Hatalı Blok ve Bağımsız Bölüm Numarası Düzeltme İşlemleri

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

Hatalı Blok ve Bağımsız Bölüm Numarası Düzeltme İşlemleri

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir yapıda fiilî kullanım, mimari proje, vaziyet planı ve tapu kaydı birbiriyle uyumlu olmalıdır. Blok numarası veya adı ile bağımsız bölüm numarasındaki hata yalnızca bir numara değişikliği gibi görünse de hangi taşınmazların inceleneceği, hangi çoğunluğun aranacağı, kimlerin muvafakatinin gerekeceği ve tapu siciline hangi belirtmenin yapılacağı bakımından farklı işlem yolları doğurur.

Bu konu, teknik incelemeden tescile kadar bütün süreci iki temel rejim üzerinden öğretir: blok numarası düzeltmesi ve bağımsız bölüm numarası düzeltmesi.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan kişi:

Hatanın blokta mı, bağımsız bölümde mi, yoksa her ikisinde mi bulunduğunu ayırt eder.
Teknik raporun ana taşınmazın tamamı için mi yoksa blok bazında mı hazırlanacağını belirler.
Lisanslı büronun, kadastro müdürlüğünün, tapu müdürlüğünün ve ilgili idarenin görevlerini birbirinden ayırır.
Belediye ile il özel idaresinin onay yetkisini taşınmazın konumuna göre seçer.
Blok düzeltmesinde salt çoğunluk; bağımsız bölüm düzeltmesinde talep, oybirliği ve muvafakat şartlarını doğru uygular.
Sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakatinin hangi işlemlerde aranacağını belirler.
Ön belirtme, nihai düzeltme belirtmesi ve bildirim aşamalarını doğru sıraya koyar.
Hatalı yapılan ilk düzeltmeden sonra ikinci düzeltmenin hangi kurumca ve hangi mali sonuçla yapılacağını değerlendirir.
Harç, döner sermaye hizmet bedeli, teknik rapor ücreti ve zorunlu deprem sigortası bakımından sonucu belirler.

1. Konunun temel mantığı

Düzeltme işleminin amacı yeni bir mimari düzen kurmak değildir. Amaç, blok veya bağımsız bölüm numarasındaki hatayı teknik olarak ortaya koymak ve tapu sicili ile onaylı plan arasındaki uyumu sağlamaktır. Bu nedenle işlem sırasında mimari projede veya vaziyet planında blok ve bağımsız bölüm numaraları dışında başka bir değişiklik yapılamaz.

1.1. Dört temel unsur

Fiilî kullanım: Bağımsız bölümün veya bloğun sahadaki kullanım durumudur. Kat irtifaklı taşınmazlarda fiilî kullanımın tespiti mümkünse düzeltme işlemi bu usule göre yürütülebilir.

Tapu kaydının dayanağı olan proje ve plan: Sicildeki bağımsız bölümlerin ve blokların hangi projeye göre oluşturulduğunu gösterir. Teknik inceleme, tapu kaydının dayanağı ile sahadaki ve ilgili idaredeki kayıtların uyumunu değerlendirir.

Teknik rapor: Hatanın varlığını ve düzeltme biçimini teknik olarak ortaya koyan belgedir. Lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürosu; böyle bir büro bulunmayan yerlerde kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanır.

Onaylı vaziyet planı veya bağımsız bölüm planı: Teknik sonucun tapu siciline uygulanmasını sağlayan plandır. Konusuna göre ilgili idare tarafından onaylanır ve güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

1.2. Blok düzeltmesi ile bağımsız bölüm düzeltmesinin ana farkı

Blok numarası veya adı düzeltmesinde karar ve talep, blok bazındaki kat maliklerinin salt çoğunluğuna dayanabilir. Bu işlemde sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz.

Bağımsız bölüm numarası düzeltmesinde ise düzeltmeden etkilenen kat maliklerinin talep veya noter onaylı muvafakati yanında, düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati de aranır. Bu ayrım, iki işlem türünü birbirinden ayıran en önemli karar ölçütüdür.

2. Teknik raporun kapsamı nasıl belirlenir?

Hatanın türü, teknik raporun hangi ölçekte hazırlanacağını belirler.

Hata türü	Teknik raporun kapsamı
Blok numarasında veya isminde hata	Ana taşınmazın tamamı
Hem blok hem bağımsız bölüm numarasında hata	Ana taşınmazın tamamı
Yaygın kat mülkiyetinde bağımsız bölüm numarası hatası	Ana taşınmazın tamamı
Yalnız bağımsız bölüm numaralarında hata	Ana taşınmazın tamamı veya blok bazında

Yalnız bağımsız bölüm numaralarının hatalı olması, her durumda ana taşınmazın tamamını inceleme zorunluluğu doğurmaz. Teknik çalışma, hatanın yayılımına göre ana taşınmazın tamamı veya ilgili blokla sınırlandırılabilir. Buna karşılık blok numarası ya da adı da hatalıysa teknik inceleme ana taşınmazın tamamını kapsar.

3. Teknik inceleme ve plan hazırlama süreci

3.1. Başvuru mercii

Uyumsuzluğun teknik rapora bağlanması için ilgililer öncelikle lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürosuna başvurur. Taşınmazın bulunduğu yerde lisanslı büro yoksa başvuru kadastro müdürlüğüne yapılır.

Tapu müdürlüğü teknik raporu düzenlemez. Ancak sicili oluşturan işleme ait dayanak belgelerin incelenebilmesi için lisanslı büroya veya kadastro müdürlüğüne gerekli bilgi ve belgeleri sağlar.

3.2. Kat irtifaklı taşınmazlar

Kat mülkiyeti kurulmamış, kat irtifakı devam eden bir taşınmazda fiilî kullanım durumunun tespiti mümkünse hatalı bağımsız bölüm veya blok numarası bu usulle düzeltilebilir. Belirleyici nokta, mevcut kullanımın teknik olarak saptanabilmesidir.

3.3. Teknik rapor ve planın hazırlanması

Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü; düzeltmeye konu blok ve bağımsız bölümleri, tapu kaydının dayanağı olan mimari proje ve vaziyet planını, varsa belediye veya il özel idaresindeki proje ve planları inceleyerek teknik rapor hazırlar.

Teknik rapora göre:

Blok düzeltmesi için vaziyet planı,
Bağımsız bölüm düzeltmesi için Tapu Planları Tüzüğüne uygun bağımsız bölüm planı,
Her ikisinin birlikte hatalı olduğu durumda konusuna göre iki plan türü hazırlanır.

Planlar, elektronik ortamdaki görüntülerden yararlanılarak yalnızca düzeltme talebine konu alanları gösterecek biçimde düzenlenir. Teknik rapor ile hazırlanan plan, onay için yetkili idareye gönderilir.

3.4. Onay makamı

Taşınmazın bulunduğu yer	Teknik raporu ve planı onaylayan idare
Belediye veya belediye mücavir alan sınırları içinde	Belediye başkanlığı
Belediye mücavir alan sınırları dışında	İl özel idaresi

Yetkili idare, incelemesi gereken mimari projeyi Web-Tapu kurum portalından gerekli ölçütlerle sorgular. Onaylanan plan ve işleme ilişkin üst yazı, güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

4. Düzeltmenin genel sınırları

4.1. Yalnız numara veya isim hatası giderilir

Düzeltme sonucunda mimari proje veya vaziyet planında blok ve bağımsız bölüm numaraları dışında başka bir değişiklik yapılamaz. Bu işlem, bağımsız bölümün niteliğini, sınırını, konumunu veya projedeki başka bir unsurunu değiştirme aracı değildir.

Bağımsız bölümün yüzölçümü projede bulunuyorsa düzeltmeye esas bağımsız bölüm planında gösterilir ve TAKBİS kaydında gerekli güncelleme yapılır. Bu güncelleme, yeni bir yüzölçümü üretmek değil projede mevcut bilgiyi sisteme yansıtmaktır.

4.2. Blok ve bağımsız bölüm hatasının birlikte bulunması

Hem blok hem bağımsız bölüm numarası hatalıysa ve hata ana taşınmazın tamamı için düzenlenen tek teknik raporla tespit edilmişse iki düzeltme rejimi kendi koşullarıyla uygulanır. Blok kısmında blok düzeltmesinin çoğunluk ve muvafakat kuralları; bağımsız bölüm kısmında bağımsız bölüm düzeltmesinin talep ve muvafakat kuralları esas alınır.

Tek teknik rapor bulunması, iki işlem türünün hukuki şartlarını tekleştirmez.

4.3. Numaranın hiç bulunmaması, okunaksızlık veya proje kaybı

Vaziyet planında veya mimari projede hiç numara bulunmaması, numaraların okunaksız olması ya da plan veya projenin kayıp olması hâlinde eksiklikler fiilî duruma göre hazırlanan teknik rapor ve planla tamamlanır.

Bu özel durumda:

Ayni veya şahsi hak sahiplerinin,
Yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz.

Buna karşılık teknik rapor ile ilgili idarece onaylanmış vaziyet planı veya bağımsız bölüm planı mutlaka bulunmalıdır. Muvafakat aranmaması, teknik belgeden vazgeçildiği anlamına gelmez.

4.4. Elektronik ve fiziki projeler

Elektronik ortamda idareye gönderilmiş veya tapu müdürlüğünce taranarak sisteme aktarılmış vaziyet planı ve mimari projeler üzerinde elektronik değişiklik yapılamaz. Bu projelere elektronik ortamda düzeltme kaydı, tescil notu veya ilgililerin imzası eklenmez.

Proje henüz elektronik ortama aktarılmamışsa düzeltme fiziki vaziyet planı veya mimari proje üzerinde de gösterilir. Düzeltme işlenmiş fiziki belge daha sonra elektronik ortama aktarılır.

4.5. Talebin yönetici tarafından yapılması

Blok veya bağımsız bölüm düzeltmesi için talebi yönetici yapıyorsa tescil istem belgesinde iki husus açıkça belirtilir:

Karardaki imzaların tam ve eksiksiz biçimde kat maliklerine veya vekillerine ait olduğu,
Talep edilen işlemden doğan sorumluluğun yöneticiye ait olduğu.

Tapu müdürlüğü ayrıca kararda adı geçen maliklerin tapu kaydıyla uyumunu kontrol eder.

5. İlk düzeltmenin de hatalı çıkması

İlk düzeltmenin hangi kurumun teknik raporuna dayandığı, ikinci düzeltmenin kurumunu ve mali sonucunu belirler.

İlk hatalı düzeltmenin dayanağı	İkinci düzeltme	Harç ve döner sermaye
Lisanslı büronun teknik raporu	Taşınmazın bulunduğu yer kadastro müdürlüğü, bir kez	Alınır
Kadastro müdürlüğünün teknik raporu	Aynı kadastro müdürlüğü, bir kez	Alınmaz

Her iki durumda da ikinci düzeltmenin gerekçesi teknik raporda ayrıntılı biçimde açıklanır. Bu aşamadan sonra yeni bir blok veya bağımsız bölüm numarası düzeltme talebi ortaya çıkarsa uyuşmazlığın yargı yoluyla giderilmesi gerekir.

Bu düzenleme üç sonucu birlikte kurar:

İkinci idari düzeltme yalnız bir kez mümkündür.
Yetkili kurum, ilk hatalı raporun kaynağına göre değişir.
Mali yükümlülük de aynı ayrıma göre belirlenir.

6. Blok numarası veya adı düzeltme işlemi

6.1. Teknik belgenin tapu müdürlüğüne ulaşması

Teknik rapora göre düzenlenen vaziyet planı belediye veya il özel idaresince onaylanır. Onaylı vaziyet planı, düzeltme yapılmasına ilişkin üst yazıyla birlikte taranarak güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

Teknik rapor ilgili idare tarafından alınmış ve onaylı vaziyet planı bu rapora göre hazırlanmışsa tapu müdürlüğü ayrıca teknik rapor istemez.

6.2. Talep ve çoğunluk yolları

Blok düzeltmesi aşağıdaki yollardan biriyle yapılabilir:

Düzeltmeye konu bloktaki kat maliklerinin salt çoğunluğunun doğrudan talebi,
Blok bazındaki kat maliklerinin salt çoğunluğunun noter onaylı muvafakati,
Blok bazındaki kat maliklerinin salt çoğunluğuyla alınmış noter tasdikli karar üzerine yöneticinin talebi.

Muvafakatnamede kat malikinin ve taşınmazın bilgileri bulunmalı, imza noter tarafından onaylanmalıdır.

6.3. Hak ve şerh lehtarlarının durumu

Blok numarası veya adı düzeltmesinde:

Sınırlı ayni hak sahiplerinin,
Şahsi hak sahiplerinin,
Yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz.

Bu işlemde muvafakat şartı bulunmamasına karşılık işlem sonrasında bilgi verme yükümlülüğü vardır.

6.4. Sicile belirtme ve bildirim

Düzeltme tamamlandığında beyanlar sütununda yeni vaziyet planına göre eski blok numarası veya adının hangi yeni numara veya ada dönüştürüldüğü tarih ve yevmiye bilgisiyle gösterilir.

İşlem sonrasında:

Düzeltme kararına katılmayan kat maliklerine,
Düzeltmeye konu bloklardaki bütün bağımsız bölümlerin tapu kaydında yer alan sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerine,
Yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarına

Türk Medeni Kanununun 1019 uncu maddesi kapsamında bilgi verilir.

Önemli ayrım şudur: Bu kişilerden işlemden önce muvafakat alınmaz; fakat işlemden sonra kendilerine bildirim yapılır.

7. Bağımsız bölüm numarası düzeltme işlemleri

Bağımsız bölüm numarası düzeltmesi iki teknik yolla yürütülebilir:

Lisanslı büro veya kadastro müdürlüğünün teknik raporuna göre hazırlanan planla düzeltme,
İlgili idarenin mimari projeyi düzeltmek amacıyla hazırladığı ve onayladığı bağımsız bölüm planına göre düzeltme.

Her iki yolda da maliklerin talep veya muvafakati ile düzeltmeye konu hak ve şerh lehtarlarının muvafakati temel şarttır. Ancak ilk yolda, nihai düzeltmeden önce ayrıca uyumsuzluk belirtmesi ve bildirim aşaması vardır.

7.1. Teknik rapora göre düzeltme

Aşama 1 — Teknik belgenin gönderilmesi

Teknik rapor ve onaylı bağımsız bölüm planı, düzeltme yapılmasına ilişkin üst yazıyla birlikte belediye veya il özel idaresi tarafından güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

Aşama 2 — Uyumsuzluk belirtmesi

Bildirim üzerine hatalı bağımsız bölümlerin beyanlar sütununa, teknik raporda belirlenen proje numarası ile fiilî kullanımın uyumsuz olduğunu gösteren bir belirtme yapılır. Bu kayıt nihai düzeltme değildir; düzeltme süreci tamamlanmadan önce mevcut uyumsuzluğu görünür kılar.

Aşama 3 — İlgililere bildirim

Uyumsuzluk belirtmesinden sonra kadastro müdürlüğü veya lisanslı büro tarafından tespit edilen yöneticiye bildirim yapılır. Yönetici tespit edilemezse bildirim, bağımsız bölüm numarası hatalı olan maliklere yapılır.

Aşama 4 — Maliklerin talep ve muvafakati

Düzeltme aşağıdaki yollardan biriyle yapılabilir:

İlgili kat maliklerinin tamamının talebi,
En az bir kat malikinin talebi ve diğer ilgililerin noter onaylı muvafakati.

Muvafakatnamede kat malikinin ve taşınmazın bilgileri bulunmalıdır.

Ana taşınmazdaki veya bloktaki bütün bağımsız bölüm numaraları hatalıysa ve daha önce kısmi düzeltme yapılmamışsa alternatif bir yol daha vardır: Kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı noter tasdikli karar üzerine yönetici talepte bulunabilir.

Aşama 5 — Hak ve şerh lehtarlarının muvafakati

Bağımsız bölüm düzeltmesinde, düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki:

Sınırlı ayni hak sahiplerinin,
Şahsi hak sahiplerinin,
Yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati alınır.

Bütün bağımsız bölüm numaralarının hatalı olduğu ve yöneticinin oybirliği kararına dayanarak talepte bulunduğu durumda da bu muvafakat şartı devam eder. Oybirliği, hak ve şerh lehtarlarının muvafakatinin yerine geçmez.

Aşama 6 — Tescil istem belgesi ve nihai belirtme

Tescil istem belgesinde veya muvafakatnamede teknik raporun tarihi ve sayısı belirtilir; taraflardan düzeltmenin bağımsız bölüm planına uygun yapıldığına dair beyan alınır.

Düzeltmeyle birlikte daha önce konulan uyumsuzluk belirtmesi terkin edilir. Ardından beyanlar sütununa, mimari projedeki eski bağımsız bölüm numarasının bağımsız bölüm planına göre hangi yeni numaraya dönüştürüldüğü tarih ve yevmiye bilgisiyle yazılır.

Aşama 7 — Kısmi ve karşılıklı düzeltme

Teknik rapor, bazı bağımsız bölümlerin numaralarının karşılıklı olarak hatalı olduğunu gösteriyorsa yalnız bu maliklerin kendi bağımsız bölümleri için düzeltme talebinde bulunması mümkündür. Ancak düzeltme sonucunda mükerrer bağımsız bölüm numarası oluşmamalıdır.

Bu imkân, bütün yapının aynı anda düzeltilmesini zorunlu kılmaz; teknik bağlantısı bulunan ve çakışma doğurmayan kısmi düzeltmeye izin verir.

7.2. İlgili idarece düzenlenen bağımsız bölüm planına göre düzeltme

İlgili idare, mimari projede düzeltme yapmak amacıyla Tapu Planları Tüzüğüne uygun bağımsız bölüm planı düzenleyip onaylayabilir. Onaylı plan ve düzeltmeye ilişkin üst yazı güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.

Düzeltme için şu yollardan biri kullanılabilir:

İlgili bloktaki kat maliklerinin tamamının talebi,
En az bir kat malikinin talebi ve diğerlerinin noter onaylı muvafakati,
Blok bazında kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı noter tasdikli karar üzerine yöneticinin talebi.

Her durumda düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati alınır.

Tescil istem belgesinde veya muvafakatnamede düzeltmenin bağımsız bölüm planına uygun yapıldığına dair taraf beyanı bulunur. Düzeltme, eski ve yeni bağımsız bölüm numaraları ile tarih ve yevmiye bilgisi gösterilerek beyanlar sütununa yazılır.

8. Blok ve bağımsız bölüm düzeltmesinin karşılaştırılması

Ölçüt	Blok numarası veya adı	Bağımsız bölüm numarası
Temel karar düzeyi	Blok bazında salt çoğunluk	İlgili maliklerin tamamının talebi veya birinin talebi ve diğerlerinin muvafakati; belirli durumda oybirliği kararı ve yönetici talebi
Hak ve şerh lehtarlarının işlem öncesi muvafakati	Aranmaz	Aranır
Teknik belge	Onaylı vaziyet planı	Onaylı bağımsız bölüm planı
Teknik rapora dayalı yolda ön uyumsuzluk belirtmesi	Düzenlenmemiştir	Yapılır
Bildirim zamanı ve muhatabı	İşlem sonrasında karara katılmayan maliklere ve hak/şerh lehtarlarına	Teknik rapor yolunda ön belirtmeden sonra önce yöneticiye, bulunamazsa hatalı bağımsız bölüm maliklerine
Nihai sicil kaydı	Eski blok numarası veya adının yenisiyle düzeltildiği belirtilir	Eski bağımsız bölüm numarasının yenisiyle düzeltildiği belirtilir

Bu tabloyu kullanırken iki noktaya dikkat edilmelidir. Birincisi, bloktaki salt çoğunluk bağımsız bölüm düzeltmesinin genel şartı değildir. İkincisi, bağımsız bölüm düzeltmesindeki malik oybirliği dahi sınırlı ayni veya şahsi hak sahiplerinin ve şerh lehtarlarının muvafakatini ortadan kaldırmaz.

9. Mali hükümler

Hatalı bağımsız bölüm numarası düzeltmesinde harç, düzeltmeye konu bağımsız bölüm başına alınır. Hatalı blok numarası düzeltmesinde ise harç, düzeltmeye konu blok başına tahsil edilir.

Buna ek olarak:

Döner sermaye hizmet bedeli alınır.
Lisanslı büro veya lisanslı büronun bulunmadığı yerde kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan teknik rapor için idarece belirlenen ücret tahsil edilir.
Bu işlemlerde zorunlu deprem sigortası poliçesi aranmaz.

Zorunlu deprem sigortasının aranmaması, harç ve diğer hizmet bedellerinin de alınmayacağı anlamına gelmez. Her mali unsur ayrı değerlendirilir.

10. Uygulama için karar sırası

Bir düzeltme talebinde aşağıdaki düşünme sırası güvenli sonuç verir:

Hatanın türünü belirle: Blok, bağımsız bölüm veya her ikisi.
Teknik raporun kapsamını seç: Ana taşınmazın tamamı mı, blok bazında mı?
Teknik kurumu belirle: Lisanslı büro; yoksa kadastro müdürlüğü.
Plan türünü seç: Vaziyet planı mı, bağımsız bölüm planı mı?
Onay makamını belirle: Belediye mi, il özel idaresi mi?
Belgenin elektronik gönderimini kontrol et: Onaylı plan ve üst yazı güvenli elektronik ortamda gelmiş mi?
Talep ve çoğunluk şartını uygula: Salt çoğunluk, tamamının talebi, diğerlerinin muvafakati veya oybirliği seçeneklerinden hangisi geçerli?
Hak ve şerh lehtarlarının durumunu kontrol et: Blok düzeltmesi mi, bağımsız bölüm düzeltmesi mi, yoksa numarasızlık/okunaksızlık/proje kaybı istisnası mı?
Tescil istem belgesindeki beyanları al: Yönetici sorumluluğu, rapor bilgisi veya plana uygunluk beyanı gereken yerde mevcut mu?
Belirtme, terkin ve bildirim işlemlerini tamamla.
Harç ve hizmet bedellerini doğru birim üzerinden hesapla.

11. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Blok adının yanlış olması

Bir ana taşınmazdaki C Blok, vaziyet planında yanlışlıkla D Blok olarak gösterilmiştir. Düzeltmeye konu bloktaki kat maliklerinin salt çoğunluğu noter tasdikli karar almış, yönetici talepte bulunmuştur. Bloktaki bazı bağımsız bölümlerde sınırlı ayni haklar vardır.

Belirleyici bilgiler: Hata blok adındadır; salt çoğunluk kararı vardır; talebi yönetici yapmaktadır.

Uygulanacak yol: Ana taşınmazın tamamı için teknik rapor hazırlanır, onaylı vaziyet planı tapu müdürlüğüne gönderilir. Yönetici talebinde imzaların malik veya vekillere ait olduğu ve sorumluluğun kendisine ait olduğu tescil istem belgesine yazılır.

Sonuç: Sınırlı ayni hak sahiplerinin işlem öncesi muvafakati aranmaz. Düzeltme sicile işlenir; karara katılmayan maliklere ve bloktaki hak ve şerh lehtarlarına sonradan bilgi verilir.

Uygulama 2 — İki bağımsız bölüm numarasının karşılıklı karışması

Aynı bloktaki 8 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin proje numarası ile fiilî kullanımı karşılıklı olarak karışmıştır. Teknik rapor yalnız bu iki bölüm arasındaki uyumsuzluğu göstermektedir.

Belirleyici bilgiler: Hata bağımsız bölüm numarasındadır; karşılıklı kısmi düzeltme mümkündür; mükerrer numara oluşmamalıdır.

Uygulanacak yol: Onaylı bağımsız bölüm planı gönderilir, uyumsuzluk belirtmesi yapılır ve ilgililere bildirim gerçekleştirilir. İlgili maliklerin talep ve muvafakat şartları ile bu bölümlerdeki hak ve şerh lehtarlarının muvafakati tamamlanır.

Sonuç: Yalnız bu iki bağımsız bölüm düzeltilebilir. Düzeltme sonunda 8 ve 9 numaraları çakışmadan doğru bölümlere bağlanmalı, ön uyumsuzluk belirtmesi terkin edilmelidir.

Uygulama 3 — Projede numaraların hiç bulunmaması

Bir yapının mimari projesinde bağımsız bölüm numaraları hiç gösterilmemiştir. Fiilî durum teknik olarak belirlenebilmekte, teknik rapor ve onaylı bağımsız bölüm planı hazırlanabilmektedir.

Belirleyici bilgiler: Olağan bir numara karışıklığı değil, numaranın hiç bulunmaması söz konusudur.

Sonuç: Teknik rapor ve onaylı planla eksiklik tamamlanır. Ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz. Bu istisna, teknik rapor ve onaylı plan şartını ortadan kaldırmaz.

Uygulama 4 — Lisanslı büro raporuna dayalı ilk düzeltmenin hatalı çıkması

İlk düzeltme lisanslı büronun teknik raporuna göre yapılmış, daha sonra aynı yöndeki düzeltmenin de hatalı olduğu belirlenmiştir.

Belirleyici bilgi: İlk hatalı düzeltmenin dayanağı lisanslı büro raporudur.

Sonuç: İkinci düzeltme bir kez olmak üzere taşınmazın bulunduğu yer kadastro müdürlüğünce yapılabilir. Gerekçe teknik raporda ayrıntılı yazılır; tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınır.

Uygulama 5 — Henüz taranmamış fiziki proje

Düzeltmeye konu mimari proje tapu müdürlüğünün arşivinde fiziki olarak bulunmakta, henüz elektronik ortama aktarılmamıştır.

Sonuç: Düzeltme fiziki proje üzerinde de gösterilir. Düzeltme işlenmiş proje daha sonra elektronik ortama aktarılır. Proje zaten elektronik ortamda olsaydı elektronik görüntü üzerinde değişiklik veya imza işlemi yapılamazdı.

Uygulama 6 — Bloktaki bütün bağımsız bölüm numaralarının hatalı olması

Bir bloktaki bütün bağımsız bölüm numaraları hatalıdır ve daha önce kısmi düzeltme yapılmamıştır. Kat malikleri oybirliğiyle noter tasdikli karar almış, yönetici talepte bulunmuştur.

Belirleyici bilgiler: Bütün numaralar hatalıdır; önceki kısmi düzeltme yoktur; oybirliği kararı vardır.

Sonuç: Yönetici talebiyle düzeltme yolu kullanılabilir. Ancak düzeltmeye konu bağımsız bölümlerdeki sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı ya da kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati yine alınmalıdır.

12. Karşılaştırmalı olaylar

12.1. Aynı çoğunluk, farklı sonuç

Olay A: Bir blok adının düzeltilmesi için blok maliklerinin salt çoğunluğu karar almıştır. İşlem yapılabilir; hak ve şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz.

Olay B: Aynı bloktaki bağımsız bölüm numaraları düzeltilmek istenmektedir. Salt çoğunluk tek başına yeterli değildir. İlgili maliklerin talep veya muvafakat şartı ve düzeltmeye konu hak ve şerh lehtarlarının muvafakati aranır.

Sonucu değiştiren bilgi, hatanın blokta mı yoksa bağımsız bölüm numarasında mı bulunduğudur.

12.2. Aynı ikinci düzeltme, farklı mali sonuç

Olay A: İlk hatalı düzeltme lisanslı büro raporuna dayanır. İkinci düzeltmeyi kadastro müdürlüğü bir kez yapar; harç ve döner sermaye alınır.

Olay B: İlk hatalı düzeltme kadastro müdürlüğü raporuna dayanır. Aynı kadastro müdürlüğü ikinci düzeltmeyi bir kez yapar; harç ve döner sermaye alınmaz.

Sonucu değiştiren bilgi, ilk hatalı düzeltmenin hangi teknik rapora dayandığıdır.

13. Karıştırılabilecek ayrımlar

Salt çoğunluk ile oybirliği aynı değildir

Blok düzeltmesinde salt çoğunluk temel yoldur. Bağımsız bölüm düzeltmesinde ise belirli durumda, bütün bağımsız bölüm numaralarının hatalı olması ve daha önce kısmi düzeltme yapılmaması şartıyla oybirliği kararı ve yönetici talebi kullanılabilir.

Ön uyumsuzluk belirtmesi nihai düzeltme değildir

Teknik rapora dayalı bağımsız bölüm sürecinde önce proje numarası ile fiilî kullanım arasındaki uyumsuzluk beyanlar sütununa yazılır. Nihai düzeltme ancak malik ve hak sahibi şartları tamamlandıktan sonra yapılır; ilk belirtme de bu sırada terkin edilir.

Oybirliği, hak lehtarlarının muvafakatinin yerine geçmez

Kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar, bağımsız bölüm düzeltmesinde sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile şerh lehtarlarının muvafakat şartını kaldırmaz.

Muvafakat aranmaması teknik belgesizlik anlamına gelmez

Numaranın hiç bulunmaması, okunaksız olması veya projenin kayıp olması hâlinde belirli hak ve şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz; yine de teknik rapor ve ilgili idarece onaylanmış plan zorunludur.

Elektronik proje düzeltme yüzeyi değildir

Elektronik projede doğrudan değişiklik, tescil notu veya imza işlemi yapılmaz. Düzeltme, onaylı yeni plan ve sicil işlemi üzerinden yürür.

Zorunlu deprem sigortası muafiyeti diğer mali yükümlülükleri kaldırmaz

Bu işlemlerde zorunlu deprem sigortası poliçesi aranmaz; fakat harç, döner sermaye ve teknik rapor ücreti kendi kuralları çerçevesinde uygulanır.

14. Düzenlemenin önceki metinlere etkisi

2019/14 sayılı düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle 19.09.2011 tarihli ve 2011/3 (1721) sayılı Genelge ile 29.12.2017 tarihli Genel Duyurunun ikinci bölümü yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle hatalı blok ve bağımsız bölüm numarası düzeltmelerinde yürürlükten kaldırılan bu metinler bağımsız işlem dayanağı olarak kullanılmaz.

15. Hızlı tekrar

Blok hatası veya blokla bağımsız bölüm hatasının birlikte bulunması, teknik raporun ana taşınmazın tamamı için hazırlanmasını gerektirir.
Yalnız bağımsız bölüm numarası hatasında rapor ana taşınmazın tamamı veya blok bazında hazırlanabilir.
Başvuru lisanslı büroya; böyle bir büro yoksa kadastro müdürlüğüne yapılır.
Belediye veya mücavir alan içindeyse belediye, dışındaysa il özel idaresi onay makamıdır.
Düzeltme yalnız numara veya isim hatasını giderir; proje üzerinde başka değişiklik yapılamaz.
Blok düzeltmesinde salt çoğunluk yeterli olabilir ve hak/şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz.
Bağımsız bölüm düzeltmesinde ilgili maliklerin talep veya muvafakati ile hak/şerh lehtarlarının muvafakati aranır.
Teknik rapora dayalı bağımsız bölüm sürecinde önce uyumsuzluk belirtmesi yapılır; nihai düzeltmede bu kayıt terkin edilir.
Lisanslı büro kaynaklı hatalı ilk düzeltmenin ikincisinde harç ve döner sermaye alınır; kadastro kaynaklı hatalı ilk düzeltmenin ikincisinde alınmaz.
Üçüncü idari düzeltme yolu yoktur; sonraki talep yargı yoluyla giderilir.
Harç bağımsız bölüm başına veya blok başına; işlemin türüne göre alınır.
Zorunlu deprem sigortası poliçesi aranmaz.

16. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Yalnız bir bloktaki bağımsız bölüm numaraları hatalıysa teknik rapor mutlaka ana taşınmazın tamamı için mi hazırlanmalıdır?

Mini yoklama 2

Blok numarası düzeltmesinde sınırlı ayni hak sahiplerinin işlem öncesi muvafakati gerekir mi?

Mini yoklama 3

Teknik rapora dayalı bağımsız bölüm düzeltmesinde uyumsuzluk belirtmesi ne zaman kaldırılır?

Mini yoklama 4

Kadastro müdürlüğü raporuna dayalı düzeltme hatalı çıkarsa ikinci düzeltmede harç alınır mı?

Mini yoklama 5

Numaraların projede hiç bulunmaması hâlinde hangi iki teknik unsurdan vazgeçilemez?

Mini yoklama cevapları

Hayır. Yalnız bağımsız bölüm numarası hatasında teknik rapor, hatanın kapsamına göre ana taşınmazın tamamı veya blok bazında hazırlanabilir.
Hayır. Blok düzeltmesinde sınırlı ayni veya şahsi hak sahipleri ile yasaklayıcı veya kısıtlayıcı şerh lehtarlarının muvafakati aranmaz; işlem sonrasında kendilerine bilgi verilir.
Malikler ile gerekli hak ve şerh lehtarlarının şartları tamamlanıp nihai düzeltme yapıldığında önceki uyumsuzluk belirtmesi terkin edilir.
Hayır. Aynı kadastro müdürlüğünce bir kez yapılabilen ikinci düzeltmede tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınmaz.
Teknik rapor ile ilgili idarece onaylanmış vaziyet planı veya bağımsız bölüm planı zorunludur.