Tarım Arazilerinde Tapu İşlemleri

Tarım Arazilerinde Tapu İşlemleri

Tarım arazilerine ilişkin tapu işlemlerinde aynı talep, taşınmazın niteliğine, plan durumuna, devrin payı artırıp artırmadığına, mirasbırakanın ölüm tarihine ve tarafın hukuki yapısına göre farklı bir işlem yoluna bağlanabilir. Bu ders, doğrudan karşılanabilecek talepler ile il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünün görüşüne göre sonuçlandırılması gereken talepleri sistematik biçimde ayırır.

Öğrenme hedefleri

Bu dersi tamamlayan kişi:

• Bir taşınmazın tarımsal niteliği konusunda tereddüt bulunduğunda izlenecek yolu belirler.
• İmar planı durumu ile tarım arazisi uygulaması arasındaki ilişkiyi ayırt eder.
• Payın tamamının devri, kısmi pay devri, hisselendirme ve paydaş sayısının artırılması kavramlarını birbirinden ayırır.
• Doğrudan karşılanabilecek devirleri, tarım idaresinin görüşüne bağlanan işlemlerden ayırır.
• Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların devrinde muafiyet koşullarını uygular.
• Köy yerleşik alanı, Hazine taşınmazı, adi ortaklık ve kooperatiflere özgü hükümleri değerlendirir.
• 15 Mayıs 2014 tarihinden önce ve sonra gerçekleşen ölümlerde intikal, taksim ve pay temliki yollarını karşılaştırır.
• İpotek, cebri satış, kesinleşmiş mahkeme kararı ve kamulaştırma taleplerinde doğru işlem yolunu seçer.
• Tarım dışı kullanım aykırılığı ve büyük ova koruma alanına ilişkin belirtmelerin konulması ile kaldırılması arasındaki farkı açıklar.
• Bir somut olayda belirleyici koşulları sıralayarak gerekçeli sonuca ulaşır.

1. Karar sisteminin temel kavramları

1.1. Tarımsal nitelikli taşınmaz

Tapu kaydında tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, çayır veya benzeri tarımsal vasıfla kayıtlı taşınmazlar bu uygulamanın temel alanını oluşturur. Bununla birlikte ham toprak, depolu bahçe, bahçeli ev veya içinde ev bulunan tarla gibi vasıflarda taşınmazın tarımsal niteliği her zaman yalnız adından kesin biçimde anlaşılamayabilir. Böyle bir tereddüt varsa değerlendirme il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne yöneltilir.

1.2. Doğrudan işlem ile görüşe bağlı işlem

Doğrudan işlem, talebin tarım idaresine sorulmadan tapu müdürlüğünce karşılanabilmesidir. Görüşe bağlı işlem ise talebin il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorulması ve alınacak cevaba göre sonuçlandırılmasıdır.

Bu ayrım, işlemin kabul veya ret sonucunu baştan belirlemez. Görüşe bağlı bir işlemde tapu müdürlüğü, tarımsal büyüklük, arazi sınıfı, ekonomik bütünlük gibi teknik değerlendirmeyi kendisi yapmaz; yetkili tarım idaresinin cevabına göre hareket eder.

Tarım idaresi değerlendirmesinde TAKBİS üzerinden alınan tapu kayıt örneklerinden yararlanır. Kayıtlar arasında çelişki görülürse tapu müdürlüğünden ıslak imzalı kayıt örneği istenebilir.

1.3. Aynen devir, hisselendirme ve kısmi devir

• Aynen devir: Müstakil taşınmazın tamamının veya mevcut payın tamamının, yeni bir bölünme oluşturulmadan devredilmesidir.
• Hisselendirme: Mevcut mülkiyet veya pay yapısının birden fazla paya ayrılmasıdır.
• Payın tamamının devri: Devredenin o parseldeki payının tümünü devretmesi ve üzerinde pay bırakmamasıdır.
• Kısmi pay devri: Devredenin payının yalnız bir bölümünü devretmesi ve parselde pay sahibi olarak kalmasıdır.
• Pay ve paydaş sayısının artırılması: İşlem sonunda mevcut pay yapısının veya malik sayısının çoğalmasıdır.

Bu kavramlar aynı değildir. Özellikle payın tamamının devri ile payın bir bölümünün devri, uygulanacak işlem yolunu değiştirebilir. Tarım arazileri, belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez; hisselendirilemez ve pay veya paydaş sayısı artırılamaz. Bu genel sınır, aşağıdaki özel doğrudan işlem ve istisna hükümleriyle birlikte uygulanır.

2. İlk inceleme: nitelik ve plan durumu

2.1. Tarımsal nitelik konusunda tereddüt

Taşınmazın tapudaki vasfı tarımsal niteliği açıkça göstermiyorsa veya vasfın tarımsal sayılıp sayılmayacağı konusunda tereddüt doğuyorsa konu tarım idaresine sorulur. Taraf beyanı tek başına bu değerlendirmeyi ortadan kaldırmaz.

2.2. İmar planı bulunduğu ileri sürülüyorsa

Tapu sicilinde tarımsal vasıfla kayıtlı taşınmazın imar planı içinde kaldığı belirtilirse önce ilgili belediye veya valilikten iki husus sorulur:

1. Parselin onaylı bir imar planı bulunup bulunmadığı,
2. Plan varsa kullanım amacının ne olduğu.

Onaylı plan içinde kalan ve tarımsal alan dışında bir kullanıma ayrılan ya da tarımsal alan olarak özgülenmediği bildirilen taşınmaz, tarım arazilerine özgü işlem yolundan ayrılır ve plan kullanımına göre değerlendirilir.

2.3. Tarım arazisi uygulamasının sürdüğü plan durumları

Aşağıdaki hâllerde tarım arazilerine ilişkin işlem kuralları uygulanmaya devam eder:

• Taşınmaz imar planı dışında kalıyorsa,
• Bulunduğu alanın planı mahkeme kararıyla iptal edilmiş ve alan tamamen plansız hâle gelmişse,
• Parselin bir bölümü plan içinde, bir bölümü plan dışında kalıyorsa,
• Taşınmaz plan içinde olmakla birlikte tarımsal niteliği korunacak alanda bulunuyorsa.

Onaylı imar planı bulunmayan bir alanın yoğun yerleşim alanı içinde kaldığı yönünde değerlendirme yapılmışsa taşınmaz hisseli satışa konu edilmez.

3. Görüşe bağlanan temel işlemler

Tarım arazilerinde aşağıdaki talepler kural olarak il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorulur:

İşlem	Temel işlem yolu
İfraz	Tarım idaresinin cevabına göre
Hisselendirme	Tarım idaresinin cevabına göre
Pay temliki	Tam pay devrine ilişkin özel kurallar saklı olmak üzere tarım idaresinin cevabına göre
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi	Tarım idaresinin cevabına göre
Elbirliği mülkiyetinin devri	Tarım idaresinin cevabına göre
Paylı mülkiyet olarak intikal	Tarım idaresinin cevabına göre
Taksim	Tarım idaresinin cevabına göre
Vasıf değişikliği	Tarım idaresinin cevabına göre

Bu tablo tek başına yeterli değildir. Tam mülkiyetin veya payın tamamının bölünmeden devrine ilişkin özel hükümler, genel pay temliki kuralına göre öncelikle dikkate alınır.

4. Tam devir, kısmi devir ve paydaşlara dağıtım

4.1. Müstakil taşınmazın tamamının devri

Bir malik, müstakil tarım arazisinin tamamını hisselendirmeden başka bir paydaşa veya üçüncü kişiye devredebilir. Malikin aynı ilçe sınırları içinde başka taşınmazlarının bulunup bulunmadığı bu doğrudan devir için belirleyici değildir.

4.2. Mevcut payın tamamının devri

Paylı mülkiyette bulunan tarım arazisinde bir paydaş, payının tamamını hisselendirmeden başka bir paydaşa veya üçüncü kişiye devredebilir. Devredenin parselde pay bırakmaması, işlemi kısmi pay devrinden ayırır.

4.3. Payın tamamının diğer paydaşlara dağıtılması

Bir paydaş, payının tamamını mevcut diğer paydaşlar arasında hisselendirerek devredebilir. Burada devredilen pay bölünse bile yeni kişiler paydaş yapılmamakta ve devreden üzerinde pay kalmamaktadır.

4.4. Payın yalnız bir bölümünün devri

Paydaş, payının yalnız bir bölümünü diğer paydaşlara devredip kalan kısmı üzerinde tutacaksa işlem tarım idaresine sorulur. Belirleyici ölçüt, devredenin parselde pay sahibi olarak kalıp kalmamasıdır.

5. Asgari büyüklüğün altındaki paylarda muafiyet

5.1. Muafiyetin işlem yolundan ayrı değerlendirilmesi

Bir işlemin doğrudan yapılabilmesi ile harç, damga vergisi ve döner sermaye hizmet bedelinden muaf olması aynı şey değildir. Önce işlemin doğrudan mı, görüşe bağlı mı olduğu; ardından özel muafiyet koşullarının bulunup bulunmadığı belirlenir.

5.2. Temel muafiyet koşulları

Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki bir payın diğer paydaşlara devrinde muafiyet için şu unsurlar birlikte aranır:

• Devir diğer paydaşlara yapılmalıdır.
• Devreden üzerinde pay bırakmamalıdır.
• Devredenin payının tamamı aynen veya diğer paydaşlar arasında hisselendirilerek devredilmelidir.
• Pay, ilgili arazi türü bakımından muafiyet sınırının altında olmalıdır.

Bu koşullar sağlandığında işlem harçlardan, düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden ve döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.

5.3. Büyüklük sınırları

Aşağıdaki büyüklüklerdeki paylar muafiyet kapsamında değildir:

Arazi türü	Muafiyet dışında kalan büyüklük
Sulu tarım arazisi	20 dekar ve üzeri
Kuru tarım arazisi	20 dekar ve üzeri
Dikili tarım arazisi	5 dekar ve üzeri
Örtü altı tarım arazisi	3 dekar ve üzeri

Dolayısıyla sınırın kendisi muafiyet dışıdır. Örneğin 20 dekar kuru tarım arazisi payı, yalnız büyüklük bakımından muafiyet koşulunu karşılamaz.

5.4. Elbirliği mülkiyetindeki paylar

Elbirliği hâlinde malik olunan tarımsal arazilerde asgari büyüklüğün altındaki payların ortaklar veya mirasçılar arasında, devreden üzerinde pay bırakılmadan tamamen devri de harç ve döner sermaye hizmet bedeli muafiyetinden yararlanır.

5.5. Aynı parselde birden fazla pay

Aynı paydaşın aynı parselde birleştirilmemiş birden fazla payı varsa kural olarak payların tamamı devre konu edilir ve muafiyet değerlendirmesinde bu payların toplam büyüklüğü esas alınır. Paylardan birinin birleştirilmesine engel bir kısıtlama varsa yalnız kısıtsız pay devredilebilir; bu durumda muafiyet hesabında devredilen payın büyüklüğü dikkate alınır.

5.6. Arazi vasfının belirlenmesi

Asgari büyüklük değerlendirmesi tapu kaydındaki vasfa göre yapılır. Vasıfa itiraz varsa önce yeni vasfa uygun cins değişikliği tamamlanır, sonra değerlendirme yapılır. Tapu kaydında “zeytinli tarla” veya “içinde elma ağacı bulunan bahçe” gibi birden fazla tarımsal vasıf birlikte yer alıyorsa tarım idaresinin görüşü alınır.

6. Yer ve hak türüne göre özel hükümler

6.1. Köy yerleşik alanı

Köy yerleşik alan sınırları içinde kalan tarımsal nitelikli taşınmazlarda 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz ve talepler doğrudan karşılanır. Sınır konusunda tereddüt varsa kadastro müdürlüğüne veya il özel idaresine sorulur. Taşınmazın bir bölümü köy yerleşik alanı içinde, bir bölümü dışında kalıyorsa tarım idaresinin cevabına göre işlem yapılır.

6.2. Hazine taşınmazları

Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları belirlenen büyüklüklerin altında olsa bile hisselendirilerek veya pay ve paydaş sayısı artırılarak devredilebilir. Buna karşılık bu taşınmazların ifrazı talep edilirse konu tarım idaresine sorulur.

6.3. Üst hakkı ve birden fazla kişi lehine intifa

Tarım arazisinde üst hakkı kurulması veya birden fazla kişi lehine intifa hakkı tesisi talebi tarım idaresinin cevabına bağlanmıştır.

6.4. Yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşmaları

Bu anlaşmaların tapu siciline şerhi isteniyorsa anlaşmanın ve varsa eklerinin bir örneği üst yazıya eklenir; talep tarım idaresine sorulur.

7. Adi ortaklık ve kooperatifler

7.1. Adi ortaklığa devir

Tarım arazisinin adi ortaklığa devri tarım idaresinin cevabına göre yapılır.

Adi ortaklık sona erdiğinde tarımsal arazilerin paylı mülkiyete geçirilmesi isteniyorsa yine tarım idaresinin görüşü alınır. Bunun iki önemli istisnası vardır:

• Ortaklığın mahkeme kararıyla sona ermesi,
• Adi ortaklık adına kayıtlı tarımsal arazilerin tamamının, tasfiye amacıyla, aynı anda tek bir gerçek veya tüzel kişiye hisselendirilmeden aynen devri.

Bu iki durumda talep tarım idaresine sorulmadan karşılanabilir.

7.2. 1163 sayılı Kanuna tabi kooperatifler

Köy yerleşik alanı dışında kalan ve imar planında tarımsal niteliği korunacak alanda bulunan ya da imar planı dışında kalan tarımsal taşınmazlarda, 1163 sayılı Kanuna tabi kooperatifler kural olarak mülkiyet veya sınırlı ayni hak edinemez.

Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren Tarımsal Kalkınma, Sulama, Su Ürünleri ve Pancar Ekicileri Kooperatiflerinin talepleri ile kooperatifin niteliğinde tereddüt bulunan hâller tarım idaresine sorulur.

Kendi özel kanunlarına göre kurulmuş tarımsal amaçlı kooperatifler ise bu mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinme kısıtlamasına ve izin alma kuralına tabi değildir.

8. Miras işlemlerinde belirleyici tarih: 15 Mayıs 2014

Miras işlemlerinde ilk soru, ölümün 15 Mayıs 2014 tarihinden önce mi, bu tarihte veya sonrasında mı gerçekleştiğidir.

8.1. 15 Mayıs 2014 tarihinden önceki ölümler

Bu ölümlerde intikal elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet olarak yapılabilir. İntikalden sonra mirasçılar arasında:

• Miras payı temliki,
• Miras taksimi,
• Üçüncü kişilere pay ve paydaş sayısı artırılmadan aynen devir tarıma sorulmadan karşılanabilir.

Aynı esas, ölüm eski tarihli olduğu hâlde taşınmazın daha önce elbirliği mülkiyetiyle intikal etmiş olması veya kadastro tespiti nedeniyle kök muris ya da mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti kurulmuş olması durumunda da uygulanır.

8.2. Eski ve yeni tarihli birden fazla ölüm

15 Mayıs 2014 öncesi ve sonrası ölümlerin birlikte bulunduğu zincirleme intikalde, elbirliği hâlinde intikalden sonra eski tarihli ölümlere ait mirasçılar arasında yalnız miras payı temliki doğrudan yapılabilir. Diğer işlemler için tarım idaresinin uygunluk görüşü gerekir.

8.3. Terekenin parça parça intikali

Mirasçılar, aynı kök muristen kalan tarımsal taşınmazların tamamını aynı anda intikal ettirmeleri konusunda uyarılır. Terekenin yalnız bir kısmı intikal ettirilirse intikali yapılan parselin beyanlar hanesine, aynı kök muristen kalan ve henüz intikali yapılmayan diğer tarımsal parsellerin bulunduğu, parsel numaralarıyla birlikte belirtilir.

8.4. 15 Mayıs 2014 tarihi ve sonrasındaki ölümler

Bu ölümlerde tarımsal taşınmazların intikali elbirliği mülkiyeti olarak yapılır. İfraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği talepleri tarım idaresine sorulur.

Bununla birlikte mirasçılar anlaşarak terekedeki tarımsal taşınmazların tamamını:

• Tek bir mirasçıya,
• Elbirliği ilkelerine göre aile malları veya kazanç paylı aile malları ortaklığına,
• Mirasçıların kuracağı limited şirkete,
• Aynı anda üçüncü kişi veya kişilere, parsellerdeki pay ve paydaş sayısını artırmadan devretmek isterse talep tarım idaresine sorulmadan karşılanabilir.

8.5. Bir yıllık muafiyet

Mirasçılar, ölümden itibaren bir yıl içinde tarım arazilerinin mülkiyetinin devri konusunda anlaşırsa bu devir işlemlerine ilişkin harçlardan ve düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden muaftır. Bu hükümde döner sermaye hizmet bedeli ayrıca sayılmamıştır.

8.6. Vasiyetnamenin tenfizi

Mirasa konu tarım arazilerinde vasiyetnamenin tenfizine ilişkin karar, doğrudan tescil hükmü içermiyorsa vasiyetnamenin tarihine bakılmadan tarım idaresine sorulur. Tescil hükmü içeren kararlar bu özel görüş kuralının dışındadır.

9. İpotek, cebri satış, mahkeme kararı ve kamulaştırma

9.1. İpotek

Tarım arazilerinin rehnedilmesini engelleyen hükmün kaldırılmış olması nedeniyle ipotek talepleri karşılanır. Payın belirlenen büyüklüğün altında olması tek başına ipoteğe engel değildir.

9.2. Cebri satış

Kanunun yürürlüğünden önce hisseli tarım arazileri hakkında verilmiş fakat o dönemde infaz edilememiş cebri satış kararları ile kanunun yürürlüğünden sonra kesinleşen cebri satış kararları doğrudan karşılanır.

9.3. Kesinleşmiş mahkeme kararları

Kesinleşmiş mahkeme kararlarının uygulanması zorunludur. Kararın gerektirdiği tapu işlemi yerine getirilir.

9.4. Kamulaştırma

Tarım arazilerinde rızaî veya kazaî kamulaştırma talepleri tarım idaresine sorulmadan karşılanır.

9.5. Özel uygulama alanları

3083 sayılı Kanun veya 6200 sayılı Kanunun ek 9 uncu maddesi kapsamındaki uygulama alanlarında işlemler, bu alanlar için belirlenmiş özel duyuru çerçevesinde yürütülür. Bu başlık, genel devir kurallarından bağımsız bir yönlendirme hükmüdür.

9.6. Yürürlükten kaldırılmış başlıklar

Tarım arazilerindeki teknik nitelikli işlem taleplerine ayrılan bölüm ile kadastro çalışmalarına ayrılan bölüm yürürlükten kaldırılmıştır. Ayrıca tarım reformu uygulamalarına ilişkin önceki bir madde de yürürlükte değildir. Bu başlıklardan güncel ve bağımsız bir işlem kuralı çıkarılmaz.

10. Sicil belirtmeleri ve büyük ova koruma alanı

10.1. Tarım dışı kullanım aykırılığı

Tarım arazisinin tarımsal veya tarım dışı kullanım iznine uygun kullanılmadığı denetimle belirlenirse, yetkili idarenin talebi üzerine beyanlar hanesine aykırılık belirtmesi yapılır. Aykırılığın giderildiği yetkili idarece tapu müdürlüğüne bildirilmedikçe bu kayıt kaldırılmaz.

Burada iki ayrı işlem vardır:

1. Aykırılık tespitinin yetkili idarenin talebiyle sicile yansıtılması,
2. Aykırılığın giderildiğinin yine yetkili idarece bildirilmesi üzerine kaydın kaldırılması.

Tarafın tek başına “aykırılık giderildi” beyanı terkin için yeterli değildir.

10.2. Büyük ova koruma alanı belirtmesi

Cumhurbaşkanı kararıyla büyük ova koruma alanı ilan edilen ve sınır içinde kalan parsellerin beyanlar hanesine, valiliğin talebi üzerine büyük ova koruma alanında kaldığına ilişkin belirtme yapılır.

10.3. Büyük ovalarda kullanım kuralı ve istisnalar

Büyük ova koruma alanındaki tarım arazileri amacı dışında kullanılamaz. İzin koşulları için doğrulama notu: Dersin dayanağı olan genel duyurunun G/2 bölümünde (s. 8), alternatif alan bulunmaması ile uygun kurul görüşü arasında “ya da” ifadesi vardır. Buna karşılık Danıştay 10. Dairesinin E.2024/4575, K.2025/4191 sayılı kararında aktarılan 5403 sayılı Kanunun 14. maddesi bu koşulları birlikte sayar. Bu kaynak uyuşmazlığı nedeniyle iki koşuldan yalnız birinin yeterli olduğu sonucu çıkarılmamalıdır. Güncel birleştirilmiş kanun metniyle karşılaştırma tamamlanıncaya kadar izin koşullarının ayrıntıları bu derste kesin uygulama kuralı olarak sunulmamaktadır.

Aşağıdaki yer ve talepler bu izin sürecinin dışında tutulmuştur:

• Gerekli izinler alındıktan sonra imar planı yapılıp onaylanmış ve hâlen yürürlükte bulunan planlı alanlar,
• İl idare kurullarınca onaylanan köy yerleşim alanı sınırları içindeki yerler,
• Büyük ova ilanından önce 5403 veya 3083 sayılı Kanun kapsamında izin alınmış ve diğer kurumlarda işlemleri devam eden talepler.

11. Uygulamada karar verme sırası

Bir talebi değerlendirirken aşağıdaki sıra kullanışlıdır:

1. Taşınmazın niteliğini belirle: Tarımsal nitelik açık mı, tereddüt var mı?
2. Plan ve yer durumunu belirle: Plan dışı mı, tarımsal kullanımda mı, köy yerleşik alanında mı, büyük ova içinde mi?
3. İşlem türünü belirle: İfraz, tam devir, kısmi pay devri, intikal, taksim, ayni hak, cebri işlem veya belirtme mi?
4. Pay yapısını incele: Devreden pay bırakıyor mu, yeni paydaş ekleniyor mu, pay ve paydaş sayısı artıyor mu?
5. Özel tarafı kontrol et: Hazine, adi ortaklık, kooperatif veya miras ortaklığı var mı?
6. Miras varsa ölüm tarihini belirle: 15 Mayıs 2014 öncesi mi, sonrası mı, yoksa zincirleme ölüm mü?
7. Muafiyeti ayrıca değerlendir: İşlemin yapılabilirliği ile mali muafiyetin koşullarını birbirine karıştırma.
8. Sicil belirtmesi varsa talep sahibini ve terkin koşulunu kontrol et: Yetkili idare bildirimi gerekli mi?

12. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 - Payın tamamının üçüncü kişiye devri

Olay: Bir paydaş, tarım arazisindeki payının tamamını üçüncü kişiye devretmekte ve üzerinde pay bırakmamaktadır.

Belirleyici bilgi: Payın tamamı, yeni bir hisselendirme yapılmadan devredilmektedir.

Sonuç: Talep tarım idaresine sorulmadan karşılanabilir. Üçüncü kişiye devir yapılması bu sonucu değiştirmez.

Uygulama 2 - Payın bir bölümünün diğer paydaşlara devri

Olay: Paydaş, payının yarısını diğer paydaşlara devretmekte, yarısını üzerinde tutmaktadır.

Belirleyici bilgi: Devreden parselde pay sahibi olarak kalmaktadır.

Sonuç: Talep tarım idaresine sorulur ve alınacak cevaba göre işlem yapılır.

Uygulama 3 - Muafiyet ile doğrudan işlem ayrımı

Olay: Asgari büyüklüğün altındaki payın tamamı üçüncü kişiye devredilmektedir.

Belirleyici bilgi: Tam pay devri olduğu için işlem doğrudan yapılabilir; ancak özel muafiyet diğer paydaşlara yapılan tam devir için öngörülmüştür.

Sonuç: Doğrudan işlem ile muafiyet birbirinden ayrılır. Bu olayda özel pay devri muafiyeti uygulanmaz.

Uygulama 4 - Aynı parselde iki ayrı pay

Olay: Bir paydaşın aynı parselde iki birleştirilmemiş payı vardır ve yalnız küçük olanı devretmek istemektedir.

Belirleyici bilgi: Kural olarak aynı parseldeki payların tamamı devre konu edilmelidir.

Sonuç: Sadece küçük pay üzerinden muafiyet kurulamaz. Ancak diğer payın birleştirilmesine engel bir kısıtlama varsa kısıtsız pay tek başına devredilebilir ve büyüklük o pay üzerinden değerlendirilir.

Uygulama 5 - Köy yerleşik alanını kısmen kesen parsel

Olay: Tarımsal parselin bir bölümü köy yerleşik alanı içinde, bir bölümü dışındadır.

Belirleyici bilgi: Köy yerleşik alanı istisnası parselin tamamını kapsamamaktadır.

Sonuç: Talep tarım idaresine sorulur.

Uygulama 6 - Yeni tarihli ölümde anlaşmalı toplu devir

Olay: Ölüm 15 Mayıs 2014 sonrasındadır. Mirasçılar terekedeki bütün tarımsal taşınmazları aynı anda, pay ve paydaş sayısını artırmadan iki üçüncü kişiye devretmekte anlaşmıştır.

Belirleyici bilgi: Bütün tarımsal taşınmazlar aynı anda ve pay yapısı artırılmadan devredilmektedir.

Sonuç: Talep tarım idaresine sorulmadan karşılanabilir.

Uygulama 7 - Vasiyetnamenin tenfizi

Olay: Mahkeme kararı vasiyetnamenin tenfizine ilişkindir; karar doğrudan tescil hükmü içermemektedir.

Belirleyici bilgi: Tescil hükmü bulunmayan tenfiz kararı söz konusudur.

Sonuç: Vasiyetnamenin düzenlenme tarihine bakılmadan tarım idaresinin cevabına göre işlem yapılır.

Uygulama 8 - Adi ortaklığın tasfiyesi

Olay: Adi ortaklık adına kayıtlı tarımsal taşınmazların tamamı, tasfiye amacıyla aynı anda tek bir tüzel kişiye bölünmeden devredilmektedir.

Belirleyici bilgi: Taşınmazların tamamı tek kişiye, hisselendirme yapılmadan ve tasfiye niteliğinde devredilmektedir.

Sonuç: Talep tarım idaresine sorulmadan karşılanabilir.

Uygulama 9 - Büyük ova belirtmesinin terkini

Olay: Malik, kullanım aykırılığını giderdiğini bildirerek sicildeki aykırılık belirtmesinin kaldırılmasını istemektedir.

Belirleyici bilgi: Terkin için ilgili idarenin aykırılığın giderildiğine dair bildirimi gerekir.

Sonuç: Malik beyanı tek başına yeterli değildir; yetkili idare bildirimi beklenir.

13. Karşılaştırmalı olaylar

Birinci olay	İkinci olay	Sonucun değiştiği nokta
Payın tamamı üçüncü kişiye devrediliyor	Payın yalnız bir kısmı diğer paydaşlara devrediliyor	Devredenin parselde pay bırakıp bırakmaması
Tarımsal parsel tamamen köy yerleşik alanında	Parsel kısmen köy yerleşik alanında	İstisnanın parselin tamamını kapsayıp kapsamaması
Ölüm 15 Mayıs 2014 öncesinde	Ölüm 15 Mayıs 2014 veya sonrasında	İntikalin paylı yapılabilmesi ve sonraki işlemlerin yolu
Adi ortaklık mahkeme kararıyla sona eriyor	Adi ortaklık anlaşmayla paylı mülkiyete geçiriliyor	Mahkeme kararı istisnasının bulunması
Asgari büyüklüğün altındaki tam pay diğer paydaşlara devrediliyor	Aynı pay üçüncü kişiye devrediliyor	Özel mali muafiyetin alıcı yönünden koşulu
Büyük ova belirtmesi valilik talebiyle konuluyor	Aykırılık belirtmesi yetkili idare talebiyle konuluyor	Belirtmenin hukuki sebebi ve kaldırılma koşulu

14. Karıştırılabilecek ayrımlar

1. Tam pay devri ile kısmi pay devri aynı değildir. Devreden üzerinde pay bırakıyorsa özel doğrudan devir kuralı uygulanmaz.
2. Doğrudan işlem ile muafiyet aynı değildir. Bir devir tarıma sorulmadan yapılabilir; buna rağmen harç ve diğer bedellerden muaf olmayabilir.
3. Köy yerleşik alanı ile yoğun yerleşim alanı aynı sonuç doğurmaz. Köy yerleşik alanında 5403 sayılı Kanun uygulanmaz; plansız yoğun yerleşim alanı değerlendirmesinde ise hisseli satış yapılmaması öngörülür.
4. Vasıf itirazı değerlendirmeyi kendiliğinden değiştirmez. Önce cins değişikliği tamamlanır.
5. Eski ölüm tarihli intikal ile zincirleme eski-yeni ölüm aynı değildir. Karma ölüm zincirinde doğrudan yapılabilecek işlem alanı daralır.
6. Mahkeme kararı ile taraf iradesine dayalı dönüşüm aynı değildir. Kesinleşmiş mahkeme kararı uygulanır; tarafların paylı mülkiyet kurma talebi görüşe bağlanabilir.
7. Kooperatiflerin tümü aynı statüde değildir. 1163 sayılı Kanuna tabi kooperatif, tarımsal amaçlı kooperatif ve özel kanunla kurulmuş tarımsal kooperatif ayrımı yapılır.
8. Büyük ova belirtmesi, her türlü tapu işlemini kendiliğinden yasaklayan bir kayıt olarak okunmaz. Düzenleme esas olarak arazinin amacı dışında kullanımını sınırlar ve izin rejimini belirler.

15. Hızlı tekrar

• Tarımsal nitelik tereddüdü tarım idaresine sorulur.
• Planın varlığı ve kullanım amacı belediye veya valilikten doğrulanır.
• İfraz, hisselendirme, paylı intikal, taksim ve vasıf değişikliği kural olarak görüşe bağlıdır.
• Müstakil taşınmazın veya mevcut payın tamamı, bölünmeden paydaşa ya da üçüncü kişiye doğrudan devredilebilir.
• Payın bir bölümü devredilip kalan kısmı tutuluyorsa görüş gerekir.
• Asgari büyüklüğün altındaki payın diğer paydaşlara tam devri, koşulları varsa harç, damga vergisi ve döner sermaye muafiyetinden yararlanır.
• Köy yerleşik alanındaki tarımsal taşınmazlar doğrudan işleme tabidir; parsel kısmen içerideyse görüş alınır.
• Hazine tarım arazileri pay artırılarak devredilebilir; ifraz için görüş gerekir.
• Adi ortaklığa devir ve anlaşmalı paylı mülkiyete geçiş görüşe bağlıdır; mahkeme kararı ve tek kişiye tasfiye devri istisnadır.
• 15 Mayıs 2014 öncesi ve sonrası ölümlerde intikal rejimi farklıdır.
• İpotek, cebri satış, kesinleşmiş mahkeme kararı ve kamulaştırma talepleri doğrudan karşılanır.
• Tarım dışı kullanım aykırılığı belirtmesi, yetkili idarenin giderilme bildirimi olmadan kaldırılamaz.
• Büyük ova belirtmesi valilik talebiyle konulur; amacı dışında kullanım özel izin koşullarına bağlıdır.

16. Mini yoklamalar

1. Payının tamamını üçüncü kişiye devreden paydaş üzerinde pay bırakmıyorsa işlem tarım idaresine sorulur mu?
2. Kuru tarım arazisinde tam 20 dekar büyüklüğündeki pay, yalnız büyüklük yönünden muafiyet kapsamında mıdır?
3. Tarımsal parselin yalnız bir bölümü köy yerleşik alanındaysa doğrudan işlem yapılır mı?
4. Ölüm 15 Mayıs 2014 sonrasında gerçekleşmişse ilk intikal hangi mülkiyet biçiminde yapılır?
5. Adi ortaklık anlaşmayla sona erip taşınmazlar ortaklar adına paylı mülkiyete geçirilecekse görüş gerekir mi?
6. Kesinleşmiş mahkeme kararı tarım idaresine sorulmadan uygulanır mı?
7. Aykırılık belirtmesi malik beyanıyla kaldırılabilir mi?
8. Plansız yoğun yerleşim alanında tarımsal taşınmaz hisseli satışa konu edilebilir mi?

Mini yoklama cevapları

1. Hayır. Payın tamamı bölünmeden devredildiği için doğrudan karşılanabilir.
2. Hayır. Kuru tarım arazisinde 20 dekar ve üzerindeki paylar muafiyet kapsamında değildir.
3. Hayır. Parsel kısmen köy yerleşik alanı içindeyse tarım idaresinin cevabına göre işlem yapılır.
4. Elbirliği mülkiyeti olarak.
5. Evet. Paylı mülkiyete geçiş tarım idaresinin cevabına bağlanmıştır.
6. Evet. Kesinleşmiş mahkeme kararının uygulanması zorunludur.
7. Hayır. Aykırılığın giderildiğinin yetkili idarece bildirilmesi gerekir.
8. Hayır. Bu değerlendirme yapılan taşınmazın hisseli satışa konu edilmemesi gerekir.