نقطه شروع، گواهی وراثت (mirasçılık belgesi) است که وارثان و سهم آنان را نشان می‌دهد. اگر ملک هنوز به نام فرد درگذشته ثبت شده، برای ثبت انتقال ارث درخواست بدهید. تصمیم درباره اینکه خانه به چه کسی برسد، از ثبت ملک به نام وارثان جداست.
این راهنما مسیر شروع برای املاک واقع در ترکیه را توضیح می‌دهد. سهم شخصی شما یا نتیجه دعوای قضایی را تعیین نمی‌کند.
۱. ابتدا گواهی وراثت را آماده کنید
این مدرک که «veraset ilamı» نیز نام دارد، وارثان و سهم‌های ارث را نشان می‌دهد. می‌توانید آن را از دفتر اسناد رسمی ترکیه یا دادگاه صلح حقوقی (sulh hukuk mahkemesi) بگیرید. یک وارث می‌تواند درخواست بدهد؛ حضور هم‌زمان همه وارثان لازم نیست. اگر دفتر اسناد رسمی نتواند گواهی صادر کند یا بررسی قضایی لازم باشد، مسیر از دادگاه می‌گذرد.
مدرک هویت خود، اطلاعات هویتی فرد درگذشته و تاریخ فوت را آماده کنید. اگر گواهی ناقص یا اشتباه است یا درباره وراثت اختلاف وجود دارد، پیش از تقسیم بر پایه آن کمک حقوقی بگیرید. گواهی به‌تنهایی خانه را به یک وارث واگذار نمی‌کند.
اگر بدهی وجود دارد یا به رد ارث فکر می‌کنید، تعلل نکنید. ارث فقط دارایی نیست؛ بدهی‌ها هم اهمیت دارند. مهلت عمومی رد ارث سه ماه است، اما زمان آغاز و استثناها به وضعیت شما بستگی دارد. برخی اقدامات درباره ترکه ممکن است حق رد را از بین ببرد. پیش از فروش یا تقسیم کمک حقوقی بگیرید. قانون مدنی ترکیه، مواد ۵۹۸ تا ۶۱۰.
۲. اگر ملک هنوز به نام فرد درگذشته است
ارث اصولاً با فوت منتقل می‌شود. بااین‌حال، ثبت ملک نیز باید به نام وارثان به‌روز شود. این کار miras intikali، یعنی ثبت انتقال از راه ارث، نام دارد. وجود نام پدر یا مادر درگذشته در ثبت ملک، به‌تنهایی به معنای وارث نبودن شما نیست.
ثبت انتقال ارث، فروش یا تقسیم ملک میان اعضای خانواده نیست. درخواست‌کننده صرفاً با درخواست دادن، مالک یگانه خانه نمی‌شود.
۳. یک وارث چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
- ثبت در مالکیت جمعی ترکه (elbirliği): یکی از وارثان می‌تواند ثبت ملک به نام همه وارثان در این شکل مالکیت را بخواهد. سایر وارثان لازم نیست برای این درخواست هم‌زمان شرکت کنند.
- ثبت مستقیم در مالکیت مشاع با سهم مشخص (paylı): برای ثبت مستقیم ملک مطابق سهم‌های ارث در مالکیت دارای سهم‌های جداگانه، هنگام انتقال ارث، همه وارثان باید شخصاً یا از طریق نماینده مجاز شرکت کنند.
- تقسیم توافقی یا فروش کل ملک: در معامله توافقی معمول، اراده معتبر همه صاحبان حق یا نمایندگی مجاز آنان لازم است. درخواست انتقال ارث از سوی یک نفر، اجازه فروش از جانب دیگران نیست. حکم دادگاه و نمایندگی قانونی مسیرهایی هستند که جداگانه بررسی می‌شوند.
تفاوت دو روش نخست در توضیح رسمی ثبت انتقال ارث آمده است. زمین کشاورزی قواعد خاص دارد. مسیر جداگانه اداره ثبت با ابلاغ به سایر وارثان، که یک وارث می‌تواند آن را درخواست کند، در ادامه توضیح داده می‌شود.
در elbirliği، وارثان دارایی‌های ترکه را به‌طور جمعی در اختیار دارند؛ نسبت ارث در گواهی، قطعه مشخصی از زمین نیست که بتوانید به‌تنهایی بفروشید. در paylı mülkiyet، سهم‌های جداگانه در مالکیت ملک وجود دارد. سهم ۱/۲ به معنای مالکیت اتاق‌های معین یا نیمه مشخصی از زمین نیست.
مثال: فرض کنیم در گواهی عایشه و مهمت، سهم هر یک ۱/۲ است. عایشه می‌تواند ثبت در مالکیت elbirliği به نام همه وارثان را درخواست کند. این کار تقسیم «خانه برای عایشه، زمین برای مهمت» را اجرا نمی‌کند. چنین تقسیمی باید جداگانه توافق و با مدارک مناسب در اداره ثبت ملک اجرا شود.
۴. مدارک و ترتیب درخواست
آمادگی خود را در مسیر معامله‌ام را پیدا کن — ارث سامان دهید. با واردکردن اطلاعات ملک و وارثان، بخش‌های تکمیل‌نشده آمادگی، عنوان مدارک مرتبط با وضعیت خود و گام‌های بعدی را می‌بینید.
- گواهی وراثت را بگیرید. اطلاعات ملک را که در اختیار دارید آماده کنید: استان، شهرستان، محله، شماره بلوک/قطعه و در صورت وجود واحد مستقل. سند قدیمی ملک می‌تواند برای یافتن اطلاعات کمک کند.
- برای ثبت انتقال ارث درخواست بدهید. می‌توانید از WebTapu شروع کنید. اگر دسترسی دیجیتال ندارید، از مسیرهای درخواست اداره ثبت ملک یا Alo 181 استفاده کنید. پیش از درخواست، مراجعه حضوری جداگانه و اجباری برای «پیش‌بررسی» وجود ندارد. مراحل ورود و استفاده را در راهنمای WebTapu در Tapunak ببینید.
- مدارک مناسبِ کار را ارائه کنید. مدرک هویت، گواهی وراثت، در صورت نمایندگی مدرک اختیار نماینده و برای ساختمان مشمول بیمه اجباری زلزله، بیمه‌نامه DASK را آماده کنید. برای زمین بدون ساختمان، DASK لازم نیست. مدارک خارجی و وضعیت‌های خاص ممکن است مدارک بیشتری بخواهند.
- پیام‌های مربوط به درخواست را دنبال کنید. مطابق اعلام اداره درباره بررسی، نقص مدارک، پرداخت و امضا/وقت مراجعه پیش بروید. شروع اینترنتی به معنای پایان همه کارها از راه دور نیست.
TKGM در توضیح WebTapu اعلام کرده که درخواست انتقال ارث را می‌توان بدون مراجعه به اداره آغاز کرد. هنگام آماده‌کردن مدارک، مهلت اظهارنامه مالیاتی را نیز پیگیری کنید.
۵. مالیات، عوارض ثبت و هزینه خدمت
- مالیات ارث و انتقال بلاعوض (veraset ve intikal vergisi) مربوط به مالیات بر ارث است. دارایی‌های به‌ارث‌رسیده حتی اگر ارزششان کمتر از سقف معافیت مالی باشد، باید اظهار شوند. اگر فوت در ترکیه رخ داده و وارث نیز در ترکیه باشد، مهلت عمومی اظهارنامه چهار ماه پس از تاریخ فوت است. در وضعیت‌های مرتبط با خارج ممکن است چهار، شش یا هشت ماه باشد. اعلام فوت فرد غایب و وضعیت‌های خاص مؤثر بر مهلت جداگانه بررسی می‌شوند. منتظر توافق تقسیم نمانید؛ مهلت خود را با توضیح GİB بررسی کنید.
- عوارض ثبت ملک (tapu harcı) به نوع عمل در اداره ثبت مربوط است. برای ثبت انتقال از طریق ارث، عوارض ثبت ملک دریافت نمی‌شود. تعرفه رسمی ۲۰۲۶، (4) I/3(b). عوارض فروش، بخشش یا تقسیم بعدی بر پایه همان عمل تعیین می‌شود.
- هزینه خدمت (döner sermaye bedeli) مبلغی جداگانه برای خدمت ثبت ملک است. هنگام ثبت انتقال ارث دریافت می‌شود؛ مبلغ آن ممکن است با تعرفه جاری و معافیت‌های قابل اعمال تغییر کند. مبلغ اعلام‌شده برای درخواست رسمی خود را ملاک قرار دهید.
ثبت اولیه انتقال ارث لازم نیست منتظر تعیین مالیات بماند. ملک موروثی ابتدا به نام وارثان ثبت می‌شود، بدون انتظار برای محاسبه مالیات و تعیین آن به‌عنوان بدهی. این درخواست را برای دریافت گواهی تسویه مالیاتی که در انتقال بعدی لازم می‌شود، عقب نیندازید. اداره ثبت باید ظرف ۱۵ روز پس از ثبت، اداره مالیات را مطلع کند؛ مهلت اظهارنامه مالیاتی شما جداگانه جریان دارد. قانون شماره ۷۳۳۸، ماده ۱۹.
استثنای زلزله‌های ۶ فوریه ۲۰۲۳: برای اموال به‌ارث‌رسیده از کسانی که در این زلزله‌ها یا بعداً بر اثر جراحات ناشی از آن‌ها فوت کرده‌اند، نه اظهارنامه مالیات ارث و نه گواهی تسویه مالیاتی لازم است. سکونت متوفی در منطقه زلزله شرط نیست. راهنمای زلزله GİB، بخش ۴.۱.
برای دیدن اقلام هزینه ثبت انتقال، در ابزار عوارض و هزینه خدمت گزینه «انتقال از طریق ارث» را انتخاب کنید. محاسبه بر پایه اطلاعات ملک و اداره ثبتی است که وارد می‌کنید؛ مالیات ارث و انتقال بلاعوض در این محاسبه نیست.
گواهی وراثت و کارهای دیگر نیز ممکن است هزینه جداگانه داشته باشند. یک مبلغ ثابت با عنوان «هزینه ارث» دقیق نیست.
فروش، بخشش یا انتقال سهم بعدی مرحله‌ای جداگانه است. به‌جز احکام خاص، مانند استثنای زلزله بالا، پیش از انتقال ملک یا ایجاد حق عینی بر آن، مانند رهن، اصولاً باید مالیات مربوط به آن ملک به‌طور کامل پرداخت شود. برای انتقال، گواهی تسویه مالیاتی اداره مالیات لازم است. قانون همچنین اجازه می‌دهد در صورت ارائه تضمین مطابق شرایط قانونی، انتقال بخشی از ملک یا تمام آن مجاز شود؛ نوع و شرایط تضمین را مرجع صلاحیت‌دار بررسی می‌کند. قانون شماره ۷۳۳۸، ماده ۱۹.
۶. اگر وارثان توافق نکنند
اختلاف مانع درخواست یک وارث برای ثبت در مالکیت elbirliği نیست. اما ثبت، خودِ اختلاف را حل نمی‌کند.
یک وارث می‌تواند تقسیم را بخواهد، مگر اینکه قانون یا قرارداد او را به ادامه شراکت ملزم کند. تقسیم فیزیکی ملک همیشه ممکن نیست؛ بسته به شرایط، فروش و تقسیم مبلغ نیز می‌تواند مطرح شود. نتیجه را دادگاه تعیین می‌کند.
پیش از طرح دعوای جدید برای تقسیم ملک یا پایان‌دادن به مالکیت مشترک، مراجعه به میانجی اصولاً شرط طرح دعواست. رسیدن به توافق الزامی نیست. این قاعده برای همه اختلاف‌های ارث اجرا نمی‌شود؛ پرونده‌هایی که در ۱ سپتامبر ۲۰۲۳ از قبل در حال رسیدگی بوده‌اند و استثناهای قانونی جداگانه بررسی می‌شوند. قانون شماره ۶۳۲۵، مواد 18/A و 18/B و ماده موقت ۳.
تبدیل elbirliği به مالکیت با سهم‌های مشخص، کاری جدا از تقسیم یا فروش است. این تبدیل خانه یا زمین را به‌صورت فیزیکی تقسیم نمی‌کند.
تبدیل از راه ابلاغ در اداره ثبت: یک وارث می‌تواند بر پایه گواهی وراثت از اداره ثبت بخواهد مالکیت elbirliği را به مالکیت با سهم‌های مشخص تبدیل کند. اداره ثبت به سایر وارثان ابلاغ می‌کند تا بتوانند اعتراض خود را اعلام کنند. هزینه‌های ابلاغ بر عهده درخواست‌کننده است.
اگر یک وارث در مهلت تعیین‌شده اعتراض کند یا معلوم شود دعوای تقسیم مطرح شده است، تبدیل از این مسیر ابلاغ انجام نمی‌شود. موانع دیگری، مانند ناهماهنگی سوابق یا مدارک، نیز ممکن است وجود داشته باشد؛ درخواست به‌تنهایی تضمین تبدیل نیست. قانون شماره ۳۴۰۲، ماده الحاقی ۳؛ بخشنامه TKGM شماره 2009/6، A/3–6؛ اطلاعیه ۲۰۲۴.
شرط خاص برای زمین کشاورزی: این تبدیل به مجوز وزارت کشاورزی و جنگلداری نیاز دارد. قواعد قابل اجرا برای ارث‌های قدیمی مشمول ماده موقت ۵ جداگانه بررسی می‌شود؛ فرض نکنید مسیر عمومی ثبت برای همه زمین‌های کشاورزی به یک شکل اجرا می‌شود. قانون شماره ۵۴۰۳، ماده 8/B و ماده موقت ۵.
مسیر دادگاه: در پی درخواست یک وارث از دادگاه، سایر وارثان برای اعلام اعتراض دعوت می‌شوند؛ اگر شرایط فراهم باشد، دادگاه می‌تواند حکم تبدیل بدهد. قانون مدنی ترکیه، مواد ۶۴۰ تا ۶۴۴.
۷. چه زمانی مسیر عوض می‌شود؟
- مزرعه یا زمین کشاورزی: قانون شماره ۵۴۰۳ ممکن است برای تفکیک و انتقال از راه ارث قواعد خاص داشته باشد. بر این فرض اقدام نکنید که هر وارث قطعه‌ای مستقل خواهد گرفت. ارزیابی اداره ثبت ملک و واحد کشاورزی مربوط در کار ملاک است.
- وارث خارجی یا مدرک خارج از کشور: استفاده از گواهی وراثت صادرشده توسط دادگاه خارجی در ترکیه با تأیید دادگاه ترکیه و سایر شرایط مدارک همراه است. تابعیت و نوع ملک ممکن است مسیر تملک را تغییر دهد؛ نباید نتیجه یکسان با درخواست معمول را فرض کرد.
- وارث خردسال یا دارای محدودیت قانونی، وصیت‌نامه یا سهم‌های مورد اختلاف: ممکن است بررسی نمایندگی، تعارض منافع یا مجوز دادگاه لازم باشد. توافق سایر وارثان این شرایط را از میان نمی‌برد.
- فوت‌های پی‌درپی، ارث قدیمی یا محدودیت‌های ثبت‌شده: هر حلقه ارث، قواعد معتبر در تاریخ فوت مربوط و حقوق ثبت‌شده جداگانه بررسی می‌شود. ثبت انتقال ارث، رهن یا توقیف را خودبه‌خود برطرف نمی‌کند.
اکنون چه می‌توانید بکنید؟
- مشخص کنید گواهی وراثت دارید یا نه و تاریخ فوت را تعیین کنید.
- اطلاعات خانه/زمین موجود، مدرک هویت و در صورت وجود مدرک نمایندگی را آماده کنید.
- در صورت بدهی، احتمال رد ارث یا وضعیت خاص، بدون تأخیر کمک حقوقی بگیرید.
- مهلت اظهارنامه مالیاتی را بررسی کنید؛ برای ثبت معمول از مسیر رسمی درخواست اقدام کنید.
- تصمیم درباره اینکه خانه به چه کسی برسد یا فروخته شود را موضوع جداگانه تقسیم بدانید.
منابع رسمی
- قانون مدنی ترکیه — گواهی وراثت، رد، شراکت ارث و تقسیم.
- وزارت امور خارجه / سرکنسولگری برلین — انتقال ارث، ۲۵ ژوئن ۲۰۲۵. شرایط وقت و خدمت خاص برلین به همه اداره‌های ترکیه تعمیم داده نمی‌شود.
- TKGM — سامانه WebTapu.
- GİB — مالیات ارث و انتقال بلاعوض، توضیح ۲۰۲۶.
- قانون میانجی‌گری در اختلافات حقوقی.
- قانون حفاظت خاک و استفاده از زمین.
- قانون اجرایی شماره ۴۷۲۲ — ماده ۱۷، قانون ارث بر پایه تاریخ فوت.
مدارک، هزینه‌ها و شرایط حقوقی ویژه هر درخواست را نهادهای صلاحیت‌دار تعیین می‌کنند.