Oku · Anla · Pekiştir
Konu anlatımı
Finansal Kiralama Sözleşmeleri
Finansal kiralama, yatırım malının mülkiyeti ile kullanımının farklı kişilerde bulunduğu bir finansman yöntemidir. Taşınmazlara ilişkin finansal kiralama sözleşmelerinde tapu siciline yapılacak belirtmenin şekli, istemi kimin yapacağı, tarafların vekille temsili, kiracılık sıfatının devri ve satıp geri kiralama işlemlerinin mali sonuçları birlikte değerlendirilmelidir.
1. Öğrenme hedefleri
Bu konuyu tamamlayan öğrenci:
- Finansal kiralamanın temel yapısını kiralayan, kiracı, mülkiyet ve kullanım hakkı bakımından açıklar.
- Taşınmaza ilişkin sözleşmenin şekil şartını ve tapu sicilinde gösterileceği yeri belirler.
- Taraf imzalarının noterlikçe onaylanıp onaylanmamasına göre istemde bulunacak kişileri ayırt eder.
- Kiracının ve kiralayanın vekille temsilinde aranan vekâletname içeriğini karşılaştırır.
- Kiracılık sıfatının devrinde yazılı izin şartını ve sicil işlemini uygular.
- Sözleşme değişikliklerini, şerh ve terkin işlemlerini vergi ve harç istisnaları bakımından sınıflandırır.
- Satıp geri kiralama yönteminde ilk satış, sözleşme sonundaki geri devir ve geri alınmama hâllerinin mali sonuçlarını birbirinden ayırır.
2. Kavramsal çerçeve
Finansal kiralamada yatırım malının mülkiyeti finansal kiralama şirketinde kalır. Kiracı, kararlaştırılan kira bedeli karşılığında malı sözleşme süresince kullanır. Sözleşmede öngörülen sürenin sonunda mülkiyetin kiracıya devri de bu finansman yapısının bir parçası olabilir.
Bu yapıdaki temel unsurlar şöyledir:
| Unsur | İşlevi |
|---|---|
| Kiralayan | Yatırım malının mülkiyetini üzerinde tutan finansal kiralama şirketidir. |
| Kiracı | Sözleşme süresince kullanım hakkını elde eden taraftır. |
| Finansal kiralama konusu mal | Mülkiyeti kiralayanda kalan, kullanım hakkı kiracıya bırakılan yatırım malıdır. |
| Sözleşme süresi sonundaki devir | Sözleşmede öngörülmüşse mülkiyetin kiracıya geçmesini sağlayan aşamadır. |
| Satıp geri kiralama | Kiracının taşınmazını kiralayana satıp sözleşme süresi sonunda geri almayı amaçladığı özel yöntemdir. |
Finansal kiralama sözleşmesinin tapu siciline belirtilmesi, mülkiyeti kiracıya geçirmez. Sicildeki belirtme, sözleşmenin varlığını görünür hâle getirir ve üçüncü kişilerin sonradan edineceği ayni hakların kiralayana karşı ileri sürülmesini engelleyen sonucu doğurur.
3. Yazılı şekil ve tapu sicilinde belirtme
Taşınmaza ilişkin finansal kiralama sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Yazılı sözleşmenin varlığı tek başına yeterli değildir; sözleşmenin taşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün şerhler sütununda belirtilmesi gerekir. Kendilerine özgü özel sicili bulunan taşınırlar ise kayıtlı oldukları sicile tescil ve şerh olunur ve kiralayan tarafından ayrıca Birliğe bildirilir. Tapu sicili bakımından burada esas alınan bölüm taşınmazlara ilişkindir.
Bu kural iki ayrı aşamayı içerir:
- Taraflar arasında yazılı bir finansal kiralama sözleşmesi bulunmalıdır.
- Sözleşmenin varlığı, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu kütüğünün şerhler sütununda gösterilmelidir.
Şerhten sonra üçüncü kişiler finansal kiralama konusu taşınmaz üzerinde ayni hak edinse bile bu hak edinimi kiralayana karşı ileri sürülemez. Buradaki sonuç, üçüncü kişinin ediniminin herkes bakımından yok sayılması değildir; edinimin kiralayan karşısındaki etkisinin sınırlandırılmasıdır.
4. Şerh istemini kim yapar?
İstemde bulunacak kişi veya kişiler belirlenirken sözleşmenin yazılı olması ile taraf imzalarının noterlikçe onaylanması birbirinden ayrılmalıdır. Yazılı şekil sözleşmenin temel şartıdır; noter onayı ise istem yöntemini etkiler.
| İmza durumu | Sözleşmede tek taraflı şerh verme yetkisi | İstem yöntemi |
|---|---|---|
| İmzalar noterlikçe onaylanmamış | Aranmaz | Kiralayan ve kiracı birlikte istemde bulunur. |
| İmzalar noterlikçe onaylanmış | Yetki açıkça var | Taraflardan biri tek başına istemde bulunabilir. |
Noter onayı bulunması, tek başına her durumda tek taraflı istem hakkı doğurmaz. Tek taraflı istem olanağı, sözleşmede bu yönde açık bir yetkinin bulunmasına bağlanmıştır. Bu nedenle sözleşmede tek taraflı şerh verme yetkisi yoksa yalnız noter onayına dayanılarak taraflardan birinin isteminin yeterli olduğu sonucu çıkarılamaz.
Aynı istem düzeni, finansal kiralama sözleşmesinde değişiklik öngören sözleşmeler için de geçerlidir.
5. Tarafların vekille temsili
Kiracı ile kiralayanın vekille temsilinde aynı ayrıntı düzeyi aranmaz. İki taraf için farklı içerik ölçütleri öngörülmüştür.
5.1. Kiracının vekille temsili
Kiracı adına işlem yapılacaksa vekâletnamede aşağıdaki iki bilgi grubundan biri bulunmalıdır:
- Finansal kiralama sözleşmesinin numarası ve tarihi, veya
- Sözleşmenin tarihi ile sözleşmenin yapıldığı şirketin adı.
Bu iki grup alternatiftir. Sözleşme numarası her durumda zorunlu değildir; sözleşme tarihi ile şirket adının birlikte yazılması da yeterlidir. Buna karşılık yalnız genel tapu işlemleri yetkisi, kiracının temsili için aranan özel bağlantıyı tek başına kurmaz.
5.2. Kiralayanın vekille temsili
Kiralayan adına işlem yapılacaksa genel olarak düzenlenmiş bir vekâletname yeterli olabilir. Ancak bu vekâletnamede finansal kiralama sözleşmelerinin tesciline yönelik yetki bulunmalıdır. Kiralayanın vekâletnamesinde belirli sözleşme numarası ve tarihinin tek tek gösterilmesi şart değildir.
5.3. Karşılaştırma
| Temsil edilen taraf | Aranan içerik |
|---|---|
| Kiracı | Belirli sözleşmeyle bağlantı kuran özel bilgiler: numara + tarih veya tarih + şirket adı |
| Kiralayan | Genel vekâletname içinde finansal kiralama sözleşmelerinin tesciline yönelik yetki |
Bu ayrım tersine çevrilmemelidir. Kiracı için genel yetkiyle yetinilemez; kiralayan için ise her sözleşmenin numara ve tarihini ayrıca yazma zorunluluğu aranmaz.
6. Kiracılık sıfatının ve sözleşmeden doğan hakların devri
Kiracı, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini devredebilir. Ancak devir serbest ve tek taraflı değildir. Kiralayanın yazılı izin verdiğinin belgelenmesi gerekir.
Değerlendirme sırası şöyledir:
- Talebin kiracılık sıfatının ya da sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin devrine ilişkin olduğu belirlenir.
- Kiralayanın yazılı izni aranır.
- Yazılı izin belgelendikten sonra kiracı değişikliği, taşınmaza ilişkin sözleşmenin sicile belirtilmesinde uygulanan usule göre şerhler sütununda gösterilir.
Sözlü onay, yazılı izin şartını karşılamaz. Devir işlemi ile sözleşmenin sona ermesi de birbirine karıştırılmamalıdır; burada mevcut finansal kiralama ilişkisi yeni kiracıyla sürdürülmektedir.
7. Sözleşme değişiklikleri
Finansal kiralama sözleşmesinde yapılan bazı değişiklikler, mevcut sözleşmenin devamını sağlayan uyarlamalar niteliğindedir. Bu kapsamda özellikle şu değişiklikler sayılmıştır:
- Ödeme planının revize edilmesi,
- Sözleşmeye yeni bir mal eklenmesi,
- Sözleşmeden bir mal çıkarılması,
- Sözleşme süresinin değiştirilmesi,
- Teminat hükümlerinin değiştirilmesi,
- Kiracı değişikliği.
Bu değişiklikler yeni ve bağımsız bir finansman ilişkisi kurmak yerine mevcut sözleşmeyi sürdürmeye yöneliktir. Bu nedenle değişikliklere ilişkin kâğıtlar ile yapılacak işlemler, düzenlenen istisna kapsamında değerlendirilir.
8. Vergi, resim ve harç istisnalarının kapsamı
İstisna hükümleri aynı kapsamda değildir. Hangi kâğıdın veya işlemin hangi mali yükümlülükten istisna olduğu ayrı ayrı belirlenmelidir.
| İşlem veya kâğıt | İstisnanın kapsamı |
|---|---|
| Finansal kiralama sözleşmesi | Sözleşme kâğıdı damga vergisinden; sözleşmeyle ilgili işlem harçtan istisnadır. |
| Sözleşmenin devrine veya tadiline ilişkin kâğıtlar | Kâğıtlar damga vergisinden; ilgili işlemler harçtan istisnadır. |
| Bu sözleşmelerin teminatı amacıyla düzenlenen kâğıtlar | Damga vergisinden istisnadır. |
| Tapu siciline işlenen finansal kiralama şerhi ve şerhin terkini | Her türlü vergi, resim ve harçtan istisnadır. |
| Satıp geri kiralamada sözleşme sonunda taşınmazın kiracı adına tescili | Tapu harcından istisnadır. |
Burada üç ayrım önemlidir:
- Kâğıt ile işlem aynı şey değildir. Kâğıt damga vergisi, işlem ise harç bakımından değerlendirilir.
- Şerh ve şerhin terkini için daha geniş biçimde her türlü vergi, resim ve harç istisnası öngörülmüştür.
- Satıp geri kiralamadaki ilk satış ile sözleşme sonundaki geri devir aynı mali sonuca tabi değildir.
9. Satıp geri kiralama yönteminin aşamaları
Satıp geri kiralama yönteminde kiracı, taşınmazını sözleşme süresi sonunda geri almak amacıyla kiralayana satar. Taşınmaz kiralayana devredilir; kullanım finansal kiralama ilişkisi içinde kiracıda devam eder.
9.1. İlk satış
Harçlar Kanununa eklenen bentte binde 3,96 oranı yer almakla birlikte, 2015 yılı uygulaması için taşınmazın kiralayana satışı sırasında devredenden binde 4,55 oranında tapu harcı tahsil edileceği belirtilmiştir. Bu nedenle binde 4,55 oranı yalnız 2015 yılına ilişkin olaylarda kullanılmalıdır.
9.2. Sözleşme sonunda geri devir
Sözleşme süresi sonunda taşınmazın kiracı adına yeniden tescili tapu harcından istisnadır. İlk satışta harç alınmış olması, geri devirde de harç alınacağı anlamına gelmez.
9.3. Taşınmazın geri alınmaması
Taşınmazın kiracı tarafından herhangi bir şekilde geri alınmadığı tespit edilirse ilk satışta eksik tahakkuk ettirilen tapu harcı farkı gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir. Bu tahsilatın yapılabilmesi için mahallî maliye kuruluşuna bildirimde bulunulur.
Bu aşamada eksik tahakkukun gecikme faiziyle tahsil edilebilmesi için mahallî maliye kuruluşuna bildirimde bulunulur.
10. Uygulama için karar mantığı
Bir finansal kiralama talebi incelenirken aşağıdaki sıra izlenebilir:
- Sözleşme taşınmaza mı ilişkin? Taşınmaza ilişkinse taşınmazın bulunduğu tapu kütüğü esas alınır.
- Sözleşme yazılı mı? Yazılı şekil temel şarttır.
- İmzalar noterlikçe onaylı mı? Onay yoksa kiralayan ve kiracı birlikte istemde bulunur.
- Tek taraflı şerh yetkisi var mı? İmzalar noterlikçe onaylı ve bu yetki sözleşmede varsa taraflardan biri istemde bulunabilir.
- Vekille temsil var mı? Kiracı ve kiralayan için farklı vekâletname ölçütleri uygulanır.
- Kiracı değişikliği veya hak devri var mı? Kiralayanın yazılı izni belgelenir.
- Talep bir sözleşme değişikliği mi? Değişikliğin mevcut sözleşmenin sürdürülmesine yönelik olup olmadığı ve istisna kapsamı belirlenir.
- Satıp geri kiralama mı? İlk satış, geri devir veya geri alınmama aşamalarından hangisinde bulunulduğu tespit edilir.
11. Çözümlü uygulamalar
Uygulama 1 — Noter onayı bulunmayan imzalar
Olay: Yazılı finansal kiralama sözleşmesindeki imzalar noterlikçe onaylanmamıştır. Kiralayan tek başına şerh talep etmektedir.
Belirleyici bilgi: İmzaların noterlikçe onaylanmamış olmasıdır.
Uygulanacak kural: Bu durumda kiralayan ve kiracı birlikte istemde bulunmalıdır.
Sonuç: Kiralayanın tek başına istemi yeterli değildir. Tarafların birlikte istemi aranır.
Uygulama 2 — Kiracının vekille temsili
Olay: Kiracının vekâletnamesinde sözleşme numarası yoktur; sözleşme tarihi ile finansal kiralama şirketinin adı açıkça yazılıdır.
Belirleyici bilgi: Kiracı vekâletnamesi için iki alternatif bilgi grubundan ikincisi tamamdır.
Uygulanacak kural: Sözleşme tarihi ile şirket adının birlikte gösterilmesi yeterlidir.
Sonuç: Sözleşme numarasının bulunmaması tek başına vekâletnameyi yetersiz hâle getirmez.
Uygulama 3 — Kiracılık sıfatının devri
Olay: Kiracı, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini başka bir kişiye devretmek istemektedir. Kiralayan sözlü olarak izin vermiştir.
Belirleyici bilgi: İzin yazılı değildir.
Uygulanacak kural: Devir için kiralayanın yazılı izninin belgelendirilmesi gerekir.
Sonuç: Sözlü izin yeterli değildir. Yazılı izin belgelendirilmeden devir istemi bu koşulu sağlamaz.
Uygulama 4 — Satıp geri kiralamada geri almama
Olay: Taşınmaz 2015 yılında satıp geri kiralama yöntemiyle kiralayana satılmış; ancak sözleşme sonunda kiracı taşınmazı geri almamıştır.
Belirleyici bilgi: Geri alma gerçekleşmemiştir.
Uygulanacak kural: İlk satışta eksik tahakkuk ettirilen tapu harcı farkı gecikme faiziyle tahsil edilir ve mahallî maliye kuruluşuna bildirim yapılır.
Sonuç: Sözleşme sonundaki tapu harcı istisnası uygulanmaz; geri almama hâline özgü bildirim ve tahsil süreci devreye girer.
12. Karşılaştırmalı olaylar
12.1. Noter onayı bulunmayan ve bulunan sözleşmeler
- İmzalar noterlikçe onaylanmamışsa iki taraf birlikte istemde bulunur.
- İmzalar noterlikçe onaylanmış ve sözleşmede tek taraflı şerh verme yetkisi varsa taraflardan biri istemde bulunabilir.
Sonucu değiştiren bilgi yalnız noter onayı değildir; tek taraflı şerh yetkisinin sözleşmede bulunması da gerekir.
12.2. Kiracı ve kiralayan vekâletnameleri
- Kiracı vekâletnamesi belirli sözleşmeyle bağlantı kurmalıdır.
- Kiralayan vekâletnamesinde genel yetki kabul edilebilir; ancak finansal kiralama sözleşmelerinin tesciline yönelik yetki bulunmalıdır.
12.3. Satıp geri kiralamanın üç mali aşaması
- İlk satışta 2015 yılı için devredenden binde 4,55 tapu harcı alınır.
- Sözleşme sonunda kiracı adına geri tescil tapu harcından istisnadır.
- Taşınmaz geri alınmazsa eksik harç farkı gecikme faiziyle tahsil edilmek üzere mahallî maliye kuruluşuna bildirilir.
13. Karıştırılabilecek ayrımlar
- Yazılı sözleşme ile noter onayı aynı değildir. Yazılı şekil sözleşmenin temel şartıdır; noter onayı istem yöntemini etkiler.
- Şerh, mülkiyet devri değildir. Şerh sözleşmenin varlığını sicilde görünür kılar ve üçüncü kişilerin ayni hak iktisabının kiralayana karşı ileri sürülmesini sınırlar.
- Kiracı ve kiralayan için vekâletname şartları aynı değildir. Kiracı bakımından belirli sözleşmeyle bağlantı, kiralayan bakımından ise tescil yetkisini içeren genel vekâletname aranır.
- Sözlü izin ile yazılı izin birbirinin yerine geçmez. Kiracılık sıfatının devrinde yazılı izin belgelenmelidir.
- Damga vergisi istisnası ile harç istisnası farklı unsurlara yönelir. Kâğıtlar damga vergisi, işlemler harç bakımından değerlendirilir.
- İlk satış ile geri devir aynı değildir. Satıp geri kiralamada 2015 yılındaki ilk satış harca tabi iken sözleşme sonundaki geri tescil tapu harcından istisnadır.
- Kanun metnindeki oran ile 2015 yılı uygulama oranı karıştırılmamalıdır. Bent metninde binde 3,96; 2015 yılı uygulamasında binde 4,55 oranı yer alır.
14. Önceki düzenlemelerin durumu
6361 sayılı Kanun, 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu ile 90 sayılı Ödünç Para Verme İşleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnameyi ve bunlara ek ya da değişiklik yapan düzenlemeleri yürürlükten kaldırmıştır. Ayrıca 24.12.2012 tarihli ve 23294678-010.07/31-10803 sayılı önceki duyuru da yürürlükten kaldırılmıştır.
15. Hızlı tekrar
- Finansal kiralamada mülkiyet kiralayanda, kullanım hakkı sözleşme süresince kiracıdadır.
- Taşınmaz sözleşmesi yazılı yapılır ve taşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün şerhler sütununda belirtilir.
- Şerhten sonra üçüncü kişilerin ayni hak iktisapları kiralayana karşı ileri sürülemez.
- İmzalar noterlikçe onaylanmamışsa kiralayan ve kiracı birlikte istemde bulunur.
- Noter onaylı imzalar ve sözleşmede tek taraflı şerh yetkisi birlikte varsa taraflardan biri istemde bulunabilir.
- Kiracı vekâletnamesinde sözleşme numarası ve tarihi ya da sözleşme tarihi ile şirket adı bulunmalıdır.
- Kiralayan vekâletnamesinde finansal kiralama sözleşmelerinin tesciline yönelik yetki yeterlidir.
- Kiracılık sıfatının devri için kiralayanın yazılı izni belgelenir.
- Şerh ve şerhin terkini her türlü vergi, resim ve harçtan istisnadır.
- Satıp geri kiralamada bent metninde binde 3,96, 2015 yılı uygulamasında ise devredenden binde 4,55 harç öngörülmüştür; geri tescil tapu harcından istisnadır.
- Taşınmaz geri alınmazsa eksik harç farkı gecikme faiziyle tahsil edilmek üzere mahallî maliye kuruluşuna bildirilir.
- 24.12.2012 tarihli önceki duyuru yürürlükten kaldırılmıştır.
16. Mini yoklamalar
Mini yoklama 1
Taraf imzaları noterlikçe onaylanmamış bir finansal kiralama sözleşmesinin şerhi için kiralayanın tek başına istemi yeterli midir?
Mini yoklama 2
Kiracı vekâletnamesinde sözleşme numarası bulunmamakla birlikte sözleşme tarihi ve şirket adı yazılıysa vekâletname içerik bakımından yeterli midir?
Mini yoklama 3
Satıp geri kiralama konusu taşınmaz sözleşme sonunda kiracı tarafından geri alınmazsa hangi iki sonuç birlikte doğar?
Mini yoklama cevapları
- Hayır. İmzalar noterlikçe onaylanmamışsa kiralayan ve kiracı birlikte istemde bulunmalıdır.
- Evet. Sözleşme tarihi ile şirket adının birlikte bulunması kabul edilen alternatif bilgi grubudur.
- Eksik tahakkuk ettirilen tapu harcı farkı gecikme faiziyle tahsil edilir ve mahallî maliye kuruluşuna bildirim yapılır.