Oku · Anla · Pekiştir
Konu anlatımı
2010/12 (1705) Sayılı Üst Hakkı Genelgesi
Üst hakkı, bir başkasına ait arazinin üstünde veya altında yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı koruma yetkisi veren irtifak hakkıdır. Konunun temelini, üst hakkının hangi koşullarda bağımsız bir taşınmaz gibi ayrı tapu kütük sayfasına kaydedilebileceği; hangi durumlarda yalnız yüklü taşınmaz üzerinde irtifak olarak kalacağı; nasıl devredileceği, uzatılacağı ve sona erdirileceği oluşturur.
Öğrenme hedefleri
Bu konuyu tamamlayan kişi:
- Üst hakkını diğer irtifaklardan ayıran temel işlevi açıklar,
- Bağımsız ve sürekli niteliğin süre ve tasarruf serbestisi koşullarını birlikte değerlendirir,
- Ayrı kütük sayfasına tescil ile yüklü taşınmazın irtifaklar sütunundaki tescili birbirinden ayırır,
- Resmî senette bulunması gereken başlıca kayıtları ve bu kayıtların etkisini belirler,
- Üst hakkının süresinin uzatılması için gereken zaman ve şekil koşullarını uygular,
- Başlangıçta ayrı sayfaya alınmayan üst hakkının sonradan ayrı sayfaya geçirilmesinde uygulanacak yolu seçer,
- Sürenin sona ermesi ile süresinden önce malike devir hâllerini sonuçları bakımından karşılaştırır,
- Üst hakkı üzerindeki takyidatların terkin sürecine etkisini değerlendirir,
- Özel kanunlarla getirilen süre istisnalarını genel kuraldan ayırır.
1. Üst hakkının kavramsal çerçevesi
Üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında yapı yapma yahut mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkıdır. Böylece arazi mülkiyeti ile yapıdan yararlanma yetkisi birbirinden ayrılabilir.
Bu hakkın kurulmuş olması tek başına onun ayrı bir taşınmaz gibi işlem göreceği anlamına gelmez. Ayrı bir tapu kütük sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için bağımsız ve sürekli nitelik taşıması gerekir.
2. Bağımsız ve sürekli niteliğin koşulları
Genel kurala göre bir üst hakkının ayrı kütük sayfasına taşınmaz olarak tescili için iki koşul birlikte gerçekleşmelidir:
- Süre koşulu: Hak en az 30, en fazla 100 yıl için kurulmuş olmalıdır.
- Tasarruf serbestisi koşulu: Devir, miras yoluyla geçiş veya ayni hak kurulması gibi tasarruflar yasaklanmamalı, sınırlandırılmamalı ya da bir makamın veya kişinin iznine bağlanmamalıdır.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| 30 yıldan kısa süreli üst hakkı | Genel kurala göre ayrı kütük sayfasına taşınmaz olarak tescil edilemez. |
| 30-100 yıl süreli ve tasarrufları serbest üst hakkı | Bağımsız ve sürekli nitelikte ayrı kütük sayfasına tescil edilebilir. |
| 30 yıl veya daha uzun olmakla birlikte devri, mirasla geçişi ya da ayni hak kurulması kısıtlı veya izne bağlı üst hakkı | Bağımsız nitelik kazanmaz; yüklü taşınmazın irtifak hakları sütununda tescil edilir. |
| Özel kanunun farklı süre öngördüğü üst hakkı | Özel kanundaki süre sınırları esas alınır; koşulları varsa ayrı sayfaya tescil mümkündür. |
Bağımsız ve sürekli nitelikte ayrı sayfaya tescil edilen üst hakkı üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde ayni veya kişisel haklar kurulabilir. Bu sonuçlar, hakkın yalnız uzun süreli olmasına değil, tasarrufların serbest bırakılmış olmasına da bağlıdır.
3. Sürenin uzatılması
Bağımsız üst hakkı en çok 100 yıllık bir dönem için kurulabilir. Hakkın süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kuruluş için aranan şekle uyularak en fazla 100 yıllık yeni bir süre için uzatma yapılabilir.
Uzatmada şu noktalar birlikte aranır:
- Mevcut sürenin dörtte üçü dolmuş olmalıdır.
- Kuruluşta aranan şekle uyulmalıdır.
- Önceki üst hakkına atıf içeren resmî senet düzenlenmelidir.
- Yeni süre 100 yılı aşmamalıdır.
Hakkın daha kuruluş aşamasında ileride uzatılacağına ilişkin verilen taahhüt bağlayıcı değildir. Bu nedenle yalnız önceki bir vaat, uzatma işleminin yerine geçmez.
Süre hesabı örnekleri
- 40 yıllık bir üst hakkının dörtte üçü 30 yıldır. Uzatma yolu 30 yıllık bölüm tamamlandıktan sonra kullanılabilir.
- 80 yıllık bir üst hakkının dörtte üçü 60 yıldır. Elli yılın sonunda yapılan uzatma talebi zaman koşulunu karşılamaz.
- Zaman koşulu gerçekleşse bile resmî şekle uyulmadan yalnız tarafların yazılı beyanıyla uzatma tamamlanmış sayılmaz.
4. Resmî senedin içeriği ve bağlayıcılığı
Üst hakkının içerik ve kapsamını belirleyen resmî senet, yalnız hakkın kurulduğunu gösteren bir belge değildir. Özellikle aşağıdaki hususlara ilişkin kayıtlar herkes için bağlayıcıdır:
- Yapının konumu,
- Şekli,
- Niteliği,
- Boyutları,
- Özgülenme amacı,
- Üzerinde yapı bulunmayan alandan yararlanma biçimi.
Resmî senette ayrıca üst hakkı tesis bedeli, hakkın sona erme hâlleri, kanuni ipotek, kararlaştırılmışsa tazminat ve konuya ilişkin diğer şartlar açıklanmalıdır. Somut işlemde hangi kayıtların bulunacağı, tarafların kurduğu hukuki yapıya ve kararlaştırdığı şartlara göre belirlenir.
5. Kuruluştan sonra gelen takyidatlar
Üst hakkı kurulduktan ve tescil edildikten sonra dayanak sözleşmede belirlenen haklar kullanılabilir hâle gelir. Daha sonra taşınmaza tedbir, kamu alacağı, haciz veya benzeri yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı kayıtlar konulursa, ilgili makamlara verilecek cevaplarda taşınmazın üst hakkı nedeniyle kuruluş sözleşmesindeki koşullara bağlı olduğu belirtilmelidir.
Bu durumda düzenleme, takyidatın akıbeti hakkında ayrıca bir sonuç kurmak yerine cevap yazısında üst hakkının kuruluş sözleşmesindeki koşullara bağlı olduğunun belirtilmesini ister.
6. Tescil sistemi
6.1. Yüklü taşınmazın sayfasındaki kayıt
Üst hakkı ayrı bir kütük sayfasına alınacaksa, önce yüklü ana taşınmazın irtifak hakları sütununda hakkın bağımsız ve sürekli niteliği, lehtarı, süresi ve açılan ayrı sayfayla bağlantısı gösterilir. Kararlaştırılmışsa tazminat karşılığında üst hakkı sahibinin yüklü taşınmaz üzerindeki kanuni ipotek hakkına ilişkin belirtme de beyanlar hanesine yazılır.
6.2. Üst hakkı için açılan ayrı sayfadaki kayıtlar
Ayrı sayfada başlıca şu bilgiler yer alır:
- Sayfa numarasının altında, üst hakkının hangi yüklü taşınmaza ait olduğu belirtilir.
- Üst hakkı ana taşınmazın tamamında kurulmuşsa yüzölçümü bölümüne “üst hakkı”; yalnız bir kısmında kurulmuşsa hakkın kapsadığı miktar yazılır.
- Taşınmazın niteliği bölümünde süre ile ana taşınmazın ada, parsel ve sayfa bağlantısı gösterilir.
- Edinme sebebi bölümüne “Üst Hakkı” yazılır.
- Resmî senette belirlenmişse irat biçimindeki edaların azami üç yıllık tutarı için malik lehine kanuni ipotek ve kararlaştırılmış tazminat için üst hakkı sahibi lehine yüklü taşınmaz üzerinde kanuni ipotek belirtmeleri yapılır.
- Ana taşınmazın sayfası ile üst hakkı sayfası arasında bağlantı kurulur.
- Pafta, ada, parsel, semt, mahalle, köy, mevki ve sokak bilgileri ana taşınmazın sayfasına uygun yazılır.
6.3. Başlangıçta ayrı sayfa istenmemişse
Bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının kuruluşunda resmî senette ayrı kütük sayfasına tescil talep edilmemiş olabilir. Bu durumda hak, ana taşınmazın irtifak hakları sütununa bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı olarak tescil edilir.
Daha sonra üst hakkı lehtarının tek taraflı talebiyle ayrı bir kütük sayfası açılabilir. İşlem tamamlandığında ana taşınmaz malikine bilgi verilir.
6.4. İlk tescilde niteliğin yazılmamış olması
Resmî senette üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte kurulmuş olsa bile, ana taşınmazın irtifak hakları sütununa yalnız “üst hakkı” şeklinde yazılmış ve bağımsız-sürekli nitelik belirtilmemiş olabilir. Bu durumda sonradan ayrı sayfaya geçiş için:
- Ana taşınmaz üzerinde sonradan hak sahibi olan kişilerin,
- Yasaklayıcı şerh veya beyan varsa ilgili kurumun muvafakati gerekir.
Buradaki belirleyici ayrım, ilk tescilin “bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı” ifadesini taşıyıp taşımamasıdır.
7. Sürenin sona ermesi
Üst hakkının süresi sona erdiğinde:
- Mevcut yapılar ana taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelir ve taşınmaz malikine kalır.
- Üst hakkı ayrı sayfaya taşınmaz olarak kaydedilmişse bu sayfa kapatılır.
- Üst hakkı üzerindeki rehin hakları ile diğer haklar, kısıtlamalar ve yükümlülükler sona erer.
- Tazminata ilişkin hükümler saklı kalır.
Ana taşınmaz maliki süre bitimi nedeniyle terkin istediğinde önce kuruluş resmî senedi incelenir. Sona erme ve terkin bakımından aksine bir hüküm veya başka bir sakınca yoksa üst hakkı sayfası usulüne uygun biçimde kapatılır. Sonuç, üst hakkı sahibine ve diğer ayni veya kişisel hak sahiplerine bildirilir.
8. Tazminat ve alacaklıların korunması
Sürenin sonunda ana taşınmaz malikine kalan yapılar için bir bedel kararlaştırılmışsa bu bedel, üst hakkı üzerindeki rehin alacaklılarının henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur. Bu nedenle alacaklıların rızası olmadan bedel üst hakkı sahibine ödenemez.
Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, terkin edilen üst hakkının sahipleri ya da üst hakkını rehin almış ipotek alacaklıları, hakkın sona ermesinden itibaren üç ay içinde kendi lehlerine ipotek kurulmasını isteyebilir.
Bu düzenlemede iki zaman noktası karıştırılmamalıdır:
- Üst hakkının ayni varlığı sürenin dolmasıyla sona erer ve ayrı sayfa kapatılır.
- Tazminatla bağlantılı güvence hükümleri sona ermeden sonra da korunur.
9. Süre bitmeden ana taşınmaz malikine devir
9.1. Devir sebebi
Üst hakkı sahibi:
- Haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır biçimde aşarsa veya
- Sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, ana taşınmaz maliki üst hakkının, ona bağlı bütün hak ve yükümlülüklerle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir.
9.2. Anlaşmalı devir ve resmî senet
Taraflar bu sebeplere dayanarak devir konusunda anlaşırsa tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenir. Resmî senette ana taşınmaz malikinin üst hakkına bağlı bütün hak ve yükümlülükleri hukuki sonuçlarıyla birlikte devraldığı belirtilir.
9.3. Devir ile terkin aynı şey değildir
Süresinden önce ana taşınmaz malikine devir, üst hakkını kendiliğinden sona erdirmez.
- Malik ayrıca terkin isterse ve terkin için engel yoksa üst hakkı sicilden çıkarılır.
- Malik ayrıca terkin istemezse üst hakkı bütün hak ve yükümlülükleriyle malike geçer ve sicilde varlığını sürdürür.
- Devir işlemi diğer ayni ve kişisel hak sahiplerine bildirilir.
9.4. Takyidat varsa terkin
Süresi dolmadan malike devredilen üst hakkının sicilden terkini isteniyorsa:
- Üst hakkı üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamalı veya
- Takyidat varsa hak sahiplerinin yazılı muvafakati alınmalıdır.
Taraflar anlaşamaz ya da hak sahipleri muvafakat vermezse terkin yargı yoluyla sağlanmalıdır.
9.5. Kesinleşmiş mahkeme kararı
Üst hakkının iptali ve tapu sicilinden terkini hakkında kesinleşmiş mahkeme kararı varsa, sayfa kapatılır; üst hakkı üzerindeki rehinler, diğer haklar, kısıtlamalar ve yükümlülükler sona erer. Bu aşamada hak lehtarlarından ayrıca muvafakat veya terkine yönelik yeni bir mahkeme kararı aranmaz. Sonuç, üst hakkı sahibiyle diğer ayni ve kişisel hak sahiplerine bildirilir.
10. Devir, miras ve üst hak üzerinde başka haklar
Bağımsız ve sürekli nitelikte olup ayrı sayfaya tescil edilen üst hakkı taşınmaz sayılır. Bu nedenle:
- Devredilebilir ve temlik edilebilir,
- Mirasçılara geçebilir,
- Üzerinde ayni ve kişisel haklar kurulabilir,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir,
- Yeni bir üst hakkı tesis edilebilir.
Bu imkânlar, yalnız hakkın “üst hakkı” olarak adlandırılmasından değil, bağımsız ve sürekli nitelikte ayrı sayfaya tescil edilmiş olmasından doğar.
11. Özel kanunlardaki süre istisnaları
Genel kural, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının en az 30 yıl süreli olmasıdır. Ancak özel kanunlar farklı asgari veya azami süreler belirleyebilir.
11.1. Hazine taşınmazlarında eğitim tesisi örneği
Özel öğretim mevzuatı kapsamındaki belirli dershanelerden, aynı gerçek veya tüzel kişilerce ya da çoğunluk hissesi bakımından aynı ortaklarca en az üç yıl işletilen, aynı il içinde faaliyet gösteren, dönüşüm programına girerek 1 Eylül 2015 tarihine kadar özel okula dönüşme taahhüdünde bulunan ve Millî Eğitim Bakanlığına başvuranlar lehine Hazine taşınmazlarında eğitim tesisi amacıyla bağımsız ve sürekli irtifak hakkı kurulabilir.
Bu örnekte:
- İlk yıl bedeli, yatırım konusu taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin binde beşi üzerinden belirlenir,
- Pazarlık usulü uygulanır,
- Süre 25 yıla kadar olabilir.
Yirmi beş yıllık süre genel kuraldaki 30 yıllık alt sınırın altında olsa da özel kanun hükmü nedeniyle bağımsız ve sürekli nitelik mümkündür.
11.2. Sağlık alanındaki kamu-özel iş birliği örneği
Sağlık alanındaki kamu-özel iş birliği projelerinde, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde, sözleşmede belirtilen sabit yatırım dönemi hariç 30 yılı geçmemek üzere bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı kurulabilir.
Bu örnek de genel süre kuralına özel kanunla getirilen bir istisnadır. Özel kanunda belirtilen asgari ve azami süreler içinde kurulan hakkın, talep edilmesi hâlinde ayrı tapu kütük sayfasına tescili mümkündür.
12. Karar tablosu
| Sorulacak soru | Evetse | Hayırsa |
|---|---|---|
| Hak özel bir kanuna mı dayanıyor? | Önce özel kanundaki süre sınırlarını uygula. | Genel 30-100 yıl sınırını uygula. |
| Süre ve tasarruf serbestisi koşulları sağlanıyor mu? | Bağımsız ve sürekli nitelik gündeme gelir. | Hak ana taşınmazın irtifaklar sütununda kalır. |
| Kuruluşta ayrı sayfa talep edilmiş mi? | Ana sayfa ile bağlantı kurularak ayrı sayfa açılır. | Hak ana sayfada bağımsız ve sürekli olarak tescil edilir; sonradan tek taraflı talep mümkündür. |
| İlk tescilde “bağımsız ve sürekli” niteliği yazılmış mı? | Lehtarın tek taraflı talebiyle ayrı sayfaya geçiş yapılabilir ve malike bilgi verilir. | Sonradan hak sahipleri ile gerekiyorsa ilgili kurumun muvafakati aranır. |
| Süre bitmeden malike devirde ayrıca terkin isteniyor mu? | Takyidat ve muvafakat durumu incelenir. | Hak bütün hak ve yükümlülükleriyle malike geçer, sicilde sürer. |
| Terkin için gerekli muvafakat sağlanmış mı? | İdari terkin yolu uygulanabilir. | Yargı yoluna başvurulur. |
| Kesinleşmiş iptal ve terkin kararı var mı? | Ayrı muvafakat veya yeni karar aranmadan sayfa kapatılır ve ilgililere bilgi verilir. | Mevcut işlem yolunun koşulları uygulanır. |
13. Çözümlü uygulamalar
Uygulama 1 - Uzun süreli fakat kısıtlı hak
Olay: Üst hakkı 50 yıl için kurulmuş, ancak üçüncü kişiye devir ana taşınmaz malikinin iznine bağlanmıştır.
Belirleyici bilgi: Süre 30 yılın üzerindedir fakat tasarruf serbest değildir.
Uygulanacak ayrım: Bağımsız ve sürekli nitelik için süre ile tasarruf serbestisi birlikte aranır.
Sonuç: Hak ayrı kütük sayfasına taşınmaz olarak tescil edilemez; ana taşınmazın irtifak hakları sütununda tescil edilir.
Uygulama 2 - Ayrı sayfa sonradan isteniyor
Olay: Altmış yıllık ve tasarrufları serbest bir üst hakkı kurulmuş; kuruluş sırasında ayrı sayfa talep edilmediği için ana taşınmazın sayfasına “bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı” olarak yazılmıştır. Lehtar daha sonra ayrı sayfa istemiştir.
Belirleyici bilgi: İlk tescil bağımsız ve sürekli niteliği açıkça göstermektedir.
Sonuç: Lehtarın tek taraflı talebiyle ayrı sayfa açılabilir; işlem sonucundan ana taşınmaz malikine bilgi verilir.
Uygulama 3 - Niteliğin ilk tescilde yazılmaması
Olay: Resmî senette hak bağımsız ve sürekli kurulmuş, ancak ana taşınmazın sayfasına yalnız “üst hakkı” yazılmıştır. Sonradan taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuş ve yasaklayıcı bir şerh konulmuştur.
Belirleyici bilgi: İlk tescil bağımsız ve sürekli niteliği göstermemektedir.
Sonuç: Ayrı sayfaya geçiş için sonradan hak sahibi olanların ve yasaklayıcı kayıt nedeniyle ilgili kurumun muvafakati gerekir.
Uygulama 4 - Devir var, terkin yok
Olay: Üst hakkı sahibi yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranmış, taraflar hakkın ana taşınmaz malikine devrinde anlaşmış ve resmî senet düzenlemiştir. Malik ayrıca terkin istememiştir.
Belirleyici bilgi: Devir ile terkin aynı işlem değildir.
Sonuç: Üst hakkı bütün hak ve yükümlülükleriyle ana taşınmaz malikine geçer; sicilde varlığını sürdürür ve diğer hak sahiplerine bilgi verilir.
Uygulama 5 - Süre sonunda tazminat
Olay: Üst hakkı sona ermiş, yapı ana taşınmaz malikine kalmış, tazminat kararlaştırılmış ve üst hakkı üzerinde ödenmemiş alacağı bulunan ipotek alacaklısı vardır.
Belirleyici bilgi: Tazminat, ipotek alacaklısının ödenmemiş alacağını güvence altına alır.
Sonuç: Alacaklının rızası olmadan tazminat üst hakkı sahibine ödenemez. Bedel ödenmez veya güvenceye bağlanmazsa ilgililer üç ay içinde ipotek kurulmasını isteyebilir.
14. Karşılaştırmalı olaylar
Aynı süre, farklı sonuç
- Olay A: 40 yıllık üst hakkı; devir, miras ve ayni hak kurma serbesttir. Ayrı sayfaya tescil mümkündür.
- Olay B: 40 yıllık üst hakkı; devir malik iznine bağlıdır. Ayrı sayfaya tescil mümkün değildir.
Sonucu değiştiren unsur süre değil, tasarruf serbestisidir.
Aynı resmî senet, farklı ilk tescil
- Olay A: Ana taşınmaz sayfasında “bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı” yazılıdır. Sonradan tek taraflı ayrı sayfa talebi mümkündür.
- Olay B: Ana taşınmaz sayfasında yalnız “üst hakkı” yazılıdır. Sonradan hak sahipleri ile gerektiğinde ilgili kurumun muvafakati aranır.
Sonucu değiştiren unsur, ilk sicil kaydının bağımsız ve sürekli niteliği açıkça yansıtıp yansıtmamasıdır.
Devir ile terkin arasındaki fark
- Yalnız devir: Hak ana taşınmaz malikine geçer ve sicilde yaşamaya devam eder.
- Devir ve terkin: Hak sicilden çıkarılır; varsa takyidat sahiplerinin yazılı muvafakati gerekir.
- Kesinleşmiş mahkeme kararıyla terkin: Ayrı muvafakat ya da yeni karar aranmadan sayfa kapatılır.
15. Karıştırılabilecek noktalar
- “30 yıl” tek başına yeterli değildir. Devir ve diğer tasarrufların kısıtlanmamış olması da gerekir.
- “Bağımsız ve sürekli” ifadesi önemlidir. İlk tescilde bu nitelik yazılmamışsa sonradan ayrı sayfaya geçiş daha farklı koşullara bağlanır.
- Devir, terkin değildir. Malike devirden sonra ayrıca terkin talebi bulunmazsa hak sicilde sürer.
- Süre sonu tüm sonuçları silmez. Ayni haklar sona erse de tazminata ilişkin güvence hükümleri saklıdır.
- Sonradan konulan takyidat üst hakkının kuruluş sözleşmesini yok saydırmaz. Cevap yazısında sözleşme koşullarına bağlılık belirtilir.
- Özel kanun süreleri genel alt sınırdan farklı olabilir. Bu hâlde özel düzenleme uygulanır.
16. Hızlı tekrar
- Üst hakkı, başkasına ait arazide yapı yapma veya mevcut yapıyı koruma yetkisi verir.
- Genel kurala göre ayrı sayfa için 30-100 yıl süre ve tasarruf serbestisi birlikte aranır.
- Kısıtlı veya izne bağlı hak, süre uzun olsa da bağımsız nitelik kazanmaz.
- Uzatma, sürenin dörtte üçü dolduktan sonra resmî şekille ve en fazla 100 yıllık yeni süre için yapılır.
- Kuruluş sırasında ayrı sayfa istenmemişse hak ana taşınmazda bağımsız ve sürekli olarak tescil edilir; lehtar sonradan tek taraflı talepte bulunabilir.
- İlk tescilde bağımsız-sürekli nitelik yazılmamışsa sonradan hak sahipleri ve gerektiğinde ilgili kurum muvafakati gerekir.
- Süre sonunda yapı ana taşınmaz malikine kalır, ayrı sayfa ve üst hak üzerindeki haklar kapanır; tazminat hükümleri korunur.
- Süresinden önce malike devir, ayrıca terkin istenmedikçe hakkı sona erdirmez.
- Takyidatlı üst hakkının anlaşmalı terkini için hak sahiplerinin yazılı muvafakati gerekir; muvafakat yoksa yargı yolu kullanılır.
- Kesinleşmiş iptal ve terkin kararı varsa ayrıca muvafakat veya yeni karar aranmaz.
- Özel kanunlar bağımsız ve sürekli üst hakkı için farklı süreler öngörebilir.
17. Mini yoklamalar
- Kırk yıllık üst hakkının devri ana taşınmaz malikinin iznine bağlanmışsa ayrı sayfaya tescil edilebilir mi?
- Seksen yıllık üst hakkı ellinci yılında uzatılabilir mi?
- İlk tescilde “bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı” yazılıysa ayrı sayfa daha sonra kimin talebiyle açılabilir?
- Ana taşınmaz malikine devir yapıldığı hâlde ayrıca terkin istenmemişse hak ne olur?
- Süre sonunda kararlaştırılan tazminat ödenmez veya güvence altına alınmazsa ipotek isteme süresi nedir?
Mini yoklama cevapları
- Hayır. Süre yeterli olsa da devir izne bağlı olduğundan hak bağımsız nitelik kazanmaz.
- Hayır. Dörtte üçlük süre 60 yıldır; zaman koşulu henüz gerçekleşmemiştir.
- Üst hakkı lehtarının tek taraflı talebiyle açılabilir; ana taşınmaz malikine bilgi verilir.
- Bütün hak ve yükümlülükleriyle ana taşınmaz malikine geçer ve sicilde varlığını sürdürür.
- Üst hakkının sona ermesinden itibaren üç aydır.