Resen Cins Değişikliği GYS konu anlatımı

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

Resen Cins Değişikliği

Resen cins değişikliği, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen bir yapının cins değişikliği işleminin, yetkili idareden kadastro müdürlüğüne ve oradan tapu müdürlüğüne uzanan belge akışı içinde kendiliğinden yürütülmesini sağlayan düzenlemedir. Sistem, ayrıca başkaca belge aranmasını ve aynı konuda yeniden bir başvuru zinciri kurulmasını önlemeyi; tescili yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine bağlamayı esas alır.

Bu konu yalnız cins değişikliğini değil, cins değişikliği tamamlanan ve üzerinde kat irtifakı bulunan taşınmazın kat mülkiyetine resen çevrilmesini, belge akışındaki kurumların sorumluluk sınırlarını, geçiş hükümlerini ve belirli işlemlerdeki döner sermaye hizmet bedeli muafiyetini de kapsar.

Öğrenme hedefleri

Bu dersi tamamlayan öğrenci:

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapılarda resen cins değişikliğinin kapsamını belirler.
Yapı kullanma izni verilmesinde tamamlanma, kullanılabilir bölüm ve otuz günlük süre kurallarını uygular.
Yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idarenin sorumluluğu ile kadastro ve tapu birimlerinin görev sınırını ayırt eder.
Mekânsal Adres Kayıt Sistemi, MEGSİS başvuru sistemi, kadastro müdürlüğü ve tapu müdürlüğü arasındaki işlem sırasını kurar.
Elektronik iletim, sistem entegrasyonu öncesi iletim ve fiziki sunum yollarını birbirinden ayırır.
Yürürlükten önce düzenlenmiş belgeler ile yapı aplikasyon projelerine ilişkin geçiş hükümlerini uygular.
Kat irtifakı bulunan taşınmazın hangi şartlarla resen kat mülkiyetine çevrileceğini değerlendirir.
Döner sermaye hizmet bedeli muafiyetinin kapsamını, genel vergi ve harç yükümlülüklerinden ayırır.
Yüklenicinin talebiyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri için gereken sözleşme ve belge şartlarını belirler.

1. Kavramsal çerçeve

1.1. Resen işlem neyi ifade eder?

Bu düzenlemede “resen”, cins değişikliği için tapu müdürlüğüne ayrıca yeni bir belge paketi sunulmasının beklenmemesini ifade eder. Yetkili idarenin düzenlediği yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesi kadastro müdürlüğüne ulaştığında kadastro müdürlüğü tescil bildirimini hazırlar; tapu müdürlüğü de kendisine gönderilen tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesine dayanarak tescili gerçekleştirir.

Resen yürütme, işlemin hiçbir belgeye dayanmadan yapılacağı anlamına gelmez. Tam tersine işlem, iki temel teknik-idari belgeye dayanır:

Yapı kullanma izin belgesi,
Yapı aplikasyon projesi.

Ayrıca kadastro müdürlüğünün hazırladığı tescil bildirimi, tapu müdürlüğündeki tescilin doğrudan dayanaklarından biridir.

1.2. Yapı kullanma izin belgesinin işlevi

Yapı tamamen bitmişse tamamının, kısmen kullanılabilecek bölümleri tamamlanmışsa bu bölümlerin kullanılabilmesi için yapı kullanma izni gerekir. İzin, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilik birimlerinden alınır. Ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için de ilgili belediye veya valilikten izin alınması zorunludur.

Mal sahibinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu, kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığı tespit edilir. Bu tespit, yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesine ilişkin idari değerlendirmenin temelidir.

1.3. Yapı aplikasyon projesinin işlemdeki yeri

Yapı aplikasyon projesi, kadastro müdürlüğünün tescil bildirimini hazırlarken esas aldığı belgedir. Kadastro müdürlüğü, yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre işlem yapar. Düzenleme, bu belgeler üzerinden tescil bildirimi hazırlanırken ayrıca arazi kontrolü yapılmamasını öngörür.

2. Resen cins değişikliğinin ana kuralı

Bu uygulamanın dayanağı olan 7327 sayılı Kanun, 19 Haziran 2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunla Kat Mülkiyeti Kanununun resen cins değişikliğine ve bağlantılı işlemlere ilişkin hükümleri değiştirilmiş; ayrıca aynı Kanunun 14. maddesinin üçüncü fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır. Geçiş hükümlerindeki “yürürlük tarihi” ayrımı 19 Haziran 2021 esas alınarak değerlendirilir.

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen bütün yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Ana kural, yalnız belirli bir yapı türüne veya yalnız kat irtifakı kurulmuş taşınmazlara özgü değildir. Belirleyici unsur, yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmiş olması ve gerekli belge akışının sağlanmasıdır.

Bu kuralın iki ayrı sonucu vardır:

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapının cins değişikliği, tescil bildirimi üzerinden resen tescil edilir.
Cins değişikliği yapılan taşınmazda kat irtifakı varsa, gerekli mevcut belgelere dayanılarak taşınmaz resen kat mülkiyetine çevrilir.

İkinci sonuç her cins değişikliğinde kendiliğinden doğmaz. Resen kat mülkiyetine geçiş için taşınmaz üzerinde önceden kat irtifakı kurulmuş olması gerekir.

3. Yapı kullanma izninde tamamlanma ve süre kuralları

3.1. Tam yapı ve kullanılabilir tamamlanmış bölüm

Yapının bütünü tamamlanmışsa tamamı için izin verilebilir. Yapı bütünüyle bitmemiş olsa bile, tamamlanan bir bölüm kendi başına kullanılabilir durumdaysa yalnız bu bölümün kullanılması için izin verilebilir. Burada belirleyici ölçüt, tamamlanan kısmın fiilen kullanılabilir olmasıdır.

3.2. Otuz günlük sonuçlandırma süresi

Belediye veya valilik, mal sahibinin yapı kullanma izni başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu süre içinde başvuru sonuçlandırılmazsa, sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Bu sonuç, başvurunun reddedilmiş sayılması değildir. Düzenleme, idarenin hareketsizliğine bağlanan olumlu bir sonuç kabul eder. Bununla birlikte, izin verilmiş sayılması yapının sahibini diğer sorumluluklardan kurtarmaz.

3.3. İznin sorumluluklara etkisi

Yapı kullanma izni:

Yapı sahibini kanuna, ruhsata ve ruhsat eklerine aykırılıktan doğan sorumluluktan kurtarmaz.
Vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Bu genel kural ile resen cins değişikliği işlemlerine tanınan özel döner sermaye hizmet bedeli muafiyeti birbirine karıştırılmamalıdır. Muafiyet, yalnız düzenlemede açıkça belirtilen döner sermaye hizmet bedeline ilişkindir; bütün vergi, resim ve harçların ortadan kalktığı anlamına gelmez.

4. Sorumlulukların kurumlar arasında ayrılması

4.1. Yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idarenin sorumluluğu

Yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idare, binanın:

Ruhsat ve eklerine uygun yapıldığını,
Plan ve projelerine uygun olduğunu,
Herhangi bir sınır tecavüzü bulunmadığını tespit etmekle sorumludur.

Bu nedenle belgeyi düzenleyen idarenin, gönderdiği belgelerin doğruluğu ve sıhhati konusunda özen göstermesi gerekir.

4.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü birimlerinin sorumluluk sınırı

Tapu ve kadastro birimlerinin bu süreçteki sorumluluğu, tescilin yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine uygun yapılmasıyla sınırlıdır. Kadastro müdürlüğü belgeleri esas alarak tescil bildirimini düzenler; tapu müdürlüğü bu bildirim ve yapı kullanma izin belgesine göre tescili yapar.

Bu ayrım önemlidir: Yapının ruhsata ve projeye uygunluğunu, sınır tecavüzü bulunup bulunmadığını esasen belgeyi düzenleyen idare değerlendirir. Kadastro müdürlüğünün bu süreçte ayrıca arazi kontrolü yapmaması da bu görev ayrımının bir sonucudur.

5. Standart elektronik işlem akışı

Elektronik işlem akışı aşağıdaki sırayla yürür:

Aşama	İşlem	Sorumlu birim
1	Yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenir.	Yapı kullanma izin belgesini düzenleyen yetkili idare
2	Belgeler, Mekânsal Adres Kayıt Sistemi üzerinden ilgili kadastro müdürlüğünün MEGSİS başvuru sistemine gönderilir.	Sistemler arası elektronik akış
3	Kadastro müdürlüğü, gönderilen belgelere göre ve arazi kontrolü yapmadan tescil bildirimini hazırlar.	Kadastro müdürlüğü
4	Tescil bildirimi elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.	Kadastro müdürlüğü
5	Tapu müdürlüğü, tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesine göre cins değişikliğini resen tescil eder.	Tapu müdürlüğü
6	Taşınmaz kat irtifakı tesisli ise gerekli mevcut belgelere dayanılarak resen kat mülkiyetine çevrilir.	Tapu müdürlüğü

Bu akışta tapu müdürlüğünün cins değişikliği için başkaca belge istemesi öngörülmemiştir.

6. Sistem entegrasyonu tamamlanıncaya kadar uygulanacak yol

İlgili idarelerin sistem entegrasyonu tamamlanıncaya kadar belgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sunacağı sistem üzerinden elektronik olarak ilgili kadastro müdürlüğüne gönderilir. Böylece sistemler arası tam entegrasyon kurulmamış olsa bile resen işlem süreci durmaz.

Burada değişen yalnız iletim aracıdır. İşlemin dayanakları, kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi hazırlama görevi ve tapu müdürlüğünün resen tescil yükümlülüğü değişmez.

7. Belgelerin fiziki sunulması

İlgililer yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesini kadastro müdürlüğüne fiziki olarak sunarsa işlem yine resen karşılanır. Fiziki sunum, işlemi normal bir talebe bağlı cins değişikliği işlemine dönüştürmez ve resen niteliği ortadan kaldırmaz.

Bu yol, elektronik iletimin varlığını esas alan sistemin dışında ikinci bir belge rejimi kurmaz. Aynı iki temel belge kadastro müdürlüğüne ulaşır; kadastro müdürlüğü tescil bildirimini hazırlar ve süreç tapu müdürlüğünde resen tescille devam eder.

8. Yürürlükten önce düzenlenen belgeler

Düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesi düzenlenmiş, ancak bu belgeler Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenmemiş olabilir. Bu durumda işlem dışarıda kalmaz.

Yetkili idare, yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesini elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderirse resen cins değişikliği süreci uygulanır. Bu belgelerin gönderilmesi, yapı kullanma izin belgesini veren idarenin sorumluluğundadır.

Dolayısıyla yürürlükten önce düzenlenmiş olma tek başına engel değildir. Önemli olan, gerekli iki belgenin kadastro müdürlüğüne ulaştırılmasıdır.

9. Yapı aplikasyon projelerinde geçiş düzeni

Yürürlük tarihi itibarıyla hazırlanmış fakat henüz onaylanmamış yapı aplikasyon projeleri de dâhil olmak üzere, onaylanacak projeler düzenlemede belirtilen Ek-1 ve Örnek-1 formatına uygun hazırlanır.

Buna karşılık yapı aplikasyon projesi yürürlük tarihinden önce hazırlanmış ve onaylanmışsa, daha önce onaylanan belgeye itibar edilir. Bu ayrımın karar ölçütü şudur:

Projenin durumu	Uygulanacak yol
Yürürlük tarihinde hazırlanmış, fakat henüz onaylanmamış	Belirlenen formata uygun hazırlanır.
Yürürlük tarihinden önce hazırlanmış ve onaylanmış	Onaylanan belge geçerli kabul edilir.

Sadece “eski tarihli” olmak yeterli değildir; projenin yürürlükten önce hem hazırlanmış hem de onaylanmış olması gerekir.

10. Kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi

Kadastro müdürlüğü, yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesini esas alarak tescil bildirimini düzenler. Bu aşamada ayrıca arazi kontrolü yapılmaz. Hazırlanan tescil bildirimi, başkaca belge aranmaksızın elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

Bu aşamanın karar mantığı şöyledir:

Gerekli iki belge kadastro müdürlüğüne ulaşmış mı?
Belgeler resen cins değişikliği amacıyla gönderilmiş veya fiziki olarak sunulmuş mu?
Tescil bildirimi bu belgelere uygun hazırlanmış mı?
Bildirim tapu müdürlüğüne elektronik ortamda aktarılmış mı?

Kadastro müdürlüğünün görevi, belgelere göre tescil bildirimini hazırlamak ve tapu müdürlüğüne iletmektir; yapının ruhsat ve proje uygunluğunu yeniden inceleyen bir arazi denetimi yapmak değildir.

11. Tapu müdürlüğündeki tescil

Tapu müdürlüğü, kendisine gönderilen tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesine göre cins değişikliğini resen tescil eder. Cins değişikliği için başkaca belge aranmaz.

Bu kural iki nedenle önemlidir:

Kadastro müdürlüğünde oluşturulan teknik tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesi, tapu tescilinin yeterli dayanaklarıdır.
İşlem, ilgilinin tapu müdürlüğünde ayrıca yeni bir belge paketi tamamlamasına bağlanmamıştır.

12. Kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçiş

Cins değişikliği yapılmış taşınmaz üzerinde kat irtifakı varsa, taşınmaz:

Kat irtifakının tesisine ait resmî senede,
Kat mülkiyeti tesisi için düzenlemede belirtilen mevcut belgelere dayanılarak, başkaca belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilir.

Burada üç koşul birlikte aranır:

Cins değişikliği yapılmış olmalıdır.
Taşınmaz kat irtifakı tesisli olmalıdır.
Kat irtifakının tesisine ait resmî senet ile gerekli belgeler mevcut olmalıdır.

Kat irtifakı bulunmayan taşınmaz bakımından, yalnız cins değişikliği yapılmış olması otomatik olarak kat mülkiyeti kurulması sonucunu doğurmaz.

13. Döner sermaye hizmet bedeli muafiyeti

İki işlem döner sermaye hizmet bedelinden muaftır:

Resen cins değişikliği,
Kat irtifakı tesisli yapının resen kat mülkiyetine çevrilmesi.

Muafiyetin kapsamı yalnız döner sermaye hizmet bedelidir. Yapı kullanma izninin vergi, resim ve harç yükümlülüklerini genel olarak ortadan kaldırmadığı kuralı devam eder.

14. Yüklenicinin talebiyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemleri

Düzenleme, belirli sözleşmelere dayanılarak inşa edilecek binada kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin yüklenici tarafından talep edilmesine de imkân verir. Bunun için hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir.

Talebin dayanağı şu sözleşmelerden biri olabilir:

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
Kat karşılığı temlik sözleşmesi,
Bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesi.

Şartlar gerçekleştiğinde işlem, yüklenicinin talebi üzerine ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz.

Bu düzenleme, resen cins değişikliğinden ayrı fakat aynı genelge içinde yer alan bağlantılı bir uygulamadır. Buradaki belirleyici unsurlar; bağımsız bölümlerin hak sahipleri arasında belirlenmiş olması, uygun sözleşme dayanağı, yüklenici talebi ve ilgili idarece onaylı elektronik belgelerdir.

15. Önceki düzenlemelerin durumu

Önceki genelgeler bakımından iki farklı yürürlük sonucu öngörülmüştür:

1993/2, 2004/13 (1584), 2008/1 (1651), 2008/16 (1666) ve 30/03/2009 tarihli 074/1-1497 sayılı genelgelerin yalnız yeni düzenlemeye aykırı hükümleri yürürlükten kaldırılmıştır.
2009/14 (1685) sayılı genelge bütünüyle yürürlükten kaldırılmıştır.

Bu nedenle önceki genelgelerin tamamının aynı biçimde kaldırıldığı veya hiçbirinin etkilenmediği söylenemez. Hangi düzenlemeler için kısmi, hangisi için tam yürürlükten kaldırma yapıldığı ayrı değerlendirilmelidir.

16. Karar mantığı

Bir olayda doğru işlem yolunu belirlemek için şu sıra izlenebilir:

Yapı kullanma izin belgesi var mı?
Yoksa resen cins değişikliğinin temel şartı oluşmaz.
Yapı aplikasyon projesi var mı?
Kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi için bu belge gereklidir.
Belgeler hangi yolla ulaşıyor?
MAKS üzerinden MEGSİS’e, entegrasyon tamamlanıncaya kadar TKGM’nin sunduğu sistem üzerinden veya ilgililerce fiziki sunum yoluyla ulaşabilir.
Belgeler yürürlükten önce mi düzenlenmiş?
Yürürlükten önce düzenlenip MAKS’a yüklenmemişse yetkili idarece kadastro müdürlüğüne elektronik olarak gönderilebilir.
Yapı aplikasyon projesi onaylı mı?
Yürürlükten önce hazırlanıp onaylanmışsa mevcut belgeye itibar edilir; hazırlanmış fakat onaylanmamışsa belirlenen formata uygun hazırlanır.
Kadastro müdürlüğünün işlemi nedir?
Arazi kontrolü yapmadan, belgelere uygun tescil bildirimi düzenlemek ve tapu müdürlüğüne göndermektir.
Tapu müdürlüğünün işlemi nedir?
Tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesine göre cins değişikliğini resen tescil etmektir.
Taşınmaz kat irtifakı tesisli mi?
Evetse ve gerekli mevcut belgeler varsa resen kat mülkiyetine çevrilir.
Bedel yönünden sonuç nedir?
Resen cins değişikliği ve resen kat mülkiyetine çevirme döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

17. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Elektronik belge akışı

Olay: Bir yapı için yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş, yapı aplikasyon projesiyle birlikte Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenmiş ve ilgili kadastro müdürlüğünün MEGSİS başvuru sistemine gönderilmiştir.

Belirleyici bilgiler: İki temel belge vardır ve elektronik iletim tamamlanmıştır.

Uygulanacak kural: Kadastro müdürlüğü arazi kontrolü yapmadan tescil bildirimini hazırlar ve tapu müdürlüğüne gönderir. Tapu müdürlüğü tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesine göre cins değişikliğini resen tescil eder.

Sonuç: İlgiliden cins değişikliği için ayrıca yeni bir belge paketi istenmez.

Uygulama 2 — Yürürlükten önce düzenlenen belgeler

Olay: Yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesi yürürlükten önce düzenlenmiş, ancak Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenmemiştir.

Belirleyici bilgiler: Belgeler mevcut fakat sistemde değildir.

Uygulanacak kural: Yapı kullanma izin belgesini düzenleyen idare iki belgeyi elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir.

Sonuç: Belgelerin eski tarihli olması işlemi engellemez; gerekli iletim sağlandığında resen süreç uygulanır.

Uygulama 3 — Kat irtifakı bulunan taşınmaz

Olay: Cins değişikliği resen tescil edilen taşınmazda kat irtifakı vardır. Kat irtifakının tesisine ait resmî senet ve gerekli diğer belgeler mevcuttur.

Belirleyici bilgiler: Cins değişikliği tamamlanmış, kat irtifakı kurulmuş ve dayanak belgeler bulunmaktadır.

Uygulanacak kural: Başkaca belge aranmadan resen kat mülkiyetine geçilir.

Sonuç: Hem cins değişikliği hem de resen kat mülkiyetine çevirme döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

Uygulama 4 — Kısmen tamamlanan yapı

Olay: Yapının tamamı bitmemiştir; ancak bir bölümü tek başına kullanılabilecek şekilde tamamlanmıştır.

Belirleyici bilgi: Tamamlanan bölümün kullanılabilir olmasıdır.

Uygulanacak kural: Yapının bütünü tamamlanmadan da kullanılabilir tamamlanmış bölüm için yapı kullanma izni verilebilir.

Sonuç: Tamamlanmayan kısımlar, kullanılabilir bitmiş bölüm için izin verilmesine tek başına engel değildir.

Uygulama 5 — Yüklenicinin talebi

Olay: Hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümler belirlenmiş, arsa maliki ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ve yüklenici kat irtifakı tesisi istemiştir. Mimari proje ile yönetim planı elektronik ortamda düzenlenmiş ve ilgili idarece onaylanmıştır.

Belirleyici bilgiler: Bağımsız bölümler belirlenmiş, uygun sözleşme mevcut, talep yükleniciden gelmiş ve elektronik belgeler idarece onaylanmıştır.

Uygulanacak kural: İşlem ilgili idarece yapılır; mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmaz.

Sonuç: Bütün maliklerin ayrıca proje ve yönetim planını imzalaması şart değildir.

18. Karşılaştırmalı olaylar

Karşılaştırma 1 — Onaylanmış proje / onaylanmamış proje

Olay A: Yapı aplikasyon projesi yürürlükten önce hazırlanmış ve onaylanmıştır.
Sonuç: Onaylanan belgeye itibar edilir.
Olay B: Proje yürürlük tarihinde hazırlanmış, fakat henüz onaylanmamıştır.
Sonuç: Belirlenen Ek-1 ve Örnek-1 formatına uygun hazırlanır.

Sonucu değiştiren tek unsur, yürürlükten önce onayın tamamlanmış olup olmamasıdır.

Karşılaştırma 2 — Kat irtifakı var / yok

Olay A: Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesislidir ve gerekli belgeler mevcuttur.
Sonuç: Resen kat mülkiyetine çevrilir.
Olay B: Cins değişikliği yapılan taşınmazda kat irtifakı yoktur.
Sonuç: Yalnız bu düzenlemeye dayanılarak otomatik kat mülkiyeti sonucu çıkarılamaz.

Sonucu değiştiren unsur, cins değişikliğinden önce kat irtifakı kurulmuş olmasıdır.

Karşılaştırma 3 — Elektronik iletim / fiziki sunum

Elektronik iletimde: Belgeler sistem üzerinden kadastro müdürlüğüne ulaşır.
Fiziki sunumda: İlgililer iki temel belgeyi kadastro müdürlüğüne elden sunar.

Her iki durumda da kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi hazırlaması ve işlemin resen yürütülmesi esastır. Sunum biçimi işlemin resen niteliğini değiştirmez.

19. Karıştırılabilecek ayrımlar

Resen işlem, belgesiz işlem değildir. Yapı kullanma izin belgesi, yapı aplikasyon projesi ve tescil bildirimi sürecin temelidir.
Otuz günün geçmesi başvurunun reddi anlamına gelmez. Yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
Yapı kullanma izni bütün sorumlulukları kaldırmaz. Ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğan sorumluluk ile vergi, resim ve harç yükümlülükleri devam eder.
Özel muafiyet genel muafiyet değildir. Yalnız resen cins değişikliği ve resen kat mülkiyetine çevirme için döner sermaye hizmet bedeli muafiyeti vardır.
Kat mülkiyetine resen geçiş için kat irtifakı gerekir. Sadece cins değişikliği yapılmış olması yeterli değildir.
Fiziki sunum resen niteliği ortadan kaldırmaz. Belgeler kadastro müdürlüğüne fiziken verilse de işlem resen karşılanır.
Yürürlükten önce düzenlenen belgeler bütünüyle geçersiz değildir. Gerekli iletim sağlanarak işlem yapılabilir.
Hazırlanmış proje ile onaylanmış proje aynı değildir. Yürürlükten önce onay tamamlanmışsa mevcut belgeye itibar edilir.
Belgeyi düzenleyen idarenin denetimi ile kadastro işlemi farklıdır. Ruhsat, proje ve sınır uygunluğu belgeyi düzenleyen idarenin; belgelere uygun tescil bildirimi ise kadastro müdürlüğünün sorumluluğundadır.
Önceki düzenlemeler aynı biçimde kaldırılmamıştır. Bazılarının yalnız aykırı hükümleri, birinin ise tamamı yürürlükten kaldırılmıştır.

20. Hızlı tekrar

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen bütün yapıların cins değişikliği resen yapılır.
Yetkili idare yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesini elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir.
Entegre sistemde belgeler MAKS üzerinden ilgili kadastro müdürlüğünün MEGSİS başvuru sistemine aktarılır.
Entegrasyon tamamlanıncaya kadar TKGM’nin sunduğu sistem kullanılır.
Belgeler ilgililerce fiziki olarak sunulsa da işlem resen karşılanır.
Kadastro müdürlüğü arazi kontrolü yapmadan tescil bildirimi düzenler ve tapu müdürlüğüne gönderir.
Tapu müdürlüğü tescil bildirimi ile yapı kullanma izin belgesine göre başkaca belge aramadan cins değişikliğini tescil eder.
Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisliyse gerekli mevcut belgelere dayanılarak resen kat mülkiyetine çevrilir.
Her iki işlem döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Yapı kullanma izni başvurusu en geç otuz gün içinde sonuçlandırılır; aksi hâlde kullanıma izin verilmiş sayılır.
Yapı kullanma izni, aykırılıktan doğan sorumlulukları ve genel vergi, resim ve harç yükümlülüklerini kaldırmaz.
Yürürlükten önce hazırlanıp onaylanan yapı aplikasyon projesine itibar edilir; henüz onaylanmamış proje belirlenen formata uygun hazırlanır.
Yüklenicinin talebiyle kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması ve uygun sözleşme dayanağı gerekir; onaylı elektronik mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

21. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesi kadastro müdürlüğüne fiziki olarak sunulduğunda işlem resen yürütülebilir mi?

Cevap: Evet. Fiziki sunum, işlemin resen niteliğini ortadan kaldırmaz.

Mini yoklama 2

Cins değişikliği tamamlanan her taşınmaz kendiliğinden kat mülkiyetine çevrilir mi?

Cevap: Hayır. Resen kat mülkiyetine geçiş için taşınmazın kat irtifakı tesisli olması ve gerekli mevcut belgelerin bulunması gerekir.

Mini yoklama 3

Yapı kullanma izni, yapı sahibinin bütün vergi ve harç yükümlülüklerini sona erdirir mi?

Cevap: Hayır. İzin, genel vergi, resim ve harç yükümlülüklerini kaldırmaz. Resen cins değişikliği ve resen kat mülkiyetine çevirme bakımından yalnız döner sermaye hizmet bedeli muafiyeti vardır.