Oku · Anla · Pekiştir
Konu anlatımı
Süreli İpoteklerin Terkini
Süreli olarak kurulan bir ipoteğin süresi dolduğunda kayıt kendiliğinden ortadan kalkmaz. Belirli koşullar birlikte gerçekleşirse, malik talebi üzerine tapu müdürlüğü terkin işlemi yapar. Değerlendirmenin merkezinde uygulanacak otuz günlük sürenin doğru başlangıcı, İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin bulunmaması, malikin talebi ve terkin harcı yer alır.
Öğrenme hedefleri
Bu konuyu tamamlayan öğrenci:
- Süreli ipoteğin hangi özellik nedeniyle bu terkin usulünün kapsamına girdiğini ayırt eder,
- Genel kuralda otuz günlük sürenin başlangıcını belirler,
- 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş ve süresi sona ermiş ipoteklerde geçiş kuralını uygular,
- İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin işlem üzerindeki etkisini değerlendirir,
- Malikin talebi, tapu müdürlüğünün yetkisi ve terkin harcı arasındaki bağlantıyı kurar,
- Somut olayda terkin şartlarının birlikte gerçekleşip gerçekleşmediğini gerekçelendirir.
Kavramsal çerçeve
Süreli ipotek
Süreli ipotek, kuruluşunda belirli bir süreye bağlanan ipotektir. Bu terkin usulünün ilk koşulu, ipoteğin süreli olarak kurulmuş olmasıdır. Süresi belirlenmemiş bir ipotek, yalnızca bu kurala dayanılarak aynı değerlendirmeye alınmaz.
Sürenin bitimi
Sürenin bitimi, ipotek kurulurken belirlenen sürenin sona ermesidir. Ancak sürenin sona ermesi ipoteğin hemen terkin edilmesi için tek başına yeterli değildir. Genel kuralda bu olay, otuz günlük sürenin başlangıcını oluşturur.
Terkin
Terkin, ipotek kaydının tapu sicilinden kaldırılmasıdır. Buradaki terkin kendiliğinden gerçekleşmez; malikin talebi üzerine tapu müdürlüğünce yapılır.
İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh
Bu terkin usulünde belirleyici kontrollerden biri, söz konusu şerhin ipotekli taşınmaz üzerinde bulunup bulunmadığıdır. Şerhin bulunmaması, malik talebiyle terkin yolunun uygulanabilmesi için zorunlu koşuldur.
1. Ana kural: Sürenin bitiminden başlayan otuz gün
Süreli olarak kurulan ipoteğin süresi sona erdiğinde otuz günlük süre işlemeye başlar. Bu süre içinde ipotekli taşınmaz üzerine İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh konulmamışsa, otuz günlük sürenin tamamlanmasından sonra malik terkin talebinde bulunabilir.
Terkin işlemi için yalnızca zamanın geçmesi yeterli değildir. Şu unsurlar birlikte bulunmalıdır:
- İpotek süreli olarak kurulmuş olmalıdır.
- İpoteğin süresi sona ermiş olmalıdır.
- Sürenin bitiminden başlayan otuz günlük süre tamamlanmış olmalıdır.
- İpotekli taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh bulunmamalıdır.
- Malik terkin talebinde bulunmalıdır.
- Terkin harcı alınmalıdır.
- Terkin işlemi tapu müdürlüğünce yapılmalıdır.
Bu unsurlardan biri eksikse, yalnızca bu özel usule dayanılarak terkin sonucu kurulamaz.
2. Geçiş kuralı: 01.01.2020 tarihinden önce süresi sona ermiş ipotekler
Yeni kural 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önce süreli olarak kurulmuş ve süresi de sona ermiş ipotekler için özel bir başlangıç noktası kabul edilmiştir.
Bu grupta otuz günlük süre, geçmişteki süre bitiminden değil, 01.01.2020 tarihinden itibaren başlar. Böylece daha önce süresi dolmuş ipotekler bakımından da otuz günlük bir değerlendirme dönemi uygulanır. Bu sürenin sonunda da genel koşullar değişmez: İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh bulunmamalı, malik talepte bulunmalı ve terkin harcı alınmalıdır.
Geçiş kuralının uygulanması için iki bilgi birlikte aranır:
- İpotek 01.01.2020 tarihinden önce süreli olarak kurulmuş olmalıdır.
- İpoteğin süresi 01.01.2020 tarihinden önce sona ermiş olmalıdır.
İpoteğin yalnızca 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş olması yeterli değildir. Süresi bu tarihten sonra sona ermişse genel kural uygulanır ve otuz günlük süre gerçek süre bitiminden başlar.
3. Ortak koşulların işlevi
Otuz günlük sürenin tamamlanması
Otuz gün, sürenin sona ermesi ile terkin değerlendirmesi arasındaki zorunlu zaman dilimidir. Genel durumda başlangıç, ipotek süresinin bittiği gündür. Geçiş kapsamındaki eski ipoteklerde ise başlangıç 01.01.2020 tarihidir.
150/c şerhinin bulunmaması
Otuz günlük sürenin geçmiş olması, taşınmaz üzerinde 150/c şerhi varsa tek başına terkin için yeterli değildir. Şerhin bulunmaması ortak ve zorunlu koşuldur.
Malikin talebi
Süre bitmiş ve diğer koşullar gerçekleşmiş olsa bile terkin kendiliğinden yapılmaz. Bu usul, malikin talebine bağlanmıştır. Talep bulunmadığında tapu müdürlüğünün yalnızca sürenin dolmasına dayanarak kendiliğinden terkin yapması öngörülmemiştir.
Terkin harcı
Terkin harcı, işlemin tamamlanmasının bir parçasıdır. Diğer koşulların gerçekleşmesi, terkin harcının alınması gereğini ortadan kaldırmaz.
Yetkili birim
Şartlar gerçekleştiğinde terkin işlemini yapan birim tapu müdürlüğüdür. Düzenlenen usulün işlem merkezi tapu müdürlüğüdür.
4. Karar mantığı
Somut bir olay aşağıdaki sırayla değerlendirilir:
| Kontrol sorusu | Evet ise | Hayır ise |
|---|---|---|
| İpotek süreli olarak kurulmuş mu? | Süre bitimi incelenir. | Bu özel terkin usulü uygulanmaz. |
| Süre 01.01.2020 tarihinden önce mi sona ermiş? | Geçiş kuralı değerlendirilir. | Genel kural değerlendirilir. |
| Uygulanacak otuz günlük süre tamamlanmış mı? | Şerh kontrolüne geçilir. | Terkin için süre henüz tamamlanmamıştır. |
| İpotekli taşınmaz üzerinde 150/c şerhi bulunuyor mu? | Bu usule dayalı terkin yapılamaz. | Malik talebi kontrol edilir. |
| Malik terkin talebinde bulunmuş mu? | Terkin harcı alınarak işlem yapılır. | Kendiliğinden terkin yapılmaz. |
| Terkin harcı alınmış mı? | Tapu müdürlüğü terkin işlemini tamamlar. | İşlem bu hâliyle tamamlanmaz. |
Bu tablo, bütün koşulların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösterir. Tek bir koşulun gerçekleşmesi diğer eksiklikleri gidermez.
5. Genel kural ile geçiş kuralının karşılaştırılması
| Ölçüt | Genel kural | Geçiş kuralı |
|---|---|---|
| Kapsam | Geçiş kapsamına girmeyen süreli ipotekler | 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş ve süresi de bu tarihten önce sona ermiş süreli ipotekler |
| Otuz günlük sürenin başlangıcı | İpotek süresinin bittiği tarih | 01.01.2020 |
| 150/c şerhi kontrolü | Zorunlu | Zorunlu |
| Talepte bulunacak kişi | Malik | Malik |
| Terkin harcı | Alınır | Alınır |
| İşlemi yapan birim | Tapu müdürlüğü | Tapu müdürlüğü |
İki rejim arasındaki temel fark, otuz günlük sürenin hangi olaydan başladığıdır. Diğer ortak koşullar değişmez.
6. Çözümlü uygulamalar
Uygulama 1 — Otuz gün tamamlanmamış
Olay: Süreli ipoteğin süresi on sekiz gün önce sona ermiştir. Taşınmaz üzerinde 150/c şerhi bulunmamaktadır ve malik terkin talebinde bulunmuştur.
Belirleyici bilgi: Genel kuralda otuz günlük süre, ipotek süresinin sona erdiği tarihten başlar.
Sonuç: Otuz gün henüz tamamlanmadığı için terkin işlemi bu aşamada yapılamaz. Şerhin bulunmaması ve malikin talebi, eksik süre koşulunun yerine geçmez.
Uygulama 2 — Bütün genel koşullar gerçekleşmiş
Olay: Süreli ipoteğin süresi kırk beş gün önce sona ermiştir. Taşınmaz üzerinde 150/c şerhi yoktur. Malik terkin talebinde bulunmuş ve terkin harcı alınmıştır.
Belirleyici bilgi: Otuz günlük süre tamamlanmış, engelleyici şerh bulunmamış, malik talep etmiş ve harç alınmıştır.
Sonuç: Tapu müdürlüğü ipoteği terkin eder.
Uygulama 3 — Geçiş süresi tamamlanmamış
Olay: İpotek 01.01.2020 tarihinden önce süreli olarak kurulmuş ve süresi de bu tarihten önce sona ermiştir. 01.01.2020 tarihinden itibaren yalnız on iki gün geçmiştir. Malik talepte bulunmuş, taşınmazda 150/c şerhi bulunmamıştır.
Belirleyici bilgi: Bu grupta otuz günlük süre geçmişteki süre bitiminden değil, 01.01.2020 tarihinden başlar.
Sonuç: Geçiş süresi tamamlanmadığı için terkin yapılamaz.
Uygulama 4 — Şerh engeli
Olay: Süreli ipoteğin süresi altmış gün önce sona ermiş ve malik terkin talebinde bulunmuştur. Ancak ipotekli taşınmaz üzerinde 150/c şerhi bulunmaktadır.
Belirleyici bilgi: Otuz günlük sürenin tamamlanması tek başına yeterli değildir; 150/c şerhinin bulunmaması gerekir.
Sonuç: Bu özel usule dayanılarak terkin yapılamaz.
Uygulama 5 — Eski tarihte kurulmuş, fakat daha sonra süresi dolmuş ipotek
Olay: İpotek 2019 yılında süreli olarak kurulmuş, süresi 2022 yılında sona ermiştir. Süre bitiminden sonra otuz gün geçmiş, 150/c şerhi bulunmamış, malik talepte bulunmuş ve terkin harcı alınmıştır.
Belirleyici bilgi: Geçiş kuralı, yalnız 01.01.2020 tarihinden önce hem kurulmuş hem de süresi sona ermiş ipotekleri kapsar. Bu olayda süre 2022 yılında sona ermiştir.
Sonuç: Genel kural uygulanır. Otuz günlük süre 2022 yılındaki gerçek süre bitiminden başlar ve diğer koşullar da gerçekleştiği için tapu müdürlüğü terkin yapar.
7. Karşılaştırmalı olaylar
Yalnız süre koşulu değiştiğinde
- Birinci olayda süre bitiminden yirmi gün geçmiştir.
- İkinci olayda süre bitiminden kırk gün geçmiştir.
- Her iki olayda da 150/c şerhi yoktur ve malik talepte bulunmuştur.
Birinci olayda otuz gün tamamlanmadığı için terkin yapılamaz. İkinci olayda süre koşulu tamamlanmıştır; diğer koşullar da varsa terkin yapılabilir.
Yalnız şerh koşulu değiştiğinde
- Birinci olayda otuz gün tamamlanmış ve 150/c şerhi yoktur.
- İkinci olayda otuz gün tamamlanmış fakat 150/c şerhi vardır.
- Her iki olayda da malik talepte bulunmuştur.
Birinci olay terkin yönünden ilerleyebilir. İkinci olayda şerh bulunduğu için bu özel terkin yolu uygulanamaz.
Yalnız süre bitiminin tarihi değiştiğinde
- Birinci ipotek 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş ve süresi de bu tarihten önce sona ermiştir.
- İkinci ipotek 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş, fakat süresi bu tarihten sonra sona ermiştir.
Birinci olayda otuz günlük süre 01.01.2020 tarihinden başlar. İkinci olayda ise otuz günlük süre gerçek süre bitiminden başlar.
8. Karıştırılabilecek ayrımlar
- Süre bitimi ile terkin aynı şey değildir. Süre bitimi yalnızca değerlendirme sürecini başlatır.
- Otuz günün geçmesi tek başına yeterli değildir. 150/c şerhinin bulunmaması, malik talebi ve terkin harcı da gerekir.
- 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş olmak tek başına geçiş kuralını doğurmaz. İpoteğin süresi de bu tarihten önce sona ermiş olmalıdır.
- Terkin kendiliğinden yapılmaz. Malik talebi zorunludur.
- Yetkili işlem birimi tapu müdürlüğüdür. Süre ve şerh koşulları gerçekleştiğinde terkin burada tamamlanır.
- Şerh kontrolü ipotekli taşınmaz üzerinde yapılır. Başka bir kayıt veya genel varsayım, bu kontrolün yerini tutmaz.
9. Hızlı tekrar
- Kapsam: Süreli olarak kurulmuş ipotek.
- Genel başlangıç: İpotek süresinin bittiği tarih.
- Geçiş başlangıcı: 01.01.2020 tarihinden önce kurulmuş ve süresi de sona ermiş ipoteklerde 01.01.2020.
- Bekleme süresi: Otuz gün.
- Engelleyici kayıt: İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerh.
- Talepte bulunacak kişi: Malik.
- İşlemi yapacak birim: Tapu müdürlüğü.
- Mali unsur: Terkin harcı alınır.
- Temel sonuç: Bütün koşullar birlikte gerçekleşmeden bu özel usule dayalı terkin yapılamaz.
10. Mini yoklamalar
Mini yoklama 1
Süreli ipoteğin süresi yirmi gün önce sona ermiş, 150/c şerhi bulunmamış ve malik talepte bulunmuştur. Terkin yapılabilir mi?
Mini yoklama 2
İpotek 2019 yılında kurulmuş ve süresi 2021 yılında sona ermiştir. Otuz günlük sürenin başlangıcı nedir?
Mini yoklama 3
Otuz günlük süre tamamlanmış ve 150/c şerhi bulunmamıştır; ancak malik talepte bulunmamıştır. Tapu müdürlüğü kendiliğinden terkin yapabilir mi?
Mini yoklama cevapları
- Hayır. Genel kuraldaki otuz günlük süre henüz tamamlanmamıştır.
- İpoteğin 2021 yılındaki gerçek süre bitimidir. Geçiş kuralı için sürenin de 01.01.2020 tarihinden önce sona ermiş olması gerekir.
- Hayır. Bu usulde malikin talebi zorunludur.