6306 Sayılı Kanun Uygulamaları GYS konu anlatımı

Oku · Anla · Pekiştir

Konu anlatımı

6306 Sayılı Kanun Uygulamaları

6306 sayılı Kanun uygulamalarında tapu sicilinin görevi yalnız bir belirtme yapmakla sınırlı değildir. Riskli yapı tespitinin sicile yansıtılması, tebligat döneminin doğru ayrılması, yıkım sonrasında kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sona erdirilmesi, hak ve şerhlerin yeni hukuki zemine taşınması, çoğunluk kararlarına katılmayan payların satışı, 6/A uygulamaları ve mali istisnalar birbirine bağlı bir karar sistemi oluşturur. Bu konunun doğru uygulanması için her talepte önce uygulamanın türü, sonra talep eden makam veya kişiler, ardından taşınmazın ve yapının durumu, son olarak da mevcut hak ve takyidatların hangi değer veya taşınmaz üzerinde devam edeceği belirlenmelidir.

Öğrenme hedefleri

Bu konuyu tamamlayan kişi;

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı belirtmelerini birbirinden ayırır,
7 Kasım 2023 öncesi ve sonrası riskli yapı tebligat rejimini doğru uygular,
Yıkım sonrasında kat irtifakı veya kat mülkiyeti, cins değişikliği ve takyidat aktarımı işlemlerini sıralar,
Yetkili idarenin resen talebi ile maliklerin doğrudan talebi arasındaki farkı belirler,
Paydaşların salt çoğunluk kararına katılmayan payların satışı ve olası kamulaştırma sürecini değerlendirir,
Aynı parselde birden fazla yapı veya blok bulunması hâlinde kimlerin talep ve muvafakatının aranacağını saptar,
Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışında izin ve muvafakat koşullarını uygular,
Haciz ve tedbir yasağı bulunan hâlleri, istisnaları ve süreleri ayırt eder,
6/A kapsamındaki resen işlemleri ve Hazine adına tescil düzenini açıklar,
Açık artırma ile pay satışında takyidatların ve satış bedelinin hukuki durumunu belirler,
Vergi, harç ve döner sermaye istisnalarının kişi, işlem ve taşınmaz bakımından kapsamını çözümler.

1. Kavramsal çerçeve

1.1. Uygulamadaki temel aktörler

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulama, iş ve işlemlerde başlıca aktörler şunlardır:

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: Genelgede kısaca “Başkanlık” olarak anılır.
İdare: Belediye, il özel idaresi, büyükşehir belediyesi ve büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini kapsar.
TOKİ: Kanun kapsamındaki uygulamalarda yetkili kurumlardan biridir.
Tapu müdürlüğü: Yetkili makamın veya ilgililerin talebini sicile uygular; talebin türüne göre resen işlem, tescil, terkin, belirtme ve bildirim görevlerini yerine getirir.
Kadastro birimi: Yapılı taşınmazın yapısız hâle gelmesi gibi teknik değişikliklerde tescil bildirimi düzenlenmesini gerektiren işlemleri yürütür.

Yetkili idarenin talebiyle yapılan işlem ile maliklerin doğrudan yaptığı talep aynı değerlendirme yoluna tabi değildir. Bu ayrım, muvafakatın kimlerden aranacağını ve tapu müdürlüğünün yapacağı incelemenin sınırını belirler.

1.2. Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı

Kavram	Sicile yansıma	Belirleyici özellik
Riskli yapı	Yapının riskli olduğuna ilişkin belirtme, yapının bulunduğu taşınmazın beyanlar sütununa işlenir.	Yapı bazında tespit vardır.
Riskli alan	Yetkili idarenin talebi üzerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığı belirtilir.	Alan bazında karar vardır.
Rezerv yapı alanı	Yetkili idarenin talebi üzerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığı belirtilir.	Dönüşüm amacıyla belirlenen alan söz konusudur.

Riskli yapı belirtmesi ile riskli alan veya rezerv yapı alanı belirtmesi aynı işlevde değildir. Birincisi belirli yapının riskli olarak tespit edildiğini, ikincisi taşınmazın belirlenmiş uygulama alanı içinde kaldığını gösterir.

1.3. Resen işlem ne anlama gelir?

Resen işlem, her durumda tapu müdürlüğünün kendiliğinden harekete geçmesi anlamına gelmez. Çoğu uygulamada Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından yapılan talep üzerine tapu müdürlüğü işlemi maliklerin ayrıca ferağ veya muvafakat vermesini aramadan gerçekleştirir. Bu nedenle “resen” kavramı değerlendirilirken işlemi başlatan talep ile malik iradesinin aranıp aranmadığı ayrı ayrı ele alınmalıdır.

2. Sicile belirtme ve riskli yapı tebligatı

2.1. Riskli yapı belirtmesi

Yetkili idare tarafından riskli yapı olarak tespit edilip tapu müdürlüğüne bildirilen taşınmazın beyanlar sütununa, yapının 6306 sayılı Kanun gereğince riskli olduğuna ilişkin tarih ve yevmiyeyi içeren belirtme yapılır. Belirtmenin tamamlanmasından sonra talepte bulunan idareye bilgi verilir.

Aynı parselde birden fazla yapı varsa bütün yapılar riskliymiş gibi kayıt oluşturulmaz. Yalnız riskli olarak tespit edilen yapının açık adresi, gerektiğinde blok numarası veya harfi belirlenir; belirtme, yapı sahibinin tapu kaydındaki hissesi üzerine işlenir.

2.2. Riskli alan ve rezerv yapı alanı belirtmesi

Riskli alan veya rezerv yapı alanında kalan taşınmazlar bakımından yetkili idarenin talebi esas alınır. Talep üzerine beyanlar sütununa taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında kaldığını gösteren belirtme yapılır ve talep sahibine bilgi verilir.

2.3. Tebligat rejimindeki tarih ayrımı

Riskli yapı tespitinden sonra hak sahiplerine yapılacak bildirimlerde 7 Kasım 2023 tarihi belirleyicidir.

Durum	Tebligat işlemini yürüten
Riskli yapı tespiti 7 Kasım 2023 sonrasında yapılmışsa	Başkanlık, İdare veya TOKİ
Tespit ve tapu siciline belirtme talebi 7 Kasım 2023 öncesinde tapu idaresine bildirilmişse	Tapu idaresi

Yeni rejimde tebligat; riskli yapı tespitine ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yollarıyla yapılır. Riskli yapı tespiti, muhtarlık ilanının son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca riskli yapılar Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Tespit işlemine yapılan itiraz sonucunda yetkili idare riskli yapı belirtmesinin terkini yönünde tapu müdürlüğüne bildirim yaparsa belirtme terkin edilir.

3. Yıkım sonrasında sicilin yeniden düzenlenmesi

3.1. Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sona erdirilmesi

Riskli yapı yıkılarak taşınmaz arsa hâline geldiğinde daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti, yetkili idarenin talebi üzerine ve ilgililerin muvafakatı aranmadan tapu müdürlüğünce resen terkin edilir. Malikler, bağımsız bölümlere bağlı arsa payları oranında ana taşınmazda paydaş olarak tescil edilir.

Bağımsız bölümler üzerinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan şerhler kaybolmaz. Bu kayıtlar, ana taşınmazda ilgili malike düşen pay üzerine aktarılır.

3.2. Riskli yapı belirtmesinin terkini

Yıkım gerçekleştikten sonra riskli yapı belirtmesi;

Yıkıma ilişkin belgelerle ilgililerin talebi üzerine veya
Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine terkin edilir.

Belirtmenin kaldırılması, parselin 6306 sayılı Kanun kapsamından çıktığı anlamına gelmez. Parseldeki sonraki iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülmeye devam eder.

3.3. Cins değişikliği

Yapılı taşınmaz yıkım sonucu yapısız hâle gelmişse cins değişikliği teknik bir sicil düzeltmesidir. Talep ilgili kadastro birimine gönderilir; kadastro biriminin işlemleri ve düzenlediği tescil bildirimi uyarınca tapu sicilinde resen cins değişikliği yapılır. Kadastro paftası veya fen klasöründe değişiklik gerektiren başvurular tapu müdürlüğüne yapılmışsa başvuru, tescil bildirimi düzenlenmesi için kadastro müdürlüğüne gönderilir.

4. Yetkili idare talebi ile malik talebinin ayrılması

4.1. Başkanlık, TOKİ veya İdarenin resen işlem talebi

Kanun kapsamındaki yapıların yıkılmasından sonra hisseler üzerinde devam eden ayni ve şahsi haklar ile temliki kısıtlayan veya yasaklayan şerhler; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerine engel oluşturmaz. Bu işlemler yetkili idare tarafından resen yaptırılıyorsa maliklerin ve ilgililerin muvafakatı aranmaz.

Yetkili idare, işlemin resen yapılmasını talep ettiğinde kanuni yetki ve sorumluluk talepte bulunan idareye aittir. Tapu müdürlüğü, işleme ilişkin karar ve belgelerin yerindeliğini yeniden değerlendirmez; talep ve ekindeki işleme ait belgeler üzerinden sicil işlemini karşılar.

4.2. Maliklerin doğrudan talebi

Maliklerin tapu idaresine doğrudan yaptığı Kanun kapsamındaki işlemlerde bütün maliklerin talebi gerekir. Bununla birlikte taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi hak sahiplerinin ayrıca muvafakatı aranmaz.

Bu ayrım şu şekilde özetlenebilir:

Talep yolu	Malik talebi	Ayni/şahsi hak sahibi muvafakatı	Yerindelik değerlendirmesi
Yetkili idarenin resen talebi	Aranmaz	Aranmaz	Tapu müdürlüğü yapmaz
Maliklerin doğrudan talebi	Bütün maliklerden aranır	Aranmaz	Talep ve belgeler sicil yönünden incelenir

5. Çoğunluk kararı, pay satışı ve kamulaştırma

5.1. Salt çoğunluk nasıl belirlenir?

Karara katılmayan paydaşların arsa paylarının satışı bakımından çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu üzerinden belirlenir. Bu nedenle maliklerin sayısal çoğunluğu ile arsa payı çoğunluğu birbirine karıştırılmamalıdır.

Karara katılmayanların arsa payları Başkanlıkça rayiç değer tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse;

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında paylar, rayiç bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır,
Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara ya da onların kararıyla anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış gerçekleşinceye kadar satış işlemi tekrarlanır.

Karara katılmayan malikin arsa veya arsa payı, Kanun uyarınca satış yapılmadan önce anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye devredilirse yeni alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.

5.2. Otuz günlük süre ve acele kamulaştırma

Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı izleyen otuz gün içinde hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna başvurabilir.

Tapuda mülkiyet hanesi açık olan, mirasçısı belirli olmayan, kayyım atanmış, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmuş taşınmazlar da aynı kamulaştırma rejimine tabidir.

5.3. Kamulaştırma ve anlaşma belgeleri

Başkanlık, TOKİ veya İdare;

Mirasçılık belgesi çıkartabilir,
Kayyım atanmasını sağlayabilir,
Tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapabilir,
Gerektiğinde idari başvuru veya dava yoluyla kayıt düzeltme isteyebilir.

Kamulaştırmada anlaşma sağlanırsa tescil veya terkine ilişkin ferağ ve muvafakatı da içeren sözleşme ve uzlaşma tutanağı düzenlenir. Tapu müdürlüğü, bu belgeye uygun biçimde kamulaştırma işlemini resen tescil eder.

5.4. Satın alma ve trampa tutanağının işlevi

Başkanlığın satın alma veya trampa teklifinin malik tarafından kabul edilmesi üzerine düzenlenen tutanak; taşınmazın hukuki ve fiilî özelliklerini, bedeli, malikin kimlik bilgilerini ve tescil ya da terkine yönelik kabul beyanlarını içerir. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve Başkanlık adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.

Satın alınan taşınmaz üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, kamu haczi, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. İdarenin tüm takyidatın resen terkinini ve Başkanlık adına tescili isteyen yazılı talebi üzerine tescil yapılır. Hazine taşınmazıyla trampa söz konusuysa trampaya konu taşınmaz Hazine adına tescil edilir.

5.5. 775 sayılı Kanun kapsamında verilecek bağımsız bölümlerde takyidat

Başkanlıkça yürütülen uygulamada 775 sayılı Kanuna göre verilecek bağımsız bölüm, paylı mülkiyet esaslarına göre hak sahibi ile Başkanlık arasında hisseli kurulmuşsa dönüşüm öncesi taşınmazdaki ipotek, ihtiyati haciz, kamu haczi, haciz ve intifa hakkı gibi kayıtlar bağımsız bölümün tamamına yayılmaz. Bu hak ve şerhler yalnız hak sahibine ait hisse üzerinde devam ettirilir.

6. Aynı parselde birden fazla yapı veya blok

6.1. Belirtmenin kapsamı

Bir parselde birden fazla yapı bulunup yalnız bazıları riskli ise belirtme bütün yapılara yaygınlaştırılmaz. Riskli yapının açık adresi belirlenir ve yapı sahibinin hissesi üzerinde kayıt oluşturulur.

6.2. Yeniden inşa için aranacak muvafakat

Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakı veya kat mülkiyetinde, diğer maliklerin arsa payı olumsuz etkilenmiyorsa yalnız riskli yapı maliklerinin talep ve muvafakatı yeterlidir. Aynı ilke yapı ruhsatı bakımından da geçerlidir. Diğer maliklerin hakları veya arsa payları olumsuz etkileniyorsa onların da muvafakatı gerekir.

6.3. Blok bazında kısmi terkin ve yeniden tesis

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir parselde bir ya da bazı blokların riskli bulunup yıkılması hâlinde, yıkılmayan blokların arsa paylarında değişiklik yapılmaması ve mevcut imar planı kararlarına göre olumsuz etkilenmemesi hususunu ilgili idare belirler.

Yıkılan blok bakımından kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kısmi terkini, ilgili idarenin riskli yapının veya bloğun yıkıldığına ilişkin talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen yapılır. Kısmi tesis işlemi;

İlgili idare tarafından resen yaptırılabilir veya
Kanun kapsamı dışında kalan diğer blok maliklerinin muvafakatı aranmadan, yıkılan yapı ya da blok maliklerinin tamamının talebiyle gerçekleştirilebilir.

6.4. İfraz ve tevhit kararları

Riskli yapıların bulunduğu alanın risksiz veya henüz riskli yapı tespiti yapılmamış yapıların bulunduğu alandan ayrılması mümkünse ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri İdarece resen yapılır veya yaptırılır.

Üzerindeki yapıların tamamı riskli olarak tespit edilmiş ve tevhidi mümkün birden fazla parselin tevhit, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemlerinde her parselde ayrı ayrı hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu aranır. Arada veya bitişikte bulunan yapılaşmamış boş parsellerin de tevhide katılması için, planlı alanlara ilişkin özel hüküm saklı kalmak üzere, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği gerekir.

7. Yeni yapıda hakların taşınması ve kat irtifakı kurulması

Yıkım sonrasında ana taşınmazdaki ayni ve şahsi haklar ile şerhler hisseler üzerinde devam eder. Yeni yapıda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bu hak ve şerhler, muvafakat aranmadan yalnız yükümlü malike düşen bağımsız bölümlere taşınır. Yükümlü malike ait hak ve şerhler, müteahhide düşecek bağımsız bölümlere aktarılmaz.

Arsa maliki ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesine dayanılarak kurulacak kat irtifakı veya kat mülkiyeti Başkanlık, TOKİ ya da İdarenin talebiyle hak sahipleri adına kurulabilir. Bunun için kat karşılığı inşaat veya temlik sözleşmesinde hak sahiplerine düşecek bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir. Elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz.

8. Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı

Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişileri tarafından yürütülen uygulamalarda, müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı inşaatın ilerleme seviyesine ve İdarenin iznine bağlıdır. Müteahhit izin için İdareye başvurur. İdare, yerinde tespit veya yapı denetim sistemi üzerinden inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir.

Müteahhit payının inşaatın tamamlanma oranında veya bunun üstünde bir oranda satılması için bütün maliklerin muvafakatı gerekir.

8.1. İzin yazısının aranacağı ve aranmayacağı hâller

Durum	İdarenin izin yazısı
Riskli yapı belirtmesi bulunan parselde uygulamanın Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından yürütüldüğü bildirilmemişse	Aranır
Riskli alan veya rezerv yapı alanında özel kişilerce uygulama yapıldığı Başkanlıkça bildirilmişse	Aranır
Yeniden yapılan taşınmazda kat mülkiyeti kurulmuşsa	Aranmaz
Yapı kullanma izin belgesi alınmışsa	Aranmaz
Tamamlanma oranında veya üstündeki satış için talep tarihindeki bütün aktif maliklerin muvafakatı varsa	Aranmaz

Bir parselde birden fazla blok aynı müteahhit tarafından yapılıyorsa, ayrı yapı ruhsatları bulunsa bile tamamlanma ve satış oranı bütün bloklar birlikte ele alınarak hesaplanır.

9. Sözleşmeler, haciz ve tedbir rejimi

9.1. Feshedilen inşaat sözleşmelerinin terkini

Uygulama alanındaki taşınmazlara ilişkin inşaat yapım sözleşmelerinden feshedildiği bildirilenler, tarafların ve diğer ilgililerin muvafakatı aranmadan Bakanlığın veya Başkanlığın talebi üzerine tapu sicilinden terkin edilir. Sonuç ilgililere ve talepte bulunan kuruma bildirilir.

9.2. Kentsel dönüşüm amacına tahsis veya devir

İdare tarafından kentsel dönüşüm amacına tahsis edilen taşınmazlarda tapu müdürlüğüne bildirim tarihinden, şahıslara aitken kentsel dönüşüm amacıyla İdareye devredilen taşınmazlarda devir tarihinden itibaren haciz ve tedbir şerhi işlenmez. Tahsis veya devir işlemiyle birlikte bu yasağı gösteren belirtme beyanlar sütununa yazılır.

9.3. Müteahhide devredilen taşınmazın korunması

Dönüşüm uygulamasındaki taşınmaz inşaat yapım sözleşmesine dayanılarak müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı taşınmaza haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları bu korumanın dışındadır.

Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa taşınmaz hakkında haciz ve tedbir uygulanabilir. Müteahhide hisse devrinde, haciz ve tedbir yasağını ve malzeme-işçilik alacağı istisnasını açıklayan belirtme yapılır. Üçüncü kişinin haciz veya tedbir talebi reddedildiğinde, alacağın malzeme veya işçilik alacağından doğduğunun bildirilmesi hâlinde kaydın işlenebileceği ret yazısında gösterilir.

9.4. Toplu yapılarda blok bazlı sözleşmeler

Toplu yapı niteliğindeki taşınmazda riskli bulunarak yıkılan bloklar için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kısmen terkin edilmiş ve her blok için ayrı sözleşme düzenlenmişse bütün parsel maliklerinin katılımı aranmaz. Sözleşmeler ayrı ayrı şerh edilir; sözleşmenin tarafı olan malikin hissesine beyanlar hanesinde belirtme yapılır.

10. 6/A kapsamındaki resen uygulamalar

10.1. Uygulamanın devreye girdiği hâller

6/A uygulaması;

Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlarda,
Kendiliğinden çöken yapılarda,
Zemin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın veya patlama gibi nedenlerle ağır hasar gören ya da ağır hasar görme riski bulunan yapıların yer aldığı alanlarda

Başkanlık tarafından maliklerin ve ilgililerin muvafakatı aranmadan resen yürütülebilir.

Bu alanda satış, devir, ipotek tesisi, hak ve şerhlerin terkini dâhil bütün tapu ve kadastro işlemleri ile yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri Başkanlığın talebine dayanılarak yapılır.

10.2. Hazine adına tescil ve yeni yapı

Uygulamaya dâhil edilen kamu taşınmazları ile özel mülkiyete tabi bütün taşınmazlar Başkanlığın talebi üzerine Hazine adına tescil edilir. Yeni yapıların inşaat ruhsatı Hazine adına düzenlenir; hak sahiplerine bağımsız bölümleri devredilinceye kadar kat irtifakı veya kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. Sicile 6/A kapsamında devir yapıldığını gösteren belirtme yazılır.

10.3. Önceki sözleşmeler ve takyidatların yönetimi

Uygulama alanındaki daha önce imzalanmış inşaat yapım sözleşmeleri, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarihte tarafların ve ilgililerin muvafakatı aranmadan feshedilmiş sayılır. Sicile şerh edilmiş sözleşmeler Başkanlığın talebiyle terkin edilir. Taşınmaz daha önce bu sözleşmeyle müteahhide devredilmişse yeni taşınmazlar, hak sahipliği çalışmaları dikkate alınarak eski malik adına resen tescil edilir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçişte ana taşınmaz, üzerindeki takyidatlarla birlikte Hazine adına tescil edilir; ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bu takyidatlar ilk aşamada bağımsız bölümlere taşınmaz. Ana taşınmaza, Hazine adına tesis yapıldığına ilişkin belirtme; bağımsız bölümlere ise Başkanlıkça ilgilisine devirle birlikte ana taşınmazdaki ilgili kişiye ait takyidatın bu bağımsız bölüme taşınacağını gösteren belirtme konulur.

Devir sırasında halen geçerli takyidatlar ilgili bağımsız bölümlere aktarılır, daha önce terkin edilmiş kayıtlar aktarılmaz. Aktarımla birlikte bağımsız bölümdeki geçici belirtme kaldırılır; ana taşınmaz sayfası gerekli işlemler tamamlandıktan sonra kapatılır.

10.4. Borçlanma ve bağımsız bölümün teslim alınmaması

Hak sahibinin borçlanması gerekiyorsa borçlanma bedeli üzerinden sözleşme yapılır; bedelin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.

Hak sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümü Başkanlıkça belirlenen süre içinde teslim almaması hâlinde;

Bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona erer,
Dönüşümden önceki taşınmazın değeri güncellenir ve hak sahibi adına vadeli hesaba yatırılır,
Eski tapu kaydındaki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa gibi hak ve şerhler bu bedel üzerinde devam eder,
Tapudaki kayıtlar Başkanlığın talebi üzerine resen terkin edilir,
Hazine adına kayıtlı bağımsız bölüm Başkanlığa devredilir.

11. Açık artırma yoluyla pay satışı

11.1. Satışa tabi payın sicile işlenmesi

Anlaşma sağlanamayan paydaşın hissesinin satışı için ilgili idarenin başvurusu üzerine payın beyanlar sütununa, hissenin 6306 sayılı Kanun uyarınca satış işlemine tabi olduğu ve satışa ya da devri gerektiren benzeri bir işleme konu edilemeyeceği belirtilir.

11.2. Takyidatların etkisi

Satılacak pay üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, kamu haczi, haciz veya intifa hakkı bulunması satışa engel değildir. Bu haklar satıştan sonra satış bedeli üzerinde devam eder. Buna karşılık devir ve temliki yasaklayan ihtiyati tedbir gibi kayıtlar varsa ilgili mahkeme veya idareden alınacak cevaba göre işlem yapılır.

Satış sonrasında;

Satış bedelinin bulunduğu banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke konulur,
Durum hak sahibi alacaklılara, icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir,
Tapu kaydındaki hak ve şerhler ilgili idarenin talebiyle resen terkin edilir,
Satış bedelinin yatırılmasından sonra satış yeni malik adına tescil için tapu müdürlüğüne bildirilir,
Tescil tamamlanınca yeni kayıt ilgili idareye gönderilir.

11.3. Satışın yargı kararıyla iptali

Satış, bedelin eksik hesaplanması gerekçesi dışındaki bir nedenle adli veya idari yargı kararıyla iptal edilirse eski malike resen dönüş şu koşullara bağlıdır:

Pay satıştan sonra üçüncü kişiye devredilmemiş olmalıdır,
Eski malik adına doğrudan tescili hukuken veya fiilen imkânsızlaştıran bir uygulama yapılmamış olmalıdır.

Koşullar varsa Başkanlık veya İdarenin talebi üzerine pay eski malik adına tescil edilir. Satış bedeli alıcıya iade edilinceye kadar, bedel tutarında alıcı lehine kanuni ipotek kurulur.

Anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye satışta, satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmemesi hâlinde tescil yapılamaz.

12. Mali hükümler ve istisnalar

12.1. İstisnanın kapsamı

Kanunda belirtilen kişilerden birinin taraf olduğu ve Kanun kapsamına giren işlemler; koşulları gerçekleştiğinde noter harcı, tapu harcı, belediye ücret ve harçları, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti, diğer ücretler, damga vergisi ve belirli krediler nedeniyle banka ve sigorta muameleleri vergisi yönünden istisnadan yararlanır.

İstisna değerlendirmesinde üç soru birlikte cevaplanmalıdır:

Taşınmaz veya yapı hangi dönüşüm bağlantısına sahip?
İşlemin tarafı istisna kapsamındaki kişilerden biri mi?
Talep edilen işlem ilk satış, devir, tescil, ipotek veya dönüşümle bağlantılı başka bir işlem niteliğinde mi?

12.2. Dönüşümden önce riskli yapılı parselin ilk satışı

Taşınmaz riskli alan veya rezerv yapı alanında değil, yalnız riskli yapı tespiti bulunan bir parsel ise dönüşümden önceki ilk satışta tapu harcı istisnası parselin tamamına otomatik uygulanmaz. Riskli yapının zemin alanının parsel yüzölçümüne oranı belirlenir; istisna yalnız bu orana karşılık gelen kısma uygulanır, kalan kısım üzerinden harç alınır.

12.3. Dönüşüm sonrası yeni yapılar

Uygulama sonucunda oluşan yeni yapıların;

Malike,
İşi yüklenen müteahhide,
Riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan gerçek ya da özel hukuk tüzel kişisine ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri istisna kapsamındadır.

Bu kişilerce Kanun kapsamındaki veya dışındaki başka parsel ve alanlarda yeni yapı yapılması, mevcut yapı satın alınması veya ipotek kurulması işlemleri de düzenlenen kapsamda değerlendirilir.

Kanun kapsamındaki uygulama sonucu oluşan yeni yapılar ile riskli alan veya rezerv yapı alanında inşa edilen yeni yapıların müteahhit, Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare, bunların iştirakleri veya gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından üçüncü kişilere yapılacak ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri de belirlenen tarihten itibaren istisnadan yararlanır.

Riskli alan veya rezerv yapı alanında yapılan yeni yapı için istisna isteniyorsa yapının bu alan içinde kaldığı Bakanlık veya Başkanlığın ilgili biriminden alınacak yazıyla belgelendirilir.

12.4. Özel durumlar

Yeni yapıyı yapan malik aynı zamanda işi yüklenen müteahhit ise bu durum ruhsatı veren İdareden alınacak belgeyle kanıtlandığında ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri istisnadan yararlanır.
En az bir yıllık kiracılık veya sınırlı ayni hakla kullanım kayıtlardan anlaşılamıyorsa ilgili İdareden alınacak yazı gerekir.
Yıkım ve inşaat işini yürüten müteahhidin sözleşmeden doğan işi başka bir müteahhide devretmesi işleminde de vergi, harç ve ücret istisnası uygulanır.
Bakanlık, TOKİ, İller Bankası veya İdarenin sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu şirketler ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının Kanun kapsamındaki işlemleri de düzenlenen istisnalardan yararlanır.

12.5. Riskli ve kapsam dışı parsellerin tevhidi

Riskli yapının bulunduğu parsel Kanun kapsamı dışındaki boş parsellerle birleştirilirse tapu harcı istisnası, riskli yapılı parsel alanının yeni parsel alanına oranı kadar uygulanır.

Yeni yapıda müteahhit adına tescil edilen bağımsız bölümlerin hangi eski parselden geldiği sözleşmelerle somut olarak belirlenebiliyorsa;

Riskli yapı belirtmesi bulunan taşınmaz malikinden müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışında tapu harcı ve döner sermaye istisnası uygulanır,
Riskli yapı belirtmesi bulunmayan taşınmaz malikinden müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışında tapu harcı ve döner sermaye alınır.

Aynı malik hem riskli yapılı hem kapsam dışı parselde pay sahibi ve paylar tevhit sonucu aynı kişi üzerinde birleşmişse, bu malikten müteahhide düşen bağımsız bölümlerin devrinde tapu harcı istisnası riskli parsel alanının yeni parsel alanına oranı kadar uygulanır.

Riskli yapılı parselin boş parsellerle tevhit edilmesi işleminde döner sermaye ücreti işlem veya taşınmaz başına alındığından oransal istisna uygulanmaz; ücret tahsil edilir.

12.6. Hasılat paylaşımlı sözleşmede arsa sahibinin satışı

Riskli yapı bulunan taşınmaz üzerine yapılan yeni binadaki bağımsız bölümler, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhit adına tescil edilmeden doğrudan arsa sahibi adına tescil edilmişse arsa sahibinin sonraki satışı, müteahhidin yaptığı ilk satış sayılmaz. Bu nedenle müteahhide tanınan istisna bu satışa uygulanmaz.

Harç istisnası konusunda somut olayın bu ayrımlarla çözülememesi hâlinde mahallî maliye kuruluşundan görüş alınarak işlem yönlendirilir.

13. Karar verme yöntemleri

13.1. Riskli yapı belirtmesi talebinde

Talep yetkili idareden mi geliyor?
Tespit yapı bazında mı, alan bazında mı?
Aynı parselde birden fazla yapı varsa riskli yapı açıkça ayırt edilmiş mi?
Belirtme doğru hisse veya taşınmaz üzerine mi yazılacak?
İşlem sonucu talepte bulunan idareye bildirilecek mi?

13.2. Yıkım sonrası işlemde

Yapı tamamen yıkılmış mı?
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti mevcut mu?
Yetkili idarenin terkin talebi var mı?
Bağımsız bölümlerdeki hak ve şerhler hangi ana taşınmaz payına aktarılacak?
Cins değişikliği için kadastro tescil bildirimi gerekiyor mu?
Riskli yapı belirtmesi kaldırıldıktan sonra Kanun kapsamının devam ettiği gözetildi mi?

13.3. Müteahhit payı satışında

Uygulama özel kişilerce mi yürütülüyor?
İnşaatın tamamlanma oranı İdarece tespit edilmiş mi?
Satış oranı tamamlanma oranının on puan altında mı, tamamlanma oranında mı, üstünde mi?
Bütün aktif maliklerin muvafakatı var mı?
Kat mülkiyeti kurulmuş veya yapı kullanma izni alınmış mı?
Birden fazla blok varsa hesap bütün bloklar üzerinden mi yapılmış?

13.4. Haciz veya tedbir talebinde

Taşınmaz İdareye kentsel dönüşüm amacıyla tahsis veya devredilmiş mi?
Taşınmaz müteahhide inşaat sözleşmesiyle mi devredilmiş?
Kat irtifakı kurulmuş mu?
Yapım başlangıcından altı ay geçmiş mi?
Alacak malzeme veya işçilik alacağı mı?
Sicilde haciz ve tedbir yasağını gösteren belirtme var mı?

13.5. Mali istisna değerlendirmesinde

Riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı bağlantısı nedir?
İşlem dönüşüm öncesi mi, sonrası mı?
İşlemin tarafı malik, müteahhit, en az bir yıllık kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi ya da sayılan kurumlardan biri mi?
İlk işlem koşulu gerçekleşmiş mi?
Riskli ve kapsam dışı parseller birlikteyse oran veya bağımsız bölüm kökeni belirlenebiliyor mu?
Döner sermaye bakımından ayrıca farklı bir sonuç var mı?

14. Çözümlü uygulamalar

Uygulama 1 — Yeni tarihli riskli yapı tespitinde tebligat

Olay: Riskli yapı tespiti 15 Ocak 2024 tarihinde yapılmış, belirtme talebi tapu müdürlüğüne gönderilmiştir.

Belirleyici bilgi: Tespit 7 Kasım 2023 sonrasındadır.

Uygulanacak ayrım: Yeni rejimde tebligat Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından yürütülür.

Sonuç: Tapu müdürlüğü riskli yapı belirtmesini işler ve talepte bulunan idareye bilgi verir; hak sahiplerine ayrıca tebligat yapmaz.

Uygulama 2 — Bir parselde yalnız bir riskli blok

Olay: Üç bloklu parselde yalnız B Blok riskli bulunmuştur. B Blok yeniden yapılırken A ve C blokların arsa payları değişmeyecektir.

Belirleyici bilgi: Riskli olmayan blokların arsa payları ve hakları olumsuz etkilenmemektedir.

Uygulanacak ayrım: Belirtme yalnız B Blok ve ilgili malik hisseleri bakımından yapılır. Yeniden tesis için B Blok maliklerinin talep ve muvafakatı yeterlidir.

Sonuç: A ve C blok maliklerinin muvafakatı aranmaz. Arsa payları veya hakları olumsuz etkilenecek olsaydı sonuç değişirdi.

Uygulama 3 — Müteahhit payı satışı

Olay: İnşaatın tamamlanma oranı yüzde 70 olarak belirlenmiştir. Müteahhit, payına düşen bağımsız bölümlerin yüzde 60’ına karşılık gelen kısmını satmak istemektedir.

Belirleyici bilgi: Satış oranı tamamlanma oranının on puan altındadır.

Uygulanacak ayrım: İdarenin izin yazısıyla satış yapılabilir. Satış yüzde 70 veya üzeri olsaydı bütün maliklerin muvafakatı gerekirdi; bu muvafakat varsa ayrıca izin yazısı aranmazdı.

Sonuç: İdarenin uygun izin yazısı bulunması kaydıyla satış gerçekleştirilebilir.

Uygulama 4 — Müteahhide devredilen taşınmaza haciz talebi

Olay: Taşınmaz inşaat sözleşmesiyle müteahhide devredilmiş, yapım başlayalı dört ay olmuş ve malikler adına kat irtifakı henüz kurulmamıştır. Bir üçüncü kişi, müteahhidin ticari borcu nedeniyle haciz istemektedir.

Belirleyici bilgi: Altı aylık süre dolmamıştır; alacak yapım işine ait malzeme veya işçilik alacağı değildir.

Uygulanacak ayrım: Kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan bu tür borçlarından dolayı haciz uygulanamaz.

Sonuç: Talep reddedilir. Alacağın yapım işine ait malzeme veya işçilikten doğduğu bildirilirse istisna nedeniyle yeniden değerlendirilir.

Uygulama 5 — Açık artırmayla satılan paydaki ipotek ve tedbir

Olay: Satılacak payda ipotek ve devri yasaklayan ihtiyati tedbir vardır.

Belirleyici bilgi: İpotek satışa engel değildir; devir yasağı içeren tedbir farklıdır.

Uygulanacak ayrım: İpotek satış bedeli üzerinde devam eder. İhtiyati tedbir bakımından ilgili mahkeme veya idarenin cevabı alınmadan işleme devam edilmez.

Sonuç: İpotek nedeniyle satış durmaz; ancak tedbir hakkında alınacak cevaba göre satışa yön verilir.

Uygulama 6 — Riskli ve boş parselin tevhidi

Olay: Alanı 600 m² olan riskli yapılı parsel, 400 m² boş ve Kanun kapsamı dışında parsel ile tevhit edilmiştir.

Belirleyici bilgi: Yeni parselin yüzde 60’ı riskli yapılı parselden gelmektedir.

Uygulanacak ayrım: Tapu harcı istisnası alan oranına göre uygulanır. Tevhit işlemindeki döner sermaye ücreti ise oransal istisnaya tabi değildir.

Sonuç: Tapu harcı bakımından yüzde 60 oranında istisna uygulanır; döner sermaye ücreti tahsil edilir.

15. Karşılaştırmalı olaylar

15.1. Yetkili idare talebi — malik talebi

Olay A: İdare işlemin resen yapılmasını talep eder. Malik ve hak sahiplerinin muvafakatı aranmaz; tapu müdürlüğü yerindelik denetimi yapmaz.
Olay B: Maliklerin kendileri işlem ister. Bütün maliklerin talebi gerekir; ayni ve şahsi hak sahiplerinin ayrıca muvafakatı aranmaz.

Sonucu değiştiren bilgi, talebi kimin ve hangi yetkiye dayanarak yaptığıdır.

15.2. Müteahhit borcu — yapım işine ait alacak

Olay A: Müteahhidin başka bir ticari ilişkisinden doğan borç için haciz istenir. Koruma süresi içinde haciz uygulanamaz.
Olay B: Alacak doğrudan o yapım işinin malzeme veya işçilik bedelinden doğmuştur. Koruma uygulanmaz; haciz veya tedbir işlenebilir.

Sonucu değiştiren bilgi alacağın kaynağıdır.

15.3. Riskli yapılı parsel — riskli alan

Olay A: Parsel riskli alan veya rezerv yapı alanında değildir; yalnız yapının bir kısmı risklidir. Dönüşümden önceki ilk satışta tapu harcı istisnası riskli yapının zemin alanı oranıyla sınırlıdır.
Olay B: Yeni yapı riskli alan veya rezerv yapı alanında yapılmıştır. İstisna için alan içinde kalındığının ilgili birim yazısıyla belgelenmesi gerekir.

Sonucu değiştiren bilgi uygulamanın yapı bazında mı, alan bazında mı olduğudur.

16. Karıştırılabilecek ayrımlar

Riskli yapı belirtmesinin terkini, parselde 6306 sayılı Kanun uygulamasının sona ermesi değildir.
Hisseleri oranında salt çoğunluk, maliklerin kişi sayısındaki çoğunluk değildir.
İpotek veya haciz, açık artırmayla pay satışını engellemez; devir yasağı içeren tedbir için yetkili merciin cevabı gerekir.
Müteahhit payı satışında İdare izni ile bütün maliklerin muvafakatı aynı koşul değildir.
Müteahhide devredilen taşınmazdaki haciz yasağı sınırsız değildir; malzeme ve işçilik alacakları ile altı ay içinde kat irtifakı kurulmaması sonucu değiştirir.
Riskli ve kapsam dışı parsellerin birleşmesinde tapu harcı için oransal istisna uygulanabilirken döner sermaye aynı yöntemle oransallaştırılmaz.
Hasılat paylaşımlı modelde bağımsız bölüm müteahhit adına tescil edilmeden arsa sahibi adına kalmışsa arsa sahibinin satışı müteahhidin ilk satışı sayılmaz.

17. Hızlı tekrar

Riskli yapı belirtmesi, yetkili idare bildirimiyle beyanlar sütununa yazılır; alan belirtmesi ayrı bir kayıttır.
7 Kasım 2023 sonrasındaki tespitlerde tapu idaresi hak sahiplerine tebligat yapmaz.
Yıkım sonrası kat irtifakı veya kat mülkiyeti resen terkin edilir; haklar ana taşınmaz paylarına taşınır.
Riskli yapı belirtmesi kaldırılsa da sonraki uygulamalar Kanun kapsamında sürer.
Yetkili idarenin resen talebinde malik ve hak sahibi muvafakatı aranmaz; maliklerin doğrudan talebinde bütün maliklerin talebi gerekir.
Karara katılmayan payların satışı hisseleri oranında salt çoğunluk kararına dayanır.
Aynı parselde yalnız bazı yapılar riskliyse diğer yapıların hakları olumsuz etkilenmediği sürece yalnız riskli yapı maliklerinin talebi yeterli olabilir.
Müteahhit payı satışında tamamlanma oranı, on puanlık sınır, İdare izni ve bütün maliklerin muvafakatı birlikte değerlendirilir.
Müteahhide devredilen taşınmaz, belirli süre ve koşullarda üçüncü kişi borçlarından doğan haciz ve tedbire karşı korunur; malzeme ve işçilik alacakları istisnadır.
6/A uygulamasında Başkanlık çok geniş resen yetkiye sahiptir; taşınmazlar ve yeni yapı süreci Hazine adına yürütülür.
Açık artırma satışında ipotek ve haciz satış bedeline geçer; yasaklayıcı tedbir ayrı değerlendirilir.
Mali istisna otomatik değildir; taraf, işlem türü, ilk işlem koşulu, alan ve oran birlikte incelenir.

18. Mini yoklamalar

Mini yoklama 1

Yıkım sonrasında riskli yapı belirtmesinin terkin edilmesi, parseldeki bütün sonraki işlemlerin genel hükümlere dönmesi sonucunu doğurur mu?

Mini yoklama 2

Bir parselde üç bloktan yalnız biri riskli ve diğer blokların arsa payları değişmeyecekse yeniden tesis için bütün parsel maliklerinin muvafakatı zorunlu mudur?

Mini yoklama 3

Müteahhide devredilen taşınmaz hakkında yapım işine ait demir ve beton bedelinden doğan alacak için haciz istenirse genel haciz yasağı uygulanır mı?

Mini yoklama 4

Riskli yapılı parsel ile kapsam dışı boş parselin tevhidinde tapu harcı ve döner sermaye istisnası aynı oran yöntemiyle mi uygulanır?

Mini yoklama cevapları

Hayır. Belirtme terkin edilse de parseldeki iş, işlem ve uygulamalar 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmeye devam eder.
Hayır. Diğer blokların arsa payları ve hakları olumsuz etkilenmiyorsa yalnız riskli blok maliklerinin talep ve muvafakatı yeterli olabilir.
Hayır. Yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları haciz ve tedbir yasağının istisnasıdır.
Hayır. Tapu harcı riskli parselin alan oranına göre istisnadan yararlanabilir; tevhit işlemindeki döner sermaye ücreti oransal istisna uygulanmadan tahsil edilir.