Kamulaştırma Uygulamaları

Kamulaştırma Uygulamaları

Kamulaştırma, kamu hizmetinin yürütülmesi için gerekli taşınmazın, kaynağın veya irtifak hakkının kanuni usulle kamu idaresine geçirilmesini sağlayan özel bir edinim yoludur. Tapu uygulamasında asıl güçlük yalnız tescil işlemini yapmak değildir; kamulaştırmanın hangi aşamada bulunduğunu, hangi belgenin hangi sonucu doğurduğunu, taşınmaz üzerindeki hakların nasıl ele alınacağını ve özel durumlarda hangi işlem yolunun seçileceğini doğru belirlemektir.

Bu ders; kamulaştırma öncesi belirtmelerden satın alma ve mahkeme yoluna, pay kamulaştırmasından kamulaştırma sebebiyle irtifak hakkına, vazgeçmeden enerji piyasası uygulamalarına kadar bütün süreci karar mantığıyla ele alır.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan kişi:

• Kamulaştırmanın mülkiyet devri yerine irtifak hakkı kurulmasıyla karşılanabileceği hâlleri ayırt eder.
• Kamulaştırma öncesi idari belirtmenin kurulma, taşınma ve terkin koşullarını uygular.
• Satın alma usulünde anlaşma tutanağının hukuki işlevini ve zorunlu içeriğini değerlendirir.
• Takyit, tedbir, irtifak hakkı, intikal ve elbirliği mülkiyeti bulunan taşınmazlarda doğru işlem yolunu seçer.
• 31/b şerhinin kurulma şartlarını, yasaklayıcı etkisini ve farklı dönemlerdeki terkin rejimini ayırt eder.
• Mahkeme kararıyla tescilde kesinleşme, temsil, takyitlerin terkini ve vergi bildirimi kurallarını uygular.
• Trampa, acele kamulaştırma, kamulaştırmasız el koyma, ihtilaflı mülkiyet ve kadastrosuz taşınmaz süreçlerini birbirinden ayırır.
• İdareler arası devir, pay kamulaştırması ve kamulaştırma sebebiyle irtifak hakkı işlemlerini gerekçeli biçimde çözer.
• Kamulaştırmadan vazgeçme ve eski malike iade işlemlerinin şartlarını belirler.
• Enerji piyasası, transit boru hattı ve mali yükümlülüklere ilişkin özel kuralları uygular.

1. Kamulaştırmanın konusu ve temel tercih

Kamulaştırma yetkisi tanınan Devlet, kamu tüzel kişileri, kamu kurum ve kuruluşları; yürütmekle yükümlü oldukları kamu hizmeti için gerekli taşınmazları, kaynakları ve irtifak haklarını kamulaştırabilir. Özel bir kanunda açık hüküm varsa, gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri lehine yürütülen kamu yararı amaçlı hizmet için de denetim makamı olan kamu tüzel kişisi tarafından kamulaştırma yapılabilir.

Kamulaştırma her zaman taşınmazın bütün mülkiyetinin alınması anlamına gelmez. Kamu hizmetinin ihtiyacı taşınmazın yalnız belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerindeki kullanım hakkıyla karşılanabiliyorsa mülkiyetin tamamını devralmak yerine kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Bu ayrım, ölçülülük ve ihtiyacın kapsamı bakımından ilk karar noktasıdır.

Karar sorusu

1. Kamu hizmeti taşınmazın tamamını gerektiriyor mu?
2. Belirli bir alan, yükseklik, derinlik veya geçiş kullanımı yeterli mi?
3. Yeterliyse mülkiyet yerine irtifak hakkı kurulması seçeneği değerlendirilir.

2. Kamulaştırma öncesi idari belirtme

2.1. Belirtmenin kurulması ve sonucu

Kamulaştırmayı yapan idare, kamulaştırılacak veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı hazırlar; malikleri ve adreslerini tapu, vergi, nüfus kayıtları veya harici araştırmayla belgelendirir. Kamulaştırma kararı verildikten sonra kararın tapu siciline işlenmesi istenir. Bunun üzerine taşınmazın beyanlar sütununa kamulaştırma öncesi idari belirtme yapılır.

Belirtmenin temel sonucu, taşınmazdaki sonraki değişikliklerin idareye bildirilmesidir. Bildirim tarihinden sonra mülkiyette veya sınırlı ayni haklarda meydana gelen değişiklikler tapu müdürlüğünce kamulaştırmayı yapan idareye iletilir. Böylece idare, süreci güncel hak sahipleri üzerinden sürdürebilir.

Kamu tüzel kişilerinin ve kamu kurumlarının kendi mülkiyetindeki taşınmazlar için bu belirtme kurulmaz. Bu taşınmazlarda kamulaştırma yerine idareler arası devir rejimi uygulanır.

2.2. Kamulaştırma öncesi ifraz ve cins değişikliği

Taşınmaz üzerinde kamulaştırma öncesi idari belirtme bulunuyorsa idare, belirli şartlarla tek taraflı olarak ifraz veya cins değişikliği isteyebilir. Bunun için:

• İdarenin yazısında değişiklik işlemi açıkça talep edilmelidir.
• Kadastro müdürlüğünce düzenlenen tescil bildiriminde ifraz veya cins değişikliği talebi açıkça gösterilmelidir.
• İdare, işlemden doğacak hukuki sorumluluğu kabul etmelidir.

İfrazdan sonra kamulaştırma belirtmesi yalnız kamulaştırılacak kısma taşınır. Yeni oluşan parseller mevcut malikleri adına tescil edilir. İşlem sonrasında ilgililere bilgi verilir.

İdari belirtme ile ifraz veya cins değişikliği aynı anda istenmişse önce belirtme yapılır, ardından değişiklik işlemi yürütülür. Taşınmaz üzerinde 31/b şerhi zaten varsa ifraz ve cins değişikliği için ayrıca hukuki sorumluluğun kabul edildiğine ilişkin beyan aranmaz.

Kısmi kamulaştırma ifrazı zorunlu kıldığı için belediye encümeni veya il idare kurulu kararı aranmaz. Buradaki ifraz, serbest iradeyle yapılan olağan bir imar tasarrufu değil, kamulaştırmanın zorunlu sonucudur.

2.3. İdari belirtmenin terkini

4650 sayılı Kanundan sonra konulan belirtmeler

Belirtmenin yapıldığı tarihten itibaren altı ay içinde, kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davası açıldığını gösteren asliye hukuk mahkemesi belgesi tapu müdürlüğüne sunulmazsa belirtme resen terkin edilir. Bu terkin için harç alınmaz.

Terkin üç farklı işlem bağlamında gerçekleşebilir:

• Taşınmazda başka bir işlem yapılırken aynı işlemin tarih ve yevmiyesiyle,
• Başka bir işlem talebi yokken müdürlüğün tespiti üzerine yeni yevmiye alınarak,
• Aynı tarih ve yevmiye ile birden fazla taşınmaza belirtme konulmuşsa tespit edilen taşınmazların tamamından aynı tarih ve yevmiye ile.

Terkin sonucu idareye bildirilir. Buna karşılık idare dava açıldığını gösteren belgeyi sunarsa, mahkemece 31/b şerhi kuruluncaya kadar belirtmenin silinmemesi yönünde ayrıca kayıt oluşturulur.

4650 sayılı Kanundan önce konulan belirtmeler

5 Mayıs 2001 tarihinden önce kurulmuş belirtmelerde doğrudan altı aylık terkin mekanizması uygulanmaz. Tapu müdürlüğü, eski düzenleme uyarınca maliklere tebligat yapılıp yapılmadığını idareye sorar. İdareye otuz günlük cevap süresi verilir:

• Tebligat yapıldığı bildirilirse belirtme korunur.
• Tebligat yapılmadığı bildirilirse belirtme terkin edilir.
• Otuz gün içinde cevap verilmezse tebligat yapılmamış kabul edilir ve belirtme terkin edilir.

3. Satın alma usulü ve anlaşma tutanağı

Kamulaştırmada satın alma usulü öncelikle uygulanır. Bedelde veya trampada anlaşmaya varıldığında düzenlenen anlaşma tutanağı, malikin ferağ beyanı ve idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebidir. Bu nedenle anlaşma tutanağı sıradan bir görüşme kaydı değil, tapu tescilini doğuran temel belgedir.

3.1. Anlaşma tutanağının zorunlu içeriği

Taşınmaz esaslı düzenlenen tutanakta en az şu unsurlar bulunur:

• Taşınmazın bütün hukuki ve fiili vasıfları,
• Kamulaştırma bedeli,
• Malikin kimlik bilgileri,
• Tutanak vekil tarafından imzalanmışsa vekâletnamenin ait olduğu noter, tarih ve yevmiye,
• Malikin taşınmazdaki payı ve paya isabet eden kamulaştırma bedeli,
• Tescil veya terkinin kabul edildiğine ilişkin açık beyan,
• Malik ya da yetkili temsilci ile komisyon üyelerinin imzaları,
• İdarenin mührü.

Belirtilen içeriği taşıyan benzer tutanaklar da tescile elverişlidir. Şekil, temel unsurların önüne geçmez; fakat tescilin hukuki sebebini ve taraf iradesini açıkça ortaya koyan içerik eksiksiz olmalıdır.

3.2. Kısmi kamulaştırma ve ifraz

Taşınmazın yalnız bir kısmı kamulaştırılıyor ve önceden ifraz yapılmamışsa taraflardan birinin ifraz istemesi yeterlidir. Ancak anlaşma tutanağında ifrazın talep ve kabul edildiği açıkça yazılmalı, kadastro tescil bildirimi tutanakla birlikte gönderilmelidir.

3.3. Taşınmaz üzerindeki özel haklar

Kamulaştırılan taşınmazda intifa veya sükna hakkı ya da muhdesat bulunuyorsa bunların hak sahibinin de anlaşma tutanağını imzalaması gerekir. Çünkü kamulaştırma, yalnız çıplak mülkiyet sahibinin değil, taşınmaz üzerindeki bağımsız ekonomik veya kişisel hakkın da hukuki durumunu etkiler.

Tescil edilmiş geçit, mecra ve benzeri irtifak hakları ise anlaşma tutanağında hak lehtarının muvafakati bulunmadıkça terkin edilmez.

3.4. Vekâlet, velayet ve vesayet

Anlaşma tutanağında vekâletin bulunduğu bildirilmişse tapu müdürlüğü ayrıca vekâletnamenin aslını veya örneğini istemez. Buna karşılık işlem anında azil kontrolü yapılır. Böylece temsil yetkisinin sonradan ortadan kalkıp kalkmadığı denetlenir.

Malik velayet altındaysa tutanak veli veya velilerce imzalanır; velayet durumu ve imzanın velayeten atıldığı ayrıca gösterilir.

Malik vesayet altındaysa tutanak vasi tarafından imzalanır; vesayet durumu ve imzanın vesayeten atıldığı belirtilir. İdare adına tescil için vesayet makamından alınmış kamulaştırma işlemine ilişkin onay veya karar yazısı tutanağa eklenir.

4. Takyitler, haklar ve intikali yapılmamış taşınmazlar

4.1. Takyit ve hakların akıbeti

İdare, anlaşma tutanağıyla birlikte taşınmazın bütün takyit ve haklardan arındırıldığını yazılı olarak bildirirse, taşınmaz üzerindeki bütün takyit ve haklar terkin edilerek idare adına tescil yapılır. İdarenin talep yazısından sonra konulan kayıtlar da bu kapsamdadır. İşlem sonucu takyidi koyduran kuruluşa, hak lehtarına ve kamulaştırma bedelinde dikkate alınmak üzere idareye bildirilir.

İdare, taşınmazın bütün takyit ve haklardan arındırıldığını bildirmezse taşınmaz mevcut takyit ve haklarla birlikte idare adına tescil edilir. Bu durumda da sonuç idareye bildirilir.

Tedbir veya ihtiyati tedbir şerhi bulunan taşınmazda ilgili mahkemenin izni olmadan işlem yapılamaz. İzin alınamazsa kamulaştırma evrakı idareye iade edilir. Bu kural, idarenin tüm takyitlerin terkinini istemiş olmasına rağmen uygulanır; tedbir, genel arındırma beyanıyla kendiliğinden aşılamaz.

4.2. Başka idarelerin kamulaştırma kayıtları

Taşınmazda başka idarelerce kurulmuş kamulaştırmaya yönelik şerh veya belirtmeler varsa, öncelikle kamulaştırılacak alanların çakışıp çakışmadığı kadastro müdürlüğünden sorulur.

• Çakışma varsa veya taşınmazın tamamı kamulaştırılıyorsa diğer idarelerden izin alınır.
• Çakışma yoksa işlem yapılır.
• İfraz gerçekleşirse diğer idarelerin kayıtları kamulaştırılmayan kısma taşınır.
• Sonuç ilgili idarelere bildirilir.

4.3. İntikali yapılmamış taşınmaz

Mirasbırakan adına kayıtlı veya mirasçılar adına elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazın tamamı ya da bir bölümü kamulaştırılırken bütün mirasçıların aynı anda ferağ vermesi zorunlu değildir.

Taşınmaz hâlâ mirasbırakan adına kayıtlıysa ve anlaşma tutanağında intikal ile imza atan mirasçının payının elbirliği mülkiyetinden çıkarılması talep ve kabul edilmişse şu sıra izlenir:

1. Taşınmaz mirasçılar adına elbirliği mülkiyetiyle intikal ettirilir.
2. Anlaşma tutanağını imzalayan mirasçının payı elbirliği grubundan çıkarılır.
3. Bu pay kamulaştırma suretiyle idare adına tescil edilir.
4. İmza atmayan mirasçıların payları, devredilen pay düşüldükten sonra elbirliği mülkiyeti olarak kalır.

İdare, mirasçılık belgesinin aslını veya noter onaylı örneğini ve veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kesildiğini gösteren belgeyi tutanağa ekler.

5. 31/b şerhi ve mahkeme kararıyla tescil

5.1. 31/b şerhinin kurulması

Satın alma yoluyla kamulaştırma sonuçlandırılamazsa idare, bedelin tespiti ve tescil için asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkemenin veya idarenin, mahkemece tebligat, davet ya da ilanen tebliğ yapıldığını belgelendiren yazısı üzerine taşınmazın şerhler sütununa 31/b şerhi konulur. Aynı anda kamulaştırma öncesi idari belirtme ile varsa dava açıldığı için belirtmenin terkin edilmemesine ilişkin kayıt silinir.

31/b şerhinden sonra taşınmazın devri ve temliki ile taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi hak kurulması mümkün değildir. Bu yasak, kamulaştırma sürecinin tescile kadar korunmasını sağlar.

Kısmi kamulaştırmada malik, kamulaştırma dışındaki alan üzerindeki tasarruf hakkını kaybetmez. İdare kamulaştırma planına göre ifrazı da isterse 31/b şerhi yalnız kamulaştırılacak yeni parsel üzerinde bırakılır.

Taşınmaz kısmen veya irtifak hakkı kurulmak suretiyle birden fazla idarece kamulaştırılıyorsa birden fazla 31/b şerhi kurulabilir. Kamu tüzel kişileri ve kamu kurumları mülkiyetindeki taşınmazlar için 31/b şerhi talebi karşılanmaz.

5.2. Eski tarihli 31/b şerhleri

5 Mayıs 2001 tarihinden önce kamu yararı kararı alınmış, bedel bankaya yatırılmış ve ilgililere tebliğ edilerek kamulaştırma kesinleşmişse; idarenin talebiyle 31/b şerhi bulunan taşınmaz, anlaşma tutanağı veya mahkeme kararı sunulmasa da resmî senet düzenlenerek tescil edilebilir.

İdare taşınmazın bütün takyit ve haklardan arındırılmasını ve hukuki sorumluluğu kabul ettiğini bildirirse takyitler kaldırılır; bildirmezse taşınmaz takyitlerle birlikte tescil edilir. Tedbir veya ihtiyati tedbir varsa mahkeme izni yine zorunludur.

Eski İstimlak Kanunu uyarınca kurulmuş 32/b şerhleri ile 5 Mayıs 2001'den önce kurulmuş 31/b şerhleri ilgili idarenin talebiyle terkin edilir. Bu tarihten sonra kurulmuş 31/b şerhi ise yalnız şerhi koyduran mahkemenin yazısıyla silinir.

5.3. Mahkeme kararıyla tescil

Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesince verilen tescil kararı sunulduğunda taşınmaz idare adına tescil edilir. 5 Mayıs 2001'den sonra açılan kamulaştırma davalarında tescil hükmü kesin olduğundan ayrıca kesinleşme şerhi aranmaz.

İdarenin resmî yazıyla talep etmesi ve mahkeme kararını yazıya eklemesi yeterlidir; idare personelinin işleme bizzat katılması gerekmez.

Mahkeme kararıyla tescilde taşınmaz üzerindeki bütün takyit ve haklar, karar tarihinden sonra konulanlar da dâhil olmak üzere terkin edilir. Sonuç; kaydı koyduran kuruluşlara, hak lehtarlarına, idareye ve bedelin ödenmesinde dikkate alınmak üzere mahkemeye veya kararda gösterilmişse bankaya bildirilir.

Veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kesilmiş olması aranmaz. Ancak tescilden sonra vergi dairesine bildirim yapılır.

6. Özel kamulaştırma usulleri

6.1. Trampa suretiyle kamulaştırma

Malik kabul ederse idarenin bir taşınmazı ile trampa yapılarak kamulaştırma mümkündür. Satın alma usulündeki gibi anlaşma tutanağı düzenlenir. Tutanakta idarenin trampaya verdiği taşınmazın bilgileri ve sonuç bölümünde bu taşınmazın da devir ve tescilinin talep edildiğine ilişkin beyan yer alır. Taşınmazların değerleri farklıysa fark açıkça gösterilir ve kamulaştırma harcının hesabında dikkate alınır.

6.2. Acele kamulaştırma

Acele kamulaştırmada mahkeme, idarenin istemi üzerine yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişiler aracılığıyla belirler. Bedelin malik adına belirtilen bankaya yatırılmasıyla taşınmaza el konulabilir.

El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirildiğinde taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlik edilemeyeceğine ilişkin şerh kurulur. Acele kamulaştırma kararı yalnız el koymaya yöneliktir; bu aşamada tescil veya başka bir konuda hüküm kurulmaz.

El koymadan sonra malik ile idare satın alma yoluyla anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa idare bedel tespiti ve tescil davası açar.

6.3. Geçici 6 kapsamındaki fiilî el koymalar

9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasında, kamulaştırma tamamlanmadan veya hiç yapılmadan taşınmaza kamu hizmeti amacıyla fiilen el konulmuşsa Geçici 6 kapsamındaki özel uzlaşma yolu uygulanabilir. Bu işlemlerde kamu yararı kararı veya kamulaştırmaya başlama kararı aranmaz.

Uzlaşma sağlanırsa

İdarenin onaylı uzlaşma tutanağı, uzlaşma koşullarını içeren sözleşme ve parsel ile malik bilgilerini taşıyan üst yazısı üzerine taşınmaz idare adına tescil edilir. Talebe bağlı bir değişiklik işlemi varsa kadastro tescil bildirimi de gönderilir.

Güncel tapu kaydı alındıktan sonra başlayan süreçte taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi haklar bedele dönüşür. Sözleşmede tasfiye ve bedele dönüşme koşulları belirlenmiş, idare de tüm takyitlerin kaldırılmasını istemişse haklar terkin edilerek tescil yapılır. Böyle bir bildirim yoksa taşınmaz haklarla birlikte tescil edilir. Tedbir veya ihtiyati tedbir varsa mahkeme izni zorunludur.

Uzlaşma sağlanamazsa

Uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde malik veya idare bedel tespiti davası açabilir. Mahkemenin Geçici 6 kapsamında verdiği tescil veya terkin hükmü kesindir; ayrıca kesinleşme şerhi aranmaz. Geçici 6 dışındaki kamulaştırmasız el koyma kararlarında ise kesinleşme şerhi aranır.

Mahkeme kararıyla tescilde bütün takyit ve haklar, karar sonrasında konulanlar da dâhil olmak üzere terkin edilir. Veraset ve intikal vergisi ilişiği aranmaz; işlemden sonra vergi dairesine bildirim yapılır.

7. İhtilaflı, kadastrosuz ve kamuya ait taşınmazlar

7.1. Mülkiyeti ihtilaflı taşınmaz

Tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyeti mahkemede ihtilaflıysa veya kadastro mahkemesinde dava konusuysa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinden kendi adına tescil kararı ister. Karar üzerine taşınmaz idare adına tescil edilir. Kamu hizmeti nedeniyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüşse sicilden terkin edilir. Yapılan işlem ihtilafın görüldüğü mahkemeye bildirilir.

Bu işlem sırasında maliklerin vergi ilişiği aranmaz; tescil veya terkin sonrasında vergi dairesine bildirim yapılır.

7.2. Kadastrosu yapılmamış taşınmaz

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın kamu malı olmadığı ve bir zilyedin zilyetlikle edinim iddiasında bulunduğu belirlenmişse idare, asliye hukuk mahkemesinden kendi adına tescil ister. Mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin zilyede ödenmesine karar verir. Karar tapu müdürlüğüne ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir; ardından tescil yapılır.

7.3. İdareler arası devir

Kamu tüzel kişileri ve kamu kurumları birbirlerinin taşınmazını kamulaştıramaz. İhtiyaç duyan idare, malik idareye yazılı başvurur.

• Malik idare muvafakat ederse resmî senet düzenlenerek devir yapılır.
• Muvafakat edilmez veya altmış gün içinde cevap verilmezse alıcı idare Danıştaya başvurabilir.
• Danıştayın devir yönündeki kararı doğrudan tescil sebebi değildir.
• Taraflar bedelde anlaşırsa resmî senetle tescil yapılır.
• Bedelde anlaşamazlarsa mahkeme kararıyla tescil yoluna gidilir.

Devirden sonra taşınmazın beyanlar sütununa, taşınmazın kamulaştırma yoluyla alınmış sayıldığı; devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başka bir kamusal amaçla kullanılamayacağı; aksi hâlde devreden idarenin geri alma hakkını kullanabileceği yönünde belirtme yapılır.

8. Pay kamulaştırması

Paylı mülkiyette taşınmazın bir bölümü paydaşlar arasında fiilen ayrılmış ve yalnız bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmışsa kamulaştırma işlemleri yalnız bu paydaşlar hakkında yürütülebilir. Kamulaştırma bedeli payları oranında ödenir; dava hakları da yalnız bu kısım bakımındandır. Bu paydaşların taşınmazın kamulaştırılmayan bölümünde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır.

Fiilî bölünmenin varlığını araştırmak idarenin görevidir. İdare, kamulaştırılan kısmın ilgili paydaşa ait olduğunu, payı kadar yer işgal ettiğini ve ihtilaf bulunmadığını yazılı olarak bildirmelidir. Tescilden sonra diğer paydaşlara bilgi verilir.

Kısmi kamulaştırmanın zorunlu kıldığı ifraz veya idare lehine irtifak hakkı tesisi için belediye encümeni ya da il idare kurulu kararı aranmaz.

8.1. Kamulaştırılan alan tescile tabi değilse

Kamulaştırılan bölüm yol gibi tapu sicilinde ayrı mülkiyet konusu olmayacak bir alana dönüşecekse ifraz yine yapılır.

Anlaşma tutanakları aynı anda düzenlenmişse

Kamulaştırılacak parsel yalnız payı kamulaştırılan paydaşlar adına tescil edilir. Kamulaştırma tamamlandıktan sonra idare adına tescil yapılır; idare sicilden terkin isterse yeniden özel mülkiyete konu olma ihtimalini güvenceye alan belirtme kurulur. Payı tamamen kamulaştırılanlar kamulaştırılmayan parselden çıkarılır; kısmen kamulaştırılanların payları düşülerek bütün paylar yeniden hesaplanır.

Anlaşma tutanakları farklı zamanlarda düzenlenmişse

İfraz yapıldıktan sonra anlaşma tutanağını imzalayan her paydaşın payı sırasıyla idare adına tescil edilir. Kamulaştırılan bütün paydaşların işlemi tamamlandığında taşınmazın tamamı idare adına geçmiş olur; bundan sonra istenirse sicilden terkin edilir. Kamulaştırılmayan parsellerdeki paylar yine yeniden hesaplanır.

8.2. Kamulaştırılan alan tescile tabi ise

Kamulaştırılan bölüm ayrı bir taşınmaz olarak sicilde kalacaksa ifraz edilir ve aynı pay hesaplama esaslarıyla idare adına tescil edilir; sicilden terkin aşaması bulunmaz.

9. Kamulaştırma sebebiyle irtifak hakkı

Olağan sözleşmeyle irtifak kurulurken bütün maliklerin akde katılımı gerekebilir. Kamulaştırmada ise idare irtifak hakkını tescilden önce kazanır ve paydaşların hakları bedele dönüşür. Bu nedenle yalnız istemde bulunan paydaşların payları üzerinde kamulaştırma sebebiyle irtifak hakkı kurulabilir.

Kamulaştırma öncesinde tek taraflı değişiklik talebiyle irtifak hakkına hazırlık yapılacaksa:

• Taşınmazda kamulaştırma öncesi idari belirtme bulunmalıdır.
• İdarenin yazısında kamulaştırma sebebiyle irtifak hakkı açıkça istenmelidir.
• Kadastrodan onaylı tescil bildiriminde işlem açıkça gösterilmelidir.
• İdare hukuki sorumluluğu kabul etmelidir.
• Taşınmazın beyanlar sütununa irtifak talebinin kapsadığı miktarı gösteren belirtme yapılır.

İdari belirtme ile irtifak talebi birlikte sunulmuşsa aynı tarih ve yevmiye ile iki kayıt da kurulur.

Anlaşma tutanağıyla kesin tescil istendiğinde kadastro müdürlüğüne taşınmaz haritasında imar, 22/A, toplulaştırma, birleştirme, ayırma veya yola terk nedeniyle değişiklik bulunup bulunmadığı sorulur. Harita değişmişse yeni duruma uygun tescil bildirimi alınır. Tescil tamamlanınca hazırlık belirtmeleri terkin edilir.

Taşınmaz sonradan ifraz edilmiş ve kamulaştırmayla ilgisi bulunmayan parçada kamulaştırma kayıtları kalmışsa idarenin yazılı talebi üzerine bu kayıtlar terkin edilir.

10. Kamulaştırma kayıtlarının terkini

Mahkeme kararı veya anlaşma tutanağıyla kamulaştırma tescili tamamlandığında kamulaştırmaya yönelik hazırlık kayıtları da kaldırılır. Bunlar arasında:

• Kamulaştırma öncesi idari belirtme,
• 31/b şerhi kuruluncaya kadar idari belirtmenin terkin edilmemesine ilişkin kayıt,
• 31/b şerhi,
• Kamulaştırmaya yönelik benzer şerh ve belirtmeler bulunur.

Tescil tamamlandığı hâlde hazırlık kayıtlarının sicilde bırakılması, aşaması sona ermiş bir sınırlamanın devam etmesine yol açar.

11. Kamulaştırmadan vazgeçme ve eski malike devir

11.1. İdarenin tek taraflı vazgeçmesi

İdare, kamulaştırmanın her aşamasında kamulaştırma kararını veren ve onaylayan yetkili merciin kararıyla kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Vazgeçme üzerine taşınmazdaki kamulaştırma şerh ve belirtmeleri idarenin talebiyle terkin edilir.

Kamulaştırma öncesi ifraz yapılmışsa idare, taşınmazların birleştirilerek eski hâline getirilmesini isteyebilir. İdare hukuki sorumluluğu kabul eder ve kadastro tescil bildirimi düzenlenirse ayrıca belediye encümeni veya il idare kurulu kararı aranmadan tevhit yapılır.

11.2. Eski malike iade

Kamulaştırılan taşınmaza artık kamulaştırma amacı veya başka bir kamu yararı ihtiyacı için gerek kalmamışsa durum eski malik veya mirasçılarına usulüne uygun olarak bildirilir. Hak sahipleri kanuni şartlarla taşınmazı geri alabilir.

İdare, kamulaştırma bedelinin geri tahsil edildiğini ve eski malike devri istediğini bildirir. İdare temsilcisinin katılımıyla resmî senet düzenlenir ve taşınmaz hak sahibi olduğu belirlenen eski malik adına tescil edilir. İdarenin muafiyeti yoksa tashih harcı ve döner sermaye ücreti alınır.

Kamulaştırmadan vazgeçme yoluyla iade için gereken ifraz, tevhit ve cins değişikliği işlemlerinde belediye encümeni veya il idare kurulu kararı aranmaz. Ancak ifrazdan sonra taşınmaz üzerinde mülkiyet değişikliği veya ayni ya da şahsi hak kurulmuşsa sonradan hak sahibi olanların muvafakati gerekir.

Kamulaştırılan alan tescil harici olduğu için daha önce sicilden terkin edilmişse eski malike devrin yapılabilmesi için önce idare adına yeniden tescil edilir.

12. Enerji piyasası kamulaştırmaları

Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu tarafından yürütülen taşınmaz temininde doğal gaz faaliyetleri için alınan lüzum kararı ile petrol ve elektrik piyasası kapsamında alınan kamulaştırma kararları kamu yararı kararı yerine geçer.

Ön lisans veya lisansa dayalı tesisler için gerekli özel mülkiyet taşınmazlarının kamulaştırılmasına Kurum karar verir. Kurumun talebiyle kamulaştırma öncesi idari belirtme kurulur ve belirtmeden sonra taşınmazda yapılan işlemler Kuruma bildirilir.

Elektrik dağıtım faaliyetlerine ilişkin belirli taşınmaz temin işlemleri TEDAŞ tarafından yürütülür. Kanunen yetkilendirilen diğer kamu tüzel kişileri de kendi mevzuatlarına göre işlem yapar.

Malik veya temsilcisiyle bedelde anlaşılırsa anlaşma tutanağı ve diğer belgeler tapu müdürlüğüne gönderilir. Taşınmaz ilgili kamu kurum veya kuruluşu adına; böyle bir kurum ya da kuruluş yoksa Hazine adına tescil edilir.

13. Transit boru hatlarında bağımsız ve sürekli üst hakkı

Petrolün boru hatlarıyla transit geçişine ilişkin projelerde kamulaştırma suretiyle bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı kurulabilir. Bunun için:

• Anlaşma tutanağında malikin bu hakkın kurulmasını talep ve kabul ettiğine ilişkin beyan bulunmalıdır.
• İdarenin üst yazısında üst hakkı kurulması açıkça istenmelidir.

Elbirliği veya paylı mülkiyette anlaşma tutanakları farklı zamanlarda sunulabilir. Her tutanak sunulduğunda ilgili pay için irtifak hakları sütununa üst hakkı tescili yapılır. Son ortak veya paydaşın tutanağı geldiğinde önceki kısmi kayıtlar son yevmiye ile terkin edilir; bütün ortak ve paydaşları kapsayan hak yeni sayfaya bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı olarak tescil edilir.

14. Mali hükümler

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma işlemlerinden doğan tapu harçları ile döner sermaye ücreti idare tarafından ödenir. Kamulaştırmayı yapan idarenin harç ve döner sermaye muafiyeti varsa bu bedeller tahsil edilmez.

İdarenin harç bağışıklığı yoksa devir eden ve devir alan taraflar yönünden doğan harcın tamamı yalnız idare adına tahakkuk ve tahsil ettirilir.

14.1. Kısmi kamulaştırma

Harç, taşınmazın tamamı üzerinden değil yalnız kamulaştırılan kısmın takdir edilen bedeli üzerinden hesaplanır. İfraz kamulaştırmanın sonucu olduğundan ifraz harcı da aynı kamulaştırılan miktarın matrahı üzerinden belirlenir.

14.2. Cins değişikliği ve irtifak terkini

Kamulaştırılan kısımda pilon yeri gibi bir cins değişikliği yapılır ve idarenin muafiyeti yoksa ilgili tarife hükmüne göre harç alınır. Kamulaştırma suretiyle kurulmuş irtifak hakkı idarenin talebiyle terkin ediliyorsa ve muafiyet yoksa terkin harcı tahsil edilir.

14.3. Tahsil yöntemi ve makbuz

İdarenin üst yazısında harç ve döner sermayeyi takip edecek yetkili personelin bilgileri ile cep telefonu numarası bildirilir ve aksaklıklara ilişkin sorumluluk üstlenilirse e-tahsilat yöntemi kullanılabilir.

Tapu harcı banka veya vergi dairesi veznesine yatırılmışsa makbuzun aslı ya da banka veya idarece “aslı gibidir” onaylı örneği sunulur. Döner sermaye ücreti ilgili hesaba yatırılmışsa aynı şekilde makbuzun aslı veya onaylı örneği gerekir.

Elektrik üretim tesisleri için ön lisans veya lisans sahibi özel hukuk tüzel kişilerinin talebi üzerine EPDK tarafından yürütülen ve mülkiyetin Hazine adına tescil edildiği kamulaştırmalarda devreden veya devralandan tapu harcı alınmaz.

15. Karar tabloları

15.1. Takyitlerin nasıl ele alınacağı

Durum	İşlem sonucu
İdare bütün takyit ve haklardan arındırma istedi	Takyitler kaldırılır; taşınmaz idare adına tescil edilir
İdare arındırma istemedi	Taşınmaz takyitlerle birlikte idare adına tescil edilir
Tedbir veya ihtiyati tedbir var	Mahkeme izni olmadan işlem yapılmaz
Tescilli irtifak hakkı var	Hak lehtarının anlaşma tutanağındaki muvafakati olmadan terkin edilmez
Mahkeme kararıyla tescil var	Karar sonrası konulanlar dâhil bütün takyit ve haklar terkin edilir

15.2. Kesinleşme şerhi kontrolü

Karar türü	Kesinleşme şerhi
5 Mayıs 2001 sonrası kamulaştırma davasındaki tescil hükmü	Aranmaz
Geçici 6 kapsamındaki tescil veya terkin hükmü	Aranmaz
Geçici 6 dışındaki kamulaştırmasız el koyma kararı	Aranır

15.3. Kamuya ait taşınmaz

Malik	Uygulanacak yol
Özel kişi veya özel hukuk tüzel kişisi	Kamulaştırma usulleri
Kamu tüzel kişisi veya kamu kurumu	Kamulaştırma değil, idareler arası devir

15.4. 31/b şerhinin terkini

Kuruluş tarihi	Terkin yetkisi
5 Mayıs 2001'den önceki 31/b veya eski 32/b	İlgili idarenin talebi
5 Mayıs 2001'den sonraki 31/b	Şerhi koyduran mahkemenin yazısı

16. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 - İdari belirtme ve ifrazın aynı anda istenmesi

Olay: İdare, taşınmazın bir bölümünü kamulaştıracaktır. Aynı yazıyla hem kamulaştırma öncesi belirtme hem ifraz istemiş, tescil bildiriminde ifraz talebini göstermiş ve hukuki sorumluluğu kabul etmiştir.

Belirleyici bilgi: Taşınmazda henüz idari belirtme yoktur; iki işlem birlikte istenmiştir.

Uygulanacak kural: Önce kamulaştırma öncesi belirtme kurulur, ardından ifraz yapılır. İfrazdan sonra belirtme yalnız kamulaştırılacak parsel üzerinde bırakılır.

Sonuç: İfraz talebi doğrudan reddedilmez; işlem sırası doğru kurularak her iki talep karşılanır.

Uygulama 2 - Tedbir bulunan taşınmazda arındırma talebi

Olay: Anlaşma tutanağı tamamlanmış, idare taşınmazın bütün takyitlerden arındırılarak kendi adına tescilini istemiştir. Tapu kaydında ihtiyati tedbir vardır.

Belirleyici bilgi: Tedbir, genel arındırma beyanından farklı ve mahkeme kontrolüne bağlıdır.

Uygulanacak kural: İlgili mahkemeden izin alınmadan işlem yapılamaz.

Sonuç: İdarenin sorumluluk ve arındırma beyanı tek başına yeterli değildir. İzin alınamazsa evrak idareye iade edilir.

Uygulama 3 - Bir mirasçının anlaşması

Olay: Taşınmaz mirasbırakan adına kayıtlıdır. Mirasçılardan biri anlaşma tutanağını imzalamış; intikali ve kendi payının elbirliği grubundan çıkarılmasını kabul etmiştir. Diğer mirasçılar imza atmamıştır.

Belirleyici bilgi: Bütün mirasçıların aynı anda ferağ vermesi zorunlu değildir.

Uygulanacak kural: Önce elbirliği mülkiyetiyle intikal yapılır, imza atan mirasçının payı ayrılır ve idare adına tescil edilir; diğer paylar elbirliği olarak kalır.

Sonuç: İşlem yalnız diğer mirasçılar gelmediği gerekçesiyle durdurulmaz.

Uygulama 4 - Kısmi kamulaştırmada 31/b

Olay: Taşınmazın yalnız kuzey bölümü kamulaştırılacaktır. 31/b şerhi kurulmuş ve idare kamulaştırma planına göre ifraz istemiştir.

Belirleyici bilgi: Tasarruf yasağı kamulaştırılmayan bölüme yayılmamalıdır.

Uygulanacak kural: İfraz yapılır, 31/b şerhi yalnız kamulaştırılacak yeni parsel üzerine taşınır.

Sonuç: Malikin kalan parsel üzerindeki tasarruf hakkı korunur.

Uygulama 5 - İdareler arası devirde Danıştay kararı

Olay: Bir kamu kurumu başka bir kamu kurumunun taşınmazına ihtiyaç duymuş, malik idare altmış gün cevap vermemiştir. Danıştay devre karar vermiştir; taraflar bedelde anlaşamamıştır.

Belirleyici bilgi: Danıştay kararı doğrudan tescil sebebi değildir.

Uygulanacak kural: Bedel anlaşmazlığı varsa asliye hukuk mahkemesi kararıyla tescil yapılır.

Sonuç: Danıştay kararı tek başına tapuda doğrudan tescil edilmez.

Uygulama 6 - Eski malike iade ve sonradan kazanılan hak

Olay: Kamulaştırma öncesi ifraz edilmiş parsellerden biri eski malike iade edilecektir. İfrazdan sonra üçüncü kişi lehine irtifak hakkı kurulmuştur.

Belirleyici bilgi: Sonradan ayni hak kazanan kişi vardır.

Uygulanacak kural: İade amaçlı ifraz, tevhit ve cins değişikliği için encümen kararı aranmaz; fakat sonradan hak sahibi olanın muvafakati alınır.

Sonuç: Kamu kararı yeterli olmakla birlikte üçüncü kişinin mevcut hakkı yok sayılamaz.

17. Karşılaştırmalı olaylar

17.1. Anlaşma tutanağıyla tescil - mahkeme kararıyla tescil

Anlaşma tutanağıyla tescilde idarenin arındırma talebi bulunup bulunmadığı takyitlerin akıbetini belirler. Mahkeme kararıyla tescilde ise karar tarihinden sonra konulanlar da dâhil bütün takyit ve haklar terkin edilir. Tedbir şerhi, anlaşma yolunda mahkeme izni gerektirirken kesin tescil hükmünün infazı farklı bir yargısal temele dayanır.

17.2. İdari belirtme - 31/b şerhi

İdari belirtme, kamulaştırma kararının ardından değişikliklerin idareye bildirilmesini sağlayan hazırlık kaydıdır; tasarrufu bütünüyle yasaklamaz. 31/b şerhi ise mahkeme aşamasında kurulur ve devir, temlik ile ayni veya şahsi hak tesisini engeller.

17.3. Kamulaştırma - idareler arası devir

Özel mülkiyet taşınmazında kamulaştırma uygulanır. Kamu tüzel kişisi veya kamu kurumu mülkiyetindeki taşınmaz başka bir kamu idaresince kamulaştırılamaz; yazılı başvuru, muvafakat, Danıştay ve gerektiğinde mahkeme yollarından oluşan idareler arası devir rejimi işletilir.

17.4. Geçici 6 - diğer kamulaştırmasız el koymalar

Geçici 6 kapsamındaki mahkeme hükmü kesin olup kesinleşme şerhi aranmaz. Aynı özel tarih ve koşulların dışında kalan kamulaştırmasız el koyma kararlarında kesinleşme şerhi aranır. Bu ayrım yalnız “kamulaştırmasız el koyma” ortak başlığına bakılarak çözülemez; olayın tarihsel kapsamı belirlenmelidir.

18. Karıştırılabilecek ayrımlar

• İdari belirtme ile 31/b şerhi aynı kayıt değildir; hukuki etkileri farklıdır.
• İdarenin bütün takyitlerden arındırma talebi, tedbir şerhini mahkeme izni olmadan ortadan kaldırmaz.
• Anlaşma tutanağında vekâlet bilgisi varsa vekâletname örneği istenmez; fakat azil kontrolü yapılır.
• Vesayet altındaki malik bakımından vasinin imzası tek başına yeterli değildir; vesayet makamının onay veya karar yazısı eklenir.
• Danıştayın idareler arası devre ilişkin kararı doğrudan tescil belgesi değildir.
• Acele kamulaştırmadaki el koyma kararı tescil kararı değildir.
• Kısmi kamulaştırmada ifraz için olağan imar onayı aranmaz.
• Geçici 6 kapsamındaki karar ile diğer kamulaştırmasız el koyma kararı kesinleşme bakımından aynı değildir.
• Kamulaştırma tamamlandığında hazırlık şerh ve belirtmeleri sicilde tutulmaz.
• Mülga olduğu açıkça belirtilen eski cümle ve maddeler uygulama kuralı olarak kullanılmaz.

19. Hızlı tekrar

• Kamu hizmeti için mülkiyetin tamamı gerekmiyorsa kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.
• Kamulaştırma öncesi belirtme, sonraki mülkiyet ve sınırlı ayni hak değişikliklerinin idareye bildirilmesini sağlar.
• Belirtme ile ifraz birlikte istenirse önce belirtme yapılır.
• Altı ay içinde dava belgesi sunulmayan yeni tarihli idari belirtme resen ve harçsız terkin edilir.
• Satın alma usulü önceliklidir; anlaşma tutanağı ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebidir.
• Tedbir bulunan taşınmazda mahkeme izni olmadan işlem yapılamaz.
• Bütün mirasçıların aynı anda ferağ vermesi zorunlu değildir.
• 31/b şerhinden sonra devir, temlik ve yeni hak tesisi yapılamaz.
• 5 Mayıs 2001 sonrası kamulaştırma tescil hükmünde kesinleşme şerhi aranmaz.
• Acele kamulaştırma kararı el koymaya yöneliktir; tescil kararı değildir.
• Kamu idareleri birbirlerinin taşınmazını kamulaştıramaz.
• Pay kamulaştırmasında fiilî bölünmeyi ve ihtilafsızlığı araştırmak idarenin görevidir.
• Vazgeçme üzerine eski hâle dönüş için yapılan tevhit olağan encümen kararına bağlı değildir.
• Kamulaştırma harcı ve döner sermaye ücreti kural olarak idare tarafından ödenir; muafiyet varsa tahsil edilmez.

20. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Kamulaştırma öncesi belirtme ile 31/b şerhinin taşınmaz malikinin tasarruf yetkisi üzerindeki etkisi neden aynı değildir?

Cevap: İdari belirtme hazırlık aşamasında değişikliklerin idareye bildirilmesini sağlar; 31/b şerhi ise mahkeme aşamasında devir, temlik ve yeni hak tesisini yasaklar.

Mini yoklama 2

İdarenin bütün takyitlerin kaldırılmasını istemesi, ihtiyati tedbir bulunan taşınmazda neden tek başına yeterli değildir?

Cevap: Tedbir yargısal bir sınırlamadır ve ilgili mahkemenin izni olmadan işlem yapılamaz.

Mini yoklama 3

İdareler arası devirde Danıştay kararı alındıktan sonra neden doğrudan tescil yapılmaz?

Cevap: Danıştay kararı devrin gerekliliğini kesinleştirir; tapu tescili için tarafların bedelde anlaşmasına dayalı resmî senet veya bedel anlaşmazlığında mahkeme kararı gerekir.

Mini yoklama 4

Geçici 6 kapsamındaki kararlarla diğer kamulaştırmasız el koyma kararları arasındaki temel infaz farkı nedir?

Cevap: Geçici 6 kapsamındaki tescil veya terkin hükmünde kesinleşme şerhi aranmaz; diğer kamulaştırmasız el koyma kararlarında aranır.