TOKİ Resmî Senetsiz Tescil ve Şerh İşlemleri

TOKİ’nin Resmî Senetsiz Tescil ve Şerh İşlemleri

TOKİ tarafından gerçekleştirilen taşınmaz satışları ve satış vaadi işlemleri, klasik işlem düzeninden ayrılan özel bir belge ve talep yapısına sahiptir. Bu yapının merkezinde resmî şeklin zorunlu tutulmaması, Hak Sahipliği Belgesinin işlem dayanağı olarak kullanılması ve talebin TOKİ tarafından belirlenen güvenli kanallardan iletilmesi bulunur.

Bu konudaki doğru uygulama, yalnızca “hangi belge istenir?” sorusuna cevap vermekle kurulamaz. İşlemin satış mı satış vaadi mi olduğu, hak sahibinin hayatta olup olmadığı, taşınmazın hisseli edinilip edinilmediği, tescille birlikte bir şerh veya ipotek talep edilip edilmediği ve mali yükümlülüklerin kime ait olduğu birlikte değerlendirilmelidir.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan kişi:

• TOKİ satış ve satış vaadi sözleşmelerinde resmî şeklin zorunlu olmadığı alanı açıklar.
• Talebin hangi kanaldan ve kim aracılığıyla iletilebileceğini belirler.
• Satış ile satış vaadi için gereken belge ve onay yapısını ayırt eder.
• Hisseli satış, hak sahibinin ölümü ve şerhlerle birlikte tescil hâllerinde doğru işlem yolunu seçer.
• Onama ipoteği ile TOKİ lehine kanuni ipoteğin belge ve zamanlama farklarını uygular.
• TKGM ile TOKİ arasındaki sorumluluk ayrımını ve düzeltme şartlarını değerlendirir.
• Tapu harcı, döner sermaye, damga vergisi ve ödeme kontrolünü doğru biçimde sonuçlandırır.

1. Kavramsal çerçeve

Resmî şekil

Resmî şekil, işlemin kanunda öngörülen resmî usule uygun biçimde kurulmasını ifade eder. TOKİ yetkilisi veya vekilleri tarafından gerçekleştirilen ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmeleri ile satış vaadi sözleşmelerinde resmî şekil zorunlu tutulmamıştır. Bununla birlikte taraflar resmî şekli tercih edebilir. Dolayısıyla “zorunlu değil” sonucu, “resmî şekilde yapılamaz” anlamına gelmez.

Hak Sahipliği Belgesi

Hak Sahipliği Belgesi, TOKİ işlem düzeninin temel dayanak belgesidir. Satış işleminde alıcı adına tescil talebini taşıdığında ayrıca bir tescil istem belgesi düzenlenmez. Satış vaadinde ise Hak Sahipliği Belgesi, üst yazıyla birlikte işlem dosyasının temel unsurlarından biridir.

Satış ve satış vaadi ayrımı

• Satış, taşınmazın alıcı adına tesciline yönelir.
• Satış vaadi, ileride yapılacak satışa ilişkin hakkın tapu siciline şerhini konu alır.
• Satışta Hak Sahipliği Belgesinin tescil istem işlevi öne çıkar.
• Satış vaadinde üst yazıdaki şerh talebi belirleyicidir.

Şerh, onama ipoteği ve kanuni ipotek

Bu işlem düzeninde taşınmaz, hak sahibi adına tescil edilirken haciz, kamu haczi, ihtiyati tedbir, başka şerhler veya aile konutu şerhi de aynı anda sicile alınabilir. Ayrıca devirle bağlantılı olarak onama ipoteği ya da TOKİ lehine kanuni ipotek kurulabilir. Her ipotek yolunun dayanak belgesi ve imza düzeni aynı değildir.

2. Sözleşmenin şekli ve kapsamı

TOKİ yetkilisi veya vekilleri tarafından yapılan, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmeleri ile satış vaadi sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmaz. Bu özel kuralın iki sonucu vardır:

1. İşlem sırf resmî şekilde kurulmadığı için geçersiz sayılmaz.
2. Alıcı, TOKİ yetkilisi veya TOKİ vekili isterse sözleşme resmî şekle uyularak da yapılabilir.

Buradaki temel ayrım şudur: Resmî şekil bir zorunluluk değildir; fakat tarafların kullanabileceği bir seçenektir.

3. Talebin iletilmesi

TOKİ yetkilisi veya vekilinin TOKİ işlemlerine ilişkin talebi, KEP veya Web Tapu Sistemi üzerinden güvenli elektronik ortamda iletilir. Düzenlemede, bu sistemlerin uygulamaya alınmasına kadar kullanılabilecek geçici yol da gösterilmiştir: Talep, TOKİ veya vekili tarafından memur ya da görevli personel eliyle tapu müdürlüğüne ulaştırılabilir.

Vatandaşın talep evrakını kendi eliyle tapu müdürlüğüne getirmesi kabul edilen bir talep yolu değildir. Burada belirleyici olan yalnızca evrakın içeriği değil, talebin yetkili kanaldan ve yetkili iradeyle iletilmesidir.

Talep yolu	Sonuç
KEP/Web Tapu üzerinden güvenli elektronik gönderim	Esas talep yolu
Sistemler uygulamaya alınana kadar TOKİ veya vekilinin memur/görevli personel eliyle teslimi	Geçiş dönemi için kabul edilen yol
Vatandaş eliyle teslim	Kabul edilmez

4. Satış vaadi ve satış için belge düzeni

4.1. Satış vaadi işlemi

Satış vaadi şerhi için şerh istemini bildiren bir üst yazı bulunmalıdır. Hak Sahipliği Belgesi ise en az şu unsurları taşımalıdır:

• Satış vaat edilen alıcının kimlik bilgileri,
• Satış vaadine esas güncel değer,
• Satış vaadine konu taşınmaz bilgileri,
• Alıcının, alıcı vekilinin veya yasal temsilcisinin imzası,
• TOKİ vekilinin veya TOKİ yetkilisinin imzası.

TOKİ vekili, banka ya da avukat olabilir. Belge düzeni, şerh talebinin kimin için, hangi taşınmaz ve hangi değer üzerinden istendiğini açıkça göstermelidir.

4.2. Satış işlemi

Satış işleminde Hak Sahipliği Belgesi:

• Alıcı veya vekili tarafından e-Devlet üzerinden güvenli elektronik ortamda onaylanır,
• TOKİ yetkilisi veya vekili tarafından güvenli elektronik ortamda teyit edilir.

TOKİ tarafından ıslak imzalı olarak hazırlanıp güvenli elektronik ortamda gönderilen Hak Sahipliği Belgesi de kabul edilir. Bu nedenle yalnızca e-Devlet onaylı biçim tek mümkün yol değildir; ıslak imzalı nüshanın güvenli elektronik gönderimi de işlem dayanağı olabilir.

4.3. Elektronik gönderim ve fiziksel nüsha

Hak Sahipliği Belgesi KEP veya Web Tapu Sistemi üzerinden güvenli elektronik ortamda gönderilmişse ayrıca fiziksel nüsha alınmaz. Elektronik gönderim, aynı belgenin kâğıt ortamında tekrar sunulmasını gerektiren bir çift belge düzeni oluşturmaz.

4.4. 9 Aralık 2020’den önce imzalanan sözleşmeler

Hak sahibi ile TOKİ yetkilisi veya vekili arasında 9 Aralık 2020’den önce imzalanmış sözleşmelerle işlem yapılması istenirse Hak Sahipliği Belgesinde:

• Alıcının, vekilinin veya yasal temsilcisinin imzası,
• Hak sahibinin fotoğrafı,
• e-Devlet onayları aranmaz.

Bu istisna, Hak Sahipliği Belgesinin tümden gereksiz hâle geldiği anlamına gelmez; yalnızca sayılan unsurlar bakımından arama yapılmaz.

5. Vekâletname, kimlik fotokopisi ve değer sorumluluğu

5.1. Elektronik taleplerde vekâletname

TOKİ tarafından KEP, Web Tapu veya web servis üzerinden yapılan ve hak sahibi adına vekâleten yürütülen işlemlerde, TOKİ tarafından sisteme taranan vekâletname örneğiyle işlem yapılır; ayrıca vekâletnamenin aslı aranmaz.

Banka aracılığıyla gerçekleştirilen TOKİ satışlarında TOKİ ile satışa yetkili banka arasındaki vekâletname de tapu müdürlüğünce aranmaz.

5.2. Alıcı kimlik fotokopisi

TOKİ yetkilisi veya vekilinden ayrıca alıcı kimlik fotokopisi istenmez. Kimlik fotokopisinin istenmemesi, Hak Sahipliği Belgesindeki kimlik bilgilerinin önemsiz olduğu anlamına gelmez. Kimlik bilgileri işlem belgesinde bulunur; yalnızca ayrıca fotokopi talebi yapılmaz.

5.3. Güncel değer

Satış veya satış vaadi işleminde tapu harcına esas alınan değerin güncel olmasından TOKİ sorumludur. Tapu müdürlüğü ayrıca emlak beyan değeri sorgulamaz. Böylece değer bilgisinin doğruluğuna ilişkin sorumluluk TOKİ’de kalırken müdürlüğün görevi ek bir emlak beyan araştırmasına dönüştürülmez.

6. Tescil ve şerh talebinin dayanağı

Satışta tescil

Alıcı adına tescil talebini içeren Hak Sahipliği Belgesi, tescil istem belgesi olarak kabul edilir. Ayrıca yeni bir tescil istem belgesi düzenlenmez.

Satış vaadinde şerh

Satış vaadi şerhinde işlem, üst yazıdaki talebe göre yürütülür. Bu nedenle satış ile satış vaadi arasındaki temel uygulama ayrımı şu şekilde kurulabilir:

İşlem	Talebin esas dayanağı	Ayrı tescil istem belgesi
Satış ve alıcı adına tescil	Tescil talebini içeren Hak Sahipliği Belgesi	Düzenlenmez
Satış vaadi şerhi	Üst yazıdaki şerh talebi ve Hak Sahipliği Belgesi	Tescil işlemi olmadığı için bu işlevde kullanılmaz

Arşivleme

TOKİ’nin istemine ilişkin belgeler Arşiv Hizmetleri Genelgesi hükümlerine göre arşivlenir. Elektronik ortamda alınan veya elektronik ortama aktarılan belgenin işlem dosyasıyla bağlantısı korunmalıdır.

7. Hisseli satış ve satış vaadi

Bir bağımsız bölüm birden fazla alıcı tarafından hisseli olarak edinilecekse iki belge düzeni mümkündür.

Tek Hak Sahipliği Belgesi

Tüm hissedarlar için tek belge düzenlenebilir. Bu belgede:

• Bağımsız bölümün hisseli olduğu,
• Her hak sahibinin hisse miktarı açıkça gösterilmelidir.

Her hissedar için ayrı belge

Her hissedar için ayrı Hak Sahipliği Belgesi düzenlenebilir. Bu durumda belgelerin her birinde:

• Bağımsız bölümün hisseli olduğu,
• İlgili hak sahibinin hisse miktarı belirtilmelidir.

Taahhüt beyanı

Hisseli satış veya hisseli satış vaadi talebinde, Hak Sahipliği Belgesinin uygun bir yerine:

• Hisseli satışın yürürlükteki mevzuata uygun olduğu,
• Doğabilecek hukuki ve cezai sorumluluğun TOKİ’ye ait bulunduğu yönünde TOKİ yetkilisi veya vekili tarafından taahhüt beyanı verilmelidir.

Hisse oranlarının yazılması ile taahhüt beyanı birbirinin alternatifi değildir. Hisse bilgisi, kimin ne kadar pay edineceğini gösterir; taahhüt beyanı ise hisseli işlemden kaynaklanan uygunluk ve sorumluluk alanını açıklar.

8. Hak sahibinin ölümü

Hak sahibi ölmüşse işlem doğrudan mirasçılar adına tescille sonuçlandırılmaz. İzlenecek yol şöyledir:

1. Hak Sahipliği Belgesi ölü hak sahibi adına düzenlenir.
2. Belge, mirasçılardan biri tarafından imzalanır.
3. Belgeye eklenen mirasçılık belgesi kontrol edilir.
4. Taşınmaz ölü hak sahibi adına tescil edilir.

Burada bütün mirasçıların imzası şart koşulmamıştır; mirasçılardan birinin imzası yeterlidir. Ancak mirasçılık belgesi kontrol edilmeden yalnızca imzaya dayanılarak işlem sonuçlandırılamaz.

9. Şerhlerle birlikte tescil

Hak sahibi adına henüz tescil edilmemiş bir taşınmaz, aşağıdaki kayıtlarla birlikte hak sahibi adına tescil edilebilir:

• Haciz,
• Kamu haczi,
• İhtiyati tedbir,
• Diğer şerhler,
• Hak sahibi veya eşi tarafından istenen aile konutu şerhi.

Bu yolun uygulanabilmesi için TOKİ’nin taşınmazın hak sahibi adına tescilini, ilgili şerhlerle birlikte açıkça talep etmesi gerekir.

9.1. Üst yazıda bulunması gerekenler

Tescil için gönderilen üst yazıda:

• Şerhin mahiyeti,
• Şerhi kimin talep ettiği,
• Şerh talebini içeren yazının tarihi ve sayısı,
• Bilgi ve belgelerin doğruluğu ile sorumluluğunun kabul edildiği belirtilmelidir.

9.2. Ek belgeler

Hak Sahipliği Belgesine ek olarak:

• Mahkeme veya kamu kurumu kaynaklı şerhlerde ilgili resmî yazılar,
• Aile konutu şerhinde yerleşim yeri belgesi,
• Aile konutu şerhinde medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği gönderilmelidir.

Yerleşim yeri belgesi, merkezî nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınabilir.

9.3. Yevmiye birliği ve bildirim

Taşınmazın hak sahibi adına tescili ile bildirilen şerhler aynı tarih ve yevmiye altında yapılır. İşlem tamamlandıktan sonra:

• İlgili mahkemeye veya kamu kurumuna,
• Malike yapılan şerhler de belirtilerek işlem sonucu bildirilir.

Bu yapı, önce tescil sonra ayrı bir tarihte şerh biçiminde iki kopuk işlem kurulmasını değil, eş zamanlı bir sicil sonucunu öngörür.

10. İpotek işlemleri

İpotek alanı iki ana başlıkta incelenmelidir: onama ipoteği ve TOKİ lehine kanuni ipotek.

10.1. Onama ipoteğinin temel yolu

TOKİ tarafından satılan taşınmaz için devirle birlikte onama ipoteği istenirse:

1. Hak sahipliği devir işlemi ile ipotek işlemi birlikte değerlendirilir.
2. TAKBİS’te uygun başlama seçeneği kullanılır.
3. İmzalanmış onama ipoteği tesisi ve tescil istem belgesi işlem dayanağı olur.
4. İpotek Tapu Kanununun ipotek tesciline ilişkin işlem düzeni içinde kurulur.

Talep ekindeki kredi veya borç sözleşmesi ile onama ipoteği tesisi ve tescil istem belgesi, TOKİ ile aracı vekilleri arasındaki iç ilişkiye aittir. Bu belgeleri imzalayan banka personelinin yetkisi tapu müdürlüğünce ayrıca kontrol edilmez.

10.2. Doğrudan talep yolu

Hak sahipliği devri ve onama ipoteği, TOKİ’nin işlem yönetmeliğinde gösterilen özel talep yolu kapsamında istenirse:

• Alıcı veya vekilinin imzası alınmadan,
• Ayrı bir tescil istem belgesi düzenlenmeden,
• TOKİ veya aracı bankanın talebine dayanılarak ipotek tescil edilebilir.

Bu yol uygulandığında talep belgesindeki Tapu Müdürü Onamı sayfası tapu müdürü veya yetkili müdür yardımcısı tarafından imzalanır ve mühürlenir. Sayfa, “Resmî senet/tescil istem belgesi” belge türünde elektronik ortama aktarılır ve ayrıca yevmiye dosyasında arşivlenir.

10.3. TOKİ lehine kanuni ipotek

Kanuni ipoteğin devirle aynı anda veya devirden sonra istenmesi belge düzenini değiştirir.

Talep zamanı	Dayanak ve koşul
Devir işlemiyle birlikte	Hak Sahipliği Belgesiyle talep edilir
Devir işleminden sonra	Satış işleminden itibaren üç ay içinde talep edilir; talep yazısında taşınmaz bilgileri, ipotek bedeli, kalan borç bedeli ve süre bulunur

İlgililerin bilgisi dışında yapılan işlemin sonucu ilgililere bildirilir.

11. Sorumluluk ve düzeltme

TKGM’nin sorumluluğu

TKGM’nin sorumluluğu, TOKİ yetkilisi veya vekili tarafından gönderilen tescile esas belgelere uygun tescil veya şerh işlemini gerçekleştirmekle sınırlıdır.

TOKİ’nin sorumluluğu

Satış sözleşmesinin tescili ve satış vaadi şerhi talebi TOKİ yetkilisi veya vekili tarafından yapıldığı için taşınmaz maliklerine ilişkin bilgi ve belgelerin doğruluğundan TOKİ sorumludur.

Dayanak belge hatalarının düzeltilmesi

TOKİ tarafından gönderilen belgelerdeki hata veya eksiklik nedeniyle tapu sicilinde yanlışlık oluşmuşsa düzeltme:

• Hak sahibinin muvafakati veya
• Mahkeme kararı ile yapılabilir.

TOKİ’nin tek taraflı yeni yazısı, hak sahibinin muvafakati ya da mahkeme kararı yerine geçmez.

12. Mali işlemler

12.1. Muafiyet ayrımı

TOKİ tapu harcından muaftır. Taşınmaz alıcıları ise bu muafiyetten yararlanmaz. İşlemin TOKİ tarafından yürütülmesi, alıcının tapu harcı borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

12.2. Tahsilat ve kontrol

Talep belgelerinde yer alan cep telefonu numaralarına TAKBİS üzerinden tahsilat bilgileri kısa mesajla gönderilir. Gerekli tapu harcı ve döner sermaye ücreti tahsil edilir. Ödemelerin yapılıp yapılmadığı TAKBİS üzerinden kontrol edildikten sonra işlem tamamlanır.

12.3. Başkası adına ödeme

TOKİ temsilcisi veya vekili, alıcı ya da şerh lehdarı adına tapu harcı ve döner sermaye ücretini ödeyebilir veya ödettirebilir. Makbuzların taleple birlikte sunulması hâlinde işlem bu ödeme üzerinden sonuçlandırılabilir.

12.4. Resmî senetsiz kanuni ipoteğin mali sonucu

TOKİ’nin satıştan doğan alacağı için Hak Sahipliği Belgesi veya talep yazısına dayanılarak resmî senet düzenlenmeden kanuni ipotek kurulursa:

• Damga vergisi aranmaz,
• Harcın mükellefi olan alıcıdan tapu harcı alınır.

Damga vergisinin aranmaması, tapu harcının da ortadan kalktığı anlamına gelmez.

13. Fotoğraf hükümleri

Genel Duyuru eki protokolün belirli hükümlerinde yer alan fotoğraf şartları uygulanmaz. Bu sonuç, bütün kimlik ve kişi tespiti süreçlerinin kaldırıldığı anlamına gelmez; yalnızca protokolde açıkça işaret edilen fotoğraf hükümleri devre dışıdır.

14. Karar mantığı

Bir TOKİ talebi önüne geldiğinde şu sırayla düşünmek hatayı azaltır:

1. İşlemi sınıflandır: Satış mı, satış vaadi mi, ipotek mi, şerhlerle birlikte tescil mi?
2. Talep kanalını kontrol et: Güvenli elektronik gönderim veya izin verilen geçiş yolu var mı?
3. Hak Sahipliği Belgesini incele: İşlem türüne göre içerik, imza, onay ve teyit şartları tamam mı?
4. Özel durumu belirle: Hisseli edinim, ölüm, vekâlet, eski tarihli sözleşme veya aile konutu şerhi var mı?
5. Tescil dayanağını seç: Hak Sahipliği Belgesi tescil istemi yerine mi geçiyor, üst yazı mı esas, ayrı ipotek belgesi mi gerekiyor?
6. Eş zamanlı kayıtları tamamla: Şerh ve ipoteklerin tarih, yevmiye, onam ve bildirim şartlarını uygula.
7. Mali ve arşiv işlemini bitir: Harç ve döner sermaye ödemelerini kontrol et; belgeleri doğru belge türüyle arşivle.

15. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Vatandaş eliyle getirilen talep

Olay: Hak sahibi, TOKİ tarafından hazırlanmış görünen evrakı kendi eliyle tapu müdürlüğüne getirir.

Belirleyici bilgi: Talep, TOKİ yetkilisi veya vekili tarafından güvenli elektronik ortamda iletilmemiştir; kabul edilen geçiş yolu da kullanılmamıştır.

Sonuç: Vatandaş eliyle yapılan talep kabul edilmez. Evrak içeriğinin eksiksiz görünmesi, talep kanalındaki eksikliği gidermez.

Uygulama 2 — Elektronik Hak Sahipliği Belgesi

Olay: Satış işlemine ilişkin Hak Sahipliği Belgesi KEP üzerinden güvenli elektronik ortamda gönderilmiştir. Dosyada aynı belgenin kâğıt nüshası bulunmamaktadır.

Belirleyici bilgi: Güvenli elektronik gönderim gerçekleşmiştir.

Sonuç: Belgenin ayrıca fiziksel nüshası aranmaz.

Uygulama 3 — Hisseli edinim

Olay: Üç alıcı için tek Hak Sahipliği Belgesi düzenlenmiş; bağımsız bölümün hisseli olduğu ve her alıcının payı yazılmış, fakat sorumluluk taahhüdü yer almamıştır.

Belirleyici bilgi: Hisse bilgileri tamamdır; ancak hisseli işlemin mevzuata uygunluğu ile hukuki ve cezai sorumluluğun TOKİ’ye ait olduğuna ilişkin taahhüt eksiktir.

Sonuç: Belge hisseli işlem yönünden tamamlanmalıdır. Payların yazılması, taahhüt beyanının yerine geçmez.

Uygulama 4 — Hak sahibinin ölümü

Olay: Hak sahibi ölmüştür. Hak Sahipliği Belgesi ölü kişi adına düzenlenmiş, mirasçılardan biri imzalamış ve mirasçılık belgesi eklenmiştir.

Belirleyici bilgi: Ölüm hâline özgü üç unsur tamamdır.

Sonuç: Mirasçılık belgesi kontrol edilerek taşınmaz ölü hak sahibi adına tescil edilir.

Uygulama 5 — Aile konutu şerhiyle birlikte tescil

Olay: TOKİ, taşınmazın hak sahibi adına tescilini aile konutu şerhiyle birlikte talep etmiştir. Üst yazıda şerhin niteliği ve talep bilgileri vardır; yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği de eklenmiştir.

Belirleyici bilgi: Talep, üst yazı ve aile konutuna özgü ekler birlikte tamamlanmıştır.

Sonuç: Tescil ve aile konutu şerhi aynı tarih ve yevmiye ile yapılır; işlem sonucu malike bildirilir.

Uygulama 6 — Devirden sonra kanuni ipotek

Olay: TOKİ, satıştan iki ay sonra kendi lehine kanuni ipotek istemiştir. Talep yazısında taşınmaz bilgileri, ipotek bedeli, kalan borç bedeli ve süre bulunmaktadır.

Belirleyici bilgi: Talep üç aylık süre içindedir ve gerekli içerikleri taşır.

Sonuç: Kanuni ipotek talebi işleme alınabilir; işlem ilgililerin bilgisi dışında yapılmışsa sonucu ilgililere bildirilir.

16. Karşılaştırmalı olaylar

Satış ile satış vaadi

• Satışta: Hak Sahipliği Belgesi tescil istem belgesi işlevi görür.
• Satış vaadinde: Üst yazıdaki şerh talebi esas alınır.

Sonucu değiştiren unsur, işlemin mülkiyet tesciline mi yoksa gelecekteki satış hakkının şerhine mi yöneldiğidir.

Tek belge ile ayrı belgeler

• Tek belge: Bütün hissedarlar ve hisse miktarları aynı belgede gösterilir.
• Ayrı belgeler: Her belgede taşınmazın hisseli olduğu ve ilgili hisse miktarı yazılır.

Sonucu değiştiren unsur belge sayısıdır; hisse bilgisinin açıklığı her iki yolda da korunur.

Devirle birlikte ve devirden sonra kanuni ipotek

• Devirle birlikte: Hak Sahipliği Belgesi dayanak olur.
• Devirden sonra: Üç aylık süre ve ayrıntılı talep yazısı aranır.

Sonucu değiştiren unsur ipotek talebinin zamanıdır.

Damga vergisi ile tapu harcı

• Damga vergisi: Resmî senet düzenlenmeyen belirtilen kanuni ipotek işleminde aranmaz.
• Tapu harcı: Alıcı, harcın mükellefi olduğundan tahsil edilir.

Bir verginin aranmaması diğer mali yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.

17. Karıştırılabilecek ayrımlar

• Resmî şeklin zorunlu olmaması, resmî şeklin yasak olması değildir.
• Hak Sahipliği Belgesinin elektronik gönderilmesi, belgenin içeriğine ilişkin şartları kaldırmaz.
• Alıcı kimlik fotokopisinin istenmemesi, kimlik bilgisinin hiç aranmayacağı anlamına gelmez.
• Hisseli işlemde payların yazılması, TOKİ’nin taahhüt beyanını gereksiz hâle getirmez.
• Ölü hak sahibi bulunan işlemde tescil doğrudan mirasçılar adına yapılmaz.
• Şerhlerle birlikte tescil için yalnız şerh evrakının bulunması yetmez; TOKİ’nin birlikte tescil talebi gerekir.
• Banka personelinin yetkisinin ayrıca kontrol edilmemesi, ipotek talebinin dayanak belgelerden bağımsız yapılabileceği anlamına gelmez.
• TOKİ’nin harç muafiyeti alıcıya geçmez.
• Damga vergisinin aranmaması tapu harcının da aranmayacağı anlamına gelmez.

18. Hızlı tekrar

• Satış ve satış vaadi sözleşmelerinde resmî şekil zorunlu değildir; istenirse kullanılabilir.
• Esas talep yolu güvenli elektronik ortamdır; vatandaş eliyle talep kabul edilmez.
• Satışta Hak Sahipliği Belgesi alıcı adına tescil istemi yerine geçer.
• Satış vaadinde üst yazıdaki şerh talebi esas alınır.
• Güvenli elektronik gönderimde ayrıca fiziksel Hak Sahipliği Belgesi alınmaz.
• Hisseli işlemlerde hisse miktarları ve TOKİ’nin sorumluluk taahhüdü birlikte bulunur.
• Hak sahibi ölmüşse belge ölü kişi adına düzenlenir, bir mirasçı imzalar, mirasçılık belgesi kontrol edilir ve tescil ölü hak sahibi adına yapılır.
• Tescil ile şerhler aynı tarih ve yevmiye altında tamamlanır.
• Devirden sonra TOKİ lehine kanuni ipotek üç ay içinde ve gerekli borç bilgilerini taşıyan yazıyla talep edilir.
• TKGM’nin sorumluluğu sunulan belgelere uygun tescil ve şerhle; bilgi ve belge doğruluğu sorumluluğu TOKİ’yle sınırlıdır.
• Dayanak belge hatasından doğan düzeltme, hak sahibinin muvafakati veya mahkeme kararıyla yapılır.
• TOKİ tapu harcından muaftır; alıcı değildir.
• Resmî senetsiz kanuni ipotekte damga vergisi aranmaz, alıcıdan tapu harcı alınır.

19. Mini yoklamalar

1. Resmî şekil şartının aranmaması, tarafların resmî şekilde sözleşme yapmasına engel midir?
2. Güvenli elektronik ortamda gönderilen Hak Sahipliği Belgesinin ayrıca fiziksel nüshası alınır mı?
3. Hisseli satışta yalnız hisse oranlarının yazılması yeterli midir?
4. Hak sahibi ölmüşse tescil doğrudan mirasçılar adına mı yapılır?
5. Devirden sonra TOKİ lehine kanuni ipotek talebi için hangi süre dikkate alınır?
6. TOKİ’nin tapu harcı muafiyeti alıcıya da uygulanır mı?

Mini yoklama cevapları

1. Hayır. Resmî şekil zorunlu değildir; taraflar isterse resmî şekli kullanabilir.
2. Hayır. KEP veya Web Tapu üzerinden güvenli elektronik gönderimde ayrıca fiziksel nüsha alınmaz.
3. Hayır. Hisse bilgileri yanında mevzuata uygunluk ve hukuki-cezai sorumluluğa ilişkin TOKİ taahhüdü de bulunmalıdır.
4. Hayır. Belge ölü hak sahibi adına düzenlenir; bir mirasçı imzalar, mirasçılık belgesi kontrol edilir ve tescil ölü hak sahibi adına yapılır.
5. Satış işleminden itibaren üç ay.
6. Hayır. TOKİ muaftır; alıcı tapu harcının mükellefidir.