Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yerlerin İdari Yoldan Tescili

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yerlerin İdari Yoldan Tescili

İdari yoldan tescil, tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılmış bazı kamu taşınmazlarının belirli araştırma, belge, görüş ve teknik üretim aşamalarından geçirilerek tapu siciline kazandırılmasını düzenleyen bir işlem bütünüdür. Aynı sonuca yönelse de her talep aynı rejime tabi değildir. Taşınmazın geçmişte bir tapu kaydına dayanıp dayanmadığı, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yer niteliğinde bulunup bulunmadığı, çalışma alanında kadastro tamamlanıp tamamlanmadığı, imar planının varlığı ve tescille birlikte geometrik değişiklik istenip istenmediği uygulanacak yolu değiştirir.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan kişi;

Eski tapu kaydına dayanan kamu taşınmazı talebi ile Hazinenin senetsiz tasarrufundaki sahipsiz yer talebini ayırt eder,
Talep yazısında ve eklerinde bulunması gereken bilgi ve belgeleri belirler,
Kadastro müdürlüğünün kayıt ve arazi araştırmasını doğru sırayla açıklar,
Hazine adına tescil istemeye yetkili kuruluşları ve büyükşehirlerdeki yetki ayrımını uygular,
Taşınmazın niteliğine göre hangi kurum görüşünün gerektiğini seçer,
Nazım ve uygulama imar planı bulunan yerlerle planı bulunmayan yerlerdeki karar yolunu ayırır,
Muhdesatın yapım tarihine göre sicilde nasıl gösterileceğini belirler,
Sınırlandırma krokisi ve tescile esas haritanın kim tarafından hazırlanacağını ve ücret rejimini saptar,
Yalnız tescil talebi ile birleştirme veya ayırma içeren talep arasındaki encümen ya da İl Özel İdaresi kararı farkını açıklar,
Tescil sonrasındaki bildirim, pafta ve fenni belge işlemlerini tamamlar,
Mazbut vakıf, kültür varlığı, arazi toplulaştırması, kıyı dolgusu ve parselasyon alanı gibi özel durumları ana süreç içine yerleştirir.

1. Kavramsal çerçeve ve ilk ayrım

1.1. İdari yoldan tescilin konusu

Düzenleme, tapulama veya kadastro çalışmaları sırasında tespit dışı bırakılmış kamu taşınmazlarının sicile kazandırılmasını ele alır. Bunun için önce taşınmazın hukuki kökeni belirlenir. Başlıca iki grup vardır:

Kadastrodan önce kamu kurumu veya kuruluşu adına tapu kaydı bulunduğu hâlde kadastro sırasında tespit dışı bırakılan yerler. Burada talep, mevcut eski kaydın belirli bir yere uygulanmasına dayanır. Kayıt kapsamının, tedavül durumunun ve başka parsele uygulanıp uygulanmadığının araştırılması merkezî önemdedir.
Hazinenin senetsiz tasarrufunda bulunan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yer niteliği nedeniyle tespit harici bırakılan yerler. Burada eski bir tapu kaydının belirli yere uygulanması değil, taşınmazın Hazine adına tescile elverişli olup olmadığı; orman, mera, su, kıyı, toplulaştırma, vakıf ve benzeri sınırlamalar bakımından incelenmesi esastır.

Bu iki grup birbirine karıştırılmamalıdır. Birinci grupta dayanak tapu kaydının kapsamı ve geçerliliği belirleyicidir. İkinci grupta ise Hazine adına talep yetkisi, taşınmazın niteliği, kurum görüşleri ve imar planı durumuna göre kurulacak karar mekanizması öne çıkar.

1.2. Kararı değiştiren dört soru

Bir talep incelenirken şu dört soru sırayla cevaplanmalıdır:

Soru	Neden önemlidir?
Taşınmaz eski bir kamu tapu kaydına mı dayanıyor, yoksa senetsiz/sahipsiz alan mı?	Ana işlem kolunu belirler.
Kadastro veya tapulama tamamlanmış mı, çalışma alanı henüz kadastroya açılmamış mı?	Teknik harita üretimi ve uygulanacak bölümleri değiştirir.
Nazım ve uygulama imar planı var mı?	Komisyon kararı ile belediye/İl Özel İdaresi yazılı bilgisi arasındaki ayrımı belirler.
Yalnız tescil mi isteniyor, yoksa birleştirme, ayırma ya da birleşik değişiklik işlemi de var mı?	Belediye encümeni veya İl Özel İdaresi olumlu kararının aranıp aranmayacağını belirler.

2. Eski tapu kaydı bulunan kamu taşınmazları

2.1. Başlangıç koşulu

Bu işlem kolu, kadastrodan önce zabıt defterinde Hazine veya başka bir kamu kurum ve kuruluşu adına kayıt bulunduğu hâlde taşınmazın kadastro sırasında tespit dışı bırakılması durumunda uygulanır. Bu kolda eski kaydın talep edilen yere ait olup olmadığı, geçerliliğini koruyup korumadığı ve başka bir parsele uygulanıp uygulanmadığı araştırılır; olumlu sonuca ulaşılırsa mükerrerliğe yol açmayacak teknik belgeler hazırlanır.

2.2. Talep ekinde bulunması gerekenler

Talep yazısına aşağıdaki belgeler eklenir:

Kadastrodan sonra gerçek veya tüzel kişilerce açılmış bir tescil davası bulunup bulunmadığını gösteren mahallî hukuk mahkemesi yazısı,
Hazine ile kişiler arasında sınır veya mülkiyet yönünden yargıya taşınmış ve hâlen devam eden bir dava bulunup bulunmadığını gösteren ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğü yazısı,
Dayanak tapu kaydı,
Varsa taşınmaza ait tescil haritası, kamulaştırma haritası veya kroki örneği.

Burada yalnız “dava yoktur” denilmesi yeterli değildir. Düzenleme, hem kadastro sonrasında açılmış tescil davasını hem de Hazine ile kişiler arasındaki devam eden sınır veya mülkiyet uyuşmazlığını ayrı ayrı görünür kılar.

2.3. Kadastro müdürlüğünün kayıt araştırması

Kadastro müdürlüğü şu noktaları araştırır:

İbraz edilen tapu kaydı kadastro çalışmaları sırasında uygulanmış mıdır?
Uygulanmamışsa bunun nedeni nedir?
Kayıt tedavül görerek hükümsüz hâle gelmiş midir?
Tescil evrakları arasında harita veya kroki var mıdır?
Talep konusu yer kıyı kenar çizgisi, orman tahdit/kadastro veya mera haritası sınırları içinde midir?

Bu araştırma, eski kaydın varlığını tek başına yeterli görmez. Kayıt geçerli olmalı, başka bir parsele uygulanmamış olmalı ve talep edilen yere hudutları itibarıyla uymalıdır.

2.4. Arazi ekibi ve katılımcılar

Tapu kaydının talep edilen yere ait olup olmadığını belirlemek için bir ekip kurulur. Teknik ve tasarruf incelemesini birlikte yapacak çekirdek ekip şöyledir:

Kontrol mühendisi veya fen kontrol memuru,
Kadastro üyesi veya tasarruf kontrol memuru,
İki kadastro teknisyeni.

Bu ekibe ayrıca ilgili kurum temsilcisi, köy veya mahalle muhtarı ve o yerdeki kadastro çalışmaları için seçilmiş bilirkişilerden üçü katılır. Ölüm veya nakil gibi nedenlerle yeterli bilirkişi bulunamazsa eksik sayı kadar ihtiyar kurulu üyesi iştirak ettirilir.

Bu yapı, yalnız teknik ölçüm yapılmadığını gösterir. Kayıt kapsamı, hudutların yerle ilişkisi ve yerel bilgi birlikte değerlendirilir.

2.5. Olumlu sonuca götüren bulgular

Mahallî inceleme sonunda üç temel bulgunun birlikte gerçekleşmesi gerekir:

Tapu kaydı hudutları itibarıyla talep konusu yere aittir.
Tapu kaydının tedavülü bulunmamaktadır.
Kayıt kadastro sırasında başka bir parsele uygulanmamıştır.

Bu koşullar sağlanırsa kayıt kapsamındaki yer ölçülür. Mükerrerliğe yol açmamak için varsa bitişik parsellerle bağlantılı sınırlandırma krokisi ve tescile esas harita hazırlanır. Araştırma ve sonuçlar bir tutanakta açıklanır; tutanak ekip görevlileri, ilgili kurum temsilcisi, muhtar ve bilirkişilerce imzalanır.

Muhtar veya bilirkişilerin tutanağı imzalamaktan kaçınması işlemi kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol İşleri Hakkındaki Yönetmeliğin imzadan kaçınmaya ilişkin usulü uygulanır.

Muhtar ve bilirkişilerin çalışma yerinde hazır bulundurulması ile ekibin araziye gidiş-dönüş aracının sağlanması talep sahibi kuruluşa aittir.

2.6. Tapu müdürlüğüne gönderim ve tescil

İnceleme tamamlandığında kadastro müdürü;

İdarenin talep yazısı ve eklerini,
Ekip tutanağını,
Sınırlandırma krokisini,
Tescile esas haritayı,
Tescil bildirimini bir üst yazıya bağlayarak tapu müdürlüğüne gönderir.

Tapu müdürlüğü yazıyı yevmiyeye alır ve taşınmazı Hazine veya ilgili kamu kurum ve kuruluşu adına tescil eder. Tescilden sonra kadastro müdürlüğü pafta ve fenni belgelerde gerekli işlemleri tamamlar.

2.7. Muhdesatın gösterilmesi

Hazine adına idari yoldan tescil edilecek taşınmaz üzerinde muhdesat varsa, muhdesat sahibinin bunu ve yapım/tesis tarihini gösteren resmî belge ibraz etmesi gerekir. Gösterim biçimi tarihe göre değişir:

Muhdesatın yapım/tesis tarihi	Sicilde gösterim
19 Temmuz 2003 ve sonrası	Taşınmazın vasfında gösterilir.
19 Temmuz 2003'ten önce	Tescil bildiriminin düşünceler sütununda ve tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir.

Belirleyici unsur, yalnız muhdesatın varlığı değil, resmî belgeyle kanıtlanan yapım veya tesis tarihidir.

2.8. Karşılanmayacak talepler

Kesinleşmiş kıyı kenar çizgisi, orman tahdit veya mera haritası sınırları içinde kalan yerler özel mülkiyete konu olamayacağından bu işlem kolundaki tescil talepleri karşılanmaz. Eski tapu kaydının bulunması, özel mülkiyete kapalı alan niteliğini ortadan kaldırmaz.

3. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerin Hazine adına tescili

3.1. Yetkili kuruluşlar

Özel kanunda başka bir hüküm yoksa Hazine adına tescil isteme konusunda genel yetki, taşınmazın bulunduğu yerin en büyük malmemuruna aittir. Bu kişi yere göre defterdar veya malmüdürü olabilir. Büyükşehir belediyesi bulunan yerlerde merkez ilçe malmüdürlüğü bu yetkiyi kullanmaz; yetki bağlı bulunulan defterdara aittir.

Bazı idareler kendi özel düzenlemeleri ve görev alanları çerçevesinde Hazine adına tescil talebinde bulunabilir. Düzenlemede Orman ve Su İşleri Bakanlığı, Orman Genel Müdürlüğü, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı, Tarım Reformu Genel Müdürlüğü ve Bitkisel Üretim Genel Müdürlüğü anılır. Bu idarelerin hangi taşınmazı hangi biçimde tescil ettireceği özel kanunları ve kuruluş düzenlemeleriyle bağlantılıdır.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı da görev ve yetki alanında bulunan, kendisine tahsis edilecek ve kadastro harici bırakılmış Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler için Hazine adına tescil talebinde bulunabilir. Tescilden sonra mahallî maliye kuruluşuna bilgi verilir.

Maliye Bakanlığınca tasarruf yetkisi belediyeye devredilmiş taşınmazlarda belediye, Maliye Hazinesi adına tescil talebinde bulunabilir. Tescilden sonra mahallî maliye kuruluşu bilgilendirilir. Belediye bu taşınmazı kiralamışsa kira sözleşmesinin şerhi talebi de usulüne uygun biçimde karşılanır ve yine mahallî maliye kuruluşuna bilgi verilir.

3.2. Talep yazısının zorunlu içeriği

Maliye kuruluşunun veya Hazine adına talep yetkisi bulunan kuruluşun yazısında;

Tescilin hangi amaçla istendiği; örneğin satış, kiralama veya tahsis,
Gerçek veya tüzel kişilerce açılmış tescil davası bulunup bulunmadığı,
Hazine ile kişiler arasında sınır veya mülkiyet yönünden yargıya taşınmış bir uyuşmazlık bulunup bulunmadığı açıkça belirtilir.

Böylece talep yazısında hem tescilin kullanım amacı hem de taşınmazla ilgili dava ve sınır veya mülkiyet ihtilafı durumu birlikte gösterilmiş olur.

4. Taşınmazın niteliğine göre aranacak kurum görüşleri

Taşınmazın Hazine adına tescile uygun olup olmadığı, bulunduğu alanın niteliğine göre farklı idarelerce değerlendirilir.

Durum	Görüş veya tespit alınacak birim	Aranan husus
Orman veya orman sınırı dışına çıkarılan yer ihtimali	Mahallî orman kuruluşu	Bu niteliklerden olmadığı
Mera, yaylak, kışlak, çayır, harman yeri gibi kamu orta malı ihtimali	Gıda, Tarım ve Hayvancılık İl/İlçe Müdürlüğü	Kamu orta malı olmadığı
İçme suyu temin edilen göl veya barajın bulunduğu saha	DSİ mahallî kuruluşu ve ilgili belediye	Su toplama havzası dışında kaldığı
Nehir veya dere metrukâtı	DSİ mahallî kuruluşu	Suyun akışına engel olmadığı ve Hazine adına tescilde sakınca bulunmadığı
Su arkı olarak tespit dışı bırakılmış yer	DSİ mahallî kuruluşu	Su arkı niteliğini kaybedip kapandığı ve tescilde sakınca bulunmadığı
Deniz, göl veya nehir gibi umuma ait suya mücavir yer	Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü	Kıyı kenar çizgisinin kara yönünde kaldığı
Arazi toplulaştırma sahası	DSİ Genel Müdürlüğü veya proje idaresi	Hazine adına tescilde sakınca bulunmadığı ve ilgili kanunlar yönünden değerlendirme
Vakıflar Kanunu kapsamı ihtimali	Vakıflar Genel Müdürlüğü	Mazbut vakıfların tescil görmemiş hayrat taşınmazı kapsamında kalıp kalmadığı

Bu görüşler birbirinin yerine geçmez. Örneğin su toplama havzası için yalnız DSİ görüşü yeterli sayılmamış, ilgili belediyenin değerlendirmesi de aranmıştır. Buna karşılık nehir ve dere metrukâtında suyun akışına engel bulunmadığı ve tescilde sakınca olmadığı DSİ mahallî kuruluşunca bildirilir.

5. İmar planı durumuna göre karar yolu

5.1. Nazım ve uygulama imar planı bulunmayan yerler

Planı bulunmayan tescil dışı alanlarda süreç şu mantıkla ilerler:

Öncelikle il tarım müdürlüğünün, başka bir anlatımla mera komisyonunun görüşü alınır.
Hazine adına idari tescile engel bulunmadığı anlaşılırsa, gerekli kurumların temsilcilerinin katıldığı bir komisyon mahallinde oluşturulur.
Komisyon yerinde tespit yapar ve Hazine adına idari yoldan tescile uygunluk hakkında karar verir.
İlgili kurum temsilcileri komisyona katılarak değerlendirme yaptığından, aynı kurumlardan ayrıca ayrı ayrı görüş yazıları istenmez.

Talep yazısında komisyonun tescilde sakınca bulunmadığı yönünde karar verdiği belirtilir.

5.2. Nazım ve uygulama imar planı bulunan yerler

İmar planı hazırlanırken kurum görüşlerinin alınmış olduğu kabul edildiğinden, tescil sırasında aynı görüşlerin tamamı yeniden toplanmaz. Ancak Orman İdaresi bu sadeleştirmenin dışındadır.

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse Orman İdaresi ile ilgili belediyeden,
Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaysa Orman İdaresi ile ilgili İl Özel İdaresinden tescile engel bulunmadığına ilişkin yazılı bilgi alınır.

Belediye veya İl Özel İdaresi, imar planının yapımı sırasında alınmış kurum görüşlerine göre değerlendirme yapar. Plan hazırlığında görüşü alınmamış bir kurum varsa bu eksiklik, Hazine adına tescil isteyen idarece giderilir.

5.3. Her iki yolda da gereken yerel tutanak

Plan bulunsun veya bulunmasın, Maliye kuruluşu ya da Hazine adına tescil istemeye yetkili kuruluş tarafından taşınmazın mahallinde bir tutanak düzenlenir. Tutanak;

Köy veya mahalle muhtarının,
Bitişik taşınmaz maliklerinin katılımıyla hazırlanır ve talep konusu yer hakkında gerçek veya tüzel kişilerce sınır ya da mülkiyet yönünden yargıya taşınmış, hâlen devam eden dava bulunmadığı bilgisini içerir.

5.4. İmar planındaki kullanım kararının etkisi

Tescilsiz alanın imar planında düzenleme ortaklık payı, kamu tesis alanı veya sosyal ve teknik altyapı alanı üzerinde kalması, o alanın önce Hazine adına tesciline engel değildir. Plan kararı ile mülkiyetin sicile kazandırılması farklı aşamalardır. Önce tescil yapılabilir; sonraki imar uygulaması kendi kuralları çerçevesinde yürür.

5.5. Hazine adına tescil edilemeyecek yerler

Sınırı içinde bulunduğu belediye veya köy tüzel kişiliği adına tescil edilmesi gereken yerlerin Hazine adına tesciline yönelik talepler karşılanmaz. Burada sorun, tescilin mümkün olup olmamasından çok doğru hak sahibi kamu tüzel kişisinin belirlenmesidir.

6. Özel durumlar

6.1. Parselasyon sırasında tescil harici alan

Uygulama imar planına göre parselasyon planı hazırlanırken düzenleme sahasında;

Tapulama veya kadastro sırasında tespit dışı bırakılmış yer,
İmar planıyla getirilen kullanım amacına tabi olacak biçimde dere niteliğini kaybetmiş alan bulunursa işlem 2019/13 sayılı düzenlemedeki özel usule göre yürütülür.

Genel idari tescil akışı, parselasyon içindeki tescil harici alan için tek başına yeterli kabul edilmez.

6.2. Mazbut vakıfların tescil görmemiş hayrat taşınmazları

Taşınmaz, mazbut vakfın tescil görmemiş hayrat taşınmazı niteliğindeyse Vakıflar İdaresinin talebi üzerine vakfı adına tescil edilir. Böyle bir yeri sırf tescil dışı alan olduğu için Hazine adına kaydetmek doğru değildir. Mazbut vakıflara ait taşınmazların bu kapsamda idari yoldan tescilinde döner sermaye muafiyeti uygulanır.

6.3. Doldurma ve kurutma yoluyla elde edilen kıyı alanları

Kamu yararının gerektirdiği hâllerde, onaylı uygulama imar planına dayanılarak deniz, göl ve akarsularda doldurma veya kurutma suretiyle elde edilen taşınmazlar ile izin verilen kıyı yapılarında daha sade bir belge rejimi öngörülür. Yetkili idarenin talep yazısında işlemin onaylı uygulama imar planı ve ilgili kıyı düzenlemesi kapsamında kaldığının belirtilmesi yeterlidir. Tescile dayanak teknik belgeler dışında ayrıca belge aranmaz.

6.4. Kültür ve tabiat varlıkları, sit ve korunma alanları

Hazine adına tescil talep eden idare, taşınmazın;

Kültür ve tabiat varlığı,
Sit alanı,
Korunma alanı içinde kalıp kalmadığını ve üzerinde kesin yapılanma yasağı bulunup bulunmadığını ilgili Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne sorar.

Cevap yazıları talep yazısına eklenir. Sicilde belirtme yapılması gereken bilgi varsa bu bilgi, tescil bildiriminin düşünceler sütununa yazılır ve tescilde beyanlar hanesine aktarılır.

Bu kontrol, eski tapu kaydına dayanılarak tescil edilecek kamu taşınmazlarında da uygulanır.

7. Sınırlandırma krokisi, tescile esas harita ve ücret rejimi

7.1. Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış çalışma alanı

Kadastro harici bırakılan yer Hazine veya kamu kurum ve kuruluşu adına tescil edilecekse;

Sınırlandırma krokisini kadastro müdürlüğü düzenler,
Tescile esas haritayı kadastro müdürlüğü düzenler,
Bu haritaların yapımı için döner sermaye ücreti alınmaz,
Tescile esas harita ile kadastro paftası arasında uyum sağlanır.

7.2. Kadastroya açılmamış çalışma alanı

Karakol, sağlık ocağı, okul, ibadet yeri ve afet nedeniyle seçilen yeni yerleşim alanı gibi kamu hizmeti amaçlı yerlerde sınırlandırma krokisi ve tescile esas harita kadastro müdürlüğünce hazırlanır; döner sermaye ücreti alınmaz.

Bunların dışındaki yerlerde;

Tescile esas harita ilgili kamu kurum veya kuruluşunca yapılır ya da yaptırılır,
Haritanın kontrolünde kontrollük hizmeti için döner sermaye ücreti alınmaz,
Sınırlandırma krokisini kadastro müdürlüğü düzenler.

Afet nedeniyle seçilen yeni yerleşim alanında gerçek kişilere veya özel hukuk tüzel kişilerine ait yerler varsa bu alanlar kadastroya tabi tutulur.

Tescile esas haritalar yürürlükteki teknik mevzuata uygun hazırlanır. Tescil istenen alan içinde tescile tabi olmayan, kamunun kullanımındaki yol veya dere varsa bu sınırlar dikkate alınarak tescil edilecek parsel belirlenir.

8. Belediye encümeni veya İl Özel İdaresi kararı

8.1. Yalnız tescil istenmesi

Sadece idari yoldan tescil isteniyorsa, ayrıca belediye encümeni veya İl Özel İdaresi olumlu kararı aranmaz. Bunun yerine;

Planlı yerde Orman İdaresi ile belediye veya İl Özel İdaresinin tescile engel bulunmadığına ilişkin yazılı bilgisi,
Plansız yerde komisyonun tescilde sakınca bulunmadığı kararı,
Her iki durumda dava bulunmadığını gösteren yerel tutanak esas alınır.

8.2. Tescille birlikte geometrik değişiklik istenmesi

Tescil talebine birleştirme, ayırma veya birleştirme-ayırma gibi bir değişiklik işlemi eklenmişse belediye encümeni veya İl Özel İdaresinin olumlu kararı aranır. Ayırma işleminde tarım arazileri bakımından bölünemez büyüklükte parsel oluşturma yasağı ve düzenlemedeki istisnalar da kararda dikkate alınır.

Bu durumda hem tescile esas harita hem de geometrik değişiklik işlemine ilişkin harita, ilgili kamu kurum veya kuruluşunca yapılır ya da yaptırılır.

9. Kadastroya açılmamış birimler ve nihai tescil akışı

Kadastrosuna başlanmamış köy veya mahallelerde Hazinenin senetsiz tasarrufunda bulunan ya da Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerin Hazine adına tescili için;

Hazine adına tescil talebi ve taşınmazın niteliğine ilişkin esaslar,
Sınırlandırma krokisi ve tescile esas harita hükümleri,
Encümen veya İl Özel İdaresi kararı ayrımı birlikte uygulanır.

Kadastro müdürlüğü, Maliye kuruluşunun veya yetkili kuruluşun talep yazısı ve ekleri ile sınırlandırma krokisini, tescile esas haritayı ve tescil bildirimini tapu müdürlüğüne gönderir. Tapu müdürlüğü eksik belgeleri tamamlattıktan sonra talebi yevmiyeye alır ve tescili yapar. Hazine adına tescil edilen taşınmazda muhdesat varsa yapım tarihine göre belirlenen özel gösterim yöntemi uygulanır.

Tescil tarih ve yevmiye numarası sistem üzerinden kadastro müdürlüğüne bildirilir. Kadastro müdürlüğü bu bildirim üzerine pafta ve fenni belgelerde gerekli işlemleri tamamlar.

10. İmar Kanununun 11. maddesi kapsamındaki taşınmazlar

İmar planı sınırı içinde Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kadastro çalışmalarında tespit ve tescil dışı bırakılmış yerler önce Hazine adına tescil edilir. Talep idari yoldan tescil niteliğindeyse burada açıklanan usul uygulanır.

Tescilden sonra bu parseller, Hazine adına kayıtlı diğer parseller gibi İmar Kanunu hükümlerine tabi olur. İlgili idarelere terk edilip kayıtları terkin edilirse, 1477 sayılı genelgenin “II - Kamuya Ait Gayrimenkuller” başlığı altında öngörülen belirtme ifadesi beyanlar hanesine yazılır.

Mera, yaylak, kışlak ve harman yeri gibi kamu orta malları bakımından özel mera ve imar hükümleri uygulanmaya devam eder. Bunlar sıradan tescil dışı Hazine alanı gibi ele alınmaz.

11. Yürürlük ilişkileri

Düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle;

2006/8 sayılı genelge,
1498 sayılı genelge,
1993/5 sayılı genelge tamamen yürürlükten kaldırılmıştır.

1477 sayılı genelgenin İmar Kanununun 11. maddesi kapsamındaki yeni düzenlemeye aykırı hükümleri ile 2009/7 sayılı genelgenin idari yoldan tescile ilişkin hükümleri de yürürlükten kaldırılmıştır.

Daha önceki yazıda 2006/8 sayılı genelgeye yapılmış atıflar, 2013/11 sayılı düzenlemeye yapılmış sayılır.

12. Karar mantığı

Aşağıdaki adım dizisi uygulamada güvenli bir kontrol sırası sağlar:

Taşınmazın kökenini belirle: Eski kamu tapu kaydı mı, senetsiz/sahipsiz alan mı?
Çalışma alanını belirle: Kadastro tamamlanmış mı, henüz açılmamış mı?
Yetkili talep sahibini doğrula: En büyük malmemuru, özel yetkili kuruluş, TOKİ veya tasarruf yetkisi devredilmiş belediye mi?
Dava ve ihtilaf bilgisini doğrula: Yazılar ve yerel tutanak mevcut mu?
Nitelik engellerini denetle: Orman, mera, su, kıyı, toplulaştırma, vakıf ve kültür varlığı kontrolleri tamam mı?
Plan durumunu belirle: Plansız yerde komisyon; planlı yerde Orman İdaresi ile belediye/İl Özel İdaresi yazılı bilgisi.
Özel rejimi kontrol et: Parselasyon, mazbut vakıf, kıyı dolgusu veya kültür varlığı durumu var mı?
Teknik üretimi belirle: Kroki ve haritayı kim hazırlayacak, ücret alınacak mı?
Talebin kapsamını belirle: Yalnız tescil mi, yoksa birleştirme/ayırma da var mı?
Tescil ve sonrası: Eksikleri tamamla, yevmiyeye al, tescil et, tarihi ve yevmiyeyi kadastroya bildir, pafta ve fenni belgeleri güncelle.

13. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 - Eski kayıt başka parsele uygulanmamış

Olay: Bir kamu kuruluşu adına kadastrodan önce zabıt kaydı vardır. Kadastro sırasında yer tespit dışı bırakılmıştır. Kayıt tedavül görmemiş, başka parsele uygulanmamış ve hudutları talep edilen yere uymuştur.

Belirleyici bilgi: Eski kayıt geçerli ve talep edilen yere aittir.

Uygulanacak yol: Yer ölçülür; mükerrerliği önleyecek sınırlandırma krokisi ve tescile esas harita hazırlanır; araştırma tutanağa bağlanır; evrak tapu müdürlüğüne gönderilir.

Sonuç: Taşınmaz ilgili kamu kuruluşu adına tescil edilebilir. Kayıt başka parsele uygulanmış olsaydı aynı yol izlenemezdi.

Uygulama 2 - Planlı alanda sosyal altyapı kullanımı

Olay: Nazım ve uygulama imar planı bulunan tescilsiz alan, planda sosyal ve teknik altyapı alanında kalmaktadır.

Belirleyici bilgi: Plan kararı, alanın önce Hazine adına sicile kazandırılmasına engel değildir.

Uygulanacak yol: Orman İdaresi ile taşınmazın yerine göre belediye veya İl Özel İdaresinden tescile engel bulunmadığına ilişkin yazılı bilgi alınır; dava bulunmadığına ilişkin yerel tutanak eklenir.

Sonuç: Sosyal altyapı kullanım kararı gerekçe gösterilerek ilk Hazine tescili reddedilmez.

Uygulama 3 - Plansız alanda kurum görüşleri

Olay: Nazım ve uygulama imar planı bulunmayan bir tescil dışı alan için Hazine adına talepte bulunulmuştur.

Belirleyici bilgi: Plansız yerde karar, kurumların ayrı ayrı sonradan yazı vermesine değil, il tarım/mera değerlendirmesinin ardından ilgili temsilcilerin katıldığı mahallî komisyona dayanır.

Uygulanacak yol: Önce il tarım müdürlüğü/mera komisyonu görüşü alınır. Engel yoksa komisyon kurulur ve yerinde uygunluk kararı verilir. Komisyona katılan kurumlardan ayrıca aynı konuda yazı istenmez.

Sonuç: Komisyonun sakınca bulunmadığı kararı ile dava bulunmadığı tutanakta gösterilirse talep ilerler.

Uygulama 4 - Muhdesatın tarih ayrımı

Olay: Hazine adına tescil edilecek taşınmaz üzerinde, yapım tarihi 2001 olan bir yapı vardır. Yapının kişiye ait olduğu ve yapım tarihi resmî belgeyle kanıtlanmıştır.

Belirleyici bilgi: Muhdesat 19 Temmuz 2003'ten önce yapılmıştır.

Sonuç: Muhdesat tescil bildiriminin düşünceler sütununda ve beyanlar hanesinde gösterilir. Yapım tarihi 2005 olsaydı taşınmazın vasfında gösterilecekti.

Uygulama 5 - Tescille birlikte ayırma

Olay: Bir kamu kurumu, tescil dışı alanın Hazine adına tesciliyle aynı anda ayırma işlemi de istemektedir.

Belirleyici bilgi: Talep yalnız tescil değildir; geometrik değişiklik içerir.

Uygulanacak yol: Belediye encümeni veya İl Özel İdaresi olumlu kararı aranır. Tarım arazilerinde bölünemez büyüklük kuralları dikkate alınır. Tescile ve ayırmaya esas harita ilgili kamu kurumu tarafından hazırlanır ya da hazırlatılır.

Sonuç: Yalnız tescil için yeterli olan yazılı bilgi veya komisyon kararı, ayırma işlemi bakımından olumlu karar ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

Uygulama 6 - Mazbut vakıf hayratı

Olay: Tescil dışı alanın mazbut vakfa ait tescil görmemiş hayrat taşınmazı olduğu Vakıflar Genel Müdürlüğünce bildirilmiştir.

Belirleyici bilgi: Taşınmazın doğru tescil sahibi Hazine değil vakıftır.

Sonuç: Vakıflar İdaresinin talebi üzerine vakfı adına tescil yapılır ve idari tescilde döner sermaye muafiyeti uygulanır.

14. Karşılaştırmalı olaylar

Karşılaştırma 1 - Planlı ve plansız alan

Planlı alan: Orman İdaresi ile belediye veya İl Özel İdaresi yazılı bilgisi esastır; daha önce alınmamış kurum görüşünü talep eden idare tamamlar.
Plansız alan: İl tarım/mera görüşünden sonra ilgili kurum temsilcilerinin katıldığı komisyon yerinde karar verir; katılan kurumlardan ayrıca ayrı yazı istenmez.

Sonucu değiştiren koşul, nazım ve uygulama imar planının bulunup bulunmamasıdır.

Karşılaştırma 2 - Yalnız tescil ve tescil artı ayırma

Yalnız tescil: Encümen veya İl Özel İdaresi olumlu kararı aranmaz.
Tescil ve ayırma: Olumlu karar aranır; tarımsal bölünme sınırları da değerlendirilir.

Sonucu değiştiren koşul, talebin geometrik değişiklik içerip içermemesidir.

Karşılaştırma 3 - 2002 ve 2004 tarihli muhdesat

2002 tarihli muhdesat: Düşünceler sütunu ve beyanlar hanesi.
2004 tarihli muhdesat: Taşınmazın vasfı.

Sonucu değiştiren koşul, yapım/tesis tarihinin 19 Temmuz 2003 sınırından önce veya sonra olmasıdır.

Karşılaştırma 4 - Kadastroya açılmamış alanda okul ve başka kullanım

Okul yeri: Kroki ve tescile esas harita kadastro müdürlüğünce, ücretsiz hazırlanır.
Diğer kullanım: Tescile esas harita ilgili kamu kuruluşunca yapılır veya yaptırılır; kontrol ücreti alınmaz; krokiyi yine kadastro müdürlüğü düzenler.

Sonucu değiştiren koşul, yerin sayılan kamu hizmeti amaçlarından biri için kullanılıp kullanılmamasıdır.

15. Karıştırılabilecek ayrımlar

Eski kayıt ile senetsiz Hazine alanı aynı değildir. Birinde tapu kaydının yere uygulanması, diğerinde taşınmazın kamu malı sınırlamalarına göre tescile elverişliliği incelenir.
Büyükşehirde merkez ilçe malmüdürü yetkili değildir. Genel yetki defterdar tarafından kullanılır.
Planlı yerde bütün kurum görüşleri yeniden toplanmaz. Orman İdaresi ayrı tutulur; belediye veya İl Özel İdaresi plan sırasında alınmış görüşlere göre yazılı bilgi verir.
Plansız yerde komisyon, il tarım/mera değerlendirmesinden sonra kurulur. Süreç doğrudan komisyonla başlamaz.
İmar planında kamu kullanımına ayrılmış olmak ilk Hazine tesciline engel değildir. Sonraki imar uygulaması ayrı aşamadır.
Belediye veya köy adına tescil edilmesi gereken yer Hazine adına kaydedilemez. Kamu tüzel kişileri arasında doğru malik ayrımı yapılmalıdır.
Encümen kararı yalnız tescilde değil, geometrik değişiklikte aranır. Talep içeriği dikkatle okunmalıdır.
Muhdesat için kişinin beyanı tek başına yetmez. Sahipliği ve tarihi gösteren resmî belge gerekir.
Kültür varlığına ilişkin belirtme doğrudan rastgele beyanlar hanesine yazılmaz. Önce tescil bildiriminin düşünceler sütununda gösterilir.
Kadastroya açılmamış alanda bütün haritaları her zaman kadastro müdürlüğü hazırlamaz. Kullanım amacına göre görev paylaşımı değişir.

16. Hızlı tekrar

İlk ayrım: eski kamu tapu kaydı mı, senetsiz/sahipsiz Hazine alanı mı?
Eski kayıtta: dava yazıları, dayanak kayıt, kayıt araştırması, arazi ekibi, ölçü ve tutanak.
Muhdesatta: 19 Temmuz 2003 tarih sınırı ve resmî belge.
Kesin kıyı kenar çizgisi, orman tahdit veya mera haritası içinde kalan eski kayıt talepleri karşılanmaz.
Genel yetki: en büyük malmemuru; büyükşehirde defterdar.
Plansız yerde: il tarım/mera görüşü + mahallî komisyon.
Planlı yerde: Orman İdaresi + belediye veya İl Özel İdaresi yazılı bilgisi.
DOP, kamu tesisi veya sosyal altyapı kararı ilk Hazine tesciline engel değildir.
Mazbut vakıf hayratı vakfı adına tescil edilir.
Yalnız tescilde encümen olumlu kararı aranmaz; ayırma/birleştirme varsa aranır.
Tescil sonrası tarih ve yevmiye kadastroya bildirilir; pafta ve fenni belgeler güncellenir.

17. Mini yoklamalar

Kadastrodan önce kamu kurumu adına kayıtlı olup kadastro sırasında tespit dışı bırakılan bir yerin incelenmesinde hangi üç olumlu bulgu birlikte aranır?
Nazım ve uygulama imar planı bulunmayan bir yerde komisyon kurulmadan önce hangi görüş alınır?
2001 yılında yapılmış muhdesat resmî belgeyle kanıtlanırsa nerede gösterilir?
Yalnız tescil talebinde belediye encümeni olumlu kararı aranır mı?
Kadastroya açılmamış alandaki okul yerinin kroki ve tescile esas haritasını kim hazırlar ve ücret alınır mı?

Mini yoklama cevapları

Kayıt talep edilen yere hudutlarıyla uymalı, tedavül görmemiş olmalı ve başka parsele uygulanmamış olmalıdır.
İl tarım müdürlüğünün, başka bir ifadeyle mera komisyonunun görüşü alınır.
Tescil bildiriminin düşünceler sütununda ve tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir.
Hayır. Yalnız tescilde plan durumuna göre yazılı bilgi veya komisyon kararı ile dava bulunmadığına ilişkin tutanak aranır.
Kadastro müdürlüğü hazırlar; döner sermaye ücreti alınmaz.