Kamulaştırma Kanunu

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu; kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyetteki taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının idare tarafından edinilme sürecini; bedelin belirlenmesini ve ödenmesini; tescil, terkin, boşaltma, vazgeçme, geri alma ve idareler arası devir işlemlerini düzenler. Sistem, idari hazırlık ile adli bedel ve tescil sürecini birbirine bağlayan çok aşamalı bir yapı kurar.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan öğrenci:

• Kamulaştırmanın hangi ihtiyaç ve ödeme koşullarıyla yapılabileceğini ayırt eder.
• Mülkiyetin kamulaştırılması, irtifak hakkı kurulması ve hiç kamulaştırma yapılmaması gereken durumları karşılaştırır.
• Kamu yararı kararını veren ve onaylayan mercileri olayın niteliğine göre belirler.
• İdari şerh, satın alma usulü ve mahkeme yolunun sırasını uygular.
• Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde arazi, arsa, yapı ve irtifak hakkı bakımından kullanılan ölçütleri ayırır.
• Kısmi kamulaştırmada kalan bölümün değer değişikliğinin sonuca etkisini hesaplar.
• Malik, idare, paydaş, zilyet ve mülkiyeti ihtilaflı taşınmaz bakımından uygulanacak yolu seçer.
• Vazgeçme, iade ve geri alma kurumlarını süreleri ve sonuçlarıyla karşılaştırır.
• Acele kamulaştırma ile olağan kamulaştırma arasındaki farkı açıklar.
• Kamu idareleri arasındaki taşınmaz devrinde uygulanacak özel süreci belirler.
• Yasak işlemleri, tapu siciline yapılacak belirtmeleri ve tescilin hukuki sonuçlarını değerlendirir.
• İmar planından doğan uzun süreli kısıtlılıklar ile tarihsel kamulaştırmasız el koyma rejimlerini birbirinden ayırır.

1. Kanunun düzenlediği alan ve temel kavramlar

Kanun yalnız taşınmazın idare adına geçirilmesini düzenlemez. Bedelin nasıl hesaplanacağını, taşınmaz yerine irtifak hakkı kurulmasını, kullanılmayan taşınmazın eski malike dönüşünü, kamu idareleri arasındaki devri ve uyuşmazlıkların çözüm yolunu da kapsar. Özel bir kanuna dayanılarak gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisi yararına kamulaştırma yapılması hâlinde de bu hükümler uygulanır.

Kanundaki idare kavramı, yararına kamulaştırma hak ve yetkisi tanınan kamu tüzel kişilerini, kamu kurum ve kuruluşlarını, gerçek kişileri ve özel hukuk tüzel kişilerini kapsar. Bu nedenle “idare” sözcüğü her olayda yalnız klasik kamu idaresini ifade etmez; kamulaştırmanın kimin yararına yapıldığına bakılır.

Taşınmaz malın veya kaynağın bulunduğu yer, taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu; tapuda kayıtlı değilse tapu siciline kayıtlı olması gereken il veya ilçedir. Yetkili mahkeme ve bazı işlemler bu yer esas alınarak belirlenir.

2. Kamulaştırmanın temel şartları ve ödeme sistemi

Kamulaştırma, idarenin kanun veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmeti ya da teşebbüsü için gerekli taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkını edinmesine yöneliktir. İhtiyaç ile edinilecek hak arasında bağlantı bulunmalıdır.

Temel ödeme kuralı bedelin nakden ve peşin ödenmesidir. Belirli büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda taksitli ödeme mümkündür. Bu özel durumda:

• Yıllık Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktar nakden ve peşin ödenir.
• Peşin ödenecek miktar toplam bedelin altıda birinden az olamaz.
• Kalan tutar, peşin ödeme miktarından az olmayan eşit taksitlere bağlanır.
• Taksit süresi en fazla beş yıldır.
• Taksitlere, peşin ödeme gününü izleyen günden itibaren Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Kamulaştırılan toprak, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye aitse bedel her durumda peşin ödenir. Ayrıca yeterli ödenek sağlanmadan kamulaştırma işlemlerine başlanamaz.

Karar kontrolü

Kontrol	Sonuç
Kamu hizmeti veya teşebbüsü için gerçek bir ihtiyaç var mı?	Yoksa kamulaştırma süreci kurulamaz.
Yeterli ödenek sağlandı mı?	Sağlanmadıysa işlemlere başlanamaz.
Olay taksitli ödemeye izin verilen özel amaçlardan mı?	Değilse bedel nakden ve peşin ödenir.
Taşınmaz, doğrudan işleyen küçük çiftçiye mi ait?	Evetse özel proje bulunsa bile bedel peşin ödenir.

3. Mülkiyetin alınması, irtifak hakkı kurulması ve kamulaştırma yapılmaması

Kamu hizmetinin amacı taşınmazın tamamının mülkiyetini gerektirmiyorsa, taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Belirleyici soru, kamu hizmeti için mülkiyetin alınmasının zorunlu olup olmadığıdır.

Teleferik ve benzeri ulaşım hatları, köprüler, metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tüneller bakımından daha özel bir ayrım vardır. Maliklerin mülkiyet hakkını kullanması engellenmiyor ve can ile mal güvenliği için gerekli önlemler alınıyorsa, taşınmaz üzerinde veya altında bu yatırımlar yapılabilir; taşınmaz için kamulaştırma yapılmaz. Böyle bir yatırımın taşınmazda değer artışı doğurması hâlinde de maliklerden değer artış bedeli alınamaz.

Bu üçlü ayrım şöyledir:

1. Tam mülkiyet gerekli: Taşınmazın mülkiyeti kamulaştırılır.
2. Sınırlı kullanım yeterli: Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulur.
3. Mülkiyet kullanımı engellenmiyor ve güvenlik önlemleri alınmış: Belirtilen üst veya alt yapı yatırımlarında kamulaştırma yapılmaz.

4. Kamu yararı kararı ve onay sistemi

Kamulaştırma süreci, olayın türüne göre yetkili merci tarafından verilen kamu yararı kararıyla başlar. Kararı veren merci ile kararı onaylayan merci aynı olmayabilir.

Kamu yararı kararını veren başlıca merciler

Kamulaştırmanın yararı	Kararı veren merci
Özel taksit rejimine tabi büyük projeler	İlgili bakanlık
Köy yararı	Köy ihtiyar kurulu
Belediye yararı	Belediye encümeni
İl özel idaresi yararı	İl daimi encümeni
Devlet yararı	İl idare kurulu
Yükseköğretim Kurulu yararı	Yükseköğretim Kurulu
Üniversite, TRT veya Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararı	İlgili yönetim kurulu
Aynı ilçe sınırlarında birden çok köy ve belediye yararı	İlçe idare kurulu
Aynı il içinde birden çok ilçeye bağlı köy ve belediye yararı	İl idare kurulu
Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişisi yararı	Cumhurbaşkanı
Birden çok il sınırında Devlet yararı	Cumhurbaşkanı
Kamu kurumu yararı	Yönetim kurulu, idare meclisi veya yetkili idare organı

Gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisi yararına kamulaştırmada, ilgili kişinin ya da yetkili yönetim organının başvurusu üzerine, yürütülen hizmet yönünden denetimine bağlı olunan köy, belediye, özel idare veya bakanlık karar verir.

Onay mercileri

• Köy ihtiyar kurulu ve belediye encümeni kararları ilçede kaymakamın, il merkezinde valinin onayıyla tamamlanır.
• İlçe idare kurulu, il daimi encümeni ve il idare kurulu kararlarını vali onaylar.
• Üniversite yönetim kurulu kararını rektör; Yükseköğretim Kurulu kararını Kurul başkanı; TRT yönetim kurulu kararını genel müdür; Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararını Yüksek Kurum Başkanı onaylar.
• Kamu kurumu yönetim kurulu, idare meclisi veya yetkili organ kararını denetimine bağlı olunan bakan onaylar.
• Gerçek kişi veya özel hukuk tüzel kişisi yararına köy, belediye ya da özel idarece verilen kararları vali onaylar.

Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararları ayrıca onaya tabi değildir.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıkça onaylanmış özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınması ve onaylanması gerekmez. Bu durumda yetkili icra organı, kamulaştırma işlemine başlandığını gösteren bir karar alır.

5. Kamulaştırmadan önceki hazırlık ve tapu siciline idari şerh

Kamulaştırmayı yapacak idare önce taşınmazın veya irtifak kurulacak alanın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli planı hazırlar ya da hazırlatır. Taşınmaz maliklerini; tapu kaydı yoksa zilyetleri ve adreslerini tapu, vergi ve nüfus kayıtları ile gerektiğinde harici araştırma üzerinden tespit eder ve belgelendirir.

Vergi dairesi, idarenin istemi üzerine taşınmazın vergi beyanı ve değerini; beyan yoksa beyan yerine geçecek takdir edilen değeri en geç bir ay içinde verir.

Kamulaştırma kararı verildikten sonra idare, kamulaştırmanın tapu siciline şerh edilmesini tapu müdürlüğüne bildirir. Bildirimden sonra malik veya ayni hak değişirse tapu müdürlüğü değişikliği kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.

İdare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açıldığına ilişkin mahkeme belgesini tapu müdürlüğüne sunmazsa şerh tapu müdürlüğünce resen silinir. Bu süre, şerhin sicilde süresiz kalmasını önleyen açık bir kontrol noktasıdır.

6. Satın alma usulü

Tapuda kayıtlı taşınmazlarda satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. Bu aşama, mahkemeye başvurmadan önce anlaşma olanağı yaratır.

Komisyonlar

İdare kendi bünyesinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu kurar. Bu komisyon, taşınmazın tahmini bedelini belirler. Uzman kişi, kurum veya kuruluş raporlarından; gerektiğinde sanayi ve ticaret odaları ile mahalli emlak alım satım bürolarının bilgilerinden yararlanabilir.

Ayrıca en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu kurulur. Bu komisyon pazarlıkla satın alma veya trampa işlemini yürütür ve sonuçlandırır.

Kıymet takdir komisyonu bedeli belirler; uzlaşma komisyonu malikle görüşür. Bu iki işlev birbirine karıştırılmamalıdır.

Malikle temas ve anlaşma

İdare tahmini bedeli açıklamadan, taşınmazı veya irtifak hakkını bedeli peşin ya da izin verilen hâllerde taksitle ödeyerek satın almak veya başka bir taşınmazla trampa etmek istediğini resmî taahhütlü yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi, tebliğden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satış ya da trampa isteğiyle idareye başvurursa komisyonca belirlenen tarihte görüşme yapılır. Anlaşma, tahmini değeri aşmayan bedel üzerinden kurulabilir.

Anlaşma sağlanırsa taşınmazın hukuki ve fiilî niteliklerini, bedeli, malikin kimlik bilgilerini ve tescil veya terkine ilişkin kabul beyanlarını içeren tutanak düzenlenir. Tutanak malik veya temsilcisi ile komisyon üyelerince imzalanır. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve idare adına tescilin hukuki sebebi sayılır.

İdare, tutanak tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde bedeli hazırlar. Anlaşma tutanağı ve taşınmazın kamulaştırma öncesi takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazı üzerine taşınmaz idare adına resen tescil veya terkin edilir. Bedel, tescil veya terkinden sonra ödenir.

Satın alma veya trampa yoluyla edinilen taşınmaz kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır. Bu yolla yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Anlaşma sağlanmazsa ya da ferağ verilmezse mahkeme yoluna geçilir.

7. Kadastro görmemiş yerlerde tespit

Tapulama veya kadastro yapılmamış yerlerde idare, taşınmazın durumunun tespiti için mahallin mülki amirine başvurur. İki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişi seçilmesi istenir. Mülki amir sekiz gün içinde bilirkişileri seçtirir, sulh hukuk mahkemesinde yeminlerini yaptırır ve isimlerini idareye bildirir.

Tespitte muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yapar.

8. Mahkemece bedel tespiti ve idare adına tescil

Satın alma usulü sonuç vermezse idare, topladığı bilgi ve belgeleri, yaptırdığı bedel tespitini ve diğer belgeleri taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine sunar. Mahkemeden kamulaştırma bedelinin tespiti ile bedelin ödenmesi karşılığında idare adına tescil kararı ister.

İlk duruşma ve tebligat

Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler. Malik, meşruhatlı davetiyeyle; adresi bulunamıyorsa ilan yoluyla duruşmaya çağrılır. Tebligatta taşınmazın bilgileri, malik, kamulaştırmayı yapan idare, açılabilecek davalar, husumetin yöneltileceği idare, bedelin yatırılacağı banka ve savunma ile delillerin sunulma süresi gösterilir.

Malik, konuya ve taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini tebliğden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirir.

Mahkeme ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerden birinde kamulaştırmanın ve belgelerin özetini en az birer kez yayımlar.

Bedelde anlaşma ve keşif

İlk duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya çağırır. Anlaşma sağlanırsa bu bedel kamulaştırma bedeli kabul edilir.

Anlaşma sağlanamazsa hâkim en geç on gün içinde keşif günü, otuz gün sonrası için de yeni duruşma günü belirler. Keşifte muhtarın hazır bulunması sağlanır ve beyanı alınır. Bilirkişiler taşınmazın değerini gösteren raporu on beş gün içinde mahkemeye sunar. Rapor duruşma beklenmeden taraflara tebliğ edilir.

Gerekirse hâkim, on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirir. Tarafların beyanları ve raporlar değerlendirilerek adil ve hakkaniyete uygun kamulaştırma bedeli belirlenir.

Bedelin yatırılması ve tescil

Taraflar bedelde anlaşmışsa kararlaştırılan tutar peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılır. Anlaşma yoksa hâkimce belirlenen bedelin bankaya yatırılması ve makbuzun sunulması için idareye on beş gün süre verilir. Gerektiğinde bu süre bir kez uzatılabilir.

Bedelin yatırıldığı veya hak sahibi belirlenemiyorsa ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiği belgelendiğinde mahkeme tescile ve bedelin ödenmesine karar verir. Karar tapu müdürlüğüne ve bankaya bildirilir. Tarafların bedele ilişkin kanun yolu hakları saklıdır.

Tescil veya terkin sırasında maliklerin taşınmaz nedeniyle vergi ilişiği aranmaz; tapu müdürlüğü durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Hak sahibi belirlenemiyorsa bedelin üçer aylık vadeli hesapta nemalandırılması için gerekli tedbirler alınır. Taşınmaz, tahsis edildiği kamu hizmeti nedeniyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüşse istek üzerine sicil kaydı terkin edilebilir.

Geçiş notu

Tescil hükmünün kesinliğine ilişkin kanun ibaresi hakkında verilen iptal kararının yürürlüğü 21 Şubat 2027 tarihine ertelenmiştir. Bu nedenle uygulama tarihi değerlendirilirken iptal kararının yürürlüğe giriş zamanı ayrıca gözetilmelidir.

9. Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi

Bilirkişi kurulu taşınmazı mahkeme heyetiyle birlikte yerinde inceler; ilgilileri dinler ve değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir rapor hazırlar. Değerlemede taşınmazın cinsi, yüzölçümü, değeri etkileyen bütün nitelikler, vergi beyanı ve resmî kıymet takdirleri dikkate alınır.

Taşınmazın türüne göre temel yöntem değişir:

Taşınmaz türü	Temel değerleme ölçütü
Arazi	Bulunduğu yer ve şartlara göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir
Arsa	Kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlar
Yapı	Resmî birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı
Diğer objektif unsurlar	Her unsurun bedel üzerindeki etkisi ayrı ayrı açıklanır

Kamulaştırmayı gerektiren imar veya hizmet girişiminin doğuracağı değer artışı ile ileride düşünülen kullanma şekillerine göre beklenen kâr dikkate alınmaz.

İrtifak hakkı kuruluyorsa, bu nedenle taşınmazda veya kaynakta meydana gelen değer düşüklüğü gerekçeleriyle belirlenir. Bu değer düşüklüğü kamulaştırma bedelini oluşturur.

Bilirkişilerin değer tespitinde idarenin belgeleri mahkemeye verdiği gün esas alınır.

10. Kısmi kamulaştırma

Taşınmazın yalnız bir bölümü kamulaştırılıyorsa, kamulaştırma dışında kalan kısmın değerindeki değişiklik bedeli etkiler.

Kalan bölümün değerine göre hesap

• Değer değişmiyorsa: Kamulaştırılan bölüme düşen değer ödenir.
• Değer azalıyorsa: Kamulaştırılan bölümün değerine, kalan bölümdeki değer kaybı eklenir.
• Değer artıyorsa: Artış, kamulaştırılan bölümün değerinden indirilir. Ancak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşamaz.

Kalan bölüm imar mevzuatına göre kullanılabilir durumdaysa; kesilen bina, duvar, kanalizasyon, su, elektrik, gaz kanalı veya makine gibi tesislerden malike kalanların eski nitelikleriyle kullanılabilir hâle getirilmesi için gereken gider bedeline eklenir.

Kalan bölüm yararlanmaya elverişli değilse ve malik kamulaştırma işlemine karşı idari dava açmamışsa, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvuru yapabilir. Bu durumda kalan bölümün de kamulaştırılması zorunludur.

Baraj kamulaştırmalarına komşu taşınmazlar

Baraj kamulaştırması sonucunda kamulaştırma sahasına komşu taşınmazlardan yararlanmanın mümkün kalmaması hâlinde, malikler ilanın indirildiği tarihten itibaren bir yıl içinde yazılı başvurabilir. Valilikte kurulan komisyon çevrenin sosyal, ekonomik veya yerleşim düzeninin bozulup bozulmadığını ve taşınmazdan yararlanmanın mümkün olup olmadığını inceler. Bu komisyona başvuru, açılacak dava bakımından dava şartıdır.

Fiilen bölünmüş paylı mülkiyet

Paylı mülkiyetteki taşınmaz önceden paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve belirli bölüm bir ya da birkaç paydaşın kullanımına bırakılmışsa, kısmi kamulaştırma bu bölümü kapsadığında işlemler yalnız ilgili paydaşlar hakkında yürütülür. Bedel payları oranında ödenir. Bu paydaşların kamulaştırılmayan kısım üzerindeki hakları sona erer ve adları paydaşlar arasından çıkarılır.

11. Dava hakları ve bilirkişiler

Malik, mahkemece yapılan tebligat veya tebligat yapılamıyorsa ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde:

• Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası,
• Maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaşın tek başına dava hakkı vardır. İdare de kamulaştırma belgelerini mahkemeye verdiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.

Dava sırasında gerçek malikin başka biri olduğu anlaşılırsa davaya gerçek malik; tapu maliki daha önce ölmüşse mirasçıları dahil edilerek devam edilir.

Mahkemece görevlendirilen bilirkişiler bölge kurullarının listelerinden seçilir. Taşınmazın cins ve niteliğine göre en az üç kişilik kurul oluşturulur. Kurul üyelerinden birinin taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış uzman ya da yetkili gayrimenkul değerleme uzmanı olması zorunludur. Kurul, gerekçeli raporunu on beş gün içinde mahkemeye verir.

12. Mülkiyeti ihtilaflı ve tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar

Mülkiyeti ihtilaflı taşınmaz

İdare, taşınmazın mülkiyetinde ihtilaf bulunup bulunmadığını tapu müdürlüğü, kadastro müdürlüğü ve hukuk mahkemelerinden sorar; ayrıca yerinde araştırma yapar.

Taşınmaz tapuda kayıtlı olmakla birlikte mülkiyet davasına konuysa veya kadastro mahkemesinde davalıysa, bedel tespiti ve idare adına tescil istenir. Bedel, mülkiyet uyuşmazlığı sonunda hak sahibi olacak kişiye ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılır. Hak sahibi kesinleştiğinde bedeli tespit eden mahkemenin bankaya yazacağı talimatla ödeme yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılıp yürütmenin durdurulmasına karar verilirse, tescil davasında bu uyuşmazlık bekletici mesele yapılır.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz

İdare önce taşınmazın kamu malı olup olmadığını araştırır. Kamu malı değilse, mevcut zilyedin zilyetlikle kazanma iddiası bulunup bulunmadığı incelenir. Kadastro görmemiş yerlerde seçilen bilirkişilerle yerinde tahkikat yapılır; yüzölçümü, zilyedin kimliği, vergi kaydı, zilyetliğin başlangıç tarihi ve süresi ile kazanma şartları tutanağa bağlanır.

Mahkeme, zilyedin kazanma şartlarını sağladığını gösteren bilgi ve belgeleri yeterli bulursa bilirkişi raporunu ve diğer belgeleri zilyede tebliğ eder. Taşınmazın durumu ayrıca en büyük mal memuruna bildirilir; yerel gazete, internet haber sitesi ve Türkiye genelinde yayımlanan bir gazetede ilan edilir.

İlanda savunma ve delillerin on gün içinde verilmesi, hak sahiplerinin son ilandan itibaren bir ay içinde itiraz etmemesi hâlinde bedelin zilyede ödeneceği belirtilir. Otuz gün içinde Hazine veya üçüncü kişi itiraz etmezse bedelin zilyet adına yatırılması için idareye on beş gün verilir; bu süre bir kez uzatılabilir. İtiraz varsa bedel, ileride hak sahipliğini kanıtlayacak kişiye ödenmek üzere vadeli hesaba yatırılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir.

Bedelin zilyede ödenmesi, taşınmazda hak iddia edenlerin genel hükümlere göre zilyede karşı bedele istihkak davası açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz başkası adına tapulu, sahipsiz veya zilyet tarafından kazanılmamışsa; binanın asgari levazım bedeli ile ağaçların takdir edilen bedeli zilyede ödenir.

13. Taşınmazın boşaltılması

İdare adına tescil edilen taşınmazın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru, taşınmazı kullananlara on beş gün içinde boşaltmaları için tebligat yapar. Süre içinde boşaltılmazsa icra yoluyla boşaltılır.

İtiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz; mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez. Boşaltma nedeniyle malik ve idare tazminatla sorumlu tutulamaz.

Ekili arazinin boşaltılması kural olarak hasat sonuna bırakılır. Hasadı beklemek mümkün değilse idare, mahkemece belirlenecek ekin bedelini ödeyerek boşaltma isteyebilir. Ekin bedeli daha önce kamulaştırma değerine katılmışsa ikinci kez belirlenip ödenmez.

14. Vazgeçme, iade ve geri alma

Bu üç kurum aynı sonucu doğurmaz. Zaman, girişimde bulunan taraf ve ödeme koşulları farklıdır.

İdarenin tek taraflı vazgeçmesi

İdare, kamulaştırmanın her aşamasında, kamu yararı kararını veren ve onaylayan yetkili mercilerin kararıyla kamulaştırmadan kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Vazgeçme dava sırasında olursa dava giderleri, harç ve mahkemece belirlenecek avukatlık ücreti idareye yüklenir.

İdarenin iade teklifi

Kamulaştırma kesinleştikten sonra taşınmaza kamulaştırma amacı veya başka bir kamu yararı ihtiyacı kalmazsa idare durumu eski malik veya mirasçılarına bildirir. Malik ya da mirasçılar, aldıkları kamulaştırma bedelini kanuni faiziyle birlikte üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

İade, kamulaştırmanın ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse bedel için faiz alınmaz. İade teklifini kabul etmeyen eski malik veya mirasçı, ayrıca malikin geri alma hakkına dayanamaz. İade teklifi rejimi kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçtikten sonra uygulanmaz.

Taşınmaza başka bir idare kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği kamu hizmeti için ihtiyaç duyarsa eski malike iade yerine idareler arası devir hükümleri uygulanır.

Malikin geri alma hakkı

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde taşınmaz üzerinde kamulaştırma veya devir amacına uygun hiçbir işlem ya da tesis yapılmaz ve taşınmaz başka bir kamu yararı ihtiyacına tahsis edilmeden olduğu gibi bırakılırsa, eski malik veya mirasçı bedeli kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir.

Bu hak doğduktan sonra bir yıl içinde kullanılmazsa düşer. Süreler geçtikten sonra eski malik veya mirasçılar herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat isteyemez ve dava açamaz.

Aynı amacın gerçekleşmesi için birden çok taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa hepsi bir bütün olarak değerlendirilir. Arsa üretimi mevzuatına dayanılarak yapılan kamulaştırmalar ile özel taksit rejimine tabi büyük proje kamulaştırmalarında bu geri alma hükmü uygulanmaz.

Karşılaştırma

Kurum	Kim başlatır?	Temel zaman	Ödeme
Tek taraflı vazgeçme	İdare	Kamulaştırmanın her aşaması	Dava varsa gider ve ücret idareye yüklenir
İade teklifi	İdare	Kesinleşmeden sonra ihtiyaç kalmaması; ilk beş yıl içinde	Bedel ve kural olarak kanuni faiz, üç ay içinde
Malikin geri alma hakkı	Eski malik veya mirasçı	Bedelin kesinleşmesinden itibaren beş yıl amaçsız bırakılma	Bedel ve kanuni faiz; hak bir yıl içinde kullanılır

15. Geri alınan taşınmazdaki hasar

Vazgeçilen veya geri alınan taşınmazdaki bina, sabit tesis ya da ekili dikili unsurlar yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuşsa eski malik veya mirasçı, kamulaştırma tarihindeki değere göre hesaplanan farkın geri ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir. Bu uyuşmazlıklar adli yargıda çözülür.

16. Hakların sınırlandırılması ve mülkiyetin idareye geçmesi

Malik bakımından hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi yönünden kamulaştırma işlemi, mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyet ise mahkemenin tescil kararıyla idareye geçer.

Tescil kararından sonra malikin yeni inşaat veya ekim yapma, mevcut yapıda esaslı değişiklik gerçekleştirme gibi kullanma hakları sona erer. Bu tarihten sonra yapılanların değeri kamulaştırma bedelinde dikkate alınmaz.

Baraj, sulama şebekesi, boru hattı, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi uzun süreli büyük projelerde kamu yararı kararı mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün ilan edilir. İlan süresinin bitiminden sonra yapılan sabit tesisler ve dikilen ağaçlar bedel hesabında dikkate alınmaz. Bu sınırlama ilan süresinin bitiminden itibaren beş yıl sürer.

17. Trampa yoluyla ve acele kamulaştırma

Trampa

Malik kabul ederse kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından bedeli kısmen veya tamamen karşılayan bir taşınmaz verilebilir. Verilecek taşınmazın değeri komisyonca belirlenir; değer farkı nakden karşılanır. İdarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Acele kamulaştırma

Yurt savunması ihtiyacında, Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen hâllerde veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda, kıymet takdiri dışındaki işlemler daha sonra tamamlanmak üzere taşınmaza el konulabilir.

İlgili idarenin istemi üzerine mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişiler aracılığıyla tespit eder. Tespit edilen değer mal sahibi adına belirtilen bankaya yatırıldıktan sonra taşınmaza el konulur.

El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmazın başkasına devredilemeyeceği, ferağ veya temlik edilemeyeceği tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz boşaltma hükümlerine göre boşaltılır.

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırmanın bütün işlemlerini ortadan kaldırmaz; kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır. Özel taksit rejimine tabi bir proje söz konusuysa yatırılacak tutar ilk taksit bedelidir.

18. Giderler

Mahkeme heyetinin harcırahı, bilirkişilerin ve keşifte dinlenen muhtarın ücretleri, tapu harçları, kamulaştırmasız el koyma ve tazminat davaları sonunda tescile yönelik kesinleşmiş kararların infazındaki tapu harçları, uzlaşma tutanaklarının uygulanmasında doğan tapu harçları ve Kanunun gerektirdiği diğer giderler idarece ödenir.

19. Kamu idareleri arasında taşınmaz devri

Bir kamu tüzel kişisine veya kamu kurumuna ait taşınmaz, kaynak ya da irtifak hakkı başka bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Bunun yerine özel devir usulü uygulanır.

İhtiyacı olan idare bedeli tespit eder ve ödeyeceği tutarı belirterek malik idareye yazılı başvurur. Malik idare muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermezse uyuşmazlık alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştayın ilgili idari dairesince iki ay içinde kesin karara bağlanır.

Devir konusunda anlaşma bulunduğu hâlde bedelde anlaşma yoksa alıcı idare, anlaşma tarihinden; devir Danıştay kararıyla mümkün olmuşsa kararın tebliğinden itibaren otuz gün içinde mahkemeden bedelin belirlenmesini ister. Mahkemece belirlenen tutarın malik idare adına bankaya yatırılması için alıcı idareye on beş gün süre verilir; süre bir kez uzatılabilir. Makbuz sunulduğunda tescil ve bedelin ödenmesi kararlaştırılır.

Devir alınan taşınmaz yalnız devir amacı için veya devreden idarenin izniyle başka bir kamusal amaç için kullanılabilir. Aksi durumda devreden idare geri alma hakkını kullanabilir. Bu sınırlama tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır.

Güvenlik ihtiyacına dayalı resen tescil

İçişleri Bakanlığının güvenlik gerekçesiyle ihtiyaç duyduğu kamu tüzel kişilerine ait taşınmaz, kaynak veya irtifak hakları Cumhurbaşkanı kararıyla resen Hazine adına tescil edilip İçişleri Bakanlığına tahsis edilebilir. Bedel tescilden itibaren altmış gün içinde valilikçe belirlenir. Bedel itirazı Danıştaya yapılır; itiraz tescili durdurmaz. İhtiyati tedbir ve yürütmenin durdurulması kararı verilemez.

20. Yasak işler, suçlar ve bedel üzerinde yapılan anlaşmalar

Kanun, özellikle kamulaştırma sürecini ve malikin bedel üzerindeki serbestisini korumak için bazı işlemleri yasaklar. Başlıca yasaklar şunlardır:

• Bilirkişinin mahkemece belirlenen ücret dışında çıkar sağlaması,
• Mahkemenin kamulaştırma tebligatı, daveti veya ilanından sonra taşınmazın başkasına devri, ferağı veya temliki,
• Dava giderlerinin avukat veya dava vekili ya da onlar adına hareket edenlerce üstlenilmesi,
• Kamulaştırma bedelinin avukat veya dava vekilince malike önceden ödenmesi,
• Bedelin tamamının veya bir kısmının avukat ya da dava vekiline ait olacağının kararlaştırılması,
• Bu yasakların teklif edilmesi veya bunlara yardım edilmesi.

Kanuna göre görevlendirilenlerden suç işleyenler Devlet memuru gibi cezalandırılır; ceza, ilgili suç için belirlenen cezanın yarısından az olmamak üzere iki katına kadar artırılır. Yasaklara rağmen malikin verdiği para veya sağladığı yararların karşılığını bir yıl içinde geri isteme hakkı vardır.

21. Diğer önemli hükümler

İmar düzenlemeleri ve eski malik iddiaları

İmar uygulamasında düzenleme ortaklık payı karşılığı bir defa alınarak yol, yeşil alan ve benzeri kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile özel parselasyonda malik muvafakatiyle kamu hizmetine ayrılan yerler için eski malik mülkiyet iddiasında bulunamaz ve karşılık isteyemez.

Kamulaştırmadan sonra yeniden oluşturulan tapu kaydı

Kamulaştırma işlemleri tamamlanıp taşınmaz idare adına geçirilmişken aynı yer için sonradan gerçek veya tüzel kişi adına yeniden tapu kaydı oluşturulursa, idarenin istemi üzerine hâkim sonraki kaydın iptaline karar verebilir. Bu işlem harç ve resme tabi değildir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Kanundan doğan ve adli yargıda görülmesi gereken uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür.

Vergilendirme

Kamulaştırılan taşınmazın o yıla ait emlak vergisi değeri kesinleşen kamulaştırma bedelinden düşükse aradaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh edilir. Beyanname ek süreye rağmen verilmemişse kesinleşen kamulaştırma bedeli vergi değeri yerine geçer.

Eski İstimlak Kanununa yapılan atıflar

Diğer kanunlarda İstimlak Kanununa veya belirli hükümlerine yapılan atıflar, Kamulaştırma Kanununa ya da aynı konuyu düzenleyen hükümlerine yapılmış sayılır.

22. İmar planından doğan uzun süreli kısıtlılık

Uygulama imar planında umumi hizmet veya resmî kurum alanına ayrıldığı için mülkiyet hakkının özüne dokunacak ölçüde hukuken kısıtlanan taşınmazlar bakımından, planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılması ve bütçe olanakları içinde kamulaştırma gerçekleştirilmesi gerekir. Bunun yerine, mülkiyet hakkını kullanmaya engel olan kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği de yapılabilir.

Bu düzenlemede iki seçenek vardır: taşınmazı kamusal kullanım için edinmek ya da mülkiyet hakkını engelleyen plan kararını kaldırmak.

23. Mahkeme kararlarına dayalı ödemeler ve icra

Kanun uyarınca hükmedilen bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderleri; davacı veya vekilinin idareye yazılı olarak bildirdiği banka hesabına bildirimden itibaren otuz gün içinde yatırılır. Süresinde ödeme yapılmazsa alacak genel hükümler çerçevesinde icra edilir.

İdare icranın geri bırakılmasını istediğinde kural olarak teminat göstermez. Ancak bu teminatsızlık hükmü, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları yönünden iptal edilmiştir. Bu nedenle alacağın hangi dava türünden doğduğu belirlenmeden teminat konusunda tek sonuç çıkarılamaz.

24. Tarihsel kamulaştırmasız el koyma rejimleri

Kanun, farklı dönemlerde kamu hizmetine fiilen ayrılmış fakat olağan kamulaştırma süreci tamamlanmamış taşınmazlar için özel geçiş rejimleri içerir. Bu rejimler dönem, dava şartı, değerleme zamanı ve ödeme biçimi bakımından birbirinden ayrılır.

9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 arasındaki fiilî el koymalar

Bu dönemde malik rızası olmadan kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararı için üzerinde tesis yapılan taşınmazlar bakımından bedel talebi söz konusuysa önce uzlaşma yoluna başvurmak dava şartıdır.

Tahmini değer, başvuru veya davet tarihindeki değerlendirme çerçevesinde, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak belirlenir. Uzlaşmada:

• İdareye ait taşınmazın trampası,
• İdare taşınmazı üzerinde sınırlı ayni hak tanınması,
• Başka bir yerde imar hakkı kullandırılması,
• Bunlar mümkün değilse nakdi bedel önerilebilir.

Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiilî engel yoksa görüşmeye katılma tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır. Anlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde malik veya idare bedel tespiti davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın el koyma tarihindeki niteliklerini esas alarak dava tarihindeki değerini belirler.

4 Kasım 1983 ile 28 Temmuz 2021 arasındaki fiilî veya hukuki el atmalar

Bu dönemdeki fiilî veya hukuki el atma nedeniyle hükmedilen bedel ve tazminatların ödenmesi için idare bütçelerinde belirli oranlarda pay ayrılması ve toplam alacak ayrılan ödeneği aşıyorsa ödemelerin sonraki yıllara yayılarak garameten ve taksitlerle yapılması öngörülmüştür.

8 Ekim 1956 tarihine kadar kamu hizmetine fiilen tahsis edilen taşınmazlar

Mülga İstimlak Kanununun yürürlüğe girdiği tarihe kadar kamulaştırma işlemi olmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun biçimde kamu hizmetine fiilen tahsis edilmiş taşınmazlar, tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır. Kamu hizmetinin niteliğine uygun tesis veya yapının inşa edilmiş olması fiilî tahsis kabul edilir.

Tapuda kayıtlı taşınmazlar ilgili idarenin açacağı dava üzerine idare adına tescil edilir. Tapu kaydı bulunmayan taşınmaz tahsisin niteliği bakımından tescile tabi ise idare adına kayıt oluşturulur. Bu işlemler harca tabi değildir.

25. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — İrtifak mı, mülkiyet mi?

Olay: Bir enerji hattı için taşınmazın yalnız belirli yüksekliğindeki kullanımın sınırlandırılması yeterlidir; taşınmazın tamamına ihtiyaç yoktur.

Belirleyici bilgi: Kamu hizmeti, taşınmazın mülkiyetinin bütünüyle alınmasını gerektirmemektedir.

Uygulanacak kural: Amaç için yeterliyse taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği veya derinliği üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

Sonuç: Tam mülkiyet kamulaştırması yerine irtifak hakkı kurulmalıdır.

Uygulama 2 — İdari şerhin silinmesi

Olay: Kamulaştırma şerhi tapu siciline işlendiği hâlde idare altı ay içinde bedel tespiti ve tescil davası açıldığına ilişkin mahkeme belgesini sunmamıştır.

Belirleyici bilgi: Şerhten itibaren altı aylık süre geçmiş ve gerekli belge ibraz edilmemiştir.

Sonuç: Tapu müdürlüğü şerhi resen sicilden siler.

Uygulama 3 — Satın alma tutanağının etkisi

Olay: Malik ile uzlaşma komisyonu bedelde anlaşmış, taşınmaz ve kabul beyanlarını içeren tutanak imzalanmıştır.

Belirleyici bilgi: Kanunda aranan içerikte ve tarafların imzasını taşıyan anlaşma tutanağı vardır.

Sonuç: Tutanak malikin ferağ beyanı ve idare adına tescilin hukuki sebebi sayılır. İdare kırk beş gün içinde bedeli hazırlar; tescil veya terkin sonrasında ödeme yapılır.

Uygulama 4 — Kısmi kamulaştırmada değer artışı

Olay: Kamulaştırılan kısmın temel değeri 1.000.000 TL, kalan kısımda oluşan değer artışı 700.000 TL’dir.

Belirleyici bilgi: Değer artışı nedeniyle indirim yapılabilir; ancak indirim temel bedelin yarısını aşamaz.

Sonuç: En fazla 500.000 TL indirim yapılabilir. Kamulaştırma bedeli en az 500.000 TL olur.

Uygulama 5 — Yararlanılamayan kalan bölüm

Olay: Taşınmazın bir bölümü kamulaştırılmış, kalan bölüm imar ve fiilî durum nedeniyle kullanılamaz hâle gelmiştir. Malik idari dava açmamış ve tebliğden yirmi gün sonra yazılı başvurmuştur.

Belirleyici bilgi: Kalan bölüm yararlanılamaz durumdadır; idari dava açılmamış ve otuz günlük sürede yazılı başvuru yapılmıştır.

Sonuç: Kalan bölümün de kamulaştırılması zorunludur.

Uygulama 6 — Mülkiyet ihtilafı

Olay: Tapulu taşınmazın gerçek malikinin kim olduğu hakkında devam eden dava vardır.

Belirleyici bilgi: Mülkiyet uyuşmazlığı kamulaştırmayı durdurmaz; bedelin kime ödeneceği henüz belli değildir.

Sonuç: Bedel, uyuşmazlık sonunda hak sahibi olacak kişiye ödenmek üzere vadeli hesaba yatırılır ve tescil gerçekleştirilir. Hak sahibi belirlenince mahkeme bankaya ödeme talimatı verir.

Uygulama 7 — İade teklifi ve geri alma hakkı

Olay: Kamulaştırmadan üç yıl sonra taşınmaza ihtiyaç kalmamış, idare eski malike iade teklif etmiş; eski malik teklifi kabul etmemiştir.

Belirleyici bilgi: İade teklifi ilk beş yıl içinde yapılmış ve reddedilmiştir.

Sonuç: Eski malikin daha sonra amaçsız kullanım gerekçesiyle geri alma hakkına dayanması mümkün değildir.

Uygulama 8 — Kamu idareleri arası uyuşmazlık

Olay: Bir kamu kurumu başka bir kamu kurumunun taşınmazına ihtiyaç duymuş, yazılı başvuruda bedeli belirtmiş; malik kurum altmış gün cevap vermemiştir.

Belirleyici bilgi: Kamu idareleri birbirlerinin taşınmazını kamulaştıramaz; cevap verilmemesi de uyuşmazlık doğurur.

Sonuç: Alıcı idare Danıştayın ilgili idari dairesine başvurur. Uyuşmazlık iki ay içinde kesin karara bağlanır.

26. Karşılaştırmalı olaylar

Aynı yatırım, farklı sonuç

• Metro tüneli malikin mülkiyet kullanımını engellemiyor ve güvenlik önlemleri alınmışsa kamulaştırma yapılmaz.
• Metro tüneli taşınmazın kullanımında değer düşüklüğü doğuran sürekli bir sınırlama yaratıyorsa, koşullarına göre irtifak hakkı kurulması gündeme gelir.
• Yatırım taşınmazın tamamının kamu hizmetine ayrılmasını gerektiriyorsa mülkiyet kamulaştırılır.

Aynı taşınmaz, farklı geri dönüş yolları

• İdare süreç tamamlanmadan vazgeçerse tek taraflı vazgeçme söz konusudur.
• Kesinleşmeden sonra ihtiyaç kalmaz ve idare eski malike bildirim yaparsa iade teklifi söz konusudur.
• Beş yıl boyunca amaca uygun işlem yapılmazsa eski malikin geri alma hakkı doğabilir.

Aynı uyuşmazlık, farklı yargı yolu

• Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı idari yargıda iptal davasına konu olur.
• Taşınmaz veya taraf bilgisine ilişkin maddi hata adli yargıda düzeltim davasına konu olur.
• Bedelin tespiti ve tescil, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde yürütülür.

27. Karıştırılabilecek ayrımlar

1. Kamu yararı kararı ile onay aynı işlem değildir. Bazı kararlar ayrıca onaylanır; Cumhurbaşkanı ve bakanlık kararlarında ayrıca onay aranmaz.
2. Kıymet takdir komisyonu ile uzlaşma komisyonu farklıdır. İlki tahmini değeri belirler, ikincisi pazarlık ve trampa görüşmesini yürütür.
3. Mahkeme tebligatı mülkiyeti idareye geçirmez. Mülkiyet tescil kararıyla geçer.
4. Acele kamulaştırma kesin edinim sürecinin tamamı değildir. Öncelikle değer belirlenir ve el koyma sağlanır; diğer işlemler daha sonra tamamlanır.
5. Kısmi kamulaştırmada kalan bölümdeki her değer artışı tamamen düşülemez. İndirim temel kamulaştırma bedelinin yarısını aşamaz.
6. İdari şerh süresiz değildir. Altı ay içinde dava belgesi sunulmazsa tapu müdürlüğü şerhi resen siler.
7. İade teklifi ile malikin geri alma hakkı aynı değildir. İade idarenin bildirimiyle; geri alma hakkı ise beş yıllık amaçsız kullanım koşuluyla doğar.
8. Kamu kurumunun taşınmazı başka bir kamu kurumu tarafından kamulaştırılamaz. Özel devir usulü uygulanır.
9. Zilyede bedel ödenmesi üçüncü kişinin hak iddiasını ortadan kaldırmaz. Üçüncü kişi bedele yönelik davasını sürdürebilir.
10. Tapu sicilindeki yasak farklı aşamalarda farklı dayanaklarla doğabilir. Olağan süreçte mahkeme tebligatından sonra devir yasağı; acele kamulaştırmada el koyma kararının tapuya bildirilmesiyle ayrıca şerh söz konusudur.

28. Hızlı tekrar

• Yeterli ödenek olmadan kamulaştırmaya başlanamaz.
• Temel ödeme nakden ve peşindir; özel büyük projelerde sınırlı taksit rejimi vardır.
• Amaç için yeterliyse mülkiyet yerine irtifak hakkı kurulur.
• Onaylı plan veya bakanlıkça onaylı özel proje varsa ayrıca kamu yararı kararı ve onay aranmaz; başlangıç kararı alınır.
• İdari şerh, altı ay içinde dava belgesi sunulmazsa resen silinir.
• Tapulu taşınmazlarda satın alma usulü önceliklidir.
• Malik, satın alma bildiriminden itibaren on beş gün içinde başvurabilir.
• Anlaşma tutanağı ferağ beyanı ve tescilin hukuki sebebidir.
• Satın alma olmazsa taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurulur.
• Arazi net gelir, arsa özel amacı olmayan emsal satış, yapı maliyet ve yıpranma üzerinden değerlendirilir.
• Kısmi kamulaştırmada değer artışı nedeniyle yapılacak indirim yüzde elliyi aşamaz.
• Malik iptal ve düzeltim davalarını otuz gün içinde açabilir.
• En az üç bilirkişiden oluşan kurulda nitelikli bir taşınmaz değerleme uzmanı bulunmalıdır.
• İdare adına tescilden sonra boşaltma için on beş günlük süre verilir.
• İdare her aşamada yetkili mercilerin kararıyla vazgeçebilir.
• İade teklifinin kabul süresi üç aydır; ilk yıl içinde iade edilirse faiz alınmaz.
• Amaçsız bırakılan taşınmazda geri alma hakkı beş yıllık dönem sonunda doğabilir ve bir yılda kullanılmalıdır.
• Trampada idarenin vereceği taşınmazın değeri bedelin yüzde yüz yirmisini aşamaz.
• Acele kamulaştırmada mahkeme yedi gün içinde değer belirler ve el koyma sağlanır.
• Kamu idareleri birbirlerinin taşınmazını kamulaştıramaz; özel devir usulü uygulanır.
• Mahkeme tebligatından sonra taşınmazın devri, ferağı veya temliki yasaktır.
• İmar planındaki ağır kısıtlılık beş yıl içinde kamulaştırma, imar uygulaması veya kısıtlılığı kaldıran plan değişikliğiyle giderilmelidir.
• Mahkeme kararına dayalı bedel ve giderler hesap bildiriminden itibaren otuz gün içinde ödenir.

29. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Bir belediye yararına alınan kamu yararı kararı ilçe sınırları içindeki bir belediye encümeni tarafından verilmiştir. Kararı kim onaylar?

Cevap: Kaymakam.

Mini yoklama 2

Kalan bölüm değer kazanmışsa bu artışın tamamı kamulaştırılan kısmın bedelinden düşülebilir mi?

Cevap: Hayır. İndirim, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşamaz.

Mini yoklama 3

Satın alma usulünde idare, ilk bildirimde kendi tahmini bedelini malike açıklar mı?

Cevap: Hayır. Bildirim tahmini bedel belirtilmeden yapılır.

Mini yoklama 4

Mülkiyet ihtilaflı taşınmazın bedeli hemen tapu malikine ödenir mi?

Cevap: Hayır. Bedel, uyuşmazlık sonunda hak sahibi olacak kişiye ödenmek üzere vadeli hesaba yatırılır.

Mini yoklama 5

Acele kamulaştırmada el koyma kararı mülkiyeti kendiliğinden kesin olarak idareye geçirir mi?

Cevap: Hayır. El koyma sağlanır; kıymet takdiri dışındaki olağan işlemler daha sonra tamamlanır.