Ticaret Şirketleri ve Kooperatiflerin Tapu İşlemleri

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

Ticaret Şirketleri ve Kooperatiflerin Tapu İşlemleri

Ticaret şirketlerinin, kooperatiflerin ve ticari işletmelerin taşınmazlara ilişkin işlemleri aynı yetki ve tescil mantığına tabi değildir. Doğru sonuca ulaşmak için önce talepte bulunan yapının türü, sonra işlemin niteliği, ardından temsil ve karar belgeleri, son olarak da tescilin hangi aşamada ve kimin başvurusu üzerine yapılacağı belirlenmelidir.

Bu konu; ticaret şirketlerinin genel işlem yetkisini, kooperatiflere özgü karar şartlarını, tasfiye işlemlerini, ayni sermaye koymayı, birleşme–bölünme–tür değişikliği süreçlerini, ticari işletme ile şirket arasındaki dönüşümleri ve bunların mali sonuçlarını birlikte ele alır.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan kişi:

Ticaret şirketlerinin genel işlem yetkisi ile kooperatiflerin amaç ve çalışma konusu ile sınırlı işlem yetkisini ayırt eder.
Şirket temsilcisinin doğrudan işlem yapması ile yetkisini vekâletnameyle devretmesi hâlinde aranacak yetkiyi belirler.
Şirket içi sorumluluk ile tapu sicilindeki işlemin geçerliliğini birbirinden ayırır.
Tasfiye hâlindeki şirket ve kooperatiflerde karar, temsil ve tescil şartlarını uygular.
Kooperatiflerde taşınmaz alımı, satımı, ipotek, bağış, ferdileşme ve irtifak işlemlerinin farklı karar düzenlerini karşılaştırır.
Ayni sermaye koyma taahhüdü, ayni sermayenin kabulü ve şirket adına tescil aşamalarını sıralar.
Takyidatın ayni sermaye koyma ile birleşme, bölünme ve tür değişikliği üzerindeki farklı etkilerini belirler.
Ticaret sicili bildiriminin tek başına neden tescil doğurmadığını ve hangi belirtmenin yapılacağını açıklar.
Bildirim üzerine belirtme yapıldıktan sonra eski malikin iradi ve irade dışı işlem taleplerini ayırt eder.
Şirket türü ve dönüşüm yönüne göre harç istisnasını, harç tahsilini ve döner sermaye hizmet bedelini belirler.

1. Kavramsal çerçeve

1.1. Ticaret şirketi

Kolektif, komandit, anonim ve limited şirketler ile kooperatifler ticaret şirketleri arasında sayılır. Bununla birlikte kooperatiflerin işlem yetkisi ve karar düzeni, diğer ticaret şirketlerinden önemli ölçüde ayrılır. Bu nedenle “ticaret şirketi” üst kavramının içinde yer alsa da kooperatif talepleri ayrıca incelenmelidir.

1.2. İşlem yetkisi ve temsil yetkisi

İki farklı soru birbirine karıştırılmamalıdır:

Tüzel kişi bu işlemi yapabilir mi? Bu, işlem yetkisiyle ilgilidir.
Tüzel kişi adına gelen kişi bu işlemi yapmaya yetkili mi? Bu, temsil yetkisiyle ilgilidir.

Ticaret şirketlerinin tüzel kişilere tanınan haklardan yararlanma ve borç üstlenme yetkisi geniştir. Buna karşılık kooperatifler amaç ve çalışma konusu içinde kalan işlemleri yapar; bazı işlemler için genel kurul kararı ve özel yetki gerekir.

1.3. Yetki belgesi, genel kurul kararı ve vekâletname

Yetki belgesi, tüzel kişiyi temsile yetkili kişileri ve yetkinin kapsamını gösterir.
Genel kurul veya ortaklık kararı, tüzel kişinin iç karar organınca belirli bir işlemin yapılmasına karar verildiğini gösterir.
Vekâletname, temsilcinin kendi temsil yetkisini bir başkasına devrettiği durumda önem kazanır.

Bu belgeler birbirinin otomatik yerine geçmez. Hangi belgenin aranacağı, tüzel kişinin türüne ve işlemin niteliğine göre belirlenir.

1.4. Ticaret sicili bildirimi ile tapu tescili arasındaki fark

Ayni sermaye, birleşme, bölünme ve tür değişikliği gibi işlemler ticaret sicilinde hukuki sonuç doğurabilir. Ancak taşınmazın yeni hak sahibi adına tapu sicilinde tescili, çoğu durumda ticaret sicili bildirimiyle kendiliğinden tamamlanmaz.

Bu işlemlerde genel yapı şöyledir:

Ticaret sicili müdürlüğü tapu müdürlüğüne bildirim yapar.
Tapu sicilinin beyanlar hanesine işlemin tamamlandığını veya taşınmazın ayni sermaye olarak kabul edildiğini gösteren belirtme yazılır.
Yeni hak sahibinin yetkili temsilcisi başvurur.
Taşınmaz yeni hak sahibi adına tescil edilir.
Geçici işlev taşıyan belirtme terkin edilir.

2. Ticaret şirketlerinin işlem yetkisi

2.1. Genel işlem yetkisi

Ticaret şirketleri, tüzel kişilere özgü olmak şartıyla, işletme konuları dışında kalan işlemleri de yapabilir. Bu nedenle anonim, limited, kolektif ve komandit şirketlerin yetki belgeleri; satış, bağış, ifraz veya ipotek fekki gibi işlemler bakımından kural olarak ayrıca özel işlem yetkisi aramak amacıyla incelenmez.

Buradaki temel ayrım şudur:

Durum	Aranacak yaklaşım
Şirketi temsile yetkili kişi doğrudan tapu işlemine katılıyor	Yetki belgesinde her işlem için ayrıca özel ibare aranmaz
Şirket temsilcisi yetkisini vekâletnameyle başka birine devrediyor	Vekâletnamede talep edilen işleme ilişkin özel yetki aranır

Şirketin işlem yapabilme kapasitesinin geniş olması, vekilin özel yetki ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Doğrudan temsil ile vekâletnameyle temsil aynı değerlendirme yoluna tabi değildir.

2.2. İç ilişkide yetki aşımı ve tapu sicili

Şirket yetkilisinin yaptığı işlem şirketi zarara uğratırsa şirket, zararı nedeniyle temsilcisine rücu edebilir. Bu rücu ilişkisi şirket ile temsilci arasındaki iç ilişkidir. İç ilişkide bir sorumluluk doğması, tapu sicilindeki işlemin geçerliliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bu ayrım uygulamada önemlidir:

Tapu müdürlüğü, şirketin temsilcisine sonradan rücu edip etmeyeceğini değerlendirmez.
İç ilişkideki yetki aşımı iddiası, sicil işlemini otomatik olarak geçersiz hâle getirmez.
Şirketin temsilcisine karşı ileri sürebileceği hak ile taşınmaz işleminin sicildeki sonucu ayrı konulardır.

2.3. Yönetim kurulu üyesinin şirketle işlem yapması

Yönetim kurulu üyesinin şirketle işlem yapması veya şirkete borçlanmasına ilişkin sınırlama da şirket içi ilişki kapsamında değerlendirilir. Tapu müdürlüğü bu konuda ayrıca karar aramaz ve işlemin şirket içi kurallara uygunluğunu incelemez.

Aykırılık bulunduğunu düşünen şirket, işlemin geçersiz olduğu iddiasıyla mahkemeye başvurabilir. Bu ihtimal, tapu müdürlüğünün başvuru sırasında şirket içi izin denetimi yapmasını gerektirmez.

3. Tasfiye hâlindeki ticaret şirketleri

3.1. Ortaklar adına tescilin dayanağı

Şirketin borçları ödendikten ve pay bedelleri geri verildikten sonra elde kalan taşınmazlar ortaklara devredilebilir. Devrin dayanağı:

Şirket sözleşmesindeki bir düzenleme veya
Ortaklık ya da genel kurul kararıdır.

Şirket türüne göre sunulacak karar değişir:

Şirket türü	Aranacak karar ve belge
Kolektif veya adi komandit şirket	Ortaklık kararının aslı ya da onaylı örneği ile yetki belgesi
Limited veya anonim şirket	Genel kurul kararının aslı ya da onaylı örneği ile yetki belgesi

Talep, yetkili tasfiye memuru tarafından yapılır. Bu belgeler sunulduğunda ayrıca başka bir belge aranmadan, kararda belirtilen sermaye oranlarına göre ortaklar adına tescil yapılır.

3.2. Taşınmaz edinmesi mümkün olmayan yabancı ortak

Tasfiye payı olarak taşınmazdan pay düşen ortağın taşınmaz edinmesi mümkün değilse bu kişi adına tescil yapılamaz. İzlenecek yol üç aşamalıdır:

Tasfiye kararının bulunduğu, ancak edinim engeli nedeniyle ilgili ortak adına tescil yapılamadığı beyanlar hanesinde belirtilir.
Tasfiye kararının varlığına rağmen edinim engeli nedeniyle ayni tescilin yapılamadığı açıklığa kavuşturulur.
Taşınmazın nakde çevrilerek ortaklara tasfiye payı verilmesi gerektiği tasfiye memuruna bildirilir.

Edinim engeli, tasfiye kararını yok saydırmaz; fakat ilgili kişi adına ayni tescil yapılmasını önler.

3.3. Mali sonuç

Tasfiye hâlindeki şirket taşınmazının ortaklar adına tescilinde tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınır. Tasfiye işlemi olması tek başına harç istisnası oluşturmaz.

4. Kooperatiflerde özel yetki sistemi

4.1. Neden ayrı değerlendirilir?

Kooperatifler ticaret şirketi olmakla birlikte yalnız amaç ve çalışma konusu içinde kalan işlemleri yapabilir. Ayrıca bazı tapu işlemleri için özel olarak genel kurul kararı aranır. Bu nedenle diğer ticaret şirketlerindeki geniş işlem yetkisi yaklaşımı kooperatiflere aynen uygulanmaz.

4.2. Belge denetiminin temel sırası

Genel kurul kararı gereken bir işlemde:

Yetki belgesinde ilgili işleme yönelik özel yetki bulunup bulunmadığına bakılır.
Özel yetki varsa, genel kurulca karar alındığı yetki belgesinden anlaşılır.
Özel yetki yoksa noter onaylı genel kurul kararı örneği alınır.
Kararın yeterli çoğunlukla alınıp alınmadığı veya bakanlık temsilcisinin imzasının bulunup bulunmadığı tapu müdürlüğünce ayrıca incelenmez.
İşlem için ana sözleşmeye bakılması gerekiyorsa ana sözleşmenin onaylı örneği alınır.

Burada tapu müdürlüğünün denetimi, kararın varlığı ve gerekli içeriğin bulunması üzerindedir; genel kurulun toplantı usulünü yeniden denetlemek değildir.

5. Kooperatiflerin taşınmaz alımı, satımı ve satış vaadi

Kooperatif adına taşınmaz alınması, kooperatife ait taşınmazın satılması veya satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhi için genel kurul kararı gerekir.

Yetki belgesinde işlemin türüne göre şu bilgiler yer almalıdır:

Alınacak taşınmazın niteliği ve yeri,
Azami alım fiyatı,
Satılacak taşınmaz için asgari satış fiyatı,
Alım veya satımda izlenecek yöntem,
Yönetim kuruluna işlem için yetki verildiği bilgisi.

Taşınmazın yeri mutlaka ada ve parsel numarasıyla belirlenmek zorunda değildir. Belirli bir il, ilçe, bölge veya ülke sınırı da yeterli olabilir. Önemli olan, genel kurul iradesinin işlem alanını belirlemesidir.

5.1. Takyidatlı taşınmaz edinimi

Üzerinde haciz, ipotek veya kamu hukukundan doğan kısıtlama bulunan bir taşınmaz kooperatif adına alınacaksa, bu durum için genel kurulca yetki verildiğinin yetki belgesinde açıkça belirtilmesi gerekir.

Takyidatlı taşınmaz alınabilmesi ile taşınmazın kooperatif amacına uygun olup olmadığı farklı meselelerdir. Genel kurulca yeri ve niteliği belirlenen taşınmazın kooperatif amacına uygunluğunu değerlendirmek tapu idaresinin görevi değildir.

6. Kooperatiflerde belirli işlem türleri

6.1. İpotek

Kooperatifin kullandığı kredi veya üstlendiği borç nedeniyle kooperatife ait taşınmaz üzerinde ipotek kurulacaksa:

Yetki belgesinde ipotek işlemi yapılabileceğine ilişkin özel yetki bulunmalı,
Bu konuda genel kurul kararı alındığı belirtilmelidir.

Genel bir temsil kaydı, ipotek için aranan özel yetkinin yerine geçmez.

6.2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve kat karşılığı temlik

Kooperatifin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması, sözleşmenin tapu siciline şerhi veya sözleşme uyarınca kat karşılığı temlik yapılması için genel kurulca karar alınmalıdır. Bu kararın alındığı yetki belgesinde gösterilmelidir.

Sözleşmenin kurulması, şerh edilmesi ve buna bağlı temlik aynı genel karar alanına bağlıdır; yönetim kurulunun yalnız genel temsil yetkisi yeterli sayılmaz.

7. Kooperatiflerde ferdileşme ve özel durumlar

7.1. Standart ferdileşme

Yapı kooperatiflerinin konut veya işyeri niteliğindeki, kat mülkiyetli ya da kat irtifaklı bağımsız bölümlerinin ferdileştirilmesinde yetki belgesinde özel yetki aranmaz.

Bu kural, ferdileşmenin kendi niteliğine ilişkindir. Ancak bağımsız bölümün türü, ana sözleşme veya etaplı yapılaşma gibi ek durumlar farklı şartlar doğurabilir.

7.2. Konut yapı kooperatifinde işyeri dağıtımı

Konut yapı kooperatifinin ortaklarına işyeri niteliğinde taşınmaz dağıtabilmesi için:

Ana sözleşmede ortaklara işyeri dağıtılabileceğine ilişkin hüküm bulunmalı,
Bu husus yetki belgesinde belirtilmelidir.

Konut kooperatifi olmasına rağmen işyeri ferdileştirmesi yapılabilmesi, bu iki şartın birlikte bulunmasına bağlıdır.

7.3. Hisseli tahsis

Konut yapı kooperatifi:

Ana sözleşmesinde hüküm bulunması veya
Konut yapımının imkânsız hâle gelmesi durumunda genel kurul kararıyla taşınmazını ortaklara hisseli olarak tahsis edebilir.

Hisseli ferdileştirmede taşınmaza ilişkin diğer yasal kısıtlamalar ayrıca gözetilir.

7.4. Genel kurul kararı gerektirmeyen işlemler

Aşağıdaki işlemler için genel kurul kararı aranmaz:

Kamu hukukundan doğan yola terk,
Kamu hukukundan doğan yeşil alana terk,
Cins değişikliği,
Tevhit,
İfraz.

Bu işlemler, kooperatif taşınmazının alımı veya satımıyla aynı karar düzenine tabi tutulmaz.

8. Kooperatiflerde bağış ve irtifak hakları

8.1. Genel kooperatiflerde bağış

Kooperatiflerin taşınmaz bağışı yapmasını bütünüyle yasaklayan bir kural yoktur. Bağış için genel kurul kararında:

Bağışlanacak taşınmazın niteliği,
Bağışlanacak taşınmazın yeri açıkça gösterilmelidir.

8.2. Yapı kooperatifleri ve üst birliklerde bağış

Yapı kooperatifleri ile bunların üst birlikleri için daha dar bir yol vardır. Bağışın yapılabilmesi için:

Ana sözleşmede bağışa imkân veren hüküm bulunmalı,
Bağış, kooperatifin amaç ve faaliyetleri kapsamında ortakların sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarına yönelik tesislerin kurulması için olmalı,
Genel kurul kararında bu amaç ile taşınmazın niteliği ve yeri açıkça gösterilmeli,
Bağış yalnız kamu kurumuna veya kamu yararına çalışan vakıf ya da derneğe yapılmalıdır.

Bu şartlardan biri eksikse yapı kooperatiflerine özgü bağış yolu kullanılamaz.

8.3. İrtifak hakları

Kooperatifler, ana sözleşme veya genel kurul kararı uyarınca:

Kendi taşınmazları üzerinde irtifak hakkı kurabilir,
Başkasına ait taşınmaz üzerinde kendi lehlerine irtifak hakkı edinebilir.

İrtifakın yönü değişse de dayanak ana sözleşme veya genel kurul kararıdır.

8.4. Tarım Kredi Kooperatifleri

Tarım Kredi Kooperatifleri bakımından taşınmaz alımı, satımı ve hak tesisi işlemlerinde farklı bir karar düzeni uygulanır:

Kuruluş	Aranacak karar
Tarım Kredi Kooperatifleri Merkez Birliği	Genel kurul kararı
Tarım Kredi Kooperatifleri Bölge Birliği	Merkez Birliği yönetim kurulu kararı + ilgili Bölge Birliği yönetim kurulu kararı
Birim Tarım Kredi Kooperatifi	Merkez Birliği yönetim kurulu kararı + ilgili Birim Kooperatif yönetim kurulu kararı

Bölge birlikleri ve birim kooperatiflerde bu iki yönetim kurulu kararı, genel kurul kararı yerine geçer.

9. Tarımsal nitelikli taşınmazlar ve etaplı yapı kooperatifleri

9.1. Tarımsal nitelikli taşınmaz edinimi

Kooperatifler, kural olarak imar planları dışında kalan tarımsal nitelikli taşınmazlar üzerinde mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinemez.

Bu kuralın dışında kalan alanlar:

İmar planlarında tarımsal niteliği korunacak alanlar,
Köy yerleşik alan sınırları içinde kalan taşınmazlardır.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren bir kooperatif, kural kapsamındaki alanda mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinmek isterse il ya da ilçe tarım ve orman müdürlüğünden görüş alınır; işlem alınan cevaba göre sonuçlandırılır.

Değerlendirme sırası şöyledir:

Taşınmaz tarımsal nitelikte mi?
İmar planı içinde mi, dışında mı?
İmar planında tarımsal niteliği korunacak alan mı?
Köy yerleşik alan sınırı içinde mi?
Talep sahibi tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatif mi?
Görüş alınması gerekiyorsa yetkili tarım ve orman müdürlüğünün cevabı ne yönde?

9.2. Etaplı yapı kooperatiflerinde ferdileşme

Bakanlık izniyle ana sözleşmesinde değişiklik yaparak inşaatlarını etaplar hâlinde yapmasına izin verilen yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları bütün etapları tamamlamadan ve kat mülkiyetine geçmeden ferdileşme yapamaz.

İnceleme sırasında:

Ana sözleşmenin ilgili hükümlerinde Bakanlık onaylı değişiklik bulunup bulunmadığı kontrol edilir,
Kooperatifin etaplı yapılaşma kapsamında olup olmadığı ana sözleşmeden anlaşılmıyorsa il çevre, şehircilik ve iklim değişikliği müdürlüğüne sorulur,
Alınan cevaba göre ferdileşme talebi değerlendirilir.

Yalnız bir etabın tamamlanmış olması, bütün etaplar ve kat mülkiyeti şartı gerçekleşmeden ferdileşme için yeterli değildir.

10. Tasfiye hâlindeki kooperatifler

Kooperatifin tasfiye kararı genel kurulca verilmişse tasfiye memurları genel kurul tarafından seçilir. Genel kurul tasfiye kurulu için seçim veya görevlendirme yapmamışsa tasfiye işlerini yönetim kurulu yürütür. Tasfiye kararı mahkemece verilmişse tasfiye heyetini mahkeme seçer.

Tasfiye memurları:

Daha önce başlanmış ancak tamamlanmamış işleri sonuçlandırabilir,
Kooperatifin borç ve taahhütlerini yerine getirebilir,
Alacakları toplayabilir ve gerektiğinde yargı yoluna başvurabilir,
Varlıkları paraya çevirebilir,
Net varlığı elde etmeye yönelik işlemleri yapabilir.

Bir işlemin tasfiye kapsamında olup olmadığını değerlendirmek ticaret sicili müdürlüğünün sorumluluğundadır; tapu müdürlüğü bu değerlendirmeyi yeniden yapmaz.

Tasfiye hâlindeki kooperatifte yetki belgesinde talep edilen işlem için yetki yoksa genel kurul kararı aranır.

11. Kooperatiflerin ortaklarından taşınmaz temlik alımında harç muafiyeti

Kooperatif, kooperatif birliği, kooperatif merkez birliği veya Türkiye Millî Kooperatifler Birliği ortaklarından taşınmaz temlik alıyorsa belirli koşullarda tapu harcı muafiyetinden yararlanır.

Karar tablosu:

Faaliyette bulunan üst kuruluşun durumu	Muafiyet
Faaliyette bulunan üst kuruluş yok	Uygulanır
Faaliyette bulunan üst kuruluş var ve kooperatif bu kuruluşa girmiş	Uygulanır
Faaliyette bulunan üst kuruluş var, fakat kooperatif bu kuruluşa girmemiş	Uygulanmaz

Muafiyetin konusu, ortaklardan temlik alınan taşınmazlardır. Üst kuruluş değerlendirmesi, muafiyetin uygulanıp uygulanmayacağını belirler.

12. Ayni sermaye koyma

12.1. Ayni sermayenin anlamı

Taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak, şirkete nakit yerine sermaye olarak konulabilir. Taşınmazın şirket sözleşmesinde ya da esas sözleşmede bilirkişi tarafından belirlenen değeriyle yer alması ve tapu siciline gerekli belirtmenin yapılması, ayni sermaye sürecinin temel unsurlarıdır.

Şirketin taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için şirket adına tapu siciline tescil gerekir. Ticaret sicilindeki işlem, tapu tescilinin yerine geçmez.

12.2. Taahhüt aşaması

Kuruluş sırasında veya sermaye artırımı yoluyla ayni sermaye konulmak istendiğinde:

Mahkemece atanan bilirkişinin belirlediği değeri gösteren rapor bulunur,
Malik veya diğer ayni hak sahibi talepte bulunur,
Beyanlar hanesine ilgili şirket adına ayni sermaye konulması taahhüdü bulunduğunu gösteren belirtme yazılır.

Bu aşamada mülkiyet henüz şirket adına geçirilmiş değildir. Sicilde görünen kayıt, taşınmazın belirli şirkete ayni sermaye olarak konulmasının taahhüt edildiğini gösterir.

12.3. Kabul ve tescil aşaması

Ayni sermayenin ticaret sicili süreci tamamlandığında ticaret sicili müdürlüğü tapu müdürlüğüne bildirim yapar. Bildirimde:

Şirketin unvanı,
Adresi,
Ticaret sicili numarası,
MERSİS numarası,
Ortaklık yapısı,
Temsile yetkililerin adı, soyadı ve kimlik bilgisi bulunmalıdır.

Ek olarak:

Mülkiyet değişikliğine konu mal ve hakların mahkemece atanan bilirkişi tarafından belirlenmiş değeri,
Yeni hak sahibi şirketin şirket sözleşmesi aranır.

Bildirim geldiğinde doğrudan şirket adına tescil yapılmaz. Önce:

Beyanlar hanesine taşınmazın ilgili şirket adına ayni sermaye olarak kabul edildiğini gösteren belirtme yazılır.
Önceden yazılmış ayni sermaye koyma taahhüdü belirtmesi aynı yevmiye ile terkin edilir.
Şirketin yetkili temsilcisi başvurduğunda şirket adına tescil yapılır.
Ayni sermaye olarak kabul belirtmesi de terkin edilir.

Bu yapı, “taahhüt”, “kabul” ve “tescil” aşamalarını birbirinden ayırır.

12.4. 1 Temmuz 2012’den önceki ayni sermaye işlemleri

Bir taşınmaz 1 Temmuz 2012’den önce şirkete ayni sermaye olarak konulmuş, ancak şirket adına tescil edilmemişse:

Şirket alacaklıları,
Şirket ortakları,
Pay sahipleri şirket adına tescil isteyebilir.

Ticaret Bakanlığının talimatıyla ticaret sicili müdürlüğü de tescil talebinde bulunabilir.

13. Takyidatlı taşınmazlarda ayni sermaye ve yapısal değişiklik

13.1. Ayni sermaye koymada engel

Üzerinde sınırlı ayni hak, haciz veya tedbir bulunan taşınmaz:

Anonim şirkete,
Limited şirkete,
Sermayesi paylara bölünmüş komandit şirkete ayni sermaye olarak konulamaz.

Bu durumda ayni sermaye olarak kabul belirtmesi yazılmaz ve durum ticaret sicili müdürlüğüne bildirilir.

13.2. Birleşme, bölünme ve tür değişikliğinde farklı sonuç

Birleşme, bölünme veya tür değişikliğinde ayni sermaye koyma hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle taşınmaz üzerinde:

Sınırlı ayni hak,
Haciz,
Tedbir bulunması, taşınmazın yeni şirket adına tesciline tek başına engel değildir.

Bununla birlikte ihtiyati tedbir şerhi veya başka bir yasaklayıcı şerh varsa tescilin yapılıp yapılamayacağı ilgili mahkemeye veya şerh lehtarına sorulur; alınan cevaba göre işlem yapılır.

Buradaki kritik ayrım şudur:

İşlem	Sınırlı ayni hak, haciz veya tedbirin etkisi
Anonim, limited veya sermayesi paylara bölünmüş komandit şirkete ayni sermaye koyma	Ayni sermaye olarak kabulü engeller
Birleşme, bölünme veya tür değişikliği	Tek başına tescile engel değildir
Yapısal değişiklikte ihtiyati tedbir veya başka yasaklayıcı şerh	Mahkeme veya şerh lehtarına sorulur

14. Birleşme, bölünme ve tür değişikliği

14.1. Hukuki sonuç ve bildirim

Birleşme, bölünme ve tür değişikliği ticaret siciline tescille geçerlilik kazanır. Ticaret siciline tescil anında malvarlığı yeni şirkete kendiliğinden geçer. Buna rağmen taşınmazın tapu sicilinde yeni şirket adına geçirilmesi ayrıca tamamlanır.

Ticaret sicili müdürlüğü, eş zamanlı tescilin sağlanması amacıyla tapu müdürlüğüne bildirim yapar.

Tür değişikliğinde bildirimde:

Eski ve yeni türün unvanı,
Yeni türün adresi,
Ticaret sicili ve MERSİS numarası,
Ortaklık yapısı,
Temsile yetkililerin kimlik bilgileri yer alır.

Birleşme veya bölünmede bildirimde:

Mal ve hakları devralan şirketlerin bilgileri,
Devrolunan veya bölünen şirketin unvanı,
Ticaret sicili veya MERSİS numarası bulunur.

14.2. Ek belgeler ve tapu işlemi

Bildirimin ekinde:

Yeni hak sahibi şirketin şirket sözleşmesi,
Mal ve haklara ilişkin değerleme raporu aranır.

Değerleme raporu yeminli mali müşavir veya serbest muhasebeci mali müşavir tarafından; denetime tabi şirketlerde ise denetçi tarafından düzenlenir.

Ticaret sicili bildirimi üzerine doğrudan tescil yapılmaz. Beyanlar hanesine birleşme, bölünme veya tür değişikliği işleminin tamamlandığını gösteren belirtme yazılır. Yeni şirketin yetkili temsilcisi başvurduğunda şirket adına tescil yapılır ve belirtme terkin edilir.

15. Ticaret şirketinin ticari işletmeye dönüşmesi

Bir ticaret şirketi ticari işletmeye dönüşebilir. Bunun için şirket paylarının tamamı ticari işletmeyi işletecek kişi veya kişiler tarafından devralınır; ticari işletme bu kişiler adına ticaret siciline tescil ve ilan edilir.

Ticaret sicili bildiriminde:

İşletmeyi işletecek kişilerin adı, soyadı ve vatandaşlığı,
Ticari işletmenin adresi ve faaliyet konusu,
Dönüşen şirketin unvanı,
Ticaret sicili veya MERSİS numarası bulunur.

Bildirim ekinde taşınmaz ve haklara ilişkin değerleme raporu yer alır. Bildirim üzerine taşınmazın beyanlar hanesine dönüşüm işleminin tamamlandığını gösteren belirtme yazılır. Ticari işletme sahibi gerçek kişi başvurduğunda tescil yapılır ve belirtme kaldırılır.

15.1. Edinimi kısıtlı yabancı gerçek kişi

Ticari işletmeyi işletecek gerçek kişi taşınmaz edinmesi mümkün olmayan yabancı uyruklu biri ise taşınmaz bu kişi adına tescil edilemez. Dönüşüm kararından önce:

Paylar taşınmaz edinimi kısıtlanmayan pay sahiplerince devralınmalı veya
Taşınmaz şirket tarafından devredilmelidir.

Bu önlem alınmadan dönüşüm yapılmışsa, yabancı kişi adına tescilin mümkün olmadığı beyanlar hanesinde belirtilir ve ticaret sicili müdürlüğüne bilgi verilir.

16. Ticari işletmenin ticaret şirketine dönüşmesi veya şirketle birleşmesi

Bir ticari işletme, bir ticaret şirketi tarafından devralınarak onunla birleşebilir veya ticaret şirketine dönüşebilir. Ticaret sicili müdürlüğü, ticari işletmeye sürekli olarak özgülenmiş malvarlığı içindeki taşınmazların devralan ya da yeni kurulan şirket adına tescili için tapu müdürlüğüne bildirim yapar.

Bildirimde şirketin:

Unvanı,
Adresi,
Ticaret sicili ve MERSİS numarası,
Ortaklık yapısı,
Temsile yetkili kişileri gösterilir.

Ekinde yeni hak sahibi şirketin şirket sözleşmesi ve değerleme raporu aranır. Bildirim geldiğinde önce beyanlar hanesine birleşme veya tür değişikliği işleminin tamamlandığını gösteren belirtme yazılır. Yetkili temsilcinin başvurusu üzerine şirket adına tescil yapılır ve belirtme terkin edilir.

17. Bildirimden sonraki tapu işlemleri

Ayni sermaye, birleşme, bölünme veya tür değişikliği bildirimi üzerine beyanlar hanesine belirtme yazıldıktan sonra eski malik artık taşınmaz üzerinde serbestçe iradi işlem yapamaz.

17.1. Karşılanmayacak iradi talepler

Örneğin:

Satış,
İpotek,
Kira şerhi gibi eski malikin iradesine dayalı talepler karşılanmaz.

17.2. Karşılanacak irade dışı işlemler

Örneğin:

Haciz,
İhtiyati tedbir,
Cebri satış,
Mahkeme kararı gibi malikin iradesi dışında doğan işlemler karşılanır.

İşlem yapıldıktan sonra ilgili ticaret sicili müdürlüğüne derhâl bildirimde bulunulur.

Bu aşamada doğru soru “işlem taşınmazı etkiliyor mu?” değil, “işlem eski malikin iradesine mi dayanıyor, yoksa iradesi dışında mı doğuyor?” sorusudur.

18. Mali hükümler

18.1. Harçtan istisna edilen yapısal işlemler

Aşağıdaki kuruluşların kuruluş, pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve tür değişikliği nedeniyle yapılacak işlemleri yargı harçları dışında tapu harcından istisnadır:

Anonim şirket,
Sermayesi paylara bölünmüş komandit şirket,
Limited şirket,
Kooperatif.

18.2. İstisna dışında kalan şirketler

Kolektif şirket ile adi komandit şirketin aynı nitelikteki işlemleri bu harç istisnasından yararlanmaz.

18.3. Dönüşüm yönünün mali sonuca etkisi

Bir ticari işletmenin birleşme veya tür değişikliği yoluyla anonim, sermayesi paylara bölünmüş komandit veya limited şirkete ya da kooperatife dönüşmesi sonucu taşınmazın şirket adına tescili harçtan istisnadır.

Buna karşılık bir ticaret şirketinin birleşme veya tür değişikliği yoluyla ticari işletmeye dönüşmesi ve şirket taşınmazının ticari işletme sahibi gerçek kişi adına tescili harçtan istisna değildir. Bu işlemden tapu harcı alınır.

18.4. Döner sermaye hizmet bedeli

Yukarıdaki yapısal işlemlerde şirket türü veya harç istisnası ne olursa olsun döner sermaye hizmet bedeli alınır. Harç istisnası, döner sermaye hizmet bedelini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

18.5. Yürürlükten kaldırılan önceki düzenlemeler

Ticaret şirketlerinin tapu işlemlerine ilişkin önceki uygulama dayanaklarından 2013/7 (1744) sayılı Genelge ile 14 Temmuz 1971 tarihli ve 4-1-13-3-4889 sayılı Duyuru yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle aynı konuda değerlendirme yapılırken yürürlükteki işlem sistemi esas alınır.

19. Karar mantığı: adım adım değerlendirme

Bir talebi değerlendirirken aşağıdaki sıra kullanılabilir:

Talep sahibi kim?
Ticaret şirketi, kooperatif, tasfiye memuru, ticari işletme sahibi veya ticaret sicili müdürlüğü mü?
İşlemin türü nedir?
Satış, alım, ipotek, ferdileşme, bağış, ayni sermaye, birleşme, bölünme, tür değişikliği veya tasfiye mi?
Genel işlem yetkisi mi, özel karar rejimi mi uygulanıyor?
Diğer ticaret şirketleri için geniş işlem yetkisi; kooperatifler için işlem bazlı özel karar sistemi esas alınır.
Temsil doğrudan mı, vekâletnameyle mi?
Şirket temsilcisi yetkisini vekile devretmişse özel yetki ayrıca aranır.
Karar veya yetki belgesinin içeriği yeterli mi?
Kooperatiflerde fiyat, yer, nitelik, yöntem, takyidat veya işlem türü gibi özel unsurlar bulunabilir.
Ticaret sicili bildirimi var mı?
Varsa bildirimin içeriği ve ekleri kontrol edilir.
Bildirim tescil için yeterli mi?
Çoğu yapısal değişiklikte önce belirtme yapılır; yetkili temsilci başvurusu üzerine tescil tamamlanır.
Taşınmaz üzerinde sınırlama var mı?
Aynı takyidat, ayni sermaye koymada engel oluştururken birleşme veya tür değişikliğinde farklı sonuç doğurabilir.
Eski malikin yeni talebi iradi mi?
Belirtmeden sonra iradi talepler karşılanmaz; irade dışı işlemler karşılanıp ticaret siciline bildirilir.
Mali sonuç nedir?
Şirket türü, işlem ve dönüşüm yönüne göre harç istisnası belirlenir; döner sermaye ayrıca değerlendirilir.

20. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Şirket temsilcisinin vekil tayin etmesi

Bir limited şirketin yetkili temsilcisi satış işlemi için tapu müdürlüğüne gelmek yerine bir kişiye vekâletname vermiştir. Şirketin yetki belgesinde “satış” ibaresi bulunmamakta, vekâletnamede ise yalnız genel temsil yetkisi yer almaktadır.

Belirleyici bilgi: İşleme şirket temsilcisi doğrudan değil, vekil katılmaktadır.

Uygulanacak ayrım: Şirket yetki belgesinde satış için özel yetki aranmaz; ancak temsil yetkisi vekâletnameyle devredildiğinde vekâletnamede satışa ilişkin özel yetki bulunmalıdır.

Sonuç: Genel ifadeli vekâletname yeterli değildir. Eksiklik şirketin işlem kapasitesinde değil, vekâletnamenin özel yetki içermemesindedir.

Uygulama 2 — Kooperatifin takyidatlı taşınmaz alması

Bir kooperatif, üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazı almak istemektedir. Yetki belgesinde taşınmaz alımına ilişkin genel kurul kararı ve azami fiyat gösterilmiş, fakat ipotekli taşınmaz alınabileceğine dair açık yetki bulunmamaktadır.

Belirleyici bilgi: Edinilecek taşınmaz ipoteklidir.

Uygulanacak ayrım: Kooperatifin takyidatlı taşınmaz alabilmesi için bu hususta verilen yetkinin yetki belgesinde açıkça gösterilmesi gerekir.

Sonuç: Genel taşınmaz alım yetkisi tek başına yeterli değildir. İpotekli edinime ilişkin açık yetki tamamlanmadan talep karşılanmaz.

Uygulama 3 — Yapı kooperatifinin bağışı

Bir yapı kooperatifi, taşınmazını ticari amaçla faaliyet gösteren özel bir derneğe bağışlamak istemektedir. Ana sözleşmede bağışa izin vardır ve genel kurul kararında taşınmaz açıkça belirtilmiştir.

Belirleyici bilgi: Bağış alacak dernek kamu yararına çalışan dernek niteliğinde değildir ve amaç ortakların sosyal, kültürel veya ekonomik ihtiyaçları için tesis kurulması değildir.

Uygulanacak ayrım: Yapı kooperatifleri ve üst birlikleri yalnız özel şartlarla, belirli yararlanıcılara bağış yapabilir.

Sonuç: Ana sözleşme hükmü ve taşınmazın belirtilmesi tek başına yeterli değildir. Yararlanıcı ve amaç şartları gerçekleşmediği için bağış yolu kullanılamaz.

Uygulama 4 — Ayni sermaye bildirimi üzerine doğrudan tescil talebi

Ticaret sicili müdürlüğü, bir taşınmazın anonim şirkete ayni sermaye olarak konulduğunu bildirmiştir. Şirket temsilcisi henüz başvurmamıştır.

Belirleyici bilgi: Yalnız ticaret sicili bildirimi vardır.

Uygulanacak ayrım: Bildirim üzerine taşınmaz doğrudan şirket adına tescil edilmez; önce ayni sermaye olarak kabul belirtmesi yazılır ve taahhüt belirtmesi kaldırılır.

Sonuç: Şirket adına tescil, yetkili temsilcinin başvurusu üzerine yapılır. Bildirim ile tescil arasındaki ara sicil aşaması korunur.

Uygulama 5 — Hacizli taşınmaz ve tür değişikliği

Bir limited şirket tür değişikliğine gitmiştir. Şirkete ait taşınmaz üzerinde haciz bulunmaktadır.

Belirleyici bilgi: İşlem ayni sermaye koyma değil, tür değişikliğidir.

Uygulanacak ayrım: Ayni sermaye koymaya ilişkin takyidat yasağı, tür değişikliğinde uygulanmaz. Haciz tek başına yeni şirket adına tescile engel değildir.

Sonuç: Tür değişikliği süreci haciz nedeniyle durmaz. Ancak ayrıca yasaklayıcı nitelikte ihtiyati tedbir veya başka bir şerh varsa ilgili makam ya da lehtardan görüş alınır.

Uygulama 6 — Belirtmeden sonra eski malikin satış talebi

Birleşme bildirimi üzerine taşınmazın beyanlar hanesine işlemin tamamlandığına ilişkin belirtme yazılmıştır. Eski malik, yeni şirket temsilcisi tescil başvurusu yapmadan taşınmazı üçüncü kişiye satmak istemektedir.

Belirleyici bilgi: Yapısal değişiklik belirtmesi yazılmış ve talep eski malikin iradi işlemidir.

Uygulanacak ayrım: Belirtmeden sonra eski malikin satış, ipotek veya kira şerhi gibi iradi talepleri karşılanmaz.

Sonuç: Satış talebi reddedilir. Yeni şirket temsilcisinin başvurusu üzerine tescil süreci tamamlanmalıdır.

Uygulama 7 — Belirtmeden sonra haciz

Ayni sermaye kabul belirtmesi bulunan taşınmaz hakkında haciz yazısı gelmiştir.

Belirleyici bilgi: Haciz, eski malikin iradesi dışında doğan işlemdir.

Uygulanacak ayrım: Belirtmeden sonra iradi işlemler karşılanmaz; haciz gibi irade dışı işlemler karşılanır.

Sonuç: Haciz işlenir ve ilgili ticaret sicili müdürlüğüne derhâl bilgi verilir.

Uygulama 8 — Dönüşüm yönü ve harç

Bir ticari işletme limited şirkete dönüşmüş ve işletme sahibinin taşınmazı şirket adına tescil edilecektir. Başka bir olayda ise anonim şirket ticari işletmeye dönüşmüş ve şirket taşınmazı işletme sahibi gerçek kişi adına geçirilecektir.

Belirleyici bilgi: İki olayın dönüşüm yönleri terstir.

Uygulanacak ayrım: Ticari işletmeden belirli şirket türlerine geçişte tescil harçtan istisnadır. Şirketten ticari işletmeye geçişte gerçek kişi adına tescil istisna kapsamında değildir.

Sonuç: İlk işlem tapu harcından istisna, ikinci işlem harca tabidir. Her iki işlemde de döner sermaye hizmet bedeli alınır.

21. Karşılaştırmalı olaylar

21.1. Doğrudan şirket temsilcisi — vekil

Yetkili temsilci doğrudan katılırsa şirket yetki belgesinde satış için özel ibare aranmaz.
Temsilci satış yetkisini vekile devrederse vekâletnamede satışa ilişkin özel yetki aranır.

Sonucu değiştiren tek koşul, işleme kimin ve hangi temsil belgesiyle katıldığıdır.

21.2. Kooperatifin standart ferdileşmesi — etaplı ferdileşme

Standart kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bağımsız bölüm ferdileşmesinde özel yetki aranmaz.
Etaplı yapılaşmaya izin verilmiş kooperatifte bütün etaplar tamamlanmadan ve kat mülkiyetine geçilmeden ferdileşme yapılamaz.

Sonucu değiştiren koşul, kooperatifin Bakanlık onaylı etaplı yapılaşma düzenine tabi olmasıdır.

21.3. Ayni sermaye koyma — tür değişikliği

Hacizli taşınmaz anonim veya limited şirkete ayni sermaye olarak konulamaz.
Aynı taşınmazın şirket tür değişikliği sonucunda yeni şirket adına tescilinde haciz tek başına engel değildir.

Sonucu değiştiren koşul, mülkiyet geçişinin ayni sermaye mi yoksa yapısal değişiklik mi olduğudur.

21.4. Eski malikin satışı — cebri satış

Belirtmeden sonra eski malikin iradi satışı karşılanmaz.
Cebri satış, malikin iradesi dışında olduğundan karşılanır ve ticaret siciline bildirilir.

Sonucu değiştiren koşul, işlemin malikin iradesine dayanıp dayanmamasıdır.

21.5. Ticari işletmeden şirkete — şirketten ticari işletmeye

Ticari işletmeden belirli sermaye şirketlerine veya kooperatife geçişte taşınmaz tescili harçtan istisnadır.
Şirketten ticari işletmeye geçişte gerçek kişi adına tescil harçtan istisna değildir.

Sonucu değiştiren koşul, dönüşümün yönüdür.

22. Karıştırılabilecek ayrımlar

Geniş işlem yetkisi, sınırsız temsil belgesi demek değildir.
Şirket işlemi yapabilir; ancak vekâletnameyle işlemde özel yetki ayrıca gerekir.
İç ilişki sorunu, sicil işlemini kendiliğinden geçersiz kılmaz.
Şirketin temsilcisine rücu hakkı ile tapu işleminin geçerliliği ayrıdır.
Kooperatiflerde genel temsil kaydı her işlem için yeterli değildir.
Alım, satım, ipotek ve arsa payı karşılığı inşaat gibi işlemler özel karar içeriği gerektirir.
Ticaret sicili bildirimi doğrudan tapu tescili değildir.
Bildirim çoğu durumda önce beyanlar hanesinde belirtme yapılmasını sağlar.
Her takyidat her işlemde aynı sonucu doğurmaz.
Ayni sermayede engel olan kayıt, yapısal değişiklikte tek başına engel olmayabilir.
Harç istisnası ile döner sermaye aynı şey değildir.
Harç alınmayan işlemde döner sermaye hizmet bedeli yine alınabilir.
Kooperatifin taşınmazı amacına uygun kullanıp kullanmayacağı tapu idaresinin incelemesi değildir.
Buna karşılık gerekli genel kurul kararı ve özel yetkinin varlığı denetlenir.
Tasfiye memurunun yaptığı işlemin tasfiye kapsamında olup olmadığını tapu müdürlüğü belirlemez.
Bu sorumluluk ticaret sicili müdürlüğüne aittir.

23. Hızlı tekrar

Ticaret şirketleri tüzel kişilere özgü olmak şartıyla işletme konusu dışında işlem yapabilir.
Şirket yetki belgesinde satış, bağış, ifraz veya ipotek fekki için kural olarak özel ibare aranmaz.
Temsil yetkisi vekâletnameyle devredilmişse talep edilen işlem için özel yetki gerekir.
Şirket içi sorumluluk tapu işlemini kendiliğinden geçersiz kılmaz.
Kooperatifler amaç ve çalışma konusu içinde işlem yapar; birçok işlemde genel kurul kararı gerekir.
Kooperatif alım ve satım kararında yer, nitelik, fiyat ve yöntem gibi unsurlar gösterilir.
Takyidatlı taşınmaz alımı için açık yetki gerekir.
Standart ferdileşmede özel yetki aranmaz; etaplı yapı kooperatiflerinde bütün etaplar ve kat mülkiyeti şartı vardır.
Ayni sermaye süreci taahhüt, kabul belirtmesi ve temsilci başvurusuyla tescil aşamalarından oluşur.
Hacizli veya sınırlı ayni haklı taşınmaz anonim ya da limited şirkete ayni sermaye olarak konulamaz.
Birleşme, bölünme ve tür değişikliğinde aynı takyidatlar tek başına tescile engel değildir; yasaklayıcı kayıt ayrıca değerlendirilir.
Yapısal değişiklik belirtmesinden sonra eski malikin iradi işlemleri karşılanmaz, irade dışı işlemler karşılanıp ticaret siciline bildirilir.
Anonim, sermayesi paylara bölünmüş komandit, limited şirket ve kooperatiflerin belirli yapısal işlemleri harçtan istisnadır.
Kolektif ve adi komandit şirketler bu istisnadan yararlanmaz.
Şirketten ticari işletmeye geçişte gerçek kişi adına tescil harca tabidir.
Bütün şirketler bakımından döner sermaye hizmet bedeli alınır.

24. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Bir anonim şirketin yetkili temsilcisi doğrudan satış işlemine katılıyor. Yetki belgesinde satış kelimesi bulunmuyor. Bu eksiklik tek başına işlemi engeller mi?

Mini yoklama 2

Kooperatifin satın alacağı taşınmaz üzerinde ipotek vardır. Genel taşınmaz alım kararı bulunması yeterli midir?

Mini yoklama 3

Ayni sermaye kabul bildirimi geldikten sonra şirket adına doğrudan tescil yapılabilir mi?

Mini yoklama 4

Birleşme belirtmesi yazılmış taşınmaz hakkında haciz yazısı gelirse nasıl hareket edilir?

Mini yoklama 5

Anonim şirket ticari işletmeye dönüştüğünde şirket taşınmazının işletme sahibi gerçek kişiye tescili harçtan istisna mıdır?

Mini yoklama cevapları

Hayır. Yetkili temsilci doğrudan işlem yapıyorsa şirket yetki belgesinde satış için ayrıca özel ibare aranmaz.
Hayır. Takyidatlı taşınmaz alınabileceğine ilişkin yetkinin açıkça gösterilmesi gerekir.
Hayır. Önce ayni sermaye olarak kabul belirtmesi yazılır; şirket temsilcisinin başvurusu üzerine tescil tamamlanır.
Haciz malikin iradesi dışında olduğu için işlenir ve ilgili ticaret sicili müdürlüğüne derhâl bildirilir.
Hayır. Şirketten ticari işletmeye dönüşümde gerçek kişi adına tescil harçtan istisna değildir; ayrıca döner sermaye hizmet bedeli alınır.