Tapu Sicilinin Yapısı, İşlemleri ve Korunması

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

Tapu Sicili Tüzüğü — 37–45. Maddeler Hariç

Tapu sicili, taşınmazlar ile taşınmazlar üzerindeki hakların hukuken görünür, izlenebilir ve güvenli biçimde kayda bağlanmasını sağlayan sistemdir. Bu ders; sicilin yapısını, istemin alınmasından işlemin sonuçlandırılmasına kadar izlenen yolu, tescil–şerh–beyan ayrımını, bölünme ve birleştirmede kayıtların durumunu, terkin–değişiklik–düzeltme işlemlerini ve sicil belgelerinin korunmasını birlikte ele alır. Sınav kapsamı dışında bırakılan ipotekli borç senedi, irat senedi ve değerleme bölümünün özel hükümleri anlatıma dâhil edilmemiştir.

Öğrenme Hedefleri

Bu konuyu tamamlayan öğrenci;

Tapu sicilinin amacını, kapsamını ve temel ilkelerini açıklar,
Ana siciller ile yardımcı sicilleri birbirinden ayırır,
Hangi varlıkların taşınmaz olarak sicile kaydedilebileceğini belirler,
Birden çok sicil bölgesinde kalan taşınmazda yetkili işlem yerini seçer,
TAKBİS üzerinden tutulan kayıtların ve veri erişiminin sınırlarını değerlendirir,
İstem sahibinin hak sahipliği, temsil yetkisi ve fiil ehliyeti bakımından nasıl inceleneceğini uygular,
Resmî senet gerektiren ve gerektirmeyen işlemlerin belge mantığını ayırır,
Yevmiye, tescil, şerh ve beyan işlemlerinin işlevlerini karşılaştırır,
İrtifak, rehin, şerh ve beyan kayıtlarında doğru sütunu ve kayıt yöntemini belirler,
Bölünme, taksim ve birleştirme hâllerinde hak ve yüklerin nasıl taşınacağını değerlendirir,
Terkin, değişiklik ve düzeltme yollarını olayın niteliğine göre seçer,
İptal edilmiş hükümlerin yürürlükte bir işlem kuralı gibi uygulanamayacağını fark eder,
Sicillerin korunması, arşivlenmesi ve örnek verilmesine ilişkin sınırları uygular.

1. Tapu Sicilinin İşlevi ve Temel Yapısı

1.1. Amaç ve kapsam

Tüzüğün temel amacı, Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicillerinin düzenli biçimde tutulmasını sağlamaktır. Düzenleme yalnız mülkiyetin ilk kez yazılmasını konu edinmez. Mülkiyet hakkı, sınırlı aynî haklar ve kişisel haklarla ilgili tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sicil ve belgelerin arşivlenmesi de kapsam içindedir.

Bu bütünlük önemlidir. Bir tapu işlemi yalnız “yeni kayıt yazılması” olarak görülmemelidir. İstem sahibinin belirlenmesi, işlemin yevmiyeye alınması, kaydın doğru sütuna işlenmesi, daha sonra değişmesi veya sona ermesi ve dayanak belgelerin saklanması aynı sicil düzeninin parçalarıdır.

1.2. Devletin sorumluluğu, tescil ve açıklık

Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında tutulur. Sicil, taşınmazların ve üzerlerindeki hakların durumunu göstermek üzere tescil ve açıklık ilkelerine dayanır.

Buradaki açıklık, bütün verilerin hiçbir koşul aranmadan herkese sunulması anlamına gelmez. Tüzük, elektronik erişimde kişi ve kurumların konumuna göre protokol, sözleşme, görevle sınırlılık ve bilgi güvenliği şartları öngörür. Bu nedenle açıklık ilkesi ile veri erişimi kuralları birlikte okunmalıdır.

1.3. Sicil bölgesi

Her ilçenin idarî sınırları bir tapu sicili bölgesidir. Sicil, mahalle veya köy esasına göre ayrı ayrı düzenlenir ve taşınmazlara Türkiye Cumhuriyeti taşınmaz numarası verilir.

Bir taşınmaz birden çok tapu sicili bölgesinde kalıyorsa iki sonuç birlikte doğar:

Taşınmaz, diğer bölge sicillerinde de kayıtlı olduğu belirtilerek her bölgenin siciline ayrı ayrı kaydedilir.
Tescil istemi ve tescil işlemi, taşınmazın büyük kısmının bulunduğu bölgede yürütülür; sonuç diğer ilgili müdürlüklere bildirilir.

Bu kuralda belirleyici ölçüt, taşınmazın tamamının tek bölgede bulunması değil, büyük kısmının hangi bölgede kaldığıdır.

2. Ana Siciller, Yardımcı Siciller ve Kayda Konu Taşınmazlar

2.1. Ana ve yardımcı siciller

Tapu sicili tek bir defterden oluşmaz. Ana siciller ve yardımcı siciller birbirini tamamlar.

Ana siciller	Yardımcı siciller
Tapu kütüğü	Aziller sicili
Kat mülkiyeti kütüğü	Düzeltmeler sicili
Yevmiye defteri	Kamu orta malları sicili
Resmî belgeler	Tapu envanter defteri
Plan	—

Ana siciller, taşınmaz ve hak durumunun esas kaydını ve işlem önceliğini taşır. Yardımcı siciller ise azil, yevmiyesiz düzeltme, kamu orta malı veya müdürlükteki sicil ve ciltlerin envanteri gibi özel işlevlere sahiptir.

2.2. Sicile taşınmaz olarak kaydedilenler

Tapu siciline taşınmaz olarak üç grup kaydedilir:

Arazi,
Bağımsız ve sürekli haklar,
Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler.

Özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydedilmez. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz sonradan kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse sicilden terkin edilir.

Arazi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Arazinin sicile kaydı özel kanun hükümlerine tâbidir.

2.3. Bağımsız ve sürekli hak

Bir irtifak hakkının ayrı bir kütük sayfasına taşınmaz olarak kaydedilebilmesi için şu koşullar birlikte aranır:

Hak süresiz olmalı veya en az otuz yıl için kurulmuş bulunmalı,
Tasarrufu kısıtlanmamış olmalı,
İzne tâbi tutulmamış olmalı,
Hak sahibi yazılı istemde bulunmalıdır.

Bu koşullarla ayrı sayfaya kaydedilen hak; üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde aynî veya kişisel hak kurulabilir. Burada süre tek başına yeterli değildir; tasarruf serbestisi ve izne bağlı olmama koşulları da aranır.

2.4. Bağımsız bölüm

Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfalara kaydedilir.

3. Elektronik Sicil, TAKBİS ve Veri Güvenliği

3.1. Elektronik kaydın esas alınması

Tapu kayıtları elektronik ortamda tutuluyorsa ana ve yardımcı siciller TAKBİS içinde saklanır ve yönetilir. Güvenliği sağlanan TAKBİS bilgileri sicilde esas alınır. Bununla birlikte TAKBİS kayıtları, elektronik ortamda tutulmaya başlandığı tarihten sonraki bilgileri gösterir. Bu zaman sınırı, eski kayıtların değerlendirilmesinde gözden kaçırılmamalıdır.

3.2. Elektronik ortamda tamamlanabilen işlemler

Resmî şekle tâbi olmayan belge ve kayıt örneği verilmesi gibi işlemler; elektronik başvuru, elektronik imza ve diğer kimlik doğrulama yöntemleriyle tamamlanabilir. Resmî şekil gerektiren bir sözleşmenin yalnız elektronik başvuru yapılmış olması, o şeklin yerine geçmez.

3.3. Erişim grupları

TAKBİS verilerine erişim, erişenin sıfatına ve ihtiyacına göre farklılaşır:

Erişen	Erişim çerçevesi
Mahkemeler, Cumhuriyet başsavcılıkları, icra ve iflas müdürlükleri, kamu kurumları	Görevle ilgili veriler; protokol kapsamında
Kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları ile taşınmaz alanında çalışan gerçek ve tüzel kişiler	Kendi işleriyle sınırlı; protokol kapsamında
Taşınmaz maliki ve taşınmaz üzerinde hak sahibi	Sözleşme şartları içinde
Herkes	Taşınmazın tanımlayıcı bilgileri; sözleşme şartları içinde

Sorgulama için yapılacak sözleşmede erişimin türü ve şekli, erişim kontrolü, kullanım amacı, üçüncü kişilere kullandırma sınırlamaları ve amaç dışı kullanımın sonuçları yer alır.

3.4. Kötüye kullanım ve kayıtların saklanması

Erişim hakkı kötüye kullanılırsa TAKBİS erişimi derhâl durdurulur. Her sorgulama ile sorgulayanın bilgisi kayıt altına alınır ve bu kayıtlar iki yıl saklanır. Erişimi durdurma veya kısıtlama yetkisi Genel Müdürlüğe aittir. Tapu görevlileri dışındaki kullanıcıların ardı ardına sorgulamalarına karşı güvenlik önlemleri alınır.

4. İstem: İşlemi Başlatan Hukukî Talep

4.1. Yazılı istem zorunluluğu

Kanun veya Tüzükteki istisnalar dışında yazılı istem olmadan tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz. İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı bir kayıt ya da şarta bağlanamaz.

Haciz dâhil kayıt sorgulama isteminde en az şu iki belirleme yolundan biri bulunmalıdır:

Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası,
Taşınmazın ada ve parsel numarası.

İkisinden biri de verilmemişse istem reddedilir.

4.2. Kimler istemde bulunabilir?

Kural olarak sicilde hak sahibi olan kişi istemde bulunur. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişi de hakkın tescili için gerekli belgeleri sunarak istemde bulunabilir.

Aile konutu bakımından özel bir istisna vardır: Taşınmazın maliki olmayan eş, taşınmaza aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Bu yetki, istem hakkının kural olarak hak sahibine ait olmasının açık bir istisnasıdır.

5. Hak Sahibinin, Temsilin ve Fiil Ehliyetinin Belirlenmesi

5.1. Gerçek kişinin kimliği

İstem, müdür veya görevlendirdiği tapu görevlisi tarafından incelenir. Gerçek kişinin kimliği ile tescile esas belgelerdeki nüfus bilgileri karşılaştırılarak istemde bulunanla hak sahibinin aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Kimlik doğrulama yöntemleri ile teknolojik güvenlik önlemlerini belirleme yetkisi Genel Müdürlüğe aittir.

5.2. Vekâleten istem

Vekâleten istemde üç temel bağlantı kontrol edilir:

Vekilin kimliği,
Vekâletnamenin istem konusu işlemi yapmaya yeterli yetkiyi içermesi,
Sicildeki hak sahibi ile vekâletnamedeki vekâlet verenin aynı kişi olması.

Vekâletname, Noterlik Kanununa göre düzenlenmiş olmalı ve vekâlet verenin imzasını taşımalıdır. Vekil, tevkil yetkisine dayanarak başka bir vekil atamışsa dayanak vekâletname de aranır. Sadece son vekâlet belgesine bakılması yeterli değildir; yetki zinciri doğrulanır.

5.3. Tüzel kişi, kanunî temsilci ve kamu kurumu

Tüzel kişi adına istemde;

Tüzel kişinin istenen işlemi yapabileceğini,
Temsilcilerin kimler olduğunu gösteren yetki belgesi ile imza sirküleri aranır.

Yetki belgesinde temsilcinin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası bulunmalıdır.

Kanunî temsilci, yetkisini gösteren karar veya belgeyi sunar. Kamu kurum ve kuruluşlarının isteminde hem kurumun hem temsilcinin yetkisi incelenir. Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ülkede kurulmuş ticaret şirketlerinin kullanacağı belgeleri belirleme yetkisi Genel Müdürlüğe bırakılmıştır.

5.4. Fiil ehliyeti

İstemde bulunanın fiil ehliyeti araştırılır. İfade, tavır veya davranışlar ayırt etme gücü konusunda şüphe doğuruyorsa resmî veya özel sağlık kuruluşundan fotoğraflı sağlık raporu istenir. Raporun tarih ve numarası resmî senet ya da istem belgesinde gösterilir; aslı işlem dosyasında saklanır.

Sağlık raporu isteminin dayanağı, istem sahibinin ifade, tavır ve davranışlarından fiil ehliyeti hakkında doğan şüphedir.

6. Resmî Senet Gerektirmeyen İşlemlerde Belge Mantığı

Resmî senet düzenlenmeyen aynî hak tescillerinde, işlemin dayanağına göre farklı belgeler aranır. Belge, yalnız kişinin kim olduğunu değil, tescil sonucunu doğuran hukukî olayı da ispatlamalıdır.

İşlem veya istem sahibi	Aranan temel dayanak
Yasal veya atanmış mirasçı	Yetkili merciden mirasçılık belgesi
Vasiyet alacaklısı tek başına	Taşınmazı tanımlayan ve tescil hükmü içeren tenfiz kararı veya hâkimin tescil yazısı ile tenfiz kararı ve onaylı vasiyetname
Vasiyet alacaklısı ile yasal ve atanmış mirasçılar birlikte	Vasiyetnamenin açılıp okunduğuna dair karar ve onaylı vasiyetname
Noterce düzenlenmiş miras taksim veya miras payı devri	Tescil yetkisini içeren sözleşme
Mirasçılar arasında yazılı, imzaları noter onaysız taksim	Bütün mirasçıların istemi
İmzaların yalnız bir kısmı noter onaylı taksim	İmzası onaysız mirasçıların istemi
Hükmen kamulaştırma	Mahkeme kararı
Cebrî icra veya ortaklığın giderilmesi satışı	İhalenin kesinleştiğini ve tescili belirten yetkili merci yazısı; alıcının niteliğine göre kimlik veya tüzel kişi yetki bilgileri
Mahkeme kararına dayalı tescil	Kesinleşmiş mahkeme kararı
İmar uygulaması	Kesinleşmiş parselasyon planı, dağıtım cetvelleri ve gerekli diğer belgeler
Kamu eliyle tahsis veya devir	Özel kanuna uygun yetkili karar ve kimlik bilgili dağıtım cetveli
Arazi toplulaştırması	Onaylı ve kesinleşmiş toplulaştırma planı ile kimlik bilgili dağıtım cetveli
Kooperatif ferdileşmesi	Üyelerin kimlik bilgilerini taşıyan liste

Belge seçiminde ezberlenecek tek liste yerine şu soru sorulmalıdır: “Tescil sonucunu doğuran hukukî olay nedir ve bu olayı hangi yetkili belge kesin olarak gösterir?”

7. Resmî Senet, İstem Belgesi, Kontrol ve Yevmiye

7.1. Resmî senet ve istem belgesi ayrımı

Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmî senet düzenlenir. Sözleşme gerektirmeyen işlemlerde ise istem sahibinin kimlik ve yerleşim yeri bilgilerini içeren istem belgesi hazırlanır.

İstem belgesi imzalanmadan önce bütün işlem belgeleri kontrol edilir. İşlemi hazırlama ve kontrol görevleri aynı kişide birleşemez. Tek personel bulunan müdürlük bu ayrımın istisnasıdır.

Eksiklik veya yanlışlık varsa imza aşamasına geçilmez. İstem sahibi belgeyi “okudum” yazarak imzalar. Belge, müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi ile belgeyi düzenleyen görevli tarafından imzalanır ve müdürlük mührüyle onanır. İstem belgesinde silinti, kazıntı veya çıkıntı yapılamaz.

7.2. Yevmiyeye kayıt zamanı

Yevmiye, işlem önceliğini belirler. Sicildeki kayıtlı hakların birbirine üstünlüğü, yevmiyeye yazım tarihi ve sıra numarasına göre belirlenir.

İstem türü	Yevmiyeye alınma anı
Sözleşme gerektiren işlem	Usulüne uygun resmî senet taraflarca imzalandıktan sonra
Sözleşme gerektirmeyen işlem	İstem belgesi imzalandıktan sonra
Resmî kurum yazısı	Yazı müdürlüğe ulaştıktan sonra

Yevmiyede numara, saat ve dakika; istem sahibinin adı, istemin niteliği, taşınmazın mahalle veya köyü, cilt ve sayfa numaraları ile hazırlayan, kontrol eden ve onaylayanın bilgileri bulunur.

Yevmiye defteri müdür tarafından her iş günü açılır ve gün sonunda kapatılarak imzalanır. İşlem olmayan günlerde açılıp kapatılmaz. Her yıl sıra numarası yeniden birden başlar. Müdür görevden ayrılırken yetki verdiği memuru, döndüğünde ise göreve başladığını yevmiyeye yazar ve imzalar.

8. Tanık, Tercüman, Bilirkişi ve İmza Yöntemi

8.1. İki tanığın zorunlu olduğu hâller

İstem sahiplerinden birinin;

İmza atamaması,
Okuma yazma bilmemesi,
Kimliğinde şüphe bulunması,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesine taraf olması veya mevzuatın tanık öngördüğü başka bir hâlin bulunması durumunda iki tanık bulundurulur.

İşitme, konuşma veya görme engelinde tanık bulundurulması kural olarak kişinin isteğine bağlıdır. Tanık istenmezse bu durum resmî senet veya istem belgesinde gösterilir. İşitme veya konuşma engelli kişiyle yazılı iletişim de kurulamıyorsa işaret dilini bilen yeminli bilirkişi bulundurulur.

Türkçe bilmeyen istem sahibi için yeminli tercüman gerekir. Yeminli tercüman ve bilirkişi, mahkeme huzurundaki yeminlerine ilişkin tutanağı ibraz eder. Tanık, bilirkişi ve tercüman belgeyi imzalar; yerleşim yeri ve kimlik bilgileri belgeye yazılır. Tanık, bilirkişi ve tercümanın okuryazar ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. İşlemin yapıldığı müdürlükte görev yapanlar tanıklık veya tercümanlık yapamaz.

8.2. İmza bilmeyenin işareti

İmza bilmeyen kişinin parmak izi şu sırayla alınır:

Sol el başparmağı,
Yoksa sağ el başparmağı,
O da yoksa diğer parmaklardan biri.

Sol başparmak dışında bir parmak kullanılmışsa hangi parmak olduğu yazılır. Mühür kullanılsa bile parmak izi de alınır. Tanıklar mühür ve parmak izini onaylar.

9. İstemin Reddi ve İtiraz

Mevzuata uygun olmayan ve geçici tescil şerhi yoluyla korunması da mümkün bulunmayan istem geciktirilmeden reddedilir. Ret kararında;

Gerekçe,
İtiraz mercii,
İtiraz süresi gösterilir.

Ret kararının varlığı tarih ve yevmiye numarasıyla beyanlar sütununa yazılır. Ret gerekçesi giderilmeden aynı tapu işlemi yapılamaz.

Karar elden veya Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. Tebliğden itibaren on beş gün içinde bölge müdürlüğüne; bölge müdürlüğü kararına karşı da tebliğden itibaren on beş gün içinde Genel Müdürlüğe itiraz edilebilir.

Burada iki ayrı denetim vardır: Önce istemin geçici tescil şerhiyle korunup korunamayacağı değerlendirilir; bu yol da yoksa ret gündeme gelir. Ret, yalnız “belge eksik” denilerek gerekçesiz bırakılamaz.

10. Tescilin Yapılması ve Mülkiyet Kayıtları

10.1. Tescilin şekli

İstem yevmiyeye kaydedildikten sonra aynı tarih ve yevmiye numarasıyla kütüğe tescil edilir. Tescil siyah veya mavi mürekkepli kalemle, kitap harfleriyle ve okunaklı yazılır. Kütükte kazıntı, silinti ve çıkıntı yapılamaz.

10.2. Mülkiyet hakkının yazımı

Devreden malike ait kayıt kırmızı mürekkeple çizilir; tarih ve yevmiye numarası yine kırmızıyla gösterilir. Yeni malikin adı, soyadı, baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası malik sütununa yazılır. Tüzel kişinin unvanı tam olarak belirtilir.

Paylı mülkiyette pay kesirli gösterilir. Paydaş sonradan başka pay edinirse, paylar üzerinde kısıtlama yoksa yeni tescilde toplam pay yazılır. Kısıtlama sonradan kaldırılırsa paylar re’sen birleştirilir ve edinme sebebi sütununa pay birleştirmesi yazılır.

Elbirliği mülkiyetinde elbirliğini doğuran neden, malik adları ortak paranteze alındıktan sonra gösterilir.

10.3. Müşterek tapu kütüğü

Aynı malike ait birden çok taşınmaz, bitişik olmasa da malikin istemiyle TAKBİS üzerinde müşterek tapu kütüğüne kaydedilebilir. Taşınmazların asıl sayfalarıyla bağlantı kurulur ve asıl sayfalar üzerinde işlem yapılamaz. Taşınmaz müşterek kütükten çıkarılırsa mevcut hak ve yükler asıl sayfaya nakledilir.

Müşterek tapu kütüğü sayfasındaki taşınmazların yalnız bir kısmını kapsayan rehin, bu ortak sayfaya tescil edilemez. Rehin dışında kalacak taşınmaz müşterek sayfadan çıkarılarak kaydı re’sen asıl kütüğe taşınır.

10.4. Ortaklaşa kullanılan yerler

Sosyal tesis, ticari mahal, yüzme havuzu veya tenis kortu gibi ortak kullanım alanlarının malik sütununa yararlanan taşınmazların ada–parsel ya da bağımsız bölüm numaraları yazılır. Bu yerlerin yararlanan taşınmazlarla aynı parselde bulunması şart değildir.

Yararlanan taşınmazların beyanlar sütununda ortak kullanılan taşınmazla bağlantı gösterilir. Kanunî istisnalar dışında bu yerler, yararlanan bütün taşınmaz maliklerinin birlikte istemi olmadan paylı mülkiyete dönüştürülemez.

11. İrtifak Hakları, Taşınmaz Yükü ve Rehin Kayıtları

11.1. İrtifakların gösterimi

Kişisel irtifak hakkı, yüklü taşınmazın irtifak sütununda mükellefiyet anlamına gelen “m” harfiyle gösterilir. Hak sahibinin adı, hakkın türü ve varsa süresi yazılır.

Taşınmaz lehine irtifakta iki yönlü kayıt yapılır:

Yararlanan taşınmazda hak anlamına gelen “h”,
Yüklü taşınmazda mükellefiyet anlamına gelen “m”.

Taşınmaz lehine kurulacak irtifak, planda da gösterilir. Taşınmaz yükü, yüklü taşınmazın irtifak sütununa hak sahibi ve kıymetiyle yazılır; belirli taşınmaz lehine kurulmuşsa yararlanan taşınmazda da niteliği belirtilir.

Bağımsız ve sürekli irtifak hakkı tapu kütüğünün son sayfasına tescil edilir; taşınmaz ile hak sayfaları arasında bağlantı kurulur.

11.2. Rehin kaydının temel unsurları

Her rehin hakkı için büyük harfler kullanılır. İpotek “İ”, ipotekli borç senedi “İ.B.S.”, irat senedi “İ.S.” olarak gösterilir. Alacaklının kimliği veya tüzel kişi unvanı, rehin miktarı, varsa faiz, derece, süre, tarih ve yevmiye numarası yazılır. Değişken faiz düşünceler sütununda belirtilir. Rehnin terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır.

Rehnin kuruluş koşullarındaki değişiklikler, kısmi ödeme, alacağın devri ve benzeri kayıtlar düşünceler sütununda gösterilir. Boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşme ise şerhler sütununda yer alır.

11.3. Müşterek rehin karar tablosu

Olay	Kayıt yöntemi
Aynı malike ait birden çok taşınmaz veya pay aynı alacak için rehinli	Alacağın tamamı her sayfaya; müşterek rehin bağlantısı düşüncelere
Müşterek veya müteselsil borçluların taşınmazları aynı alacak için rehinli	Alacağın tamamı her sayfaya; bağlantı düşüncelere
Müşterek/müteselsil borç yok, farklı kişilerin taşınmazları aynı alacak için rehinli	Her taşınmaz yalnız belirlenen kısım için rehinli; paylaştırma belirtilmezse istem reddedilir
Müşterek tapu kütüğündeki taşınmazların yalnız bir kısmı rehin kapsamındaysa	Rehin ortak sayfaya yazılamaz; kapsam dışındaki taşınmaz önce ortak sayfadan çıkarılır

11.4. Payın rehni

Paylı mülkiyette hangi payın rehinli olduğu düşünceler sütununda gösterilir. Taşınmaz paylara ayrılarak rehnedilemez; bir paydaşın payı da bölünerek rehnedilemez. Bir pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar taşınmazın tamamını rehnedemez. Elbirliği mülkiyetinde ise paylı mülkiyete geçilmeden herhangi bir ortağın payı rehnedilemez.

11.5. Korunmuş miktar ve kontrol

Sonradan kurulacak rehin için boş derece bırakılmak istenirse, alacaklı adı bölümüne “korunmuş miktar”, alacak sütununa miktar yazılır; faiz ve süre bölümü boş bırakılır.

Rehinle ilgili düşünce kayıtları, rehnin harfiyle bağlantılı yazılır. Rehinli pay devredilirse eski malik çizilir, devir tarih ve yevmiyesiyle yeni malik gösterilir. Rehin terkin edilince bağlı düşünce kayıtları ve varsa boşalan dereceye geçme şerhi de terkin edilir.

Tescili yapanla tescili kontrol eden aynı kişi olamaz. Tek personel bulunan müdürlük bu ayrımın istisnasıdır.

12. Şerhler ve Beyanlar

12.1. Şerhler sütununun işlevi

Şerhler sütununa;

Kişisel haklar,
Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhler,
Tasarruf hakkını yasaklayan şerhler,
Geçici tescil şerhleri,
Kanunlarda öngörülen diğer hususlar yazılır.

12.2. Kişisel haklarda belge seçimi

Kişisel hak	Gerekli dayanak
Satışla birlikte gerialım, bağışla birlikte dönme, rehinle birlikte boşalan dereceye geçme, irtifak vaadi	Resmî senet
Bu hakların asıl işlemden ayrı kurulması	Noterce düzenlenen sözleşme
Alım, taşınmaz satış vaadi, bağışlama vaadi, arsa payı karşılığı inşaat hakkı	Noterce düzenlenen sözleşme
Sözleşmeden doğan önalım ve taşınmaz kirası	Yazılı sözleşme

Belgenin şekli, hakkın adından çok kurulduğu işlemle bağlantısına da bağlıdır. Aynı hak satış veya rehinle birlikte kuruluyorsa resmî senet; ayrı kuruluyorsa noter sözleşmesi gerekebilir.

12.3. Kısıtlayıcı ve yasaklayıcı şerhler

Tasarruf yetkisini kısıtlayan şerhlerde haciz ve ihtiyati haciz için yetkili merciin resmî yazısı; çekişmeli hakkın korunması için mahkeme kararı aranır.

Tasarruf hakkını yasaklayan şerhlerde ihtiyati tedbir için mahkeme kararı veya yazısı; kamu haczi, iflas veya konkordato süresi için yetkili merciin resmî yazısı; aile konutu için yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneği; aile yurdu veya eşin tasarruf yetkisinin kaldırılması için mahkeme kararı ya da yazısı aranır.

12.4. Geçici tescil şerhi

Geçici tescil şerhi iki temel durumda gündeme gelir:

İddia edilen aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
Tasarruf yetkisini gösteren belgelerdeki eksikliğin sonradan tamamlanmasına kanun izin veriyorsa.

Şerh, bütün ilgililerin istemi veya hâkim kararıyla verilebilir. Bu yol, kesin tescilin koşulları tamamlanmadan iddia edilen aynî hakkın geçici olarak sicilde güvenceye alınmasını sağlar.

12.5. Şerhin yazım biçimi ve devir

Şerh; konusu, süresi, tarih ve yevmiye numarası ile varsa değeri gösterilerek yazılır. Terkini için sonraki ilk satır boş bırakılır. Geçici tescil şerhi “G.T.Ş.” harfleriyle gösterilir.

Şerhle yüklü taşınmaz devredilirse eski malikin adı çizilir; şerhin kendi tarih ve yevmiye numarası değiştirilmez. Devir tarih ve yevmiyesiyle yeni malik yazılır. Böylece şerhin sürekliliği ile mülkiyet değişikliği aynı kayıtta izlenebilir.

12.6. Beyanlar sütunu

Beyanlar sütununa mevzuatın yazılmasını öngördüğü hususlar tarih ve yevmiye numarasıyla kaydedilir. Tescil, değişiklik, terkin veya düzeltmeyi yolsuz duruma getiren hukukî ya da teknik sebep müdürlükçe belirlenirse bu durum re’sen beyan edilir.

Eklentiler, malikin yazılı istemiyle beyanlar sütununa yazılır. Dilekçede eklentinin adedi, cinsi ve kıymeti gösterilir.

Türk Medeni Kanununa göre artık kurulması mümkün olmayan aynî haklar da beyanlar sütununda gösterilir; bunların tasarruf işlemleri bağımsız ve sürekli hakların kayıt usulüne tâbidir.

Müdürlüğün vesayet veya vesayetin kaldırılması kararından yazılı biçimde haberdar olması hâlinde durum re’sen beyanlar sütununa yazılır. Zanaatkâr veya yüklenicinin işe başlama tarihi ise hak sahibi, zanaatkâr ya da yüklenicinin bildirimi üzerine kaydedilir.

13. Bölünme, Taksim, Birleştirme ve Kayıtların Taşınması

13.1. Bölünmede yeni sayfa

Bir taşınmaz bölündüğünde oluşan her yeni taşınmaz için ayrı kütük sayfası açılır. Asıl sorun, eski taşınmaz üzerindeki hak ve yüklerin hangi yeni taşınmazlarda devam edeceğidir.

13.2. İrtifakın bölünmede durumu

Yararlanan taşınmaz bölünürse: Kural olarak irtifak her yeni taşınmaz yararına devam eder. Bazı yeni taşınmazların haktan yararlanmadığı durumda yüklü taşınmaz maliki, bu taşınmazlar yönünden terkini isteyebilir. İstem hak sahibine bildirilir; bir ay içinde itiraz edilmezse terkin yapılır.

Yüklü taşınmaz bölünürse: Kural olarak irtifak her yeni taşınmaz üzerinde devam eder. Hakkın bazı taşınmazlar üzerinde kullanılmadığı durumda bu taşınmazların maliklerinin terkin istemi aynı bildirim ve bir aylık itiraz sürecine tâbidir.

Belirleyici soru şudur: Bölünme sonrasında irtifakın kullanımı hangi yeni taşınmazlarla gerçek bağlantısını korumaktadır?

13.3. İptal edilmiş bölünme hükmü

Tüzük metninde “taşınmazların bölünmesinde rehnin taşınması veya paylaştırılması” başlıklı hükmün Danıştay kararıyla iptal edildiği ve onama kararıyla bu sonucun kesinleştiği açıkça belirtilmiştir. Bu hüküm, yürürlükte bir işlem kuralı gibi kullanılamaz. Bölünme ve rehin ilişkisi değerlendirilirken Tüzükte yürürlükte kalan özel hükümler esas alınır.

13.4. Bölünme yoluyla taksimde rehin

Paylı mülkiyette bir veya birkaç pay üzerinde rehin varken taşınmaz bölünerek taksim edilecekse rehin alacaklısının onayı aranır. Onay verilmezse istem sahibinin mahkemeden alacağı karara göre işlem yapılır ve sonuç alacaklılara hemen bildirilir.

Paydaşlar, rehnin hukukî sonuçlarını kabul ederek bölünme sonunda oluşan taşınmazlar üzerinde müşterek rehin olarak devamına onay verirse bu kabul doğrultusunda işlem yapılır.

13.5. Aynen taksimde rehin

Aynı hissedarlara ait birden çok taşınmaz müşterek ve müteselsil rehinliyse, bölünme olmadan aynen taksimde rehin bütün taşınmazlar üzerinde korunur ve sonuç alacaklıya hemen bildirilir.

Taşınmazlar müşterek ve müteselsil sorumluluk bulunmadan ayrı ayrı rehinliyse rehin alacaklısının onayı gerekir. Onay yoksa mahkeme kararıyla işlem yapılır. Hissedarlar rehnin oluşacak taşınmazlarına müşterek rehin olarak taşınmasına onay verirse buna göre işlem yapılabilir.

13.6. Hak, şerh ve beyanların taşınması

Yararlanan ve yüklü taşınmaz birlikte bölünürse mevcut hak ve yükler yeni taşınmaz sayfalarına aynen nakledilir; aralarındaki bağlantı beyanlar sütununda gösterilir.

Genel olarak taşınmaz bölündüğünde bütün şerh ve beyanlar yeni sayfalara nakledilir. Ancak hukukî ve teknik olarak kaydın yalnız belirli bir yeni taşınmazda devam ettiği belirlenebiliyorsa yalnız o taşınmaza taşınması yeterlidir.

13.7. Yeni parsel oluşturmayan ayırma

Kamulaştırma nedeniyle bir parçanın, hak ve yüklerin aktarılmasına gerek olmadan sicilden terkin edilmesi gerekiyorsa ana sayfa kalan bölüm için korunur. Ayrılan parçanın yüzölçümü, tarih, yevmiye ve ayırma nedeni yazılarak toplamdan düşülür. Sonuç bütün hak sahiplerine ve kamulaştırmayı yapan idareye bildirilir.

Malikin istemiyle kamuya terk hâlinde ise kütükteki bütün hak sahiplerinin onayı aranır. Kamulaştırmaya dayalı terkin ile gönüllü kamuya terk arasındaki temel fark budur.

13.8. Birleştirme

Aynı veya farklı maliklere ait bitişik taşınmazlar birleştirilebilir. Taşınmazlarda sınırlı aynî hak veya şerhedilmiş kişisel hak varsa kural olarak bütün hak sahiplerinin onayı gerekir.

İki önemli istisna vardır:

Aynı malike ait yüklü olmayan taşınmaz ile yüklü taşınmaz birleştiriliyorsa hak sahiplerinin onayı aranmaz.
Planla yola cepheli hâle gelen taşınmazdaki geçit hakkı nedeniyle birleştirmede lehtarın onayı aranmaz; yola cepheli hâle gelen taşınmaz lehindeki geçit, yüklü malikinin istemiyle terkin edilir ve lehtara hemen bildirilir.

Birleştirme sonunda eski taşınmazların hak ve yükleri yeni sayfaya aynen nakledilir; bunların hangi paydaşa ait olduğu ayrıca belirtilir ve eski sayfalar kapatılır.

13.9. Sayfanın kapatılması ve ek sayfa

Bölünme, birleştirme, kayıt terkini veya aktarımında kütük sayfası kapatılır. Kapatılma nedeni, tarih ve yevmiye numarası beyanlarda gösterilir. Kapatılan sayfadaki terkin edilmemiş hak ve beyanlar yeni sayfaya kendi tarih ve yevmiye numaraları değiştirilmeden taşınır; kapatılan sayfada işlem yapılamaz.

Sayfa yıpranmış, kopmuş veya okunamaz hâle gelmişse re’sen kapatılır ve yeni sayfa açılır.

Bir sütun dolduğunda ilgili mahalle veya köyün son kütüğündeki ilk boş sayfa ek sayfa olarak açılır. Karşılıklı bağlantı kurulur; ek sayfada taşınmazın yüzölçümü ve niteliği tekrar yazılmaz.

14. Terkin, Değişiklik ve Düzeltme

14.1. Terkinin dayanağı

Terkin;

Kaydın hak sağladığı kişinin istemine,
Yetkili makam kararına,
Mahkeme kararına dayanabilir.

Tescil istemlerine ilişkin hükümler terkin istemlerinde de uygulanır.

Belli süreli şerhedilmiş kişisel hak veya tescilli irtifak hakkının süresi dolmuşsa malik istemiyle terkin yapılabilir. Bir aynî hak veya şerhedilmiş kişisel hak başka nedenle sona erip kayıt hukukî değerini yitirmişse yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Müdürlük terkin yaparsa her ilgili, kendisine tebliğden başlayarak otuz gün içinde dava açabilir.

Tüzük metninde hacizlerin iki yıllık süre sonunda malik istemiyle terkiniyle ilgili fıkra birden çok Danıştay iptal notuyla gösterilmiştir. Bu nedenle söz konusu fıkra yürürlükte bir terkin yolu olarak uygulanamaz.

14.2. Terkinin şekli

Terkin edilecek kayıt kırmızı mürekkeple çizilir. Alt satıra “terkin edildi” ibaresi, tarih ve yevmiye numarası yazılır; müdür veya görevlendireceği tapu görevlisi imzalar. Hak tescilinde bir harf kullanılmışsa terkininde de aynı harf kullanılır.

İpotekli borç senedi veya irat senedi iptalinde senet üzerine kırmızı çapraz çizgi çekilir, terkin bilgisi ile tarih ve yevmiye yazılır ve müdür imzalar. Senet yıpranmış veya okunamaz hâle gelmişse iptal nedeni yazılarak iptal edilir; yeniden verilme nedeni gösterilen yeni senet müdür ile defterdar veya malmüdürü tarafından imzalanır. İptal edilen senet dosyada saklanır.

14.3. Kaydın değiştirilmesi ve rehinli alacağın devri

Sicilde değişiklik, hak sahibinin istemine veya yetkili makam ya da mahkeme kararına dayanır. Eski kayıt kırmızıyla çizilir; değişiklik tarih ve yevmiyesiyle yeni kayıt yazılır. Önceki kayıt harfle izleniyorsa değişiklikte aynı harf korunur.

Rehnin miktar, faiz, derece veya süresindeki değişiklikler düşünceler sütununda ilgili rehin harfiyle belirtilir.

Rehinli alacak devredilirse eski alacaklının adı çizilir ve “D.B.” harfleri yazılır. Düşünceler sütununda rehin harfiyle yeni alacaklının kimliği, tarih ve yevmiye numarası gösterilir.

14.4. Düzeltme türleri

Düzeltmede ilk soru, hatanın niteliğidir.

Hata türü	Düzeltme yolu
Belgeye aykırı basit yazım hatası	Müdür, nedenini düzeltmeler sicilinde açıklayarak re’sen düzeltir
İstem belgesindeki yanlışlık veya eksiklik	Uygun yere düzeltme yazılır; taraflar ve görevliler imzalar; sicil buna göre düzeltilir
İlgilinin veya başka idarenin belgesinden kaynaklanan hata	Gerçek durumu kanıtlayan belgeyle başvuru; istem yevmiyeye alınarak düzeltme
Belgeye aykırı tescil veya esaslı yazım hatası	İlgililerin yazılı oluru; olur yoksa beyan ve 659 sayılı KHK çerçevesinde işlem
Düzeltme, hatadan sonra hak sahibi olan kişiyi etkiliyorsa	Sonraki hak sahibinin de yazılı oluru

Müdürlük, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri tebliğ etmek zorundadır.

14.5. Tapu sicilindeki bilgilerin güncellenmesi

Kadastrodan kaynaklanan malik veya hak sahibinin adı, soyadı ya da baba adına ilişkin yazım hatasında ilgilinin başvurusu gerekir.

Senetsiz tespitte nüfus kayıt örneği ile belediye veya muhtarlıktan fotoğraflı ilmühaber,
Kayda dayalı tespitte dayanak kayıt ve belgeler incelenir.

Gerektiğinde tanıklar ve tespit bilirkişileri dinlenir, zeminde inceleme yapılır. Zemindeki inceleme kadastro müdürlüğü teknik personeliyle yürütülür ve teknik rapora bağlanır; komşu parsel malikleri, muhtar ve diğer ilgililer dinlenebilir, vergi kaydı ve başka bilgi-belgelerden yararlanılır.

Başvurunun gerçek hak sahibinden geldiği belirlenirse istem yevmiyeye kaydedilerek düzeltme yapılır. Sicil bilgilerinin güncellenmesi ve eksiklerin giderilmesinde de aynı yöntem uygulanır. Bu yol için müdürlüğe başvuru zorunludur.

14.6. Düzeltmenin yazım biçimi

Yanlış kayıt okunacak biçimde kırmızıyla çizilir; doğru bilgi ilk boş satıra yazılır. Kazıntı, silinti, satır arası, sayfa kenarı veya kayda ek yöntemi kullanılamaz.

Yevmiyeye alınan düzeltmede tarih ve yevmiye numarası; düzeltmeler siciline alınan düzeltmede ise bu sicilin numarası “D.S.” ibaresiyle gösterilir. Dayanak belgeler taşınmaz dosyasında saklanır.

15. Yardımcı Siciller, Koruma ve Arşiv

15.1. Yardımcı kayıtların işlevleri

Aziller sicili: Vekâletten aziller, vekâlet verenin adının baş harfleri ve Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasına göre yazılır. Azil belgesinin alındığı tarih, saat ve dakika hemen belgeye yazılır ve kayıt yapılır.
Düzeltmeler sicili: Yevmiyeye yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi kaydedilir.
Kamu orta malları sicili: Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır yeri gibi mallar ile tahsisli köy veya belediye gösterilir.
Tapu envanter defteri: Müdürlükteki kütük, zabıt, yevmiye, resmî senet ciltleri ve yardımcı siciller kaydedilir.
İdarî sınırlar kayıt defteri: Yetkili mercilerin idarî sınır ve köy sınırı kararları kaydedilir; belgeler özel dosyada saklanır.

15.2. Sicillerin korunması ve arşiv

Ana ve yardımcı siciller ile idarî sınırlar kayıt defteri özenle saklanır. Resmî senetler her yıl tarih ve yevmiye sırasına göre ciltlenir. Hangi belgelerin elektronik ortamda arşivleneceğini, arşiv usulünü, imha edilebilecek belgeleri ve imha sürelerini Genel Müdürlük belirler.

Tapu sicilleri Genel Müdürlük birimleri dışına çıkarılamaz. Hizmetin görülmesi, hakkın korunması veya ispat için onaylı örnek verilir. Mahkeme veya yetkili resmî merci aslını isterse, müdürce onaylı örnek çıkarılır; asıl, iade edilmek üzere imza karşılığında verilir ve onaylı örnek asıl dönene kadar özenle saklanır.

15.3. Belge örnekleri ve şekil

İstem belgesi, resmî senet, tapu senedi ve ipotek belgelerinin birer örneği hak sahiplerine verilir. İlgili isterse sicili oluşturan diğer bilgi ve belgelerin örneği de verilebilir. Tapu işlemlerinde kullanılacak belgelerin şeklini Genel Müdürlük belirler.

Kütük, yevmiye ve yardımcı siciller kullanılmadan önce sayfaları birbirini izleyen numaralarla düzenlenir; müdür son sayfaya toplam sayfa sayısını yazar, tarih, imza ve mühürle onar, sayfa aralarını mühürler. Kadastro aşamasında oluşturulan kütükleri kadastro müdürü onar.

15.4. Elden getirilemeyecek belgeler

Kamu kurumları, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları, mahkemeler, icra müdürlükleri, bankalar ve özel hukuk tüzel kişilerince düzenlenen ve aynî veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikteki belgeler tapu işlemi için elden sunulamaz. Bu belgeler Tebligat Kanunu hükümlerine göre müdürlüğe tebliğ edilir. Belgelerde silinti, kazıntı ve çıkıntı bulunamaz.

Bu kuralın amacı hakkında kaynakta ayrıca açıklama yapılmamıştır; bu nedenle ders, kuralı kendi şartlarıyla öğretir: düzenleyenin niteliği, belgenin hakkı sona erdirme etkisi ve resmî tebliğ yolu birlikte aranır.

16. Yürürlük, Eski Düzenleme ve Kadastrosu Yapılmamış Yerler

1994 tarihli önceki Tapu Sicili Tüzüğü yürürlükten kaldırılmıştır. Kadastrosu yapılmamış yerlerde kütük yerine zabıt defteri veya kat mülkiyeti zabıt defteri tutulur; taşınmaz sınırları hudut komşularıyla gösterilir, varsa harita veya plan dosyada saklanır.

Bu yerlerde her işlemin belgeleri ayrı dosyada; tarih, sıra ve yevmiye numarası yazılarak saklanır. Dosyalar ayrıca aylık olarak arşivlenir.

Tüzük yayımlandığı tarihte yürürlüğe girer ve hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. Uygulamaya ilişkin ayrıntıların yönetmelikle düzenleneceği belirtilmiştir.

17. Karar Verme Mantığı

Bir tapu sicili olayını çözerken şu beş adım kullanılabilir:

İşlemin türünü belirle: Tescil, şerh, beyan, terkin, değişiklik veya düzeltme mi?
İstem ve yetkiyi incele: Kim istemde bulunuyor, hak veya temsil bağı kurulmuş mu, fiil ehliyeti yönünden somut şüphe var mı?
Dayanak belgeyi seç: Hukukî sonucu doğuran olay hangi belgeyle ispatlanıyor, resmî senet gerekiyor mu?
Kayıt yerini ve yöntemini belirle: Hangi sicil, sütun, harf, tarih ve yevmiye bağlantısı kullanılacak?
Özel durumları kontrol et: Rehin, şerh, bölünme, birleştirme, iptal edilmiş hüküm, sonraki hak sahibi veya bildirim yükümlülüğü sonucu değiştiriyor mu?

Bu yöntem, madde sırasını ezberlemek yerine olayın hukukî yapısını çözmeye yöneliktir.

18. Çözümlü Uygulamalar

Uygulama 1 — Birden çok sicil bölgesindeki taşınmaz

Olay: Bir taşınmazın yüzde altmışı A ilçesi, yüzde kırkı B ilçesi sınırındadır.

Belirleyici bilgi: Taşınmazın büyük kısmı A ilçesindedir.

Uygulanacak kural: Taşınmaz her bölge siciline bağlantı gösterilerek kaydedilir; tescil istemi ve tescil büyük kısmın bulunduğu bölgede yapılır.

Sonuç: İşlem A ilçesindeki müdürlükte yürütülür; sonuç B ilçesindeki ilgili müdürlüğe bildirilir.

Uygulama 2 — Malik olmayan eşin istemi

Olay: Aile konutu eşlerden yalnız biri adına kayıtlıdır. Malik olmayan eş şerh verilmesini ister.

Belirleyici bilgi: İstem aile konutu şerhine ilişkindir.

Uygulanacak kural: Malik olmayan eşe bu şerhi isteme yetkisi tanınmıştır.

Sonuç: İstem, yalnız “sicilde malik değil” gerekçesiyle reddedilemez; aile konutu için aranan belgeler ayrıca incelenir.

Uygulama 3 — Tevkil zinciri

Olay: Tapu işlemine gelen kişi, asıl hak sahibinin doğrudan vekili değil, ilk vekilin tevkil yetkisiyle atadığı ikinci vekildir.

Belirleyici bilgi: Temsil yetkisi iki belge üzerinden kurulmaktadır.

Uygulanacak kural: Son vekâletnameyle birlikte dayanak vekâletname de aranır; vekâlet veren ile sicildeki hak sahibinin kimliği karşılaştırılır.

Sonuç: Yalnız ikinci vekâletnameye bakılarak işlem tamamlanmaz; yetki zinciri bütünüyle doğrulanır.

Uygulama 4 — Hazırlama ve kontrol

Olay: Üç personelli müdürlükte aynı görevli istem belgesini hazırlamış ve kontrol sütununu imzalamak istemiştir.

Belirleyici bilgi: Müdürlükte tek personel yoktur.

Uygulanacak kural: Hazırlama ve kontrol görevi aynı kişide birleşemez; istisna yalnız tek personelli müdürlük içindir.

Sonuç: Kontrol başka görevli tarafından yapılmalıdır. Eksiklik varsa giderilmeden imza aşamasına geçilemez.

Uygulama 5 — Farklı maliklerin taşınmazlarında müşterek borç yok

Olay: Aynı alacak için iki ayrı kişiye ait taşınmazlar rehnedilecek, fakat kişiler müşterek veya müteselsil borçlu değildir. İstemde hangi taşınmazın ne kadar borcu güvence altına aldığı yazılmamıştır.

Belirleyici bilgi: Farklı malik ve müşterek/müteselsil borç bulunmaması.

Uygulanacak kural: Her taşınmazın alacağın belirli kısmı için rehnedilmesi ve miktarın açıkça gösterilmesi gerekir.

Sonuç: Paylaştırma belirtilmediği için istem reddedilir.

Uygulama 6 — Ayrı kurulan gerialım hakkı

Olay: Satış daha önce yapılmış, taraflar daha sonra ayrı bir gerialım hakkı kurmak istemiştir.

Belirleyici bilgi: Hak satışla birlikte değil, satıştan ayrı kurulmaktadır.

Uygulanacak kural: Ayrı kurulan gerialım hakkı için noterce düzenlenen sözleşme aranır.

Sonuç: Önceki satış resmî senedinin varlığı, yeni ve ayrı gerialım hakkı için gereken noter sözleşmesinin yerini tutmaz.

Uygulama 7 — Yüklü taşınmazın bölünmesi

Olay: Geçit hakkıyla yüklü taşınmaz üç parsele ayrılmış, geçit fiilen yalnız bir parselde kullanılmaktadır.

Belirleyici bilgi: İrtifak diğer iki parsel üzerinde kullanılmamaktadır.

Uygulanacak kural: Kural olarak hak bütün yeni parsellerde devam eder; kullanılmayan parsellerin malikleri terkin isteyebilir. İstem hak sahibine bildirilir ve bir ay içinde itiraz edilmezse terkin yapılır.

Sonuç: Bölünme anında hak kendiliğinden yalnız bir parsele indirgenmez. Bildirim ve itiraz süreci tamamlanmalıdır.

Uygulama 8 — Basit yazım hatası mı, esaslı hata mı?

Olay: Dayanak belgede malik adı doğru olduğu hâlde kütüğe bir harf eksik yazılmıştır; düzeltme başka kişinin hakkını etkilememektedir.

Belirleyici bilgi: Hata belgeye aykırı, basit yazım hatasıdır ve sonraki hak sahibini etkilemez.

Uygulanacak kural: Müdür, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklayarak re’sen düzeltme yapabilir.

Sonuç: Esaslı tescil hatasına özgü bütün ilgililerin yazılı oluru aranmaz. Yanlış kayıt okunur biçimde kırmızıyla çizilir, doğrusu ilk boş satıra yazılır.

19. Karşılaştırmalı Olaylar

19.1. Kamulaştırma nedeniyle ayırma — Malikin istemiyle kamuya terk

Kamulaştırmada hak ve yüklerin aktarılması gerekmiyorsa ayrılan kısım yüzölçümünden düşülür ve sonuç hak sahiplerine bildirilir.
Malikin istemiyle kamuya terkte bütün hak sahiplerinin onayı gerekir.

Sonucu değiştiren bilgi, ayırmanın kamulaştırmadan mı yoksa malikin gönüllü isteminden mi kaynaklandığıdır.

19.2. Basit yazım hatası — Esaslı tescil hatası

Basit yazım hatası, dayanak belge doğru olduğu hâlde sicile yanlış aktarılmış sınırlı bir yazım kusurudur; re’sen düzeltilebilir.
Esaslı hata, tescilin hukukî içeriğini etkiler; ilgililerin ve gerekiyorsa sonraki hak sahiplerinin yazılı oluru aranır.

Sonucu değiştiren bilgi yalnız hatanın görünüşü değil, hakkın kapsamını etkileyip etkilemediğidir.

19.3. Şerh — Beyan

Şerh, kişisel hakkı veya tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamayı sicilde görünür kılar.
Beyan, mevzuatın açıklanmasını istediği durumu veya kaydı yolsuz hâle getiren hukukî/teknik sebebi gösterir.

Aynı olayın her iki sütuna birden yazılacağı varsayımı doğru değildir; kaydın işlevi belirlenmelidir.

19.4. Yararlanan taşınmazın bölünmesi — Yüklü taşınmazın bölünmesi

Her iki durumda da başlangıç kuralı hakkın yeni taşınmazlarda devam etmesidir. Fark, terkin istemini kimin yapacağıdır:

Yararlanan taşınmaz bölünmüşse yüklü taşınmaz maliki,
Yüklü taşınmaz bölünmüşse kullanılmayan yeni taşınmazın maliki terkin sürecini başlatır.

20. Karıştırılabilecek Noktalar

Açıklık ilkesi, TAKBİS verilerinin sınırsız ve koşulsuz erişime açık olduğu anlamına gelmez.
Bağımsız ve sürekli hakkın ayrı sayfaya kaydı için yalnız otuz yıllık süre yeterli değildir.
Malik olmayan eşin istem yetkisi genel değil, aile konutu şerhine özgü bir istisnadır.
Tevkil hâlinde yalnız son vekâletname değil, dayanak vekâletname de incelenir.
Fiil ehliyeti şüphesi somut ifade, tavır ve davranıştan doğmalıdır.
Hazırlama ve kontrolün aynı kişide birleşmesi yalnız tek personelli müdürlükte mümkündür.
Yevmiye kaydı her işlemde başvurunun ilk anında yapılmaz; işlem türüne göre imza veya resmî yazının geliş anı beklenir.
İşitme, konuşma veya görme engelinde iki tanık her durumda zorunlu değildir.
Farklı maliklerin taşınmazları aynı alacak için rehnedilirken müşterek/müteselsil borç yoksa miktar paylaştırılmalıdır.
Geçici tescil şerhi, her belge eksikliğinde değil, eksikliğin sonradan tamamlanmasına kanunun izin verdiği hâlde kullanılabilir.
Bölünmede hakların bütün yeni taşınmazlara geçmesi kuraldır; yalnız bağlantının belirlenebildiği durumlarda kayıt tek taşınmaza özgülenir.
İptal notu taşıyan hüküm, metinde görünmeye devam etse bile yürürlükte bir işlem kuralı gibi uygulanmaz.
Kapatılan sayfadaki haklar yeni sayfaya taşınırken kendi tarih ve yevmiye numaraları korunur.
Basit yazım hatasıyla esaslı tescil hatası aynı düzeltme yoluna tâbi değildir.
Hakkı sona erdirecek nitelikteki belirli kurum belgeleri elden getirilemez; resmî tebliğ gerekir.

21. Hızlı Tekrar

Tapu sicili Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkeleriyle tutulur.
Her ilçe bir sicil bölgesidir; birden çok bölgede kalan taşınmazda işlem büyük kısmın bulunduğu yerde yapılır.
Ana siciller; kütükler, yevmiye, resmî belgeler ve plandır. Aziller, düzeltmeler, kamu orta malları ve envanter yardımcı sicildir.
Ayrı sayfaya kaydedilecek bağımsız ve sürekli hak, süresiz veya en az otuz yıllık; tasarrufu serbest ve izne bağlı olmayan bir hak olmalıdır.
TAKBİS sorguları ve sorgulayan bilgisi iki yıl saklanır; kötüye kullanımda erişim derhâl durdurulur.
Yazılı istem olmadan, kanunî istisna dışında işlem yapılamaz.
Vekâlette yetki kapsamı, imza, kimlik bağlantısı ve varsa tevkil zinciri incelenir.
Sözleşme gerektiren işlemde resmî senet; gerektirmeyende istem belgesi düzenlenir.
Hazırlama ve kontrol görevi, tek personel istisnası dışında ayrı kişilerde olmalıdır.
Hakların önceliğini yevmiye tarih ve sıra numarası belirler.
Ret gerekçeli olmalı; bölge müdürlüğü ve Genel Müdürlük aşamalarında on beşer günlük itiraz süresi vardır.
Kişisel irtifak “m”; taşınmaz lehine irtifak yararlanan taşınmazda “h”, yüklüde “m” ile izlenir.
Farklı maliklerde müşterek/müteselsil borç yoksa her taşınmazın rehin miktarı ayrı belirlenir.
Geçici tescil, aynî hakkın güvenceye alınması veya kanunen tamamlanabilir belge eksikliği için bütün ilgililerin istemi ya da hâkim kararıyla verilir.
Bölünmede hak, şerh ve beyanların yeni sayfalara taşınması kuraldır.
Malikin istemiyle kamuya terk, bütün hak sahiplerinin onayını gerektirir.
Terkin ve değişiklikte eski kayıt kırmızıyla çizilir; tarih ve yevmiye bağlantısı korunur.
Basit yazım hatası re’sen; esaslı hata ilgililerin yazılı olurlarıyla düzeltilir.
Siciller kural olarak Genel Müdürlük birimleri dışına çıkarılamaz.
Hakkı sona erdirecek nitelikteki belirli kurum belgeleri elden değil, resmî tebliğ yoluyla gelir.

22. Mini Yoklamalar

Mini Yoklama 1

Bir taşınmaz iki ilçede kalıyor ve büyük kısmı ikinci ilçede bulunuyorsa tescil işlemi hangi yerde yürütülür?

Mini Yoklama 2

Malik olmayan eşin doğrudan istemde bulunabildiği özel kayıt nedir?

Mini Yoklama 3

Farklı kişilere ait taşınmazlar aynı alacak için rehnediliyor, kişiler müşterek veya müteselsil borçlu değil ve rehin miktarları paylaştırılmamışsa ne olur?

Mini Yoklama 4

Yüklü taşınmaz bölündüğünde irtifak hakkı başlangıçta hangi taşınmazlarda devam eder?

Mini Yoklama 5

Belgeye aykırı basit yazım hatasıyla esaslı tescil hatası arasındaki temel düzeltme farkı nedir?

Mini Yoklama 6

Aynî veya kişisel hakkı sona erdirecek nitelikteki, banka tarafından düzenlenmiş belge tapu müdürlüğüne elden sunulabilir mi?

Mini Yoklama Cevapları

Taşınmazın büyük kısmının bulunduğu ikinci ilçedeki müdürlükte; sonuç diğer müdürlüğe bildirilir.
Aile konutu şerhi.
Her taşınmazın güvence altına aldığı miktar gösterilmediği için istem reddedilir.
Kural olarak bölünme sonucu oluşan bütün taşınmazlarda devam eder; kullanılmayanlar için bildirim ve bir aylık itiraz süreciyle terkin istenebilir.
Basit yazım hatası düzeltmeler sicilinde nedeni açıklanarak re’sen düzeltilebilir; esaslı hata için ilgililerin ve etkileniyorsa sonraki hak sahiplerinin yazılı oluru gerekir.
Hayır. Belge, Tebligat Kanunu hükümlerine göre müdürlüğe tebliğ edilmelidir.