Tapu Kanunu GYS konu anlatımı

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

2644 Sayılı Tapu Kanunu

2644 Sayılı Tapu Kanunu, taşınmaz sicilinin tutulmasıyla bağlantılı çok farklı uygulama alanlarını aynı çatı altında düzenler. Kanunda tescilde temsil yetkisi, resmî senet ve şerh işlemleri, taşınmaz sınırı ve yüzölçümü sorunları, yabancıların edinimi, miras intikali, hisse hatalarının düzeltilmesi ve bazı özel tescil hâlleri birlikte yer alır.

Bu nedenle konu, madde sırasını ezberleyerek değil; kim işlem yapabilir, hangi koşul sonucu değiştirir, hangi belge veya izin gerekir, hangi süre işlem yolunu belirler ve uyulmamanın sonucu nedir soruları üzerinden öğrenilmelidir.

Öğrenme hedefleri

Bu dersi tamamlayan öğrenci:

Kamu ve özel hukuk tüzel kişileri adına tescil talebinde bulunabilecek temsilcileri ayırt eder,
Tüzel kişilerin yetki belgesi düzenini ve ticaret şirketlerine özgü yolu açıklar,
Kıyı ve doldurma alanlarına ilişkin tarihsel Tapu Kanunu metnini güncel Kıyı Kanunundaki özel mülkiyet yasağıyla birlikte değerlendirir,
Bataklıkların kurutulması, ormanlardan yararlanma ve değer bedelinin tahsili hükümlerini birbirinden ayırır,
Kapanmış yol, ilmühaber, mezarlık ve köy orta mallarıyla ilgili özel tescil kurallarını belirler,
Resmî senedi düzenleyen, imzalayan ve onaylayan kişileri; tanık, vergi kimlik numarası ve konutta işlem hükümleriyle birlikte değerlendirir,
Satış vaadi, irtifak hakkı vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerh sonuçlarını karşılaştırır,
Yüzölçümü fazlalığı, sınır, harita ve parsel ayırma meselelerinde doğru işlem yolunu seçer,
Tapu görevlisinin yed-i adil olarak kullanıldığı hâllerde paranın ne zaman ödeneceğini veya iade edileceğini açıklar,
Yabancı gerçek kişiler ile yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinim rejimlerini birbirinden ayırır,
Resen miras intikali, rücu zamanaşımı, hisse hatalarının düzeltilmesi ve elektronik değerleme raporu gönderimi süreçlerini uygular,
Mülga, iptal edilmiş ve geçici hükümleri yürürlükteki ana kurallarla karıştırmaz.

1. Kavramsal çerçeve

1.1. Tescil, şerh ve beyan

Tescil, ayni hakkın tapu siciline kaydedilmesidir. Kanunda mülkiyet, sınırlı ayni hak, ipotek ve bazı özel edinim hâlleri bakımından tescilin kimin talebiyle ve hangi belgeye dayanılarak yapılacağı düzenlenir.

Şerh, bu ders kapsamında Kanunda adı geçen vaat ve sözleşmelerin tapu sicilinde gösterilmesini ifade eder. İrtifak hakkı kurma vaadi resen şerh edilir ve şerh verildiğinde sonraki malikleri de bağlar. Noterlikçe düzenlenen taşınmaz satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise taraflardan birinin istemi üzerine şerh edilebilir.

Beyan, bu ders kapsamında Kanunun açıkça beyanlar hanesinde gösterilmesini istediği bilgilerin sicile kaydedilmesini ifade eder. Onaylanan proje ile hisse hatasının düzeltilmesine yönelik işlem bu kapsamdaki iki örnektir.

1.2. Resmî senet

Resmî senet, taşınmaz mülkiyetinin veya sınırlı ayni hakların kurulması ve devri gibi tapu işlemlerinde yetkili tapu görevlilerince düzenlenen belgedir. Kanun; resmî senedi kimin düzenleyeceğini, kimin imzalayacağını, kimin onaylayacağını ve kimlik şüphesinde tanık istenip istenemeyeceğini ayrıca gösterir.

1.3. Sınırlı ayni hak ve taşınmaz rehni

Kanun, taşınmaz mülkiyetinden ayrı olarak irtifak hakkı ve taşınmaz rehni gibi sınırlı ayni haklara da yer verir. Özellikle yabancıların ediniminde taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinimi ile taşınmaz rehni kurulması aynı sonuca bağlanmamıştır.

1.4. Resen işlem

Resen, ilgilinin ayrıca talebine gerek olmadan idarenin kanundan doğan yetkiyle işlem yapmasıdır. Beş yıl içinde sonuç doğurmayan bazı şerhlerin terkini, miras intikalinin belirli koşullarda güncellenmesi ve hisse hatasının muvafakat verilmemesi hâlinde düzeltilmesi bu kavramın farklı görünümleridir.

1.5. Eski terimler

Kanunun dili tarihsel nitelik taşır. Metinde geçen bazı terimler şu anlamlarda kullanılmaktadır:

Gayrimenkul: Taşınmaz.
Hükmi şahıs: Tüzel kişi.
Mümessil: Temsilci.
Salahiyet: Yetki.
Değer baha: Kanundaki özel bedel veya değer karşılığı.
İlmühaber: Belirli bir olguyu veya durumu belgeleyen yazı.
Yed-i adil: Taraflarca güvenilir aracı olarak belirlenen ve parayı koşula bağlı tutan kişi.
Mülga: Yürürlükten kaldırılmış hüküm.

Bu terimler, bugünkü uygulama diliyle açıklanırken kanunun kurduğu koşul ve sonuç bağlantısı korunmalıdır.

2. Tescilde temsil ve yetki

2.1. Kamu tüzel kişileri adına işlem yapacak temsilci

Taşınmazın ait olduğu kamu tüzel kişisine göre tescil işleminde yetkili temsilci değişir:

Taşınmazın ait olduğu kişi	Tescilde yetkili temsilci
Devlet	Taşınmazın bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru
Özel idare	Vali
Vakıf	Vakıf müdürü veya memuru
Belediye	Belediye başkanı
Köy	Muhtar
Özel kanunla kurulmuş diğer tüzel kişi	Kanuni temsilcisi

Bu eşleştirme, taşınmazın bulunduğu yer ile taşınmazın ait olduğu tüzel kişiyi birlikte dikkate alır. Temsilcinin yetkisini nasıl kullanacağını gösteren özel kanun hükümleri saklıdır.

2.2. Tüzel kişilerin yetki belgesi

Tüzel kişilerin tapu işlemlerinde iki unsurun belgelenmesi gerekir:

Tüzüklerine göre taşınmaz tasarrufuna yetkili oldukları,
Tescil işlemini yapacak temsilcinin yetkili olduğu.

Bu belge, tüzel kişinin merkezinin veya şubesinin bulunduğu yerin en büyük mülkiye amirinden alınır. Ticaret şirketleri bakımından belgeyi veren makam ticaret sicil memurudur. Böylece ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişiler arasında belgeyi veren makam yönünden açık bir ayrım kurulmuştur.

2.3. Yabancılara ait dinî, ilmî ve hayrî kurumlar

Varlıkları Türkiye Cumhuriyeti Hükûmetince tanınmış yabancılara ait dinî, ilmî ve hayrî kurumların taşınmazları, kurumun tüzel kişiliği adına tescil edilebilir. Bunun için birlikte gerçekleşmesi gereken koşullar şunlardır:

Kurumun varlığı Hükûmetçe tanınmış olmalıdır.
Taşınmaz sahipliği fermanlara veya Hükûmet kararlarına dayanmalıdır.
Tescil, bu belgelerin sınırlarını aşmamalıdır.
Hükûmet izni alınmalıdır.

Koşullardan biri eksikse yalnız kurumun yabancı veya hayrî nitelikte olması tescil için yeterli değildir.

2.4. Madenlere ilişkin tescil belgeleri

Madenlerin tesciline ilişkin işlemlerde, özel kanun ve düzenlemelere göre verilecek belgelerin İktisat Vekâletince onaylanmış olması aranır. Buradaki belirleyici unsur, belgenin yalnız düzenlenmiş olması değil, öngörülen makam tarafından tasdik edilmiş bulunmasıdır.

3. Denizden doldurma, kıyı oluşumları ve göl-nehrin etkisi

Tarihsel metin okuması: Aşağıdaki 3.1–3.7 başlıkları, sağlanan 2644 sayılı Kanun metnindeki eski düzenlemeleri anlamak içindir; güncel izin, satış veya özel mülkiyet tescili talimatı olarak uygulanmamalıdır. Kaynağın ilk sayfasındaki 2 numaralı dipnot da özel mülkiyet edinimine ilişkin bu metnin sonraki mevzuattan bağımsız okunamayacağını gösterir.

Güncel ayrım: 3621 sayılı Kıyı Kanununun 7. maddesine göre doldurma ve kurutma yoluyla elde edilen araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyet konusu olamaz. Kıyılar da aynı Kanunun 5. maddesi uyarınca Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu nedenle aşağıdaki eski bedelsiz tescil, onda bir bedelle tescil ve öncelikli satın alma anlatımları bugün özel kişiye edinim hakkı veren kurallar gibi öğrenilmemelidir.

Somut bir eski işlem veya tarihsel hak iddiası, olayın tarihi ve uygulanacak mevzuat ayrıca incelenmeden çözülemez. Bu bölüm, 2644 sayılı Kanunun 8–14. maddelerinin tümünün tek tek mülga olduğu yönünde bir tespit de içermez.

3.1. Tarihsel metin — İzinli deniz doldurma

Denizden doldurulmak istenen yer için en büyük mal memurundan izin alınır. Ancak izin verilmeden önce yerin durumuna göre başka makamların muvafakati gerekir:

Yer belediye sınırları içindeyse belediyenin,
Limanı ilgilendiriyorsa liman dairesinin veya deniz ticareti idaresinin,
Müstahkem mevki komutanlığı bulunan yerdeyse ilgili komutanlığın,
Belediye sınırları dışındaysa ilgisine göre il veya ilçe idare heyetinin muvafakati alınır.

İzin üç yıl için verilir. İzin şartlarına uygun biçimde doldurulan yer, izin veren dairelerden alınacak belgelerle ve değer bedeli aranmadan dolduran adına tescil edilir. Üç yıl içinde kabul edilebilir bir özür olmadan iş bitirilmezse ilgilinin yerden el çektirilmesi sonucu doğar.

3.2. Tarihsel metin — İzinsiz doldurma

İzin alınmadan doldurulmuş bir yerin tescili otomatik değildir. İlgili daire ve heyetler, tescilde sakınca bulunmadığını kabul ederse doldurulmuş hâlin değerinin onda biri alınarak yer dolduran adına tescil edilebilir.

Burada iki koşul birlikte aranır:

Yetkili daire ve heyetlerin sakınca görmemesi,
Doldurulmuş durumdaki değerin onda birinin alınması.

3.3. Tarihsel metin — Doğal teressübat ve denizin çekilmesiyle oluşan yer

Deniz kıyısında birikme veya denizin çekilmesiyle oluşan yerin satılmasında sakınca olmadığı ilgili makamlarca bildirilirse, bu yerin kendi taşınmazına bitişik kısmını komşu taşınmaz maliki öncelikle alma hakkına sahiptir. Bu hak, kendisine yapılan bildirimden itibaren iki yıl içinde ve takdir edilen değer üzerinden kullanılabilir.

Bu yeri satın alan kişiye, yeri korumak amacıyla rıhtım yapma hakkı da tanınır.

3.4. Tarihsel metin — Sahipli taşınmazın önü veya bitişiğinin doldurulması

Sahipli bir taşınmazın önü veya bitişiği doldurulacaksa malik dışındaki bir kişiye izin verilemez. Malik, izin almadan doldurma yapmışsa ve ilgili makamlar tescilde sakınca görmüyorsa doldurulmuş hâlin değerinin onda biri alınır; yeni yer, dolduran veya onun yerine geçen kişi adına asıl taşınmazla birleştirilerek tescil edilir.

Devlet, il, belediye veya köy meclisi sağlık, sosyal veya ekonomik sebeplerle doldurma yapmak isterse önce taşınmaz malikine işi yapmasına yetecek süre verir. Malik bu sürede doldurma yapmazsa öncelik hakkını kaybeder.

3.5. Tarihsel metin — Doldurma tamamlanmadan taşınmazın devri veya takyidi

Doldurma işi henüz bitmeden asıl taşınmaz el değiştirir veya taşınmaz üzerinde ayni hak kurulursa, taraflar aksini kararlaştırmadıkça bu işlem doldurulan yere de yayılır. Ancak doldurma işine ilişkin şartlar korunur.

Bu kuralın mantığı, henüz tamamlanmamış doldurma alanını asıl taşınmazdan tümüyle koparmamaktır. Sonucun değişmesi için tarafların başka bir sözleşme yapmış olması gerekir.

3.6. Tarihsel metin — Liman, dalgakıran ve kamu yapılarından doğan arazi

Devlet, il veya belediyelerce yapılan liman, dalgakıran, inşaat, temizleme ve tarama işleriyle oluşan arazi, genel doldurma hükümleri yerine kendi özel kanunlarındaki kurallara bağlıdır.

3.7. Tarihsel metin — Göl ve nehir kıyıları

Deniz doldurma ve kıyı oluşumlarına ilişkin belirli hükümler, bataklık olmayan göl ve nehir kenarlarında da uygulanır. Bunun için nehrin asli yatağının ve su akışının bozulmadığını, aşağı kesimlere ve başkalarına zarar verilmeyeceğini gösteren teknik rapor aranır.

Göl veya nehir kenarındaki sahipsiz ve terk edilmiş yerlerde iki ihtimal vardır:

Yer bağımsız tasarrufa elverişliyse ve sahipli taşınmazın önünde veya bitişiğindeyse, önce bitişik malikine değer üzerinden satın alma teklifi yapılır. Malik bir yıl içinde talip olmazsa yer başkasına satılabilir.
Yer bağımsız tasarrufa elverişli değilse, takdir edilen değer karşılığında bitişik taşınmaz maliklerine devredilir ve malik borçlandırılır.

Göl veya nehir bir taşınmazı istila etmiş ya da tahrip etmişse, karşı tarafta aynı sebeple oluşan arazi bulunması hâlinde, Medeni Kanundaki ilgili hükümler saklı kalmak üzere zarar gören malike eşdeğer arazi bedelsiz verilebilir.

4. Bataklıklar, ormanlar ve değer bedeli

4.1. Sahipli arazide bataklığın kurutulması

Sağlık sebepleriyle kurutulması zorunlu hâle gelen bataklık için maliklere Devlet veya il tarafından uygun bir süre verilir. Malikler bu sürede kurutma yapmazsa bataklık Devlet veya il tarafından kurutulur.

Sonuç, masrafa katılmaya göre değişir:

Kurutma masrafına katılan malikin arazisi kendisine verilir.
Masrafa katılmayan malikin arazisi kurutanın mülkü olur.
Bu durumda malike ödenecek, taşınmazın bataklık hâlindeki gerçek karşılığı kamulaştırma hükümlerine göre belirlenir.

4.2. Orman, koru ve baltalıklar

Özel kanunların izin verdiği hâller dışında Devlet, belediye ve köylere ait orman, koru ve baltalıklardan tarla açılamaz ve özel bina yapılamaz. Özel kişilere ait ormanlarda da ilgili bakanlıktan izin alınmadan tarla açılamaz.

Kamuya ait ormanlarda hem tarla açma hem özel bina yapma yasağı; özel ormanda ise izinsiz tarla açma yasağı öne çıkar.

4.3. Değer bedelinin takdiri ve onayı

Uzmanlara takdir ettirilen değer bedellerinin ikinci derecede onayı, belediyelerce seçilecek iki kişinin de katılımıyla yerel idare heyetlerine aittir.

Kanunda geçen vergi değerleri, bina ve arazi vergisi mevzuatında vergi matrahı olarak kabul edilen değerlerdir.

4.4. Değer bedelinin tahsili, tescil ve ipotek

Değer bedeli eşit taksitlerle beş yıl içinde ve vergiyle birlikte tahsil edilir. İki yıla ait taksit ödendiğinde taşınmaz malik adına tescil edilir; kalan taksitler için taşınmaz ipotekli tutulur.

Kanunun yürürlüğünden önce işlemi bitmiş ve tahakkuk ettirilmiş değer bedelleri de aynı taksit yöntemiyle tahsil edilir.

Bu düzenlemede üç aşama vardır:

Beş yıllık eşit taksitli tahsil,
İki yıllık taksit ödenince tescil,
Kalan borç için taşınmaz üzerinde ipotek.

5. Yollar, ilmühaber, mezarlıklar ve köy orta malları

5.1. Kapanmış yollar ve yol fazlaları

Köy ve belediye sınırları içindeki kapanmış yollar ile yol fazlaları, bulundukları sınıra göre köy veya belediye adına tescil edilir.

Türk Silahlı Kuvvetleri, Jandarma Genel Komutanlığı, Sahil Güvenlik Komutanlığı ve Emniyet Genel Müdürlüğünün kullanımındaki kadastral yollar ise Hazine adına tescil edilir. Burada kullanım amacı ve kurumsal tahsis, yerel tüzel kişi adına tescil kuralından ayrılır.

5.2. İlmühaberin onayından kaçınılması

Bir işlem için belediye veya ihtiyar meclisi ilmühaberi onaylamayı reddederse, ret sebeplerini belge üzerine yazmak zorundadır. Sebebini açıklamazsa kanuni takibat gündeme gelir.

Tapu idaresi ret gerekçesini inceler. Gerekçenin kanuni olmadığını düşünürse işi tapu komisyonuna gönderir. Komisyon da gerekçeyi kanuni bulmazsa işlem tapu idaresince yapılır. Komisyon gerekçeyi kanuni bulursa, 1515 sayılı Kanun kapsamı dışındaki hâllerde ilgili kişi mahkemeye yönlendirilir.

İlçe tapu komisyonu kararına karşı il tapu komisyonuna itiraz edilebilir.

5.3. Mezarlıklar

Köylerde bulunan terk edilmiş ve kimsesiz mezarlıklar ile vakfa ait umumi mezarlıklar köy tüzel kişiliği adına tescil edilir.

5.4. Köy orta malları

Belediye Kanunu ile İskân Kanununda belirtilen istisnalar dışında kalan mera ve baltalık gibi köy orta mallarının tescili ile alım satım şekilleri için özel hükümler öngörülmüştür. Bu alan genel taşınmaz devri kurallarıyla aynılaştırılmamalıdır.

6. Resmî senet, taraf iradesi, şerh ve ipotek

6.1. Resmî senedin düzenlenmesi

Mülkiyet, mülkiyet dışındaki ayni haklar ve belirli kullanma ilişkileri için resmî senet düzenleme görevi tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlilerine aittir. Paydaşların veya bitişik taşınmaz maliklerinin, bir binanın belirli katından, dairesinden ya da bağımsız kullanıma elverişli bölümünden münhasıran yararlanmasını sağlamak üzere kurulacak irtifak hakkı ve bu hakkın kurulması vaadi de bu çerçevededir.

6.2. Tarafların farklı birimlerde bulunması

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde taraflar farklı tapu müdürlüklerinde veya yurt dışı teşkilatında bulunabilir. Bu durumda taraf iradeleri resmî görevlilerce ayrı ayrı alınarak sözleşme tamamlanabilir. Uygulama ayrıntıları yönetmelikle belirlenir.

Bu düzenleme, tarafların aynı anda aynı müdürlükte bulunmasını her durumda zorunlu olmaktan çıkarır; ancak her irade beyanının resmî görevli önünde alınması şartını korur.

6.3. İşlem hacmi düşük müdürlükler

İllerde bulunan tapu sicil müdürlükleri dışındaki müdürlüklerden yıllık akitli ve akitsiz işlem sayısı beş yüzün altında olanlarda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yakın il veya ilçelerde görevli tapu sicil müdürüne ya da yetkili memura belirli günlerde işlem yapma yetkisi verebilir.

6.4. Konutta resmî senet düzenlenmesi

İlgililerin talebi üzerine görevliler resmî senet düzenlemek için ikametgâha gidebilir. Bu sırada gelen haciz ve kısıtlama kararları, resmî senet için ikametgâha gitmiş olan görevliye tebliğ edilir. Böylece görevlinin müdürlük dışında bulunması, taşınmazı etkileyen yeni kararların dikkate alınmasını engellemez.

6.5. Kimlik, vergi kimlik numarası, imza ve onay

Resmî senette tarafların kimlik bilgileriyle birlikte vergi kimlik numaraları da yer alır. Resmî senedi taraflar ile senedi hazırlayan tapu sicil müdürlüğü görevlileri imzalar; tapu sicil müdürü veya görevlendirilen memur onaylar.

Tarafların kimliklerinde şüphe varsa tanık getirilmesi istenebilir. Kanunun tanık bulundurmayı zorunlu kıldığı hâller ayrıca saklıdır.

6.6. İrtifak hakkı kurma vaadi

İrtifak hakkı kurulması vaadine ilişkin resmî senet tapu siciline resen şerh edilir. Şerh verildiğinde vaat, taşınmazın sonraki maliklerini de bağlar.

Burada iki sonuç birbirinden ayrılmalıdır:

Şerh için ayrıca taraf talebi aranmaz; resen işlem yapılır.
Şerh, yalnız ilk maliki değil sonraki malikleri de bağlayıcı hâle getirir.

6.7. Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Noterlerce düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh edilir. Bu sözleşmelerde şerh talebe bağlıdır; irtifak hakkı kurma vaadindeki resen şerhten farklıdır.

6.8. Beş yıllık süre ve resen terkin

Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa veya irtifak hakkı kurulup tescil edilmezse ilgili şerh tapu sicil müdürü ya da görevliler tarafından resen terkin edilir.

Süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten değil şerhin verildiği tarihten başlar. Sonucu doğuran olay da sözleşmenin yalnız imzalanması değil; satışın gerçekleşmesi veya irtifak hakkının kurulup tescil edilmesidir.

6.9. Kredi ve borç sözleşmesine dayalı ipotek

Kamu kurum ve kuruluşları, kredi kuruluşları, bankalar, esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifleri ile tarım kredi kooperatiflerinin açtığı veya açacağı borç ve krediler için taşınmaz teminat gösterilebilir. Tarafların talebi üzerine, taraflarca imzalanmış kredi veya borç sözleşmesine dayanılarak ipotek tapu müdürlüğünde tescil edilir.

Tasarruf finansman şirketlerinin müşterilere sağladığı veya sağlayacağı finansman için de tarafların talebi ve imzalanmış tasarruf finansman sözleşmesi temelinde ipotek tescili yapılabilir.

7. İşlemlerin durdurulması, sınır, yüzölçümü ve harita

7.1. İdari emirle durdurma yasağı

Akit ve tescile ilişkin tapu işlemleri idari emirlerle durdurulamaz. Bu hüküm, tapu işlemlerinin yalnız genel ve soyut idari talimatla askıya alınamayacağını ifade eder.

7.2. Planı bulunmayan taşınmazlarda sınır

Plan veya resmî ölçüme dayanmayan taşınmazlarda, eskiden beri bilinen ve belirli olan sınır esas alınır. Belirsiz veya sonradan ileri sürülen bir çizgi yerine tarihsel olarak bilinen sınırın varlığı aranır.

7.3. Yüzölçümü fazlalığının sicile geçirilmesi

Taşınmazın ölçülen yüzölçümü tapu sicilindeki miktardan fazla çıkabilir. Fazlalığın sicile geçirilmesi için iki temel koşul mahkemece saptanmalıdır:

Fazlalık bitişik araziye el uzatmaktan doğmamış olmalıdır.
Taşınmaz sınırında değişiklik bulunmamalıdır.

Mahkeme taşınmaz başında inceleme yapar, bitişik taşınmaz maliklerini dinler ve karara taşınmaza ait haritayı ekler. Harita tapu fen memurlarına; bunlar yoksa yetkili fen memuru veya mühendise yaptırılır. İtiraz hâlinde genel hükümler çerçevesinde dava açılır.

Bu süreçte yalnız fazla ölçüm bulunması yeterli değildir. Fazlalığın komşu taşınmaza müdahaleden kaynaklanmadığı ve sınırın değişmediği birlikte gösterilmelidir.

7.4. Taşınmazların parçalara ayrılmasında harita

Planı veya resmî haritası bulunan taşınmazların mahkeme kararıyla ya da tarafların rızasıyla bölünmesinde harita yapılması zorunludur.

Şehir ve kasabaların belediye sınırları içinde, tapu fen memuru bulunan yerde, plan veya haritaya bağlı olmayan taşınmazların bölünmesinde de harita yapılır.

Belediye sınırları dışında bulunan taşınmazın mahkeme kararıyla bölünmesinde ise harita yaptırılması hâkimin takdirindedir.

7.5. Sicilin düzeltilmesi ve ayni hakkın sona ermesi için mahkemeye başvuru

Tapu görevlisinin sicilin düzeltilmesi veya bir ayni hakkın sona erip ermediğinin belirlenmesi için mahkemeye yaptığı başvuru ile bu başvuru üzerine verilen kararlardan harç ve resim alınmaz; damga pulu da aranmaz.

Muafiyet, her türlü taşınmaz davasına değil, kanunda belirtilen bu özel başvuru ve kararlara ilişkindir.

8. Tapu görevlisinin yed-i adil olması

Bedelli sözleşmelerde veya bir sözleşmenin yapılmasının diğer sözleşmenin yapılmasına bağlı olduğu hâllerde taraflar tapu görevlisini yed-i adil olarak belirleyebilir.

Bu durumda:

Para tapu görevlisinde tutulur.
Hak sahibine ödeme, sözleşmelerin tamamlanmasına bağlıdır.
Sözleşmeler tamamlanmazsa para, taraflar dağılmadan ve huzurlarında, kimden alınmışsa ona derhâl geri verilir.
Paranın bağlı olduğu işlemler de bozulur.

Yed-i adil düzeni, paranın güvence altında tutulmasını sağlar; fakat tapu görevlisine taraflar adına serbest ödeme yetkisi vermez. Ödeme yalnız öngörülen işlem tamamlandığında yapılabilir.

9. Yabancı gerçek kişiler ve yabancı ülkede kurulu şirketler

9.1. Yabancı gerçek kişinin edinim koşulu

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uymak ve uluslararası ilişkiler ile ülke menfaatleri yönünden Cumhurbaşkanınca belirlenen ülke vatandaşı olmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve bağımsız-sürekli nitelikte sınırlı ayni hak edinebilir.

Bu nedenle yalnız yabancı gerçek kişi olmak yeterli değildir; kişinin vatandaşı olduğu ülkenin belirlenmiş olması ve kanuni sınırlara uyulması gerekir.

9.2. Alan sınırları

Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı:

Özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu,
Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı aşamaz.

Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelindeki otuz hektarlık sınırı iki katına kadar artırabilir. İlçe yüzölçümünün yüzde onuna ilişkin sınır ile kişi başına ülke geneli sınırı ayrı ayrı kontrol edilir.

9.3. Yabancı ülkede kurulu tüzel kişiler

Yabancı ülkede kendi hukukuna göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, yalnız özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bunların dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak kurulamaz.

Buna karşılık, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile bu nitelikteki ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni kurulmasında yabancı edinimine ilişkin alan ve diğer sınırlamalar uygulanmaz.

9.4. Cumhurbaşkanının belirleme ve sınırlama yetkisi

Ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı edinimi;

Ülke,
Kişi,
Coğrafi bölge,
Süre,
Sayı,
Oran,
Tür,
Nitelik,
Yüzölçümü ve miktar bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir.

9.5. Yapısız taşınmazda proje yükümlülüğü

Yabancı gerçek kişi veya yabancı ülkede kurulu ticaret şirketi yapısız taşınmaz satın alırsa, geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığın onayına sunmalıdır.

Bakanlık, projenin başlama ve bitiş süresini belirleyerek onaylar. Onaylanan proje, beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği de ilgili bakanlıkça takip edilir.

9.6. Askerî, stratejik ve özel güvenlik alanlarına ilişkin veriler

Askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca; özel güvenlik bölgelerine ait olanlar İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu bakanlığa gönderilir.

İlk veriler için bir yıllık, değişiklik kararlarına ilişkin veriler için bir aylık süre öngörülmüştür. Bir yılın sonunda tapu işlemleri gönderilen belge ve bilgilere göre yürütülür.

9.7. Tasfiye

Aşağıdaki taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar tasfiye sürecine konu olabilir:

Kanuna aykırı edinilenler,
Edinim amacına aykırı kullanıldığı belirlenenler,
Süresinde ilgili bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyenler,
Yabancı gerçek kişilerin kanuni sınırların dışında miras yoluyla edindikleri.

Maliye Bakanlığı malike bir yılı geçmeyen tasfiye süresi verir. Malik bu sürede tasfiye etmezse taşınmaz veya hak tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

10. Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketler

Yabancı ülkede kurulu şirketlerin edinimi ile Türkiye'de kurulmuş fakat yabancı sermaye veya kontrol taşıyan şirketlerin edinimi aynı rejime tabi değildir.

10.1. Yüzde elli veya kontrol ölçütü

Türk Vatandaşlığı Kanununun özel statü tanıdığı kişiler hariç olmak üzere, aşağıdaki şirketler özel rejime girer:

Yabancı gerçek kişilerin, yabancı ülkede kurulu tüzel kişilerin veya uluslararası kuruluşların yüzde elli ya da daha fazla hissesine sahip olduğu Türkiye'de kurulu şirketler,
Aynı yabancı unsurların yönetim hakkına sahip kişilerin çoğunluğunu atama veya görevden alma yetkisine sahip olduğu şirketler.

Bu şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir.

10.2. Dolaylı ortaklık ve hisse devri

Yabancı yatırımcının Türkiye'de kurulu başka bir şirkette dolaylı veya doğrudan ortak olması hâlinde nihai ortaklık oranı yüzde elli ya da daha fazlaysa aynı esaslar uygulanır.

Ayrıca:

Yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan ya da dolaylı edinmesi,
Taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirkette yabancı ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlaya ulaşması hâllerinde de özel rejim devreye girer.

10.3. Güvenlik bölgelerinde izin

Askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi ve belirlenen diğer askerî alanlardaki edinimler Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların iznine bağlıdır.

Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Her iki değerlendirmede de edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.

10.4. Kapsam dışında kalan şirketler

Yüzde elli veya yönetim kontrolü ölçütünü taşımayan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir.

10.5. Özel rejimin uygulanmadığı hâller

Aşağıdaki işlemlerde yabancı sermayeli şirketlere ilişkin özel hükümler uygulanmaz:

Taşınmaz rehni kurulması,
Rehnin paraya çevrilmesi sonucu mülkiyet edinimi,
Şirket birleşmesi veya bölünmesi nedeniyle taşınmaz ve sınırlı ayni hak geçişi,
Organize sanayi, endüstri, teknoloji geliştirme ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimler,
Bankaların kredi işlemleri veya alacağın tahsili amacıyla edindiği ve ilgili mevzuata göre belirli sürede elden çıkarma yükümlülüğü devam eden taşınmazlar.

10.6. İzleme ve aykırılığın sonucu

Bu rejim kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı valiliklerce tapu kayıtları üzerinden belirli aralıklarla izlenir.

Aykırı edinildiği veya kullanıldığı belirlenen taşınmaz ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilen sürede malikçe tasfiye edilmezse tasfiye edilip bedele çevrilir; bedel hak sahibine ödenir.

11. Miras, rücu, hisse hatası ve değerleme raporu

11.1. Yabancı gerçek kişinin miras intikali

Yabancı gerçek kişinin miras intikali, Türkiye Cumhuriyeti mahkemesinden verilen mirasçılık belgesine dayanabilir. Yabancı ülkenin yetkili makamınca verilen belge ise Türk hukukunun miras usulüne uygun olduğunun Türk mahkemesince onaylanması hâlinde kullanılabilir.

11.2. İki yıl içinde yapılmayan miras intikali

Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali yapılmazsa tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir. Belgeye göre kayıtlar elbirliği mülkiyeti şeklinde güncellenir.

Tapu müdürlüğünün bu yetki kapsamında yaptığı başvurular her türlü gider, vergi, resim ve harçtan muaftır.

Bu hükümde tapu müdürlüğü miras paylarını paylı mülkiyet biçiminde dağıtmaz; kayıt elbirliği mülkiyeti olarak güncellenir.

11.3. Devletin kusursuz sorumluluğundan doğan rücu

Tapu ve kadastro işlemleri nedeniyle Devletin kusursuz sorumluluğu kapsamında ödeme yapılmışsa, ihmali bulunan personele yöneltilecek rücu istemi:

Ödeme tarihinden itibaren iki yıl,
Her durumda zarara yol açan işlemin yapıldığı tarihten itibaren on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Ağır kusura dayalı sorumluluğu bulunan personel bakımından Türk Borçlar Kanununun ilgili hükmü saklıdır. İki yıllık süre ile on yıllık üst süre birlikte değerlendirilmelidir.

11.4. Tapu kaydındaki hisse hatalarının düzeltilmesi

Kadastro tespiti veya tapu sicilindeki işlem nedeniyle oluşan hisse hatasının düzeltilmesi aşamalı bir süreçtir:

Hata nedeniyle olumsuz etkilenen hisse maliklerine, ayni hak ve şahsi hak lehtarlarına hatanın nedeni ile düzeltme sonrası hisse durumu bildirilir.
Yapılacak işlem beyanlar hanesinde gösterilir ve düzeltme kesinleşene kadar bu kayıt korunur.
Tebliğden itibaren otuz gün içinde ilgililer muvafakat verirse düzeltme yapılır.
Süresinde muvafakat verilmezse tapu müdürlüğü hatalı kaydı resen düzeltir.
İşlem sonucu ilgilisine bildirilir ve düzeltmeye karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabileceği ihtar edilir.

Otuz günlük süre muvafakat için, altmış günlük süre ise resen düzeltme sonrasında dava açmak içindir. Bu iki süre birbirinin yerine kullanılamaz.

11.5. Değerleme raporlarının elektronik gönderimi

Sermaye Piyasası Kurulu ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunca yetkilendirilen değerleme kuruluşlarının konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlediği değerleme raporları, raporu düzenlettiren kamu kurumları, bankalar ve diğer finans kuruluşlarınca:

Raporun düzenlendiği tarihte,
Elektronik ortamda,
Bedelsiz olarak

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilir.

Elektronik gönderimin usul ve esaslarını, ilgili kurumların görüşünü alarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü belirler.

12. Geçici hükümler, yürürlük ve hüküm durumu

12.1. Mevcut güvenlik alanlarına ilişkin geçiş

Kanunun ilgili değişikliğinin yürürlüğe girdiği tarihte mevcut askerî yasak, askerî ve özel güvenlik bölgeleri ile stratejik alanlara ait harita ve koordinatların tamamının üç ay içinde ilgili bakanlığa gönderilmesi öngörülmüştür.

Belgeler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gönderilip sayısal ortama aktarılıncaya ve taşra birimlerine ulaşıncaya kadar işlemler yetkili askerî makamlara sorularak yürütülür. Bu aşamalar tamamlanınca gönderilen belge ve bilgilere göre işlem yapılır.

12.2. Alan yüzölçümlerinin bildirilmesine ilişkin geçiş

İlgili kurumlar ve valilikler, yabancıların edinemeyeceği alanlar ile belirli plan sınırları içindeki toplam yüzölçümlerini üç ay içinde komisyona bildirir. Bu geçici düzenlemenin ikinci fıkrası Anayasa Mahkemesi kararıyla iptal edilmiştir; iptal edilmiş kısım yürürlükte bir kural gibi uygulanmamalıdır.

12.3. Süresi dolmuş eski ipotekler

Türk Medeni Kanununun süreli ipoteklerin terkinine ilişkin hükmü yürürlüğe girmeden önce süresi dolduğu hâlde terkin edilmemiş ipoteklerde, kanunda öngörülen otuz günlük süre geçici hükmün yürürlüğe girdiği tarihte başlar.

12.4. Mülga ve kısmen kaldırılmış hükümler

Kanunun bazı maddeleri bütünüyle yürürlükten kaldırılmıştır. Ayrıca bataklıklarla ilgili düzenlemenin ilk fıkrası yürürlükten kaldırılmış, geçici hükümlerden birinin ikinci fıkrası Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.

Bir hükmün mülga veya iptal edilmiş olması, onun geçmişte kanun metninde bulunduğunu gösterir; fakat güncel bir kararın dayanağı olarak kullanılmasına imkân vermez. Buna karşılık aynı maddenin yürürlükte kalan diğer fıkraları ayrıca değerlendirilir.

12.5. Eski düzenlemelerin kaldırılması, yürürlük ve yürütme

Kanun, saydığı eski tapu ve taşınmaz düzenlemeleriyle birlikte Medeni Kanun, onun uygulama kanunu ve Borçlar Kanunu tarafından zaten kaldırılmamış olan aykırı hükümleri yürürlükten kaldırmıştır.

Kanun yayımlandığı tarihte yürürlüğe girer. Hükümlerini Adalet, İçişleri ve Maliye bakanları yürütür.

13. Karar tabloları

13.1. Şerh türünü belirleme

İşlem	Şerh yolu	Sonraki temel sonuç
İrtifak hakkı kurma vaadi	Resen şerh	Sonraki malikleri bağlar
Noterlikçe düzenlenen taşınmaz satış vaadi	Taraflardan birinin talebiyle şerh	Beş yıllık süre içinde satış olmazsa resen terkin
Noterlikçe düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi	Taraflardan birinin talebiyle şerh	Beş yıllık süre sonunda koşulları varsa resen terkin

13.2. Yabancı unsurun niteliğini belirleme

Kişi veya şirket	Temel rejim
Yabancı uyruklu gerçek kişi	Belirlenen ülke vatandaşı olma, ilçe ve ülke geneli alan sınırları
Yabancı ülkede kurulmuş ticaret şirketi	Yalnız özel kanun hükümleri çerçevesinde edinim
Yabancı ülkede kurulmuş diğer tüzel kişi	Taşınmaz edinemez, lehine sınırlı ayni hak kurulamaz
Türkiye'de kurulu ve yabancı payı/kontrolü yüzde elli veya üstü şirket	Faaliyet konusu, güvenlik izni ve özel şirket rejimi
Türkiye'de kurulu fakat eşik dışında kalan yabancı sermayeli şirket	Yerli sermayeli şirketlere uygulanan hükümler

13.3. Hisse hatası düzeltme takvimi

Aşama	Süre veya işlem
Hata ve yeni hisse durumunun bildirimi	İlgililere tebliğ
Muvafakat imkânı	Tebliğden itibaren 30 gün
Muvafakat yoksa	Tapu müdürlüğünce resen düzeltme
Dava hakkı	Düzeltme sonucunun tebliğinden itibaren 60 gün

14. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Kamu tüzel kişisinin temsili

Olay: Belediyeye ait taşınmazın tescili için belediye encümeni adına bir üye işlem yapmak istemektedir.

Belirleyici bilgi: Taşınmaz belediyeye aittir.

Kural: Belediyeye ait taşınmazın tescilinde belediye başkanı yetkilidir; temsil yetkisinin kullanılmasına ilişkin özel hükümler saklıdır.

Sonuç: Yalnız encümen üyeliği, kanunda belirtilen temsil yetkisinin yerine geçmez. İşlem yetkili temsilci veya usulüne uygun temsil düzeni üzerinden yürütülmelidir.

Uygulama 2 — Eski doldurma hükmünü güncel işlemle karıştırmama

Olay: Bir kişi, denizden doldurulan alanın kendi adına tescili için Tapu Kanununun tarihsel izin ve süre düzenlemesine dayanmaktadır.

Belirleyici bilgi: Talep, doldurma yoluyla elde edilen arazi üzerinde özel mülkiyet edinilmesine yöneliktir.

Kural: 3621 sayılı Kıyı Kanununun 7. maddesinde bu arazilerin Devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu ve özel mülkiyet konusu olamayacağı belirtilir.

Sonuç: Eski metindeki izin süresinin tamamlanmış olması, bugün dolduran adına özel mülkiyet tescilinin yeterli dayanağı olarak öğretilemez. Tarihsel bir hak iddiası varsa ayrıca incelenmelidir.

Uygulama 3 — İrtifak vaadi ile satış vaadinin ayrımı

Olay: Birinci sözleşme irtifak hakkı kurma vaadi olarak tapu görevlilerince resmî senede bağlanmış, ikinci sözleşme noterlikçe taşınmaz satış vaadi olarak düzenlenmiştir.

Belirleyici bilgi: Sözleşmelerin türü farklıdır.

Kural: İrtifak hakkı kurma vaadi resen; noterlikçe düzenlenen satış vaadi ise taraflardan birinin talebi üzerine şerh edilir.

Sonuç: Her iki sözleşme için aynı şerh yöntemi uygulanmaz.

Uygulama 4 — Yüzölçümü fazlalığı

Olay: Ölçümde taşınmazın sicilde yazılı miktardan büyük olduğu anlaşılmış, ancak sınır çizgisi de komşu taşınmaza doğru kaymıştır.

Belirleyici bilgi: Sınır değişikliği vardır.

Kural: Fazlalığın sicile geçirilmesi için hem komşu araziye el atma bulunmaması hem de sınır değişikliği olmaması gerekir.

Sonuç: Yalnız ölçüm fazlalığına dayanılarak sicil düzeltilemez; koşullardan biri eksiktir.

Uygulama 5 — Yabancı gerçek kişinin alan sınırı

Olay: Yabancı gerçek kişi ülke genelinde 28 hektara sahiptir ve 4 hektar daha edinmek istemektedir. İlçe yüzölçümü sınırı aşılmamaktadır ve ülke geneli sınırını artıran bir karar yoktur.

Belirleyici bilgi: Yeni edinimle toplam 32 hektara ulaşılacaktır.

Kural: Kişi başına ülke genelindeki toplam alan otuz hektarı aşamaz; bu sınır ancak Cumhurbaşkanınca iki katına kadar artırılabilir.

Sonuç: Artırım kararı bulunmadığı için 4 hektarlık edinimin tamamı gerçekleştirilemez.

Uygulama 6 — Hisse hatasında muvafakat verilmemesi

Olay: Hisse hatasının nedeni ve düzeltme sonrası paylar ilgililere bildirilmiş, beyanlar hanesine kayıt konmuş, otuz gün içinde muvafakat verilmemiştir.

Belirleyici bilgi: Otuz günlük muvafakat süresi sonuçsuz kalmıştır.

Kural: Bu durumda tapu müdürlüğü hatalı kaydı resen düzeltir; sonucu bildirir ve altmış günlük dava hakkını ihtar eder.

Sonuç: Muvafakat yokluğu işlemi süresiz durdurmaz; resen düzeltme aşamasına geçilir.

Uygulama 7 — Yed-i adil işlemi

Olay: Birbirine bağlı iki bedelli işlem için para tapu görevlisine bırakılmış, işlemlerden biri tamamlanmamıştır.

Belirleyici bilgi: Ödeme, bütün sözleşmelerin tamamlanmasına bağlanmıştır.

Kural: Sözleşmeler tamamlanmazsa para taraflar dağılmadan, kimden alınmışsa ona iade edilir ve ilgili işlemler bozulur.

Sonuç: Para hak sahibine ödenemez; derhâl iade ve işlem iptali gerekir.

Uygulama 8 — Yapısız taşınmaz projesi

Olay: Yabancı gerçek kişi yapısız taşınmazı satın aldıktan sonra projeyi iki yıllık sürede ilgili bakanlığın onayına sunmamıştır.

Belirleyici bilgi: Süresinde başvuru yapılmamıştır.

Kural: Yapısız taşınmazda proje iki yıl içinde onaya sunulmalıdır. Süresinde başvurulmayan taşınmaz tasfiye sürecine konu olabilir.

Sonuç: Eksiklik yalnız idari bir bildirim noksanı değildir; kanunun öngördüğü tasfiye sonucunu doğurabilecek niteliktedir.

15. Karşılaştırmalı olaylar

15.1. Aynı kıyı, tarihsel metindeki farklı oluşumlar

Tarihsel Olay A: İzinli deniz doldurmanın zamanında tamamlanması, eski metinde değer bedeli aranmadan tescille ilişkilendirilmiştir.
Tarihsel Olay B: İzinsiz doldurma, eski metinde sakınca bulunmaması ve onda bir bedelle tescille ilişkilendirilmiştir.
Tarihsel Olay C: Doğal kıyı oluşumu, eski metinde bitişik malik için iki yıllık öncelikli satın almayla ilişkilendirilmiştir.

Bu karşılaştırma yalnız eski metnin ayrımlarını gösterir. Güncel özel mülkiyet edinimi sonucu çıkarılamaz: 3621 sayılı Kıyı Kanununun 7. maddesindeki doldurma ve kurutma arazilerine ilişkin yasak ile 5. maddesindeki kıyıların hukuki durumu birlikte gözetilmelidir.

15.2. Aynı yabancı unsur, farklı şirket yapısı

Olay A: Şirket yabancı ülkede kurulmuştur. Edinim yalnız özel kanun çerçevesinde mümkündür.
Olay B: Şirket Türkiye'de kurulmuş ve yabancı payı yüzde ellidir. Faaliyet konusu ve güvenlik izinleri bakımından özel rejim uygulanır.
Olay C: Şirket Türkiye'de kurulmuş, yabancı payı yüzde kırktır ve yönetim çoğunluğunu belirleme yetkisi yoktur. Yerli sermayeli şirketlere uygulanan rejim esas alınır.

Belirleyici fark, şirketin kuruluş yeri, yabancı pay oranı ve yönetim kontrolüdür.

15.3. Aynı sicil sorunu, farklı düzeltme yolu

Olay A: Sicildeki yüzölçümü fazlalığı için mahkeme kararı gerekir; komşuya el atma ve sınır değişikliği bulunmamalıdır.
Olay B: Hisse hatasında önce tebligat ve beyan kaydı, ardından otuz günlük muvafakat süreci işletilir; muvafakat yoksa resen düzeltme yapılır.

Her iki durumda da sicilde değişiklik vardır; fakat birinde mahkemece maddi koşulların saptanması, diğerinde kanunda düzenlenen idari düzeltme süreci belirleyicidir.

16. Karıştırılabilecek ayrımlar

Tüzel kişinin yetki belgesi ile temsilcinin kimliği aynı şey değildir. Belge hem taşınmaz tasarrufuna izinli olmayı hem işlemi yapacak temsilcinin yetkisini gösterir.
Tarihsel doldurma hükümleri güncel özel mülkiyet yolu değildir. Eski metindeki izin ve bedel ayrımları, 3621 sayılı Kıyı Kanununun 7. maddesindeki özel mülkiyet yasağını ortadan kaldırmaz.
İrtifak vaadi şerhi ile satış vaadi şerhi aynı şekilde başlamaz. Biri resen, diğeri talep üzerine yapılır.
Beş yıllık süre sözleşme tarihinden değil şerh tarihinden başlar.
Yabancı gerçek kişi sınırı ile yabancı sermayeli şirket eşiği farklıdır. Otuz hektar ve ilçe yüzde onu gerçek kişiye; yüzde elli pay veya kontrol ölçütü Türkiye'de kurulu şirkete ilişkindir.
Hisse hatasındaki otuz gün ve altmış gün farklı amaçlara hizmet eder. Otuz gün muvafakat, altmış gün dava süresidir.
Miras intikalinin resen güncellenmesi paylı mülkiyet değil elbirliği mülkiyeti doğurur.
Taşınmaz rehni bazı yabancı edinim sınırlamalarından ayrılmıştır. Rehin kurulması mülkiyet edinimiyle aynı değerlendirmeye tabi tutulmaz.
Mülga veya iptal edilmiş hüküm, aynı maddenin yürürlükte kalan kısmını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Yed-i adil olan görevli parayı keyfî biçimde ödemez. Ödeme, bağlı işlemlerin tamamlanmasına bağlıdır.

17. Hızlı tekrar

Kamu tüzel kişisinin tescildeki temsilcisi, taşınmazın ait olduğu kuruma göre değişir.
Ticaret şirketlerinin yetki belgesi ticaret sicilinden; diğer tüzel kişilerin belgesi merkez veya şubenin bulunduğu yerin en büyük mülkiye amirinden alınır.
Tapu Kanunundaki eski doldurma ve kıyı oluşumu hükümleri, sonraki kıyı mevzuatından bağımsız güncel edinim kuralları olarak uygulanmamalıdır.
3621 sayılı Kıyı Kanununun 7. maddesine göre doldurma ve kurutma yoluyla elde edilen araziler özel mülkiyet konusu olamaz.
Değer bedeli beş yılda eşit taksitle ödenir; iki yıllık taksit sonrası tescil, kalan borç için ipotek uygulanır.
Kapanmış yollar köy veya belediye; güvenlik kurumlarının kullanımındaki kadastral yollar Hazine adına tescil edilir.
İrtifak vaadi resen, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi talep üzerine şerh edilir.
Şerhten itibaren beş yılda sonuç doğmayan ilgili şerh resen terkin edilir.
Yabancı gerçek kişiler için ilçe yüzölçümünün yüzde onu ve ülke genelinde otuz hektar sınırı vardır.
Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirkette yüzde elli pay veya yönetim kontrolü özel rejimi doğurur.
İki yılda yapılmayan miras intikalinde tapu müdürlüğü yargıya başvurabilir ve kayıt elbirliği mülkiyeti olarak güncellenir.
Hisse hatasında 30 günlük muvafakat, ardından resen düzeltme ve 60 günlük dava süreci vardır.
Belirli değerleme raporları düzenlendikleri tarihte elektronik ve bedelsiz gönderilir.

18. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Bir ticaret şirketinin tapu işleminde taşınmaz tasarrufuna ve temsilci yetkisine ilişkin belge hangi makamdan alınır?

Mini yoklama 2

3621 sayılı Kıyı Kanununun 7. maddesine göre doldurma ve kurutma yoluyla elde edilen arazi özel mülkiyet konusu olabilir mi?

Mini yoklama 3

İrtifak hakkı kurma vaadi ile noterlikçe düzenlenen taşınmaz satış vaadi şerh bakımından nasıl ayrılır?

Mini yoklama 4

Yüzölçümü fazlalığının sicile işlenebilmesi için mahkeme hangi iki maddi koşulu birlikte saptamalıdır?

Mini yoklama 5

Yabancı gerçek kişinin ülke genelindeki edinim sınırı nedir ve bu sınırı artırmaya kim yetkilidir?

Mini yoklama 6

Hisse hatasının düzeltilmesinde otuz günlük ve altmış günlük süreler hangi işlemler içindir?

Mini yoklama cevapları

Ticaret sicil memurundan.
Hayır. Bu araziler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve özel mülkiyet konusu olamaz.
İrtifak hakkı kurma vaadi resen; noterlikçe düzenlenen satış vaadi taraflardan birinin talebiyle şerh edilir.
Fazlalığın bitişik araziye el atmaktan doğmaması ve sınır değişikliği bulunmaması.
Ülke genelinde kişi başına otuz hektardır; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir.
Otuz gün muvafakat verme, altmış gün resen düzeltme sonucuna karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açma süresidir.