Yabancıların Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

Yabancıların Taşınmaz ve Sınırlı Ayni Hak Edinimi

Bu konu, yabancı gerçek kişilerin ve yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmelerinde hangi hukuki statünün hangi işlem yoluna bağlandığını açıklar. Temel mesele yalnız kişinin yabancı olması değildir; kişinin gerçek kişi ya da tüzel kişi olması, tüzel kişinin ticaret şirketi niteliği, uyruğu, taşınmazın niteliği ve yeri, edinimin türü ile özel statüler sonucu doğrudan değiştirir.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan öğrenci:

Yabancı gerçek kişi, yabancı ticaret şirketi ve diğer yabancı tüzel kişi ayrımını kurar,
Taşınmaz edinimi ile taşınmaz rehni arasındaki farklı uygulamayı belirler,
Ülke ve kişi bakımından edinim imkânını ilk aşamada nasıl değerlendireceğini açıklar,
İlçe yüz ölçümü ve kişi başına ülke geneli sınırlarını birbirinden ayırır,
Tarımsal arazi, sit alanı, sınır ili, askerî alan ve ada gibi özel durumlarda izlenecek yolu seçer,
Yapısız taşınmazlara ilişkin proje yükümlülüğü ile yürürlükten kaldırılmış ayrıntılı uygulama paragrafını birbirine karıştırmaz,
Kanuni miras, tasfiye ve bildirim ilişkisini doğru kurar,
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları, Türk ve yabancı çifte uyruklular, Türk asıllı Yunan uyruklular ile doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlığını kaybedenlerin statülerini ayırt eder,
Vekâlet yoluyla işlemde hangi belgelerin ne şekilde sunulacağını değerlendirir,
Suriye vatandaşlarının mevcut taşınmazlarına ilişkin talepler ile yeni edinim taleplerini birbirinden ayırır.

1. Kavramsal çerçeve

1.1. Kişi statüsü neden belirleyicidir?

Aynı taşınmaz için yapılan aynı nitelikteki talep, başvuranın hukuki statüsüne göre farklı sonuçlanabilir. İncelemenin ilk sorusu bu nedenle “Talepte bulunan kimdir?” sorusudur.

Yabancı uyruklu gerçek kişi: Kendi adına hak edinen insandır. Edinim imkânı, uyruğunun izin verilen ülkeler arasında bulunmasına ve diğer kanuni sınırlamalara bağlıdır.
Yabancı ticaret şirketi: Yabancı bir ülkede o ülkenin kanunlarına göre kurulmuş ve tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketidir. Taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde mümkündür.
Diğer yabancı tüzel kişiler: Vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk veya cemaat gibi ticaret şirketi dışında kalan yapılardır. Bunların Türkiye’de taşınmaz edinmesi veya lehlerine sınırlı ayni hak kurulması mümkün değildir.

Bu üç grubu birbirine karıştırmak, işlem sonucunu bütünüyle değiştirebilir. Özellikle “yabancı tüzel kişi” ifadesi tek başına yeterli değildir; tüzel kişinin ticaret şirketi olup olmadığı ayrıca belirlenmelidir.

1.2. Talep türleri

İkinci soru “Hangi hak istenmektedir?” sorusudur.

Taşınmaz mülkiyeti edinimi, taşınmazın malik sıfatıyla kazanılmasını ifade eder.
Sınırlı ayni hak edinimi, mülkiyetin tamamı kazanılmadan taşınmaz üzerinde belirli bir ayni yetki kurulmasını ifade eder.
Bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar, miktar hesabında taşınmazlarla birlikte değerlendirilir.
Taşınmaz rehni, yabancı gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri bakımından özel bir istisnaya bağlanmıştır. Mülkiyet edinimine uygulanan bazı kayıt ve sınırlamalar, rehin kurulmasında uygulanmaz.

Dolayısıyla mülkiyet talebi ile rehin talebi aynı değerlendirme kalıbına sokulamaz.

2. Yabancı gerçek kişilerin temel edinim rejimi

2.1. İzin verilen ülke vatandaşlığı ve kanuni sınırlamalar

Yabancı gerçek kişinin taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilmesi için öncelikle uyruğunun edinime izin verilen ülkeler arasında bulunması gerekir. Uyruk yönünden edinim mümkün görülmeden taşınmazın diğer özelliklerine geçilmesi doğru değildir.

Uyruk yönünden imkânın bulunması tek başına yeterli değildir. Kanuni sınırlamalar, taşınmazın bulunduğu yer, niteliği ve talebin türü ayrıca incelenir. Cumhurbaşkanı; ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde edinimi ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçümü ve miktar bakımından belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir.

2.2. Miktar sınırları

Yabancı gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı iki ayrı ölçüte tabidir:

Özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu aşamaz.
Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı aşamaz.

Bu iki sınır birbirinin alternatifi değildir. İlçe sınırı belirli bir ilçedeki özel mülkiyet alanına, kişi sınırı ise aynı kişinin ülke çapındaki toplam edinimine ilişkindir. Tapu Kanunu m.35 uyarınca Cumhurbaşkanı yalnız kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırabilir; bu artırma yetkisi ilçe özel mülkiyet alanının yüzde onu sınırını kapsamaz.

Genelgede yer alan uygulama düzeninde otuz hektarı aşan taleplerin reddi öngörülür. Somut talepte Tapu Kanunu m.35’teki miktarı artırma yetkisi uyarınca uygulanabilir bir karar bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilir; artırma yetkisi sınırın kendiliğinden yükseldiği anlamına gelmez. Ülke çapındaki toplam miktar, merkeze intikal eden işlemler üzerinden denetlenmekle birlikte doğrudan tapu müdürlüğünde yürütülen işlemlerde de ilgilinin taahhüdü alınır.

2.3. Otuz hektar taahhüdü

Yabancı gerçek kişinin taşınmaz edinimi veya bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak tesisi talebinde, bu taşınmazla birlikte Türkiye’de edindiği toplam miktarın otuz hektarı geçmediğine ve aksi durumun belirlenmesi hâlinde fazla kısmın tasfiye edilerek bedele çevrilmesini kabul ettiğine ilişkin taahhüt alınır.

Taahhüdün yer aldığı belge, işlemin niteliğine göre değişir:

Akitli işlemlerde taahhüt resmî senede yazılır.
Kanuni miras dışındaki diğer tasarruflarda taahhüt tescil istem belgesine yazılır.

Bu ayrım, taahhüdün alınmaması anlamına gelmez; yalnızca hangi işlem belgesinde yer alacağını belirler.

3. Başvuru değerlendirme sırası

Bir yabancı gerçek kişinin edinim talebinde sağlıklı karar, aşağıdaki düşünme sırasıyla kurulur.

Aşama	İncelenecek husus	Sonuca etkisi
1	Uyruğun izin verilen ülkeler arasında bulunup bulunmadığı	Edinimin kişi yönünden mümkün olup olmadığını belirler.
2	Taşınmazın tarımsal arazi veya sit alanı gibi özel niteliği	İlgili taşra biriminden uygunluk değerlendirmesi alınmasını gerektirebilir.
3	İzin verilen sınır ülke vatandaşlığı ve taşınmazın bulunduğu il	Taşınmazın, ilgilinin ülkesine sınır olan Türkiye illerinden birinde bulunmaması gerekir.
4	Askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya stratejik alan durumu	Yetkilendirilmiş komutanlıktan alınacak cevaba göre işleme yön verilir.
5	Taşınmazın adada bulunması	Ön değerlendirmeler olumluysa talep Bölge Müdürlüğü aracılığıyla Genel Müdürlüğe iletilir.
6	Kişi başına miktar ve gerekli taahhüt	Otuz hektar sınırı ile işlem belgesindeki taahhüt kontrol edilir.

Bu sıra, her başvurunun aynı sonucu doğuracağı anlamına gelmez. Bir önceki aşamadaki olumsuzluk, sonraki aşamaya geçilmesini gereksiz hâle getirebilir.

3.1. Tarımsal araziler

Tarımsal araziye ilişkin edinim taleplerinde, talebin tarım mevzuatına uygunluğu Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığının taşra biriminden sorulur. Buradaki inceleme, kişinin uyruğu bakımından edinimin mümkün olduğunun belirlenmesinden sonra gündeme gelir.

3.2. Sit alanları

Sit alanındaki taşınmazlar için talebin mevzuata uygunluğu, alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığının veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının taşra biriminden sorulur. Yetkili birim, sit alanının niteliğine göre belirlenir; her sit alanı için tek ve değişmez bir bakanlık varsayılmaz.

3.3. Sınır ülke vatandaşları

Taşınmaz edinmesine izin verilen bir sınır ülke vatandaşının talebinde, edinilmek istenen taşınmazın kişinin kendi ülkesine sınır olan Türkiye illerinden birinde bulunmaması gerekir. Burada belirleyici olan yalnız yabancının “sınır ülke vatandaşı” olması değil, taşınmazın hangi ilde bulunduğudur.

3.4. Askerî ve stratejik alanlar

Uyruk ve özel nitelik yönünden gerekli ilk kontroller tamamlandıktan sonra taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi veya stratejik alanda kalıp kalmadığı, Genelkurmay Başkanlığınca yetkilendirilen komutanlıktan sorulur. İşleme alınacak cevap doğrultusunda yön verilir.

3.5. Adalardaki taşınmazlar

Adada bulunan bir taşınmaza ilişkin talep, diğer kontrollerden muaf değildir. Ön değerlendirmeler olumlu sonuçlandıktan sonra başvuru Bölge Müdürlüğü aracılığıyla Genel Müdürlüğün Yabancı İşler birimine iletilir ve alınacak cevaba göre sonuçlandırılır.

4. Yabancı tüzel kişiler

4.1. Yabancı ticaret şirketleri

Yabancı bir ülkede o ülkenin kanunlarına göre kurulmuş, tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri Türkiye’de taşınmaz veya sınırlı ayni hakları ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde edinebilir. Genelgede örnek olarak Turizmi Teşvik Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu ve Petrol Kanunu sayılmıştır.

Şirketin talebi, ilgili özel kanun kapsamında yetkili kurumlardan temin edilen belgelerin uygunluğu değerlendirilerek doğrudan tapu müdürlüğünce sonuçlandırılır. “Ticaret şirketi olması” tek başına edinim hakkı vermez; özel kanuni dayanak ve buna bağlı belgeler gerekir.

4.2. Ticaret şirketi dışındaki yabancı tüzel kişiler

Yabancı vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat ve benzeri oluşumların Türkiye’de taşınmaz edinmesi veya lehlerine sınırlı ayni hak kurulması mümkün değildir. Bu talepler için Genel Müdürlükle yazışma yapılmaz; tapu müdürlüğü talebi doğrudan reddeder.

Bu sonuç, ticaret şirketlerine tanınan özel kanun yolunun diğer tüzel kişilere genişletilemeyeceğini gösterir.

4.3. Taşınmaz rehni istisnası

Yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni kurulmasında, taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Rehin talebi doğrudan tapu müdürlüğünce sonuçlandırılır.

Bu istisna, yabancı ticaret şirketinin mülkiyet edinim rejimini ortadan kaldırmaz. Aynı şirket taşınmazın mülkiyetini almak istediğinde özel kanun şartına; yalnız lehine rehin kurulmasını istediğinde ise rehin istisnasına göre değerlendirilir.

5. Yapısız taşınmazlarda proje yükümlülüğü ve düzenleme değişikliği

Genelgede aktarılan kanuni çerçevede, yabancı gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketleri satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlık başlangıç ve bitiş süresini belirleyerek projeyi onaylar; onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir ve projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.

Kanuni çerçeve ayrıca şu hâlleri tasfiye sonucuna bağlar:

Edinimin ilgili hükümlere aykırı olması,
Edinim amacına aykırı kullanımın ilgili makamlarca belirlenmesi,
Süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmaması,
Projenin süresi içinde gerçekleştirilmemesi,
Edinime ilişkin temel sınırlamaların dışında miras yoluyla kazanılan taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar.

Bu durumlarda Maliye Bakanlığınca verilecek ve bir yılı geçmeyecek süre içinde malik tasfiyeyi gerçekleştirmezse hak tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

Bununla birlikte, genelgede yapısız taşınmazdaki projenin tapu siciline belirtme yapılması ve iki yıl sonunda bildirim sürecini ayrıntılandıran ayrı uygulama paragrafının 27.11.2013 tarihli ve 2013/15 sayılı düzenlemeyle yürürlükten kaldırıldığı açıkça gösterilmiştir. Bu nedenle üstü çizilerek mülga olduğu belirtilen ayrıntılı paragraf, bağımsız ve yürürlükte bir işlem talimatı olarak uygulanmaz. Kanuni çerçeve ile yürürlükten kaldırılmış ayrıntılı uygulama paragrafı birbirinden ayrılmalıdır.

6. Kanuni miras ve tasfiye bağlantısı

Taşınmaz edinmesine izin verilen ülke vatandaşları dışında kalan gerçek kişiler, kanuni miras yoluyla taşınmaz edinebilir. Önce intikal işlemi yapılır. İntikalden sonra taşınmazın devri gerçekleştirilmezse, ilgili payın tasfiyesi amacıyla Defterdarlığa veya Mal Müdürlüğüne bildirimde bulunulur.

Burada iki aşama vardır:

Kanuni miras nedeniyle intikal tescil edilir.
İntikalden sonra devir yapılmazsa tasfiye bildirimi gündeme gelir.

Edinime izin verilmeyen bir ülke vatandaşının mirasçı olması, intikal işleminin baştan reddedilmesi sonucunu doğurmaz; ancak edinilen payın elde tutulması sınırsız değildir.

7. Özel kişi statüleri

7.1. Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiler

Bu kişiler, Başkonsolosluklardan temin edecekleri statülerini gösterir belge asılları ve pasaportlarıyla başvurur. Talepleri, her türlü taşınmaz edinebilen yabancı gerçek kişilerin edinim şartları içinde doğrudan tapu müdürlüğünce karşılanır.

Bu statü, Türk vatandaşı gibi işlem yapılması anlamına gelmez. Kişi yabancı gerçek kişi edinim şartları içinde değerlendirilir; farklılık, statüyü gösteren belgenin ibrazı ve doğrudan tapu müdürlüğü yoludur.

7.2. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları; miras, satın alma veya mülkiyeti nakleden sözleşmeler yoluyla taşınmaz ediniminde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanır ve yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümlerden muaftır. Talepleri doğrudan tapu müdürlüğünce sonuçlandırılır.

7.3. Türk ve yabancı çifte uyruklular

Hem Türk hem yabancı uyruklu olduğu belirlenen kişiler, Türkiye’deki işlemleri bakımından Türk vatandaşı kabul edilir. Tapu işleminde Türk vatandaşlığı esas alınır. Bu nedenle sırf ikinci bir yabancı vatandaşlık bulunması, kişiyi yabancı edinim rejimine taşımaz.

7.4. Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlığını kaybedenler

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileriyle birlikte işlem gören çocukları; taşınmaz edinimi, devir, miras ve mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin taleplerinde yabancılara uygulanan kanuni kısıtlamalara tabi tutulmaz. Talepleri Türk vatandaşları gibi, merkeze sorulmadan tapu müdürlüğünce sonuçlandırılır.

2013/13 sayılı Genelgeye göre, 12.04.2013 tarihinden sonra düzenlenmiş Mavi Kart tek başına kimlik belgesi olarak kullanılabilir. Bu tarihten önce verilmiş Mavi/Pembe Kart ise yenilenmedikçe yabancı ülke kimliği veya pasaportla birlikte değerlendirilir. Kart ibraz edilmeden yabancı ülke kimliği veya pasaportla başvurulduğunda, Mavi Kartlılar Kütüğünden MERNİS sorgusu veya bu kapsamda nüfus müdürlüğünden alınan kayıtla statü teyit edilir.

7.5. Vekâlet yoluyla işlem

Bu statüdeki kişi vekâlet yoluyla işlem yaptırıyorsa:

Vekâletnamenin 12.04.2013 tarihinden sonra verilen Mavi Karta dayalı düzenlenmesi kimlik dayanağı bakımından yeterlidir.
Bu tarihten önce verilmiş kartlarda ülke kimliği veya pasaport kimlik dayanağı alınır; Mavi/Pembe Kart örneği vekâletnameye eklenebilir veya vekil tarafından ayrıca sunulabilir.
Eski kart örneği sunulmazsa müdürlüğün MERNİS Mavi Kartlılar Kütüğü sorgusu veya nüfus müdürlüğünden bu kapsamda alınan kayıt birlikte değerlendirilir.
Kimlik ve statü yönünden bu ayrım, vekâletnamedeki işlem yetkisinin ayrıca incelenmesini ortadan kaldırmaz.

Bu düzen, statüyü kanıtlayan belge ile yabancı ülke kimlik belgesini birbirinden ayırır.

8. Tasfiye gerektiren durumlarda bildirim

Tapu Kanunu kapsamındaki sınırlamalara aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk bulunmaksızın edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili makamlarca belirlenen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar tasfiyeye tabidir. Tasfiye edilerek bedelinin hak sahibine ödenmesi için tapu müdürlüğü Maliye Bakanlığının ilgili mahallî birimine bildirimde bulunur.

Bu görev, tapu müdürlüğünün kendisinin satış yapması veya bedeli doğrudan ödemesi anlamına gelmez. Tapu müdürlüğünün işlevi, tasfiye sürecinin başlatılması için ilgili mahallî maliye birimini bilgilendirmektir.

9. Suriye vatandaşlarına ilişkin iki ayrı işlem yolu

Suriye vatandaşlarının taleplerinde, mevcut veya intikal etmiş taşınmazlarla yeni edinim talepleri kesin biçimde ayrılır.

9.1. Mevcut ya da intikal etmiş taşınmazlara ilişkin talepler

Suriye vatandaşlarının tapu sicilinde kayıtlı bulunan veya miras, verasetle ilgili mahkeme kararı ve benzeri yollarla adlarına intikal eden taşınmazları bakımından şu talepler Genel Müdürlükten sorulur:

Taşınmazın devri,
Taşınmaz üzerinde ayni hak kurulması,
Bu taşınmazlara ilişkin mahkeme kararına dayanan diğer talepler.

Eski “Suriye vatandaşlarının taşınmaza ilişkin bütün taleplerinin merkezden sorulması” yaklaşımı yürürlükten kaldırılmış; yerine kapsamı bu şekilde belirlenmiş düzenleme getirilmiştir.

9.2. Yeni taşınmaz edinimi

Suriye, taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülke vatandaşları listesinde yer almadığından, Suriye vatandaşlarının yeni taşınmaz edinim talepleri Genel Müdürlüğe gönderilmeden tapu müdürlüğünce doğrudan reddedilir.

Sonuç olarak “Suriye vatandaşı” bilgisi tek başına işlem yolunu belirlemez. Talebin yeni edinime mi, yoksa kişinin mevcut veya kendisine intikal etmiş bir taşınmazına mı ilişkin olduğu saptanmalıdır.

10. Karar mantığı: kısa uygulama tablosu

Başvuran / talep	Temel değerlendirme	İşlem yolu
İzin verilen ülke vatandaşı yabancı gerçek kişi, taşınmaz edinimi	Uyruk, taşınmazın niteliği ve yeri, askerî alan, miktar ve taahhüt	Şartlar sağlanırsa tapu işlemi
Yabancı ticaret şirketi, taşınmaz edinimi	Özel kanuni dayanak ve ilgili kurum belgeleri	Tapu müdürlüğünce özel kanuna göre değerlendirme
Yabancı vakıf veya dernek, taşınmaz edinimi	Edinim yasağı	Genel Müdürlüğe yazmadan doğrudan ret
Yabancı gerçek kişi veya yabancı ticaret şirketi lehine rehin	Taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz	Doğrudan tapu müdürlüğü
KKTC vatandaşı	Türk vatandaşlarına tanınan haklar	Yabancı kısıtlamalarından muaf, doğrudan işlem
Türk ve yabancı çifte uyruklu	Türk vatandaşlığı esas alınır	Türk vatandaşı gibi işlem
İzin verilmeyen ülke vatandaşı, kanuni miras	İntikal yapılır; devir olmazsa tasfiye bildirimi	Defterdarlık/Mal Müdürlüğü bildirimi
Suriye vatandaşı, yeni edinim	İzin verilen ülkeler listesinde bulunmama	Genel Müdürlüğe göndermeden doğrudan ret
Suriye vatandaşı, mevcut taşınmazın devri	Mevcut kayıtlı veya intikal etmiş taşınmaz	Genel Müdürlükten görüş

11. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Tarımsal taşınmaz ve sınır ili

Olay: Taşınmaz edinmesine izin verilen bir sınır ülke vatandaşı, kendi ülkesine sınır olan bir Türkiye ilinde tarla satın almak istemektedir.

Belirleyici bilgiler: Kişinin uyruğu edinime izin vermektedir; taşınmaz tarımsal niteliktedir; il, kişinin ülkesine sınırdır.

Uygulanacak değerlendirme: Tarımsal arazi için ilgili tarım taşra biriminin uygunluk değerlendirmesi gerekir. Ancak sınır ülke vatandaşının kendi ülkesine sınır olan ilde taşınmaz edinmemesi şartı ayrıca vardır.

Sonuç: Tarım yönünden uygunluk alınması, sınır ili engelini ortadan kaldırmaz. Talep, bütün koşullar birlikte değerlendirilerek sonuçlandırılır.

Uygulama 2 — Yabancı ticaret şirketi ve rehin

Olay: Yabancı ülkede kurulmuş ticaret şirketi bir taşınmazın mülkiyetini edinmek, alternatif olarak da alacağına teminat amacıyla lehine ipotek kurulmasını istemektedir.

Belirleyici bilgiler: İlk talep mülkiyet edinimi, ikinci talep taşınmaz rehnidir.

Uygulanacak değerlendirme: Mülkiyet edinimi ancak özel kanun hükümleri ve ilgili kurum belgeleri çerçevesinde mümkündür. Rehin kurulmasında ise taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz.

Sonuç: Aynı şirketin iki talebi farklı hukuki yollara tabidir; biri için özel kanuni dayanak aranırken diğeri doğrudan tapu müdürlüğünce sonuçlandırılabilir.

Uygulama 3 — İzin verilmeyen ülke vatandaşı mirasçı

Olay: Taşınmaz edinmesine izin verilen ülkeler dışında kalan bir ülkenin vatandaşı, kanuni miras yoluyla Türkiye’de taşınmaz payı kazanmıştır.

Belirleyici bilgiler: Edinim iradi işlemle değil kanuni mirasla gerçekleşmektedir.

Uygulanacak değerlendirme: Önce intikal işlemi yapılır. İntikalden sonra pay devredilmezse tasfiye için ilgili Defterdarlık veya Mal Müdürlüğüne bildirim yapılır.

Sonuç: Başlangıçta intikalin reddi yerine, tescil ve sonrasındaki tasfiye süreci uygulanır.

Uygulama 4 — Çifte uyruklu kişi

Olay: Hem Türk hem yabancı ülke vatandaşı olan kişi Türkiye’de taşınmaz satın almak istemektedir.

Belirleyici bilgi: Kişinin Türk vatandaşlığı devam etmektedir.

Uygulanacak değerlendirme: Türkiye’deki tapu işlemlerinde Türk vatandaşlığı esas alınır.

Sonuç: Yabancı edinim sınırlamaları sırf ikinci vatandaşlık nedeniyle uygulanmaz.

Uygulama 5 — Çıkma izniyle vatandaşlığını kaybeden kişinin vekili

Olay: Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlığını kaybeden kişi vekili aracılığıyla işlem yapmaktadır. 12.04.2013 tarihinden önce verilmiş ve yenilenmemiş Mavi/Pembe Kartın örneği vekâletnameye eklenmemiştir; vekil bu örneği ayrıca sunmaktadır.

Belirleyici bilgiler: Vekâletnamede ülke kimliği veya pasaport kimlik dayanağı alınmış; eski Mavi/Pembe Kart örneği işlemde ayrıca sunulmuştur.

Uygulanacak değerlendirme: Bu eski kart rejiminde kart örneğinin vekâletnameye eklenmesi zorunlu değildir; vekilin ayrıca sunması mümkündür.

Sonuç: Yalnız ek yapılmamış olması işlemi engellemez. Statünün usulüne uygun kanıtlanıp kanıtlanmadığına bakılır.

Uygulama 6 — Suriye vatandaşı ve iki farklı talep

Olay A: Suriye vatandaşı Türkiye’de ilk kez yeni bir taşınmaz satın almak istemektedir.

Olay B: Aynı kişi, daha önce adına kayıtlı taşınmazını devretmek istemektedir.

Belirleyici ayrım: Birinci talep yeni edinim, ikinci talep mevcut taşınmazın devridir.

Sonuç: Yeni edinim talebi Genel Müdürlüğe gönderilmeden doğrudan reddedilir. Mevcut taşınmazın devri ise Genel Müdürlükten sorulur.

12. Karşılaştırmalı olaylar

12.1. Yabancı ticaret şirketi — yabancı dernek

Ticaret şirketi özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Yabancı dernek ise bu özel yoldan yararlanamaz; talebi doğrudan reddedilir. Sonucu değiştiren unsur, her ikisinin de yabancı tüzel kişi olması değil, birinin ticaret şirketi niteliğidir.

12.2. KKTC vatandaşı — Türk asıllı Yunan uyruklu kişi

KKTC vatandaşı Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanır ve yabancı kısıtlamalarından muaftır. Türk asıllı Yunan uyruklu kişi ise statü belgesi ve pasaportuyla, her türlü taşınmaz edinebilen yabancı gerçek kişilerin şartları içinde değerlendirilir. İki statü aynı değildir.

12.3. Suriye vatandaşının yeni edinimi — mevcut taşınmazının devri

Yeni edinim talebi doğrudan reddedilir. Mevcut veya mirasla intikal etmiş taşınmazın devri ve ayni hak talepleri Genel Müdürlükten sorulur. Sonucu değiştiren tek bilgi, talebin yeni bir kazanıma mı yoksa mevcut hak üzerinde tasarrufa mı ilişkin olduğudur.

13. Karıştırılabilecek ayrımlar

Ülke geneli otuz hektar sınırı ile ilçe özel mülkiyet alanının yüzde onu aynı ölçüt değildir. Her ikisi de ayrı ayrı gözetilir.
Yabancı ticaret şirketi ile diğer yabancı tüzel kişiler aynı rejime tabi değildir. Özel kanun yolu yalnız ticaret şirketleri için öngörülmüştür.
Mülkiyet edinimi ile taşınmaz rehni birbirinden ayrılır. Rehin istisnası, mülkiyet edinimindeki özel kanun şartını ortadan kaldırmaz.
Kanuni mirasla intikal ile iradi yeni edinim aynı değildir. İzin verilmeyen ülke vatandaşı için kanuni miras intikali yapılabilir; sonrasında tasfiye gündeme gelir.
KKTC vatandaşlığı ile Türk asıllı Yunan uyrukluluk aynı sonucu doğurmaz. Birincisi Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanma, ikincisi yabancı gerçek kişi şartları içinde özel belgeyle işlem görme rejimidir.
Mavi Kartın kimlik işlevinde düzenlenme tarihi önemlidir. 12.04.2013 sonrasında düzenlenen Mavi Kart tek başına kimlik olabilir; önceki Mavi/Pembe Kart yenilenmedikçe ülke kimliği veya pasaportla birlikte değerlendirilir.
Vekâlet işleminde yeni ve eski kartın dayanak işlevi ayrılır. 12.04.2013 sonrası Mavi Karta dayalı vekâletname kimlik yönünden yeterlidir; eski kart rejiminde ülke kimliği/pasaport ve kart örneği veya resmî statü teyidi birlikte değerlendirilir.
Suriye vatandaşlarının bütün talepleri tek yoldan ilerlemez. Yeni edinim doğrudan ret; mevcut veya intikal etmiş taşınmaza ilişkin belirli talepler Genel Müdürlükten sorma yolundadır.
Yürürlükten kaldırılmış ayrıntılı proje paragrafı, yalnız metinde görünmeye devam ettiği için uygulanamaz. Düzenleme değişikliği ayrıca dikkate alınır.

14. Hızlı tekrar

İlk kontrol, yabancı gerçek kişinin uyruğu bakımından edinime izin bulunup bulunmadığıdır.
Taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli sınırlı ayni haklar, ilçe özel mülkiyet alanının yüzde onu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektar sınırına tabidir.
Tarımsal arazi ve sit alanı taleplerinde ilgili taşra birimlerinden uygunluk değerlendirmesi alınır.
Sınır ülke vatandaşları, kendi ülkelerine sınır olan Türkiye illerinde taşınmaz edinemez.
Askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi ve stratejik alan durumu yetkilendirilmiş komutanlıktan sorulur.
Adalardaki taşınmaz talepleri olumlu ön değerlendirmeden sonra Bölge Müdürlüğü üzerinden Genel Müdürlüğe iletilir.
Yabancı ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; diğer yabancı tüzel kişilerin talebi doğrudan reddedilir.
Yabancı gerçek kişi ve yabancı ticaret şirketi lehine rehin tesisinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz.
KKTC vatandaşları Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanır; Türk ve yabancı çifte uyrukluların Türk vatandaşlığı esas alınır.
Suriye vatandaşlarının yeni edinim talebi doğrudan reddedilir; mevcut veya intikal etmiş taşınmazlarına ilişkin belirli talepler Genel Müdürlükten sorulur.

15. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Yabancı bir dernek Türkiye’de taşınmaz satın almak istediğinde talep neden yabancı ticaret şirketi gibi değerlendirilmez?

Mini yoklama 2

İzin verilmeyen ülke vatandaşı, kanuni mirasla taşınmaz payı kazandığında ilk işlem ret midir, intikal midir?

Mini yoklama 3

Suriye vatandaşının yeni taşınmaz satın alma talebi ile adına kayıtlı taşınmazı devretme talebi neden farklı işlem yollarına tabidir?

Mini yoklama cevapları

Özel kanun çerçevesinde edinim yolu yalnız yabancı ticaret şirketleri için öngörülmüştür. Dernek, vakıf ve benzeri diğer yabancı tüzel kişilerin edinim talebi doğrudan reddedilir.
İlk işlem intikaldir. İntikalden sonra devir yapılmazsa tasfiye amacıyla ilgili maliye birimine bildirim yapılır.
Yeni edinim, izin verilen ülkeler listesinde bulunmama nedeniyle doğrudan reddedilir. Mevcut veya intikal etmiş taşınmazın devri ve belirli bağlantılı talepler ise Genel Müdürlükten sorulur.