyanlarında da ortaklık ilişkisi belirtilir.

Birden çok yapının ortak sosyal veya altyapı tesisi, bulunduğu parselden bağımsız olarak tahsis edildiği bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. Ortak yer belirli bir parselin, bloğun veya bütün toplu yapının kullanımına özgülenebilir. Bu özgüleme vaziyet planı, yönetim planı veya mimari projeden anlaşılmalıdır. Açık özgüleme yoksa yer bütün bağımsız bölümlerin ortak yeri kabul edilir ve hak arsa payı oranında kullanılır.

Ortak yerlerde değişiklik bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir.

14.4. Toplu yapı yönetim planı

Toplu yapının bütün parsellerini kapsayan tek yönetim planı bulunmalıdır. Plan bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu gerekir.

Yönetim planında başka düzenleme yoksa temsilciler kurulu, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. Her yönetici veya temsilci yönettiği ya da temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.

5912 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulmuş toplu yapılardaki ilk uyarlama değişikliğine ilişkin düzenlemede, 12 Haziran 2024 tarihli Makam Oluruyla bir ifadenin mülga olduğu belirtilmiştir. Mülga edilen ifadenin kapsamı mevcut düzenleme içinde açıkça ayrıştırılamadığından bu özel durum için kesin bir çoğunluk kuralı kurulamaz. Genel toplu yapı yönetim planı değişikliği kuralı, temsil edilen bağımsız bölüm sayısının beşte dördüdür.

15. Özel kanunlar, mali hükümler ve bildirimler

15.1. Özel kanunların önceliği

Afet riski altındaki alanlar, imar mevzuatı, gecekondu mevzuatı ve benzeri özel kanunlar kapsamındaki kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemlerinde önce özel kanun ve ona bağlı ikincil düzenleme uygulanır. Mimari proje tadilatları kendi özel düzenlemesine göre yürütülür.

15.2. Harç ve döner sermaye

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması mülkiyet devri içermiyorsa tapu harcından muaftır. Ancak döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir.

Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde döner sermaye hizmet bedeli alınmaz.

Resen cins değişikliğinde ilgili belediyenin cins tashihi harcını vergi dairesine veya mal müdürlüğüne eksiksiz bildirdiği sistemden kontrol edilir. Bildirim yoksa veya eksikse işlem yapılmaz; ilgili birime sistem üzerinden bildirim gönderilir ve eksiklik tamamlandıktan sonra işlem sürdürülür.

Yapı kullanma izin belgesi belediye dışındaki bir kurumca verilmişse veya eski tarihli belge fiziki olarak sunulmuşsa, yapısız hâlden yapılı hâle geçiş harcının tahsil edildiği belge veya üst yazıda belirtilmelidir. Bu kayıt yoksa ilgili harç tebliğindeki ek belge aranır.

Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin terkini işleminde terkin harcı alınır.

15.3. Kurumlara bildirim

Kat mülkiyetinin tescili, taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine ve belediyesine bildirilir. Bu kurumlarla veri paylaşımı protokolü varsa ayrıca yazılı bildirim yapılmaz.

16. Karar tabloları

16.1. Hangi rejim kurulmalı?

Olay	Sonuç
Yapı yapılmamış veya tamamlanmamış	Kat irtifakı değerlendirilebilir
Yapı tamamlanmış ve cins değişikliği yapılmış	Kat mülkiyeti değerlendirilebilir
Taşınmaz arsa niteliğinde, fakat bütün yapı için yapı kullanma izin belgesi var	Kat irtifakı reddedilir; cins değişikliği ve kat mülkiyeti yolu izlenir
Bağımsız ve sürekli üst hakkı ayrı sayfada tescilli	Üst hakkı üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir

16.2. Muvafakat gerekir mi?

Durum	Sonuç
Tek malik veya paylaşım yapılmayan paylı mülkiyet; kısıtlayıcı kayıt var	Hak ve kayıt bağımsız bölümlere aktarılır, muvafakat aranmaz
Aynı durumda yasaklayıcı şerh var	Muvafakat gerekir
Paylaşım yapılıyor ve ayni/şahsi hak ya da kısıtlayıcı/yasaklayıcı kayıt var	Kural olarak bütün hak sahipleri ve lehtarların muvafakati gerekir
Kısıtlı pay sahibine daha yüksek değer bırakıldığı raporla kanıtlanmış; kayıt haciz, ihtiyati haciz veya ipotek	Bu alacaklıların muvafakati aranmaz
Aynı olayda başka ayni/şahsi hak veya başka şerh/beyan var	İstisna uygulanmaz; muvafakat gerekir

16.3. Kadastro tescil bildirimi gerekir mi?

İşlem	Kural
Kat irtifakı/kat mülkiyeti ilk tesisi	Kadastro kontrolü ve devam bildirimi gerekir
Bağımsız bölüm birleştirme/ayırma	Kural olarak tescil bildirimi gerekmez
Birleştirme/ayırma ana taşınmazın niteliğini değiştiriyorsa	Cins değişikliği için tescil bildirimi gerekir
Bağımsız bölüm ilavesi ana taşınmazın niteliğini değiştiriyorsa	Cins değişikliği için tescil bildirimi gerekir
Kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçiş	Kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi esas alınır

17. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Tamamlanmış yapıda yanlış rejim talebi

Olay: Taşınmaz arsa niteliğindedir. Malik kat irtifakı kurulmasını ister; ancak bütün bina için yapı kullanma izin belgesi sunar.

Belirleyici bilgi: Yapı kullanma izin belgesi binanın tamamlandığını gösterir.

Uygulanacak ayrım: Kat irtifakı tamamlanmamış yapı içindir; tamamlanmış yapıda kat mülkiyeti gerekir.

Sonuç: Kat irtifakı talebi karşılanmaz. Önce cins değişikliği yapılır, ardından kat mülkiyeti kurulur.

Uygulama 2 — Elbirliği mülkiyetinde paylaşım yok

Olay: Mirasçılar elbirliği mülkiyetindeki taşınmazda kat irtifakı kurmak ister; bağımsız bölümleri mirasçılara ayrı ayrı bırakmazlar.

Belirleyici bilgi: Kuruluşla birlikte paylaşım yapılmamaktadır.

Sonuç: Elbirliği sona erdirilmeden kat irtifakı kurulabilir. Elbirliği mülkiyeti tek başına kuruluşa engel değildir.

Uygulama 3 — Eklentinin başka bölüme bağlanması

Olay: Birinci bağımsız bölüme ait depo, tadilat projesiyle ikinci bağımsız bölüme bağlanacaktır. Diğer bağımsız bölümlerin hakları etkilenmemektedir.

Belirleyici bilgi: Değişiklik yalnız iki bağımsız bölüm ve bu bölümlerdeki hak sahiplerini etkiler.

Sonuç: İlgili iki bölüm maliklerinin ve bu bölümlerdeki ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakati yeterlidir. Bütün kat maliklerinin muvafakati aranmaz.

Uygulama 4 — Mahkeme yalnız işlem yetkisi vermiş

Olay: Kesinleşmiş karar taraflardan birine kat mülkiyeti kuruluş işlemlerini yürütme yetkisi vermiş, fakat doğrudan tescile hükmetmemiştir.

Belirleyici bilgi: Tescile yönelik kesin hüküm bulunmamaktadır.

Sonuç: Yetki hükmü tek başına diğer maliklerin katılımını ortadan kaldırmaz. Talep bütün paydaşların katılımıyla karşılanır.

Uygulama 5 — Yüklenici sözleşmesindeki belirsizlik

Olay: Noter sözleşmesinde yükleniciye “uygun görülecek üç daire” bırakılacağı yazılıdır; daire numarası veya yorum gerektirmeyen başka belirleme yoktur.

Belirleyici bilgi: Bağımsız bölüm paylaşımı tapu müdürlüğünün yorumunu gerektirmektedir.

Sonuç: Yüklenicinin tek başına talebiyle sözleşmeye göre kuruluş yapılamaz. Bütün maliklerin talebi ve resmî senet yolu gerekir ya da sözleşmedeki belirsizlik giderilmelidir.

Uygulama 6 — Kısmi dönüşümde tamamlanan tek daire

Olay: A Blok on dairelidir. Yalnız iki daire tamamlanmış ve yapı kullanma izni almıştır.

Belirleyici bilgi: Yapı blok tipindedir ve blok bütünü tamamlanmamıştır.

Sonuç: Yalnız iki daire kat mülkiyetine çevrilemez. Blok tipi yapıda ilgili bloğun tamamlanması gerekir.

Uygulama 7 — Kısıtlı payın değerle korunması

Olay: Paylaşım yoluyla kat mülkiyeti kurulurken bir pay üzerinde ipotek vardır. Pay sahibine bırakılan bağımsız bölümün değeri, pay değerinden yüksek olduğunu gösteren yetkili raporla doğrulanmıştır.

Belirleyici bilgi: Kayıt ipotektir ve değer koruması raporla kanıtlanmıştır.

Sonuç: İpotek alacaklısının muvafakati aranmaz. Ancak taşınmazda başka tür hak veya yasaklayıcı kayıt varsa onlar için ayrıca muvafakat değerlendirilir.

Uygulama 8 — Birleştirmede ana taşınmaz niteliği değişmiyor

Olay: Aynı malike ait iki bağımsız bölüm birleştirilecek, diğer bölümlerin arsa payı değişmeyecek ve ana taşınmazın niteliği etkilenmeyecektir.

Sonuç: İlgili bağımsız bölüm malikinin talebi, onaylı tadilat projesi ve kat mülkiyetli yerde yapı kullanma izin belgesiyle işlem yapılabilir. Kadastro tescil bildirimi aranmaz.

Uygulama 9 — Oy sınırı

Olay: On bağımsız bölümlü ana taşınmazda bir malik dört bağımsız bölüme sahiptir.

Hesap: Toplam oyların üçte biri 3,33'tür; kesir dikkate alınmaz.

Sonuç: Malik en fazla üç oy kullanabilir. Dört bağımsız bölümü bulunması dört oy kullanmasına izin vermez.

Uygulama 10 — Kısmi kamulaştırma

Olay: Kat mülkiyetli taşınmazın yapıyla ilgisi olmayan küçük bir arsa kısmı kamulaştırılmıştır.

Belirleyici bilgi: Kamulaştırma yapıyı veya ana taşınmazın tamamını kapsamamaktadır.

Sonuç: Kat mülkiyeti terkin edilmez. Ana taşınmaz ile bağımsız bölüm kayıtlarındaki yüzölçümleri yeni duruma göre düzeltilir.

18. Karşılaştırmalı olaylar

Aynı kayıt, farklı sonuç

• Olay A: Taşınmazda haciz vardır, bağımsız bölümler paydaşlara dağıtılmayacaktır. Haciz bütün bağımsız bölümlere aktarılır; muvafakat aranmaz.
• Olay B: Aynı taşınmazda bağımsız bölümler paydaşlara ayrı ayrı bırakılacaktır. Paylaşım nedeniyle haciz alacaklısının muvafakati ana kuraldır; yalnız değerleme istisnası koşulları varsa muvafakat aranmayabilir.

Sonucu değiştiren unsur haczin varlığı değil, kuruluşla birlikte paylaşım yapılıp yapılmamasıdır.

Aynı yapı, farklı kısmi dönüşüm

• Olay A: Blok yapıda yalnız iki daire tamamlanmıştır. Kısmi geçiş yapılamaz.
• Olay B: Blok niteliğinde olmayan yaygın yapıda iki bağımsız yapı tamamlanmıştır. Kadastro bildirimiyle tamamlanan bölümler kat mülkiyetine çevrilebilir.

Sonucu değiştiren unsur tamamlanan bölüm sayısı değil, yapı düzeninin blok tipi olup olmamasıdır.

Aynı yönetim kararı, farklı çoğunluk

• Olay A: Yönetim planı değiştirilecektir. Bütün kat maliklerinin beşte dördü gerekir.
• Olay B: Meskenin yasaklanmayan başka bir kullanım amacına geçirilmesine karar verilecektir. Oybirliği gerekir.

“Yönetimle ilgili karar” ifadesi her işlemde aynı çoğunluğun uygulanacağı anlamına gelmez.

19. Karıştırılabilecek ayrımlar

• Yapı tamamlandığı hâlde kat irtifakı kurulmaz; arsa niteliğinde kayıt tek başına belirleyici değildir.
• Elbirliği mülkiyeti kuruluşu engellemez; paylaşım yapılması sonucu değiştirir.
• Tapu müdürlüğü projenin teknik doğruluğunu değil, gerekli unsurların ve onayların varlığını kontrol eder.
• Arsa payı değerle bağlantılı belirlenir; sonradan değer değişikliği arsa payını kendiliğinden değiştirmez.
• Kat irtifakından kat mülkiyetine resen dönüşüm, ilk kez kat mülkiyeti kurulmasıyla aynı belge rejimine tabi değildir.
• Kısıtlayıcı şerh ile yasaklayıcı şerh aynı değildir.
• Değerleme istisnası yalnız haciz, ihtiyati haciz ve ipotek alacaklılarına ilişkindir.
• Birleştirme veya ayırmada kadastro tescil bildirimi kural değil, ana taşınmaz niteliği değişiyorsa istisnadır.
• Yönetim planı değişikliği beşte dört; bağımsız bölüm ilavesi ve belirli kullanım değişiklikleri oybirliği gerektirir.
• Bir malikin oy sınırı üçte bir; vekilin temsil sınırı taşınmazın büyüklüğüne göre yüzde beş veya en fazla iki kişidir.
• Kat mülkiyetinin tamamının sona ermesi ile arsanın bir kısmının kamulaştırılması farklı sonuç doğurur.
• Toplu yapıda arsa payı her parselde ayrı hesaplanır; yönetim planı ise bütün toplu yapı için tektir.

20. Hızlı tekrar

1. Kat irtifakı tamamlanmamış, kat mülkiyeti tamamlanmış yapı içindir.
2. Yapı tamamlanmışsa cins değişikliği ve kat mülkiyeti yolu izlenir.
3. Arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez.
4. Tapu müdürlüğü onaylı projedeki niteliğe göre tescil yapar.
5. Projenin arsa payı toplamı tam payı sağlamalıdır.
6. Kat mülkiyetinde yapı kullanma izin belgesi ve zorunlu deprem sigortası aranır.
7. Tek malikte tescil istem belgesi, birden fazla malikte kural olarak resmî senet düzenlenir.
8. Mahkemenin yalnız yetki vermesi, tescile hükmeden kesin kararın yerini tutmaz.
9. Yüklenici sözleşmesinde bağımsız bölüm dağılımı yorumsuz belirlenebilmelidir.
10. Resen dönüşümde yeniden belge, zorunlu deprem sigortası ve döner sermaye aranmaz.
11. Blokta kısmi dönüşüm için bloğun tamamı tamamlanmalıdır.
12. Paylaşım yapılmıyorsa kısıtlayıcı kayıtlar aktarılır; yasaklayıcı kayıt için muvafakat gerekir.
13. Değerleme istisnası yalnız haciz, ihtiyati haciz ve ipotek için geçerlidir.
14. Bağımsız bölüm ilavesi oybirliği ve bütün arsa paylarının yeniden belirlenmesini gerektirir.
15. Yönetim planı beşte dört oyla değiştirilir.
16. Bir malikin oyları toplamın üçte birini aşamaz.
17. Kanuni ipotek tescille kurulur.
18. Kısmi kamulaştırmada kat mülkiyeti sona ermez.
19. Toplu yapıda tek yönetim planı bulunur.
20. Kuruluş mülkiyet devri içermiyorsa tapu harcından muaftır; döner sermaye alınır.

21. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Tamamlanmış yapı için kat irtifakı talep edilmesinde kayıt hâlâ “arsa” görünüyorsa hangi bilgi belirleyicidir?

Mini yoklama 2

Elbirliği mülkiyetinde hangi unsur kuruluşun doğrudan yapılmasını mümkün kılar?

Mini yoklama 3

Paylaşım yapılmayan taşınmazdaki yasaklayıcı şerh nasıl ele alınır?

Mini yoklama 4

On bağımsız bölümlü yerde dört bağımsız bölümü olan malik kaç oy kullanabilir?

Mini yoklama 5

Kat irtifakından resen kat mülkiyetine geçişte zorunlu deprem sigortası aranır mı?

Mini yoklama cevapları

1. Binanın tamamlandığını gösteren yapı kullanma izin belgesi belirleyicidir; cins değişikliği ve kat mülkiyeti yolu izlenir.
2. Bağımsız bölümlerin mirasçılar arasında paylaştırılmaması hâlinde elbirliği bozulmadan kuruluş yapılabilir.
3. Yasaklayıcı şerh için lehtarın muvafakati gerekir.
4. Üçte bir sınırı ve kesirlerin dikkate alınmaması nedeniyle en fazla üç oy kullanabilir.
5. Hayır. Kadastro bildirimi üzerine yapılan resen dönüşümde zorunlu deprem sigortası dâhil başka belge aranmaz.