Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde Değerleme Raporları

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

2024/2 Sayılı Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde Değerleme Raporları Genelgesi

Bu konu; yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu işlemler ile değerleme raporu istenen diğer işlemlerde başvurunun kim tarafından ve hangi kanaldan yapılacağını, raporu hangi kuruluşun düzenleyebileceğini, raporun ne kadar süre kullanılabileceğini, rapor hazırlanırken uyulacak teknik ölçütleri ve kurumlar arasındaki görev-sorumluluk ayrımını ele alır.

Konunun merkezindeki temel düşünce şudur: İşlemin amacı, raporu düzenleyecek kuruluşu ve izlenecek başvuru yolunu; taşınmazın hukuki ve fiilî durumu ise raporda değer takdir edilip edilemeyeceğini belirler. Tapu müdürlüğü raporun esasını yeniden değerlemez; kendi görev alanındaki süre, kuruluş, işlem tarihi ve kullanılacak değer kontrollerini yapar.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan öğrenci:

Değerleme, değerleme kuruluşu ve değerleme raporu kavramlarını ayırt eder,
Yasal brüt kullanım alanı ile mevcut brüt kullanım alanını karşılaştırır,
Piyasa değeri ile yasal kullanıma esas piyasa değerinin işlevlerini açıklar,
Basit tamir ve tadilat ile esaslı tadilatın rapora etkisini belirler,
Başvuruyu kimin, hangi kanaldan ve hangi talep amacıyla yapacağını seçer,
Vatandaşlık amacı taşıyan işlem ile diğer işlemlerde yetkili kuruluş ayrımını uygular,
Üç aylık kullanım süresini ve yeni rapor gerektiren olayları değerlendirir,
Değerleme raporunun imza, fotoğraf, proje, alan ve emsal krokisi ölçütlerini denetler,
Değer takdirine engel olan hâlleri belirler,
Natamam yapılarda ruhsat süresi ve inşaat seviyesine göre doğru sonucu seçer,
Tapu müdürlüğünün, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi vermeye yetkili makamın ve Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının görevlerini ayırır,
Rapor içeriğinden doğan sorumluluğun kime ait olduğunu gerekçelendirir.

1. Konunun karar haritası

Bir değerleme raporu talebiyle karşılaşıldığında aşağıdaki sıra izlenir:

İşlemin amacı belirlenir. Talep, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanılmasına yönelik satış veya satış vaadiyle bağlantılı mı, değil mi?
Yetkili kuruluş seçilir. Vatandaşlık amaçlı işlemlerde GEDAŞ; vatandaşlık amacı bulunmayan ve rapor gereken diğer işlemlerde şartları taşıyan değerleme kuruluşları devreye girer.
Başvuru sahibi ve kanal kontrol edilir. Gerçek kişi bakımından malik, tüzel kişi bakımından temsile yetkili gerçek kişi başvurur. Ana kanal Web Tapu’dur; malik Türkiye Cumhuriyeti vatandaşıysa ALO-181 de kullanılabilir.
Ödeme ve atama süreci tamamlanır. Ücret bilgisi, ödeme süresi ve talep numarası bildirilir; ödeme yapılmadan kuruluş ataması yapılmaz.
Raporun teknik yeterliliği oluşur. İnceleme, imza, fotoğraf, proje-zemin karşılaştırması, alan ve değer hesabı gibi unsurlar tamamlanır.
Kullanım süresi ve sonradan doğan değişiklikler denetlenir. Üç aylık süre geçmemiş olsa bile taşınmazın değerini değiştiren sicil olayı yeni rapor gerektirebilir.
Kurumun görev sınırı korunur. Tapu müdürlüğü raporun esasını yeniden değerlendirmez; düzenlemede kendisine verilen biçimsel ve işlemsel kontrolleri yapar.

Bu harita, çok sayıdaki teknik ayrıntıyı tek bir mantıkta birleştirir: amaç → yetkili kuruluş → başvuru → üretim → süre ve değişiklik kontrolü → kurumsal işlem.

2. Temel kurumlar ve sistemler

2.1. GEDAŞ

GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş., istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanılmasına yönelik satış ve satış vaadi işlemlerinde istenen değerleme raporlarını düzenleyen kuruluştur. Bu ayrım yalnız raporun kim tarafından hazırlanacağına ilişkin değildir; başvuruda seçilecek talep amacı ve sonradan yapılacak kurumsal kontroller de bu ayrımdan etkilenir.

2.2. TADEBİS

TADEBİS, Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemidir. Değerleme talebinin kuruluşa iletilmesi, algoritma yoluyla atama ve rapor süreçlerinin elektronik ortamda yürütülmesi bakımından temel sistemdir.

2.3. TDUB

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, değerleme kuruluşlarının üyelik ve mesleki süreçleriyle bağlantılıdır. Değerleme kuruluşu tanımı bakımından üyeliğin aktif olması aranır. Ayrıca raporların düzenlenmesine ilişkin şikâyet, öneri ve talepler öncelikle Birliğe bildirilebilir; usulüne uygun düzenlenmeyen raporlar ve sorumlular hakkında idari ve hukuki tedbir değerlendirmesi için de Birliğe iletim yapılır.

2.4. TKGM ve UDES

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, değerleme sürecindeki kurumsal işleyişi ve tapu uygulamasını yürütür. UDES ise Uluslararası Değerleme Standartlarını ifade eder. Değerleme raporları UDES başta olmak üzere ilgili mesleki ve kurumsal düzenlemelere uygun hazırlanır.

3. Temel kavramlar

3.1. Değerleme

Değerleme; taşınır veya taşınmaz bir iktisadi varlığın belirli bir tarihteki muhtemel değerinin, kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde, para cinsinden, bağımsız ve tarafsız biçimde takdir edilmesidir.

Bu tanımın dört belirleyici unsuru vardır:

Belirli bir tarih,
Muhtemel değer,
Para cinsinden ifade,
Bağımsız ve tarafsız takdir.

Dolayısıyla değerleme, yalnız taşınmazın fiziksel özelliklerini saymak veya tarafların bildirdiği bedeli kaydetmek değildir.

3.2. Değerleme kuruluşu

Değerleme kuruluşu; sermaye piyasasında değerleme faaliyeti için yetkilendirilmiş, TDUB üyeliği aktif ve TADEBİS sistemine dâhil gayrimenkul değerleme firmasıdır. Bu üç unsurdan yalnız birinin bulunması yeterli değildir.

3.3. Değerleme raporu

Değerleme raporu; yetkili değerleme kuruluşunda görev alan değerleme uzmanlarınca, UDES başta olmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu, TDUB ve TKGM tarafından belirlenen düzenleme ve normlara uygun biçimde hazırlanan rapordur.

4. Alan kavramları: yasal alan, mevcut alan, eklenti ve ortak alan

4.1. Yasal brüt kullanım alanı

Yasal brüt kullanım alanı, taşınmazın gerekli izin ve belgelerle, imar mevzuatına ve onaylı projeye uygun biçimde inşa edilmiş kısımlarını esas alır. İnşa edilmemiş kısımlar bu alana katılmaz. Şaft, ışıklık, hava bacası ve galeri boşluğu dışarıda bırakılır; bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan dikkate alınır. Dış cephe dışında kalan sınırda duvar orta aksı esas alınır. İçten bağlantılı ve birden fazla kata yayılan mekânların bağımsız bölüme ait alanları birlikte değerlendirilir.

Buradaki ana ölçüt hukuki ve projeye uygun varlıktır.

4.2. Mevcut brüt kullanım alanı

Mevcut brüt kullanım alanı, izin ve belgelerin tam olup olmadığına bakılmaksızın mahallinde fiilen bulunan kullanım alanıdır. Yasal olmayan kısımlar da fiilen mevcutsa bu alanda dikkate alınır. Bununla birlikte şaft, ışıklık, hava bacası ve galeri boşluğu yine dışarıda bırakılır.

Buradaki ana ölçüt fiilî varlıktır.

4.3. Değerlemenin kapsadığı sınır

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş yerde bağımsız bölüm sınırı,
Kat irtifakı kurulmamış yerde parsel sınırı değerlemenin kapsadığı alandır.

4.4. Eklenti ve ortak alan ayrımı

Eklenti, bağımsız bölümün dışında bulunmakla birlikte doğrudan o bölüme ait yerdir. Ortak alan ise bağımsız bölümün yasal sınırları dışında kalan, eklenti niteliğinde olmayan ve kat maliklerinin ortak kullanımında bulunan alandır.

Otopark, koridor, sahanlık, sığınak, şaft, ışıklık, hava bacası ve galeri boşluğu gibi planda ortak alan olarak ayrılan yerler mevcut brüt alana katılmaz. Yönetim planıyla bir bağımsız bölümün kullanımına bırakılmış olmaları da ortak alan niteliğini ve alan hesabındaki sonucu değiştirmez.

5. Değer kavramları

5.1. Piyasa değeri

Piyasa değeri; uygun pazarlama sonrasında, bilgili ve istekli alıcı ile satıcının zorlama altında kalmadan ve muvazaasız biçimde hareket ettiği varsayımıyla, değerleme tarihinde ulaşılabilecek en olası tahmini tutardır.

Özel bedeller, imtiyazlar, standart dışı finansman veya yalnız belirli bir alıcı ya da malike özgü değer unsurları piyasa değerinin parçası sayılmaz.

Tapu işlemlerinde ve taşınmaz yatırımı tespit tutarında esas alınan değer piyasa değeridir.

5.2. Yasal kullanıma esas piyasa değeri

Yasal kullanıma esas piyasa değeri; gerekli izin, belge ve yasal gerekleri karşılayan, ruhsat ve projeye uygun kısımlar ile kazanılmış haklar, inşaat seviyesi, yasal brüt alan ve nitelik üzerinden belirlenen değerdir.

Raporun sonuç bölümünde hem piyasa değeri hem yasal kullanıma esas piyasa değeri gösterilir. Bu değerler taşınmazın tamamı için bulunur. Tapu ve Kadastro işlemlerinde piyasa değeri esas alınır; yasal kullanıma esas piyasa değeri bilgilendirme işlevi görür.

5.3. Paylı mülkiyette değer

Bir bağımsız bölümde veya alanda birden fazla malik varsa, rapor talep eden paydaşın payına karşılık gelen piyasa değeri ile yasal kullanıma esas piyasa değeri açıklamalar bölümünde ayrıca belirtilir. Tapu müdürlüğünde paya düşen piyasa değeri Türk lirası ve ABD doları bazında pay oranına göre hesaplanır; raporda hesaplanmışsa bu hesap kontrol edilir.

6. Basit tamir ve tadilat ile esaslı tadilat

6.1. Basit tamir ve tadilat

Taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini ve ıslak hacimlerin yer veya sayısını değiştirmeyen; boya, badana, sıva, doğrama, döşeme, tavan kaplaması, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri, çatı onarımı gibi işlemler basit tamir ve tadilat kapsamındadır.

Basit tamir ve onarım bulunan taşınmazda:

Tadilat ruhsatı aranmaz,
Eksik imalat ve onarım tutarı belirlenir,
Varsa yasal tespit veya yıkım kararı açıklanır,
İnşaat seviyesi tablosu eklenir,
Eksik veya onarım tutarı takdir edilen değerden düşülerek piyasa değeri bulunur.

6.2. Esaslı tadilat

Taşıyıcı unsuru, yapı inşaat alanını, emsale konu alanı, taban alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak veya bağımsız alanları, kullanım amacını ya da ruhsat eki projeleri değiştiren işlemler esaslı tadilattır.

Fiilen tamamlanmış taşınmazdaki esaslı tadilat için belediyeden tadilat ruhsatı alınmış olmalıdır. Tadilat ruhsatı ve inşaat seviyesi tablosu rapora eklenerek piyasa değeri verilir. Esaslı tadilat süreci ruhsatsız biçimde devam ediyorsa değer takdir edilmez.

Bu ayrımda belirleyici soru şudur: Değişiklik yalnız bakım-onarım düzeyinde mi, yoksa yapının taşıyıcı, alan, kullanım veya proje düzenini mi değiştiriyor?

7. Kontrol değerleme raporu

Kontrol değerleme raporu; takdir edilen değer veya değeri etkileyen unsurlar hakkında tereddüt oluştuğunda ya da farklı raporlardaki piyasa değerlerinin karşılaştırılması ve denetlenmesi gerektiğinde hazırlanır. Süreç, Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının talimatıyla TADEBİS üzerinden algoritmik kuruluş ataması yapılarak yürütülür.

Başvuru sahibine kontrol raporu hazırlatılması gerektiği bildirildiğinde, Web Tapu’da talep amacı olarak Kontrol Raporu seçilir. Ödeme sonrasında yetkili değerleme kuruluşu atanır.

8. Başvurunun kim tarafından ve nasıl yapılacağı

8.1. Başvuru sahibi

Gerçek kişide başvuruyu taşınmaz maliki yapar.
Tüzel kişide başvuruyu tüzel kişiliği temsile yetkili gerçek kişi yapar.

8.2. Başvuru kanalları

Ana başvuru kanalı Web Tapu’dur. Taşınmaz maliki Türkiye Cumhuriyeti vatandaşıysa ALO-181 Çağrı Merkezi de kullanılabilir.

Web Tapu, ALO-181 ve TADEBİS sistemi dışında hazırlanmış, biçim ve standardı karşılamayan raporlar işlemlerde kullanılamaz. Bu tür raporlara dayanan işlem talepleri kabul edilmez.

8.3. İşlemin amacına göre seçim

İşlemin amacı	Web Tapu talep amacı	Raporu düzenleyecek kuruluş
İstisnai yoldan Türk vatandaşlığına yönelik satış veya satış vaadi	Vatandaşlığa Konu Satış	GEDAŞ
Türk vatandaşlığı amacı bulunmayan ve rapor gereken diğer işlem	Satış	Tercihli veya otomatik algoritmayla seçilen, şartları taşıyan değerleme kuruluşu

Yürürlük tarihinden sonra yapılan satış veya satış vaadi işlemlerine dayalı vatandaşlık taleplerinde yalnız GEDAŞ tarafından hazırlanmış rapor kabul edilir.

9. Ödeme, atama ve raporun sisteme aktarılması

Başvuru tamamlandıktan sonra TKGM, başvuru sahibine ücret bilgisini, ödeme süresini ve talep numarasını kısa mesaj veya elektronik posta yoluyla iletir.

Süreç sırası şöyledir:

Başvuru yapılır.
Ücret, ödeme süresi ve talep numarası bildirilir.
Belirlenen sürede ödeme yapılır.
Ödeme sonrasında talep TADEBİS üzerinden kuruluşa iletilir.
Kuruluş raporu hazırlayacak uzmanı görevlendirir.
Rapor elektronik imzayla onaylanır.
Rapor sistem üzerinden TAKBİS’e gönderilir.
İlgili kişi raporu Web Tapu üzerinden görüntüler.

Belirlenen sürede ödeme yapılmazsa talep iptal edilir. Başvuru sahibi, ödeme gerçekleşene kadar Web Tapu üzerinden talebi iptal edebilir. Ödeme yapılmadan kuruluşa iş ataması yapılmaz.

10. Raporun konusu, paylı mülkiyet ve yeni rapor gerektiren değişiklikler

10.1. Taşınmazın sonradan değiştirilmesi

Başvurusu yapılan taşınmaz başka bir taşınmazla değiştirilemez. Başka taşınmaz için yeni değerleme raporu talebi gerekir.

10.2. Paylı mülkiyet

Paylı mülkiyetli taşınmazda paydaşlardan birinin başvurması yeterlidir. Hazırlanan rapor, geçerli olduğu süre ve şartlar içinde bütün paydaşlar için kullanılabilir.

10.3. Sicilde değeri etkileyen olay

Rapor tarihindeki tapu bilgileriyle satış veya satış vaadi başvurusu arasındaki dönemde taşınmazın değerini değiştiren bir olay sicilden anlaşılıyorsa, üç aylık süreye bakılmadan yeni rapor alınır. Cins değişikliği, yola terk, irtifak hakkı tesisi ve değere etki eden çeşitli şerh veya beyanlar bu sonuca örnektir.

Burada üç aylık süre, tek başına yeterlilik sağlamaz. Rapor hâlâ süre içinde olsa bile raporun dayandığı taşınmaz durumu değişmişse yeni rapor gerekir.

11. Raporun teknik düzenleme standardı

11.1. İmzalar

Raporda en az üç kişinin imzası bulunur:

Sorumlu değerleme uzmanı,
Denetmen,
Değerleme uzmanı.

Değerleme uzman yardımcısı raporun hazırlanmasına refakat etmişse raporu ayrıca imzalar.

11.2. Yasal-fiilî durum karşılaştırması

Yasal durumla fiilî durum arasında fark varsa uyumsuzluklar ölçülendirilir ve mimari proje üzerinde gösterilir. Rapor hazırlanırken mimari proje ile zemin karşılaştırılır.

11.3. Fotoğraflar

Taşınmazın niteliğine uygun iç ve dış cephe fotoğrafları rapora eklenir. En az üç fotoğraf bulunmalı, bunlardan en az biri içeriden çekilmeli; bağımsız bölüm söz konusuysa yapı içindeki konumu da gösterilmelidir. Fotoğraflar, taşınmazın durumu ve inşaat seviyesi hakkında tereddüde yer bırakmayacak nitelikte olmalıdır.

11.4. Emsal krokisi

Emsal alınan taşınmazlarla değerlemeye konu taşınmaz, en iyi görüntüyü sağlayan hibrit veya etiketli uydu görüntüsünde birlikte gösterilir. Emsal bölgesi dikdörtgen veya kare çizilerek topluca işaretlenmez; emsal noktaları ayrı ayrı, uygun ölçekte ve fark edilebilir biçimde gösterilir. Taşınmaz çok bloklu bir sitedeyse blok adı ve numarası da krokiye yazılır.

11.5. Hesabın açıklanabilirliği

Değerleme hesabında düzeltme, yuvarlama, şerefiye ve pazarlık gibi unsurların değere etkisi ile gerekçesi açıklanır. Sonuca nasıl ulaşıldığını gösteren matematiksel işlemler anlaşılır biçimde ortaya konur.

Rapor biçiminin sonunda yer alan uygunluk beyanı dışında başka beyan veya şart yazılmaz. Emsal düzeltmeleri rapor biçiminde doğrudan hesaplandığından, düzeltilmiş birim değer için ayrıca tablo eklenmesi gerekmez. Veri setinden farklı bir düzeltme veya karşılaştırma varsa bu durum açıklanabilir ve ilgili alanda hesaplanabilir; proje geliştirme benzeri hesap tablosu da gerektiğinde eklenebilir.

12. Raporda değerlerin gösterilmesi ve açıklama kuralları

Piyasa değeri ile yasal kullanıma esas piyasa değeri, taşınmazın tamamı için sonuç bölümünde gösterilir. Birden fazla paydaş varsa talepte bulunan paydaşın payına karşılık gelen değerler açıklamalar bölümünde ayrıca yazılır.

Raporun herhangi bir yerinde “bilgi değeri” veya “bilgi için yazılmıştır” gibi ifadeler kullanılmaz. Proje veya site adı biliniyorsa açıklamalar ya da adres bölümünde belirtilir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız bölümlerin değeri ana taşınmazdaki pay değerinden fazlaysa bu durum değerleme hesap açıklamasında gösterilir.

13. Değer takdirini engelleyen veya özel işlem gerektiren hâller

13.1. Bağımsız bölüm konum uyuşmazlığı

Onaylı mimari proje veya numarataj krokisindeki bağımsız bölüm konumuyla fiilî durum ya da uzmana gösterilen yer uyuşmuyorsa değer takdir edilmez. Açıklamalar bölümünde durum izah edilir ve değer alanına hesaplanmadı yazılır.

Vaziyet veya mimari planla konum uyuşmazlığında, hatalı blok ve bağımsız bölüm numarası düzeltme işlemi ya da trampa işlemi yapılması önerilir.

13.2. Yapı kayıt belgesi bulunan taşınmaz

Yapı kayıt belgesi bulunduğu hâlde cins değişikliği veya kat mülkiyeti işlemi henüz yapılmamışsa yapıdaki büyümeleri gösteren ayrıntılı kroki rapora eklenir. Konut nitelikli gayrimenkullere ilişkin iyi uygulama yaklaşımı kapsamında değerlendirme ve açıklama yapılır.

13.3. Değer takdirine engel risk

Bağımsız bölüm sınırlarının belirsiz olması veya taban alanındaki büyümeye ilişkin resmî karar ya da yasal tespit bulunması gibi değer takdirine engel risklerde piyasa değeri ve/veya yasal kullanıma esas piyasa değeri takdir edilmez.

13.4. Sözlü bilgi ve hukuki durumlar

Sözlü olarak edinilen verilere zorunlu kalınmadıkça raporda yer verilmez. Taşınmaz veya ana taşınmazla ilgili mahkeme kararı, ruhsat iptali, yapı tatil tutanağı gibi bir durum varsa bunun değer üzerindeki etkisi mutlaka dikkate alınır ve ayrıntılı açıklanır.

14. Çok katlı ve natamam taşınmazlar

14.1. Çok katlı taşınmaz

Normal kat, asma kat, bodrum, içten bağlantılı çatı, teras veya balkon ve depo gibi farklı kısımlar için kademeli ya da orantılı metrekare değeri gösterilerek değer takdiri yapılır.

14.2. Natamam yapıdaki temel yaklaşım

İnşaat hâlindeki taşınmazın piyasa değeri belirlenirken:

Benzer tamamlanmış projenin değerleme tarihindeki güncel değeri,
İnşaatın tamamlanma maliyeti,
Tespit edilebilen riskler birlikte değerlendirilir.

İnşaat faaliyetinin durumu açıklanır. Yapının metruk kalması veya inşaatın devam etmeme riski varsa değer takdir edilmez ve değer alanına hesaplanmadı yazılır. İnşaat seviyesiyle fotoğraflar uyumlu olmalı; blok veya bağımsız bölüm inşaat sahasında işaretlenmelidir.

14.3. Ruhsat süresine göre karar tablosu

Durum	Sonuç
Yapı ruhsatı üzerinden iki yıl geçmemiş, zeminde inşaat başlamamış	Piyasa değeri takdir edilebilir
İki yıl geçmiş, beş yıl dolmamış; inşaata başlanmış ve aşama fotoğraflarla gösterilmiş	Piyasa değeri takdir edilebilir
İki yıl geçmiş, zeminde inşaata başlanmamış	Ruhsatın yenilenmesi gerektiğinden değer takdir edilmez
Beş yıl geçmiş, inşaat hâlen devam ediyor	Ruhsatın yenilenmesi gerektiğinden değer takdir edilmez

Mimari projeye uygun olmayan ve henüz inşa edilmemiş alanlar natamam bağımsız bölümün brüt alanına katılmaz.

14.4. Yatay kat irtifaklı villa projeleri

Henüz inşaata başlanmamış villa projelerinde yol, elektrik, kanalizasyon, altyapı ve üstyapı ile kamu hizmetlerinden yararlanma durumu üzerinden risk değerlendirmesi yapılır. Emsal seçimi büyük hassasiyetle gerçekleştirilir. Tamamlanmama riski yüksekse gerekli açıklamalar yapılarak arsa payı değeri verilir.

14.5. Ortak alanların belirlenmesi

Bağımsız bölümün parsel üzerindeki yeri vaziyet planı ve mimari projeyle belirlenir; bu sınırın dışı ortak alan kabul edilir. Su tesisi alanı, çatı ve çatı arası, kapıcı dairesi, bahçe, sığınak, kalorifer tesisatı alanı, elektrik dağıtım odası, otopark, eklenti olmayan kömürlük ve sahanlıklar ortak alan örnekleridir. Terasın ortak alan olup olmadığı onaylı mimari plana göre belirlenir.

15. Tapu müdürlüğünün yapacağı kontroller

Tapu müdürlüğünün rolü, raporu baştan sona yeniden değerlemek değildir. Temel kontroller şunlardır:

Yürürlük tarihinden sonra talep edilen ve vatandaşlık amacı taşıyan raporun GEDAŞ tarafından düzenlenip düzenlenmediğini belirlemek,
Vatandaşlık amacı taşımayan diğer işlemlerde uygun değerleme kuruluşunca düzenlenen raporu kullanmak,
Rapor tarihi ile satış başvuru tarihi arasındaki üç aylık süreyi kontrol etmek,
Satış vaadinde rapor tarihi ile sözleşme tarihi arasındaki üç aylık süreyi kontrol etmek,
Süresi geçmiş rapor için yeni başvuru gerektiğini ilgilisine bildirmek,
Raporun esası hakkında değerlendirme yapmamak,
İşlemde piyasa değeri bölümündeki değeri dikkate almak,
Paylı mülkiyette paya düşen piyasa değerini hesaplamak veya rapordaki hesabı kontrol etmek,
Yürürlükten önce talep edilen raporları ait oldukları dönemin hükümleriyle değerlendirmek.

Buradaki kritik ayrım şudur: Tapu müdürlüğü süreyi, kuruluşu ve işlemle bağlantıyı kontrol eder; değerleme uzmanının mesleki değer hesabını yeniden kurmaz.

16. Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi vermeye yetkili makamın işlemleri

Vatandaşlık amacıyla yapılan işlemlerde yetkili makam öncelikle raporun GEDAŞ tarafından düzenlenip düzenlenmediğini kontrol eder.

16.1. Rapor GEDAŞ tarafından düzenlenmişse

Rapor, TAKBİS’e aktarılmadan önce protokol kapsamındaki denetimden geçtiği için esas yönünden ayrıca değerlendirilmez. Raporun satış veya satış vaadi tarihinden önce düzenlenip düzenlenmediği ve üç aylık sürenin geçip geçmediği kontrol edilir.

16.2. Rapor GEDAŞ tarafından düzenlenmemişse

İlgili kişiye GEDAŞ tarafından düzenlenmiş yeni bir rapor sunulduğunda işleme devam edileceği bildirilir. Yeni GEDAŞ raporu sunulursa gerekli indirgemeler yapılarak kullanılır.

16.3. Birden fazla rapor varsa

Başvurudan önceki üç aylık süre içinde birden fazla GEDAŞ raporu bulunuyorsa kural olarak son tarihli rapor esas alınır. Başvuru sahibi isterse mevcut raporlardan biri kullanılabilir. Raporlar arasında değer farkı kontrolü yapılmaz.

Aynı taşınmaz için yürürlükten önce düzenlenmiş “KULLANILABİLİR” ibareli rapor ile yürürlükten sonra düzenlenmiş GEDAŞ raporu birlikte bulunuyorsa da kural olarak son tarihli rapor esas alınır; başvuru sahibi raporlardan birinin kullanılmasını talep edebilir ve değer farkı kontrolü yapılmaz.

16.4. Düzenlenmeyen özel durum

Açıkça düzenlenmeyen bir hususla karşılaşılırsa konu, gerekçe ve görüşle Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığına bildirilir; gelen talimat veya görüşe göre işlem yürütülür.

17. Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının yetkileri

Başkanlık, önüne gelen raporları incelerken değerleme kuruluşundan her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. İnceleme sonucunda:

Raporu kabul edebilir,
Revize ettirebilir,
Kontrol raporu hazırlatabilir,
Algoritma üzerinden yeni rapor düzenlenmesine karar verebilir.

Sonuç, Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi vermeye yetkili makama bildirilir. Gerekli durumda TDUB’dan görüş alınabilir.

Önceki dönemlerde tescille sonuçlanmış işlemlerde sonradan tespit edilen eksiklikler, ait oldukları dönemin hükümleri kapsamında revize ettirilir. Raporu düzenleyen kuruluş kapanmışsa, faaliyeti askıya alınmışsa veya mücbir nedenle revizyon yapılamıyorsa Başkanlığın talimatı izlenir.

Gerekli parasal indirgeme ve güncelleme hesapları Yİ-ÜFE oranlarına göre yapılır. Usulüne uygun düzenlenmediği belirlenen raporlar, raporu hazırlayan kuruluş ve imzası bulunan kişiler hakkında gerekli idari ve hukuki tedbirlerin değerlendirilmesi için TDUB’a iletilir.

18. Sorumluluk ayrımı ve yürürlük

TKGM’nin sorumluluğu, rapordaki bilgi ve veriler ile piyasa değeri ve yasal kullanıma esas piyasa değerinin şekli incelemesiyle sınırlıdır.

Raporun veri ve bilgilerinin doğruluğu, rapor içeriğinin bütünü, yanlış veya eksik bilgi nedeniyle doğabilecek cezai ve hukuki sonuçlar ile zararlar bakımından değerleme kuruluşu ve raporda imzası bulunan personel sorumludur.

Düzenleme 4 Mart 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 2023/6 sayılı düzenleme yürürlükten kaldırılmıştır. Rapor talep tarihi yürürlükten önceyse rapor, ait olduğu dönemin mülga hükümleri çerçevesinde incelenir.

19. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Vatandaşlık amaçlı satış

Olay: Yabancı gerçek kişi, taşınmaz satın alarak istisnai yoldan Türk vatandaşlığına başvurmak istemektedir.

Belirleyici bilgi: İşlem vatandaşlık amacı taşımaktadır.

Uygulanacak yol: Web Tapu’da vatandaşlığa konu satış amacı seçilir ve GEDAŞ üzerinden rapor talep edilir.

Sonuç: Vatandaşlık amacı bulunmayan işlemlerdeki serbest kuruluş seçimi bu olayda uygulanmaz.

Uygulama 2 — Süre dolmadan sicil değişikliği

Olay: Rapor iki ay önce hazırlanmıştır. Daha sonra taşınmazda cins değişikliği yapılmış ve satış başvurusu bunun ardından gelmiştir.

Belirleyici bilgi: Üç aylık süre dolmamış olsa da taşınmazın değerini etkileyen sicil durumu değişmiştir.

Sonuç: Yeni değerleme raporu gerekir.

Uygulama 3 — Paylı mülkiyette başvuru

Olay: Üç paydaşlı taşınmaz için yalnız bir paydaş değerleme raporu başvurusunda bulunmuştur.

Belirleyici bilgi: Paylı mülkiyetli taşınmazda paydaşlardan birinin başvurusu yeterlidir.

Sonuç: Rapor, süre ve şartları içinde bütün paydaşlarca kullanılabilir.

Uygulama 4 — Ruhsatsız esaslı tadilat

Olay: Taşıyıcı sisteme etki eden ve kullanım alanını değiştiren tadilat devam etmekte, tadilat ruhsatı bulunmamaktadır.

Belirleyici bilgi: Değişiklik esaslıdır ve süreç ruhsatsız devam etmektedir.

Sonuç: Değer takdir edilmez.

Uygulama 5 — Natamam yapıda iki yıllık süre

Olay: Yapı ruhsatı on sekiz ay önce alınmış, zeminde henüz inşaata başlanmamıştır.

Belirleyici bilgi: Ruhsat üzerinden iki yıl geçmemiştir.

Sonuç: Piyasa değeri takdir edilebilir.

Uygulama 6 — Natamam yapıda beş yıllık süre

Olay: Yapı ruhsatı altı yıl önce alınmış, inşaat hâlen devam etmektedir.

Belirleyici bilgi: Ruhsat tarihi üzerinden beş yıl geçmiştir.

Sonuç: Ruhsatın yenilenmesi gerektiğinden değer takdir edilmez.

Uygulama 7 — Bağımsız bölüm konum uyuşmazlığı

Olay: Uzmanın gösterilen bağımsız bölümün konumu, onaylı projedeki bağımsız bölüm numarasının sınırladığı konumla uyuşmamaktadır.

Belirleyici bilgi: Değerlemenin hangi bağımsız bölüme ait olduğuna ilişkin konum uyumu yoktur.

Sonuç: Değer takdir edilmez; değer alanına “hesaplanmadı” yazılır ve düzeltme ya da trampa yönünde öneri geliştirilir.

Uygulama 8 — Birden fazla GEDAŞ raporu

Olay: Satış başvurusundan önceki üç aylık sürede aynı taşınmaz için iki GEDAŞ raporu vardır.

Ana kural: Son tarihli rapor kullanılır.

İstisna: Başvuru sahibi mevcut raporlardan birinin kullanılmasını talep edebilir.

Ek sonuç: Raporlar arasındaki değer farkı kontrol edilmez.

20. Karşılaştırmalı olaylar

Karşılaştırma 1 — Yasal alan ile mevcut alan

Projeye uygun, izinli ve inşa edilmiş bölüm: yasal ve mevcut alan içinde değerlendirilir.
Fiilen yapılmış fakat projeye aykırı bölüm: mevcut alanda dikkate alınabilir; yasal alana katılmaz.
Projede gösterilmiş fakat henüz inşa edilmemiş bölüm: yasal brüt alana katılmaz; fiilen de mevcut olmadığı için mevcut alanda yer almaz.

Karşılaştırma 2 — Basit ve esaslı tadilat

Boya, döşeme, tesisat tamiri: basit tamir ve tadilat.
Taşıyıcı sistem, bağımsız bölüm sayısı veya kullanım amacı değişikliği: esaslı tadilat.
Basit onarımda eksik maliyet düşülerek değer bulunabilir.
Ruhsatsız devam eden esaslı tadilatta değer takdir edilmez.

Karşılaştırma 3 — Üç aylık süre

Üç ay dolmuş, taşınmaz durumu değişmemiş: yeni rapor gerekir.
Üç ay dolmamış, taşınmazın değeri etkileyen sicil durumu değişmiş: yine yeni rapor gerekir.
Üç ay dolmamış, değeri etkileyen değişiklik yok: diğer koşullar da sağlanıyorsa rapor kullanılabilir.

Karşılaştırma 4 — Natamam yapı

Ruhsat iki yıldan yeni, inşaat başlamamış: değer takdir edilebilir.
Ruhsat iki-beş yıl arasında, inşaat başlamış ve aşama belgelenmiş: değer takdir edilebilir.
Ruhsat iki yıldan eski, inşaat başlamamış: değer takdir edilmez.
Ruhsat beş yıldan eski, inşaat sürüyor: değer takdir edilmez.

21. Karıştırılabilecek ayrımlar

Piyasa değeri ile yasal kullanıma esas piyasa değeri aynı işlevde değildir. Tapu işleminde piyasa değeri esas alınır; diğer değer bilgilendirme amacıyla gösterilir.
Üç ay geçmemiş olması her zaman yeterli değildir. Taşınmazın değerini etkileyen sicil değişikliği yeni rapor gerektirir.
Yönetim planıyla özel kullanıma bırakılan ortak alan, bağımsız bölüm brüt alanına dönüşmez.
Paydaşlardan birinin başvurması yeterlidir; ancak raporda başvuran paydaşın pay değerleri ayrıca gösterilir.
Tapu müdürlüğünün kontrolü, değerleme uzmanının hesabını yeniden yapmak değildir.
Ruhsat süresinin sonucu yalnız geçen zamana değil, inşaata başlanıp başlanmadığına da bağlıdır.
Bağımsız bölüm konumu uyuşmuyorsa sırf fiziksel mekân görülebiliyor diye değer takdir edilmez.
Vatandaşlık amacı, kuruluş seçimini değiştirir. Bu ayrım başvurunun başında kurulmalıdır.

22. Hızlı tekrar

Vatandaşlık amaçlı satış veya satış vaadi: GEDAŞ.
Diğer rapor gereken işlemler: şartları taşıyan değerleme kuruluşu.
Ana başvuru kanalı: Web Tapu; Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı malik için ALO-181 de mümkündür.
Rapor kullanım süresi: üç ay.
Değeri etkileyen sicil değişikliği: süreye bakılmadan yeni rapor.
Tapu işleminde esas değer: piyasa değeri.
Yasal kullanıma esas piyasa değeri: bilgilendirme amacı.
Paylı mülkiyet: bir paydaşın başvurusu yeterli.
Rapor imzası: en az sorumlu uzman, denetmen ve uzman.
En az üç fotoğraf; en az biri iç mekândan.
Ruhsatsız devam eden esaslı tadilat: değer takdir edilmez.
Konum uyuşmazlığı veya değer takdirine engel risk: hesaplanmadı sonucu.
Ruhsat iki yıldan yeni ve inşaat başlamamış: değer verilebilir.
Ruhsat iki yıldan eski ve inşaat başlamamış: değer verilmez.
Ruhsat beş yıldan eski ve inşaat sürüyor: değer verilmez.
TKGM’nin sorumluluğu şekli incelemeyle sınırlıdır; içerik sorumluluğu kuruluş ve imza sahiplerindedir.

23. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Bir rapor henüz iki aylıktır; ancak rapordan sonra irtifak hakkı tesis edilmiştir. Rapor kullanılabilir mi?

Mini yoklama 2

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan bir malik, ALO-181 üzerinden değerleme raporu başvurusu yapabilir mi?

Mini yoklama 3

Yapı ruhsatı üzerinden üç yıl geçmiş, inşaata başlanmış ve aşama fotoğraflarla gösterilmiştir. Değer takdir edilebilir mi?

Mini yoklama 4

Yönetim planı ortak otoparkın kullanımını bir bağımsız bölüme bırakmıştır. Otopark mevcut brüt alana katılır mı?

Mini yoklama 5

Vatandaşlık amacı bulunmayan bir işlemde mutlaka GEDAŞ raporu mu gerekir?

Mini yoklama cevapları

Kullanılamaz. Değeri etkileyen sicil değişikliği nedeniyle yeni rapor gerekir.
Hayır. ALO-181 ek kanalı, taşınmaz malikinin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması hâlinde kullanılabilir.
Beş yıl dolmamışsa, inşaata başlandığı ve aşaması fotoğraflarla gösterildiği için değer takdir edilebilir.
Katılmaz. Yönetim planıyla kullanıma bırakılması ortak alanı bağımsız bölüm brüt alanına dönüştürmez.
Hayır. Vatandaşlık amacı bulunmayan ve rapor gereken diğer işlemlerde şartları taşıyan değerleme kuruluşu seçilebilir.