Oku · Anla · Pekiştir
Konu anlatımı
Yararlanma, Kullanma ve Yönetim Anlaşmalarının Şerhi
Konunun kısa açıklaması
Yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşması, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlar arasında hangi zamanlarda, hangi bölümler itibarıyla veya hangi kullanım düzeniyle değerlendirileceğini belirleyebilir. Bu anlaşmanın tapu siciline şerhi, düzenlemenin yalnız mevcut paydaşlar arasında kalmamasını; sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar.
Şerh talebinin kabulü yalnız anlaşmanın varlığına bağlı değildir. Mülkiyet türü, anlaşmaya katılan kişiler, başvuru biçimi, imza şekli, taşınmazın tarımsal veya turizm amaçlı niteliği, ihtiyati tedbir kaydı, şerhin süresi ve terkin talebinin dayanağı birlikte değerlendirilir.
Öğrenme hedefleri
Bu konuyu tamamlayan kişi:
- Yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmasının işlevini ve şerhin üçüncü kişilere etkisini açıklar.
- Anlaşmayla düzenlenebilecek kullanım biçimlerini, paydaşların kaldırılamayan haklarından ayırır.
- Tek paydaşın başvurusu ile bütün paydaşların birlikte başvurusu arasındaki şekil farkını uygular.
- Kroki ve benzeri eklerin hangi şekle tabi olduğunu belirler.
- Şerhin tescilini, süresini ve farklı terkin yollarını ayırt eder.
- Elbirliği mülkiyeti, kısmi paydaş katılımı, üçüncü kişi katılımı ve kat mülkiyeti bakımından karşılanmayacak talepleri saptar.
- Karma nitelikli sözleşme ile anlaşma içindeki ek hüküm arasındaki farkı değerlendirir.
- Tarımsal taşınmaz, imar planı, turizm tesisi ve ihtiyati tedbir hâllerinde doğru görüş merciini seçer.
- Tapu harcı ile döner sermaye ücreti yönünden işlemin mali sonucunu belirler.
1. Kavramsal çerçeve
1.1. Anlaşmanın konusu
Paydaşlar oybirliğiyle, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanundaki genel düzenden farklı bir iç düzen kurabilir. Bu düzenleme taşınmazın:
- Belirli zaman aralıklarında farklı paydaşlarca kullanılmasını,
- Yer itibarıyla kısımlara ayrılarak her kısmın belirli bir paydaşça kullanılmasını,
- Kullanımın bir veya birkaç paydaşa bırakılmasını,
- Kullanım karşılığında bedel alınmasını öngörebilir.
Buradaki temel nokta, düzenlemenin paydaşlar arasındaki kullanım ve yönetim ilişkisine yönelik olmasıdır. Paydaşların yalnız bir kısmı arasında veya paydaşlarla üçüncü kişiler arasında kurulan sözleşmeler bu adla şerh edilemez.
1.2. Anlaşmayla kaldırılamayan haklar
Oybirliği bulunması, paydaşların bütün yetkileri kaldırabileceği anlamına gelmez. Anlaşmayla şu hak ve yetkiler kaldırılamaz veya sınırlandırılamaz:
- Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğini ve değerini korumak için zorunlu yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden önlem istemek.
- Eşyayı zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almak.
Bu sınır, anlaşmanın kullanım düzeni kurma işlevi ile taşınmazı koruma zorunluluğunu birbirinden ayırır.
1.3. Şerhin hukuki işlevi
Anlaşma mevcut paydaşlar arasında kurulabilir; ancak sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kişilerin de bu düzenlemeyle bağlı olması için tapu kütüğüne şerh gerekir. Şerh, anlaşmanın varlığını sicilde görünür hâle getirir ve düzenlemenin sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
2. Anlaşmanın şekli ve şerh talebi
Şerh için iki temel başvuru yolu vardır:
| Başvuru biçimi | Aranan şekil | Sonuç |
|---|---|---|
| Paydaşlardan yalnız biri başvurur | Anlaşmadaki imzaların noterlikçe onaylanmış olması gerekir | Tek paydaşın talebiyle şerh yapılabilir |
| Bütün paydaşlar birlikte başvurur | Aralarında yazılı anlaşma bulunması yeterlidir; imzaların noterlikçe onaylanması aranmaz | Birlikte talep üzerine şerh yapılabilir |
Her paydaşa şerh isteme yetkisi tanındığından ayrıca bir “şerh anlaşması” yapılması gerekmez. Asıl anlaşmanın şekli ve başvurunun kim tarafından yapıldığı belirleyicidir.
2.1. Kroki ve diğer ekler
Taşınmaz yer itibarıyla bölümlere ayrılarak kullanılacaksa anlaşmaya kroki veya benzeri bir ek konulabilir. Ek, anlaşmanın ayrılmaz parçasıysa anlaşma için geçerli olan şekil usulüne tabi olur:
- Tek paydaş başvuruyorsa ek üzerindeki imzalar da noterlikçe onaylı şekil içinde değerlendirilir.
- Bütün paydaşlar yazılı anlaşma ve ekiyle birlikte başvuruyorsa noter onayı aranmaz.
3. Şerhin tapu siciline işlenmesi
Anlaşmanın varlığı taşınmazın şerhler sütununa yazılır. Anlaşmada süre kararlaştırılmışsa bu süre de şerh kaydında gösterilir. Kayıt; anlaşmanın tarihini, sayısını ve varsa süresini belirtecek biçimde kurulur.
Anlaşma ve ekleri arşiv mevzuatı kapsamında saklanır. Sicile işlenen kısa şerh kaydı ile arşivlenen anlaşma metni birbirini tamamlar.
4. Şerhin süresi ve terkini
4.1. Süre
- Anlaşmada süre belirlenmişse şerhin hukuki etkisi bu süre boyunca devam eder.
- Süre belirlenmemişse şerh sicilde varlığını sürdürdüğü müddetçe hukuki etkisini korur.
4.2. Terkin yolları
| Durum | Terkin talebi |
|---|---|
| Şerh süresizdir ve kaldırılmak istenir | Bütün paydaşların birlikte talebi gerekir |
| Süre dolmadan terkin istenir | Bütün paydaşların birlikte talebi gerekir |
| İmzaları noterlikçe onaylanmış, oybirliğiyle alınmış terkin kararı sunulur | Paydaşlardan birinin talebi yeterlidir |
| Anlaşmada belirlenen süre dolmuştur | Paydaşlardan birinin talebi yeterlidir |
Burada iki unsur karıştırılmamalıdır: Terkin iradesinin oybirliğiyle oluşması başka, tapu müdürlüğüne talebi kimin sunduğu başkadır. Noter onaylı oybirliği kararı varsa tek paydaş talepte bulunabilir; böyle bir belge yoksa süresiz veya erken terkin için bütün paydaşların birlikte başvurması gerekir.
5. Şerh talebinin karşılanmayacağı durumlar
5.1. Elbirliği mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmasının şerhi talebi karşılanmaz. Bu şerh rejimi paylı mülkiyet ilişkisine yöneliktir.
5.2. Paydaşların yalnız bir kısmı veya üçüncü kişiler
Aşağıdaki sözleşmeler bu anlaşma adıyla şerh edilemez:
- Paydaşların yalnız bir kısmı arasında yapılan anlaşmalar.
- Paydaşlarla üçüncü kişiler arasında yapılan anlaşmalar.
Bütün paydaşların anlaşmaya katılması gerekir; taraf yapısı sonradan başvuru aşamasında tamamlanmış sayılmaz.
5.3. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı
Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı yerlerde, özel yönetim rejimi nedeniyle bu anlaşmaların şerhi talebi kural olarak karşılanmaz. Bunun istisnası, kat mülkiyetli veya kat irtifaklı bir yerdeki bağımsız bölümün kendi içinde paylı mülkiyete konu olmasıdır. Böyle bir bağımsız bölümün paydaşları, yalnız o bağımsız bölümün kullanım, yararlanma ve yönetimine ilişkin anlaşmayı şerh ettirebilir.
5.4. Sözleşme içeriği ve karma nitelik
Şerh incelemesinde, düzenlenen özel hususlar dışında sözleşme içeriğine girilerek kapsamlı bir hukuki değerlendirme yapılmaz. Önalım hakkından feragat veya paylı mülkiyetin devamı gibi farklı şekil ve usule tabi hükümler anlaşma metni içinde yer alabilir; bunların bulunması tek başına yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmasının şerhine engel değildir.
Buna karşılık sözleşmenin adından karma nitelikli bir sözleşme olduğu açıkça anlaşılıyorsa şerh talebi karşılanmaz. Böylece şu ayrım kurulur:
- Metin içinde ek hüküm bulunması: Tek başına engel değildir.
- Sözleşme adının karma sözleşmeyi göstermesi: Talep karşılanmaz.
6. Görüş veya izin alınması gereken özel durumlar
6.1. Tapu sicilinde tarımsal nitelikle kayıtlı taşınmaz
Taşınmaz tapu sicilinde tarımsal nitelikle kayıtlıysa anlaşma ve varsa eklerinin bir örneği üst yazıya eklenerek il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorulur. İşlem, alınan cevaba göre sonuçlandırılır.
6.2. Tarımsal nitelik dışında kayıtlı parsel veya imar planı beyanı
Aşağıdaki hâllerde anlaşma ve ekleri ilgisine göre valiliğe veya belediyeye gönderilir:
- Parsel tapu sicilinde tarımsal nitelik dışında kayıtlıysa.
- Parsel tarımsal nitelikle kayıtlı olmakla birlikte taraflar taşınmazın imar planı kapsamında olduğunu beyan ediyorsa.
İlgili idare, tarımsal nitelikle kayıtlı taşınmazın imar planı dışında kaldığını veya imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda bulunduğunu bildirirse bu kez il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorulur. Son işlem, alınacak cevaba göre yapılır.
6.3. Turizm ve konaklama tesisleri
Taşınmazın kaydında turizm mevzuatına dayalı belirtme bulunması, turizm alanı veya benzeri bir kayıt olması ya da belgesinden veya kaydından taşınmazın turizm amaçlı veya konaklama hizmeti verilen tesis olduğunun anlaşılması durumunda, anlaşmanın konaklama birimleri dışındaki diğer ünitelere yönelik olup olmadığı araştırılır.
Bu amaçla:
- Genel olarak ilgili belediyeye,
- Yapı kayıt belgesi varsa ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne anlaşma ve ekleri gönderilerek görüş sorulur.
İlgili idare anlaşmanın konaklama birimi dışındaki diğer ünitelere ait olduğunu bildirirse talep karşılanır.
6.4. İhtiyati tedbir şerhi
Taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir şerhi varsa anlaşma ve eklerinin bir örneği mahkemeye gönderilir. İşlem, mahkemeden alınacak cevaba göre yapılır. Tedbir kaydı doğrudan kabul veya ret sonucu üretmez; mahkeme görüşü alınmasını zorunlu kılar.
6.5. Karar tablosu
| Taşınmaz veya kayıt durumu | İlk başvurulacak merci | Sonraki işlem |
|---|---|---|
| Tapuda tarımsal nitelikli | İl/ilçe tarım ve orman müdürlüğü | Cevaba göre işlem |
| Tapuda tarımsal nitelik dışında | İlgisine göre valilik veya belediye | Cevaba göre işlem |
| Tapuda tarımsal; taraflar imar planı içinde olduğunu beyan ediyor | İlgisine göre valilik veya belediye | Plan dışında veya tarımsal niteliği korunacak alandaysa ayrıca il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorulur |
| Turizm veya konaklama tesisi göstergesi var | Belediye; yapı kayıt belgesi varsa ilgili il müdürlüğü | Anlaşma konaklama birimi dışındaki ünitelere aitse talep karşılanır |
| İhtiyati tedbir şerhi var | Mahkeme | Cevaba göre işlem |
7. Mali yön
Yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmasının şerhi işlemi tapu harcı alınan işlemler arasında sayılmadığından tapu harcı aranmaz. Buna karşılık döner sermaye ücreti tahsil edilir.
8. Çözümlü uygulamalar
Uygulama 1 — Tek paydaşın başvurusu
Olay: Bütün paydaşların imzaları noterlikçe onaylanmış bir anlaşma vardır. Paydaşlardan yalnız biri şerh talebinde bulunmuştur.
Belirleyici bilgi: Başvuru tek paydaşça yapılmakta, fakat bütün imzalar noterlikçe onaylıdır.
Sonuç: Talep, ayrıca bir şerh anlaşması aranmadan karşılanabilir.
Uygulama 2 — Bütün paydaşların birlikte başvurusu
Olay: Bütün paydaşlar, aralarında yaptıkları yazılı anlaşmayla birlikte tapu müdürlüğüne başvurmuştur. İmzalar noterlikçe onaylı değildir.
Belirleyici bilgi: Talep bütün paydaşlarca birlikte yapılmıştır.
Sonuç: Noter onayı aranmaz; yazılı anlaşma ve ortak talep yeterlidir.
Uygulama 3 — Süresiz şerhin tek paydaşça kaldırılmak istenmesi
Olay: Anlaşmada süre yoktur. Paydaşlardan biri, diğerleri gelmeden ve noter onaylı oybirliği kararı sunmadan terkini istemektedir.
Belirleyici bilgi: Süresiz şerh kaldırılmak istenmekte, ortak başvuru veya noter onaylı oybirliği kararı bulunmamaktadır.
Sonuç: Tek paydaşın talebi yeterli değildir; bütün paydaşların birlikte başvurması gerekir.
Uygulama 4 — Paydaşların yalnız bir kısmının anlaşması
Olay: Dört paydaşlı taşınmazda üç paydaş kendi aralarında kullanım düzeni kurmuştur.
Belirleyici bilgi: Anlaşmaya bütün paydaşlar katılmamıştır.
Sonuç: Talep, yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşması olarak şerh edilemez.
Uygulama 5 — Kat mülkiyetindeki paylı bağımsız bölüm
Olay: Kat mülkiyetli binadaki bir bağımsız bölüm üç kişi adına paylı mülkiyetle kayıtlıdır. Bu üç paydaş yalnız bağımsız bölümün kullanımını düzenlemiştir.
Belirleyici bilgi: Düzenleme ana taşınmaza değil, kendi içinde paylı mülkiyete konu bağımsız bölüme ilişkindir.
Sonuç: Bu bağımsız bölüm yönünden şerh mümkündür.
Uygulama 6 — Tarımsal taşınmaz ve imar planı beyanı
Olay: Taşınmaz tapuda tarımsal nitelikle kayıtlıdır. Taraflar imar planı içinde bulunduğunu beyan etmiştir.
Belirleyici bilgi: Tapu niteliği tarımsaldır; ancak plan kapsamında olunduğu ileri sürülmektedir.
Sonuç: Önce ilgisine göre valilik veya belediyeye sorulur. Bu merci taşınmazın plan dışında veya tarımsal niteliği korunacak alanda olduğunu bildirirse il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünün görüşü de alınır.
Uygulama 7 — Turizm tesisi ve yapı kayıt belgesi
Olay: Taşınmazın kaydından konaklama tesisi olduğu anlaşılmaktadır ve yapı kayıt belgesi vardır.
Belirleyici bilgi: Konaklama tesisi göstergesi ile yapı kayıt belgesi birlikte bulunmaktadır.
Sonuç: Anlaşmanın konaklama birimi dışındaki ünitelere yönelik olup olmadığı ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne sorulur. Olumlu bildirim gelirse talep karşılanır.
Uygulama 8 — Tarımsal nitelik ve ihtiyati tedbir birlikte
Olay: Taşınmaz tarımsal nitelikle kayıtlıdır ve üzerinde ihtiyati tedbir şerhi vardır.
Belirleyici bilgi: İki ayrı özel inceleme sebebi aynı taşınmazda birlikte bulunmaktadır.
Sonuç: Anlaşma ve ekleri hem il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne hem de mahkemeye gönderilir; alınan cevaplara göre işlem yapılır.
9. Karşılaştırmalı olaylar
| Değişen tek koşul | Birinci olay | İkinci olay | Sonuç farkı |
|---|---|---|---|
| Başvuranların sayısı | Tek paydaş başvuruyor | Bütün paydaşlar birlikte başvuruyor | Tek başvuruda noter onaylı imza gerekir; ortak başvuruda aranmaz |
| Terkin dayanağı | Süresiz şerhte tek paydaş, ek belge yok | Noter onaylı oybirliği kararıyla tek paydaş | İlkinde talep yeterli değildir; ikincide tek paydaşın talebi yeterlidir |
| Kat mülkiyeti içindeki konu | Ana taşınmazın genel kullanımı | Paylı mülkiyetteki bağımsız bölümün kendi kullanımı | İlk talep karşılanmaz; ikinci talep karşılanabilir |
| Sözleşmenin yapısı | Ek bir hüküm metin içinde yer alıyor | Sözleşme adı karma niteliği açıkça gösteriyor | İlki tek başına engel değildir; ikincisinde talep karşılanmaz |
| Tarımsal kayıt ve plan durumu | Tarımsal kayıt, plan beyanı yok | Tarımsal kayıt, plan içinde olduğu beyan ediliyor | İlkinde doğrudan tarım birimine; ikincide önce valilik veya belediyeye başvurulur |
10. Karıştırılabilecek ayrımlar
- Oybirliği ile birlikte başvuru aynı şey değildir. Anlaşma oybirliğiyle kurulabilir; fakat tek paydaş başvuracaksa imzaların noterlikçe onaylanması gerekir.
- Şerh talebi ile terkin talebi farklı şekil kurallarına tabidir. Şerhin kurulmasındaki iki yol, terkin yollarıyla karıştırılmamalıdır.
- Sürenin dolması ile erken terkin aynı değildir. Süre dolunca tek paydaş isteyebilir; erken terkin için kural olarak bütün paydaşlar birlikte başvurur.
- Kat mülkiyetli ana taşınmaz ile paylı bağımsız bölüm farklı değerlendirilir. İstisna yalnız bağımsız bölümün kendi içindeki paylı mülkiyete ilişkindir.
- Metin içinde farklı hüküm ile karma sözleşme adı aynı değildir. Ek hüküm tek başına engel olmaz; karma niteliği sözleşme adından anlaşılan talep karşılanmaz.
- Tarımsal kayıt ile imar planı beyanı merciyi değiştirir. Plan beyanı varsa önce valilik veya belediye devreye girer.
- Turizm göstergesi doğrudan ret anlamına gelmez. Anlaşmanın konaklama birimi dışındaki ünitelere ilişkin olup olmadığı yetkili idareden sorulur.
- İhtiyati tedbir doğrudan işlem yasağı olarak yorumlanmaz. Mahkemeye sorularak alınan cevaba göre hareket edilir.
- Tapu harcı ile döner sermaye ücreti aynı değildir. Tapu harcı aranmaz; döner sermaye ücreti alınır.
11. Hızlı tekrar
- Anlaşma paylı mülkiyet ilişkisine yöneliktir ve paydaşların oybirliğine dayanır.
- Zorunlu yönetim işleri ile acil koruma önlemleri alma yetkisi anlaşmayla kaldırılamaz.
- Şerh, anlaşmayı sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir hâle getirir.
- Tek paydaş başvurursa imzalar noterlikçe onaylı olmalıdır.
- Bütün paydaşlar yazılı anlaşmayla birlikte başvurursa noter onayı aranmaz.
- Kroki ve benzeri ekler anlaşmayla aynı şekle tabidir.
- Süresiz veya erken terkin kural olarak bütün paydaşların birlikte talebini gerektirir.
- Noter onaylı oybirliği kararı veya sürenin dolması hâlinde tek paydaş terkin isteyebilir.
- Elbirliği mülkiyetinde, kısmi paydaş anlaşmasında ve üçüncü kişiyle yapılan sözleşmede bu şerh yolu kullanılamaz.
- Kat mülkiyetli veya kat irtifaklı yerde kural ret; paylı bağımsız bölüm istisnadır.
- Tarım, imar, turizm ve ihtiyati tedbir durumlarında ilgili merciden görüş alınır.
- Tapu harcı yoktur; döner sermaye ücreti vardır.
12. Mini yoklamalar
- Bütün paydaşlar yazılı anlaşmayla birlikte tapu müdürlüğüne gelirse noter onayı aranır mı?
- Süresi dolan bir şerhin terkini için bütün paydaşların birlikte başvurması zorunlu mudur?
- Kat mülkiyetli binadaki paylı bağımsız bölüm için anlaşma şerh edilebilir mi?
- Tapuda tarımsal nitelikli taşınmazda ilk görüş mercii hangisidir?
- İhtiyati tedbir şerhi bulunan taşınmazda doğrudan ret kararı mı verilir?
Mini yoklama cevapları
- Hayır. Bütün paydaşların yazılı anlaşmayla birlikte başvurması hâlinde imzaların noterlikçe onaylanması aranmaz.
- Hayır. Anlaşmada belirlenen süre dolmuşsa paydaşlardan biri terkin talebinde bulunabilir.
- Evet. Düzenleme yalnız o bağımsız bölümün kullanma, yararlanma ve yönetimine ilişkinse mümkündür.
- İl veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüdür.
- Hayır. Anlaşma ve ekleri mahkemeye gönderilir; alınan cevaba göre işlem yapılır.