Почніть із документа про спадкоємців (mirasçılık belgesi), який зазначає спадкоємців та їхні частки. Якщо нерухомість досі записана на померлу особу, подайте заяву про реєстрацію спадкування. Вирішити, кому залишиться будинок, — окремий крок від реєстрації на спадкоємців.
Цей посібник пояснює початкові кроки для нерухомості в Туреччині. Він не визначає вашу особисту частку чи результат судової справи.
1. Отримайте документ про спадкоємців
Документ, який також називають «veraset ilamı», показує, хто є спадкоємцем і які спадкові частки. Його можна отримати у турецького нотаріуса або в суді з цивільних справ sulh hukuk mahkemesi. Заяву може подати один спадкоємець; усім разом приходити не потрібно. Якщо нотаріус не може видати документ або потрібен судовий розгляд, звертаються до суду.
Підготуйте свій документ особи, дані померлої особи та дату смерті. Якщо в документі є пропуски, помилки або спір щодо спадкових прав, отримайте правову допомогу до поділу на його підставі. Сам документ не передає будинок одному спадкоємцю.
Не зволікайте, якщо є борги або ви розглядаєте відмову від спадщини. Спадщина охоплює не лише майно; борги теж важливі. Загальний строк відмови — три місяці, але його початок та винятки залежать від обставин. Деякі дії зі спадковим майном можуть спричинити втрату права на відмову. До продажу чи поділу отримайте правову допомогу. Цивільний кодекс Туреччини, статті 598–610.
2. Нерухомість досі записана на померлу особу
Зазвичай спадщина переходить зі смертю спадкодавця. Проте запис у реєстрі нерухомості також слід оновити на спадкоємців. Ця процедура називається miras intikali, реєстрація переходу у спадщину. Ім’я померлого батька чи матері в реєстрі саме собою не означає, що ви не спадкоємець.
Реєстрація не продає та не ділить нерухомість між родичами. Заявник не стає одноосібним власником лише через подання заяви.
3. Що може зробити один спадкоємець?
- Реєстрація у спільній сумісній власності (elbirliği): один спадкоємець може просити зареєструвати нерухомість на всіх спадкоємців у цій формі власності. Іншим не потрібно спільно брати участь у цьому зверненні.
- Пряма реєстрація у частковій власності (paylı): для реєстрації одразу у спільній частковій власності відповідно до спадкових часток під час оформлення спадкування потрібна участь усіх спадкоємців особисто або через уповноважених представників.
- Поділ за згодою або продаж усієї нерухомості: звичайна погоджена операція потребує дійсного волевиявлення всіх правовласників або їхнього уповноваженого представництва. Заява одного спадкоємця про реєстрацію не дає йому права продавати за інших. Судові рішення та законне представництво розглядаються окремо.
Відмінність між першими двома способами наведена в офіційному роз’ясненні про реєстрацію спадкування. Для сільськогосподарських земель є спеціальні правила. Окремий шлях через орган реєстрації з повідомленням інших спадкоємців, про який може просити один спадкоємець, описано нижче.
За elbirliği спадкоємці володіють спадковим майном разом. Спадкова частка в документі не означає конкретну частину ділянки, яку можна самостійно продати. За paylı mülkiyet кожен має окрему частку у праві на нерухомість. Частка 1/2 не надає певні кімнати або визначену половину ділянки.
Приклад: припустімо, документ зазначає по 1/2 для Айше та Мехмета. Айше може просити реєстрацію у власності elbirliği на всіх спадкоємців. Це не здійснює поділ «будинок — Айше, ділянка — Мехмету». Такий поділ потрібно погодити окремо й оформити в органі реєстрації з відповідними документами.
4. Документи та порядок звернення
Зберіть відомості для підготовки в розділі Знайти мою операцію — Спадщина. Коли вводите дані нерухомості та спадкоємців, бачите незаповнені поля підготовки, відповідні вашій ситуації види документів і наступні кроки.
- Отримайте документ про спадкоємців. Підготуйте наявні дані нерухомості: провінцію, район, квартал, номери блоку/ділянки та, за наявності, окремого приміщення. Старий документ tapu може допомогти знайти ці відомості.
- Подайте заяву про реєстрацію спадкування. Почати можна через WebTapu. Без цифрового доступу скористайтеся каналами звернення через орган реєстрації нерухомості або Alo 181. Окремий обов’язковий особистий візит для «попередньої перевірки» перед заявою не передбачений. Кроки входу та використання описані в посібнику Tapunak щодо WebTapu.
- Подайте відповідні документи. Підготуйте документ особи, документ про спадкоємців, за представництва — підтвердження повноважень, а для будівлі, що підлягає обов’язковому страхуванню від землетрусів, — поліс DASK. Для незабудованої ділянки DASK не потрібен. Іноземні документи й особливі випадки можуть вимагати додаткових документів.
- Стежте за повідомленнями щодо заяви. Дійте за повідомленнями органу про перевірку, відсутні документи, оплату та підпис/час прийому. Почати онлайн не означає завершити всю процедуру дистанційно.
TKGM підтверджує можливість почати заяву про спадкування без відвідування органу в роз’ясненні про WebTapu. Під час підготовки також стежте за строком податкової декларації.
5. Податок, реєстраційний збір і плата за послугу
- Податок на спадкування та безоплатну передачу (veraset ve intikal vergisi) стосується оподаткування спадщини. Успадковане майно потрібно декларувати, навіть якщо його вартість нижча за грошовий поріг звільнення від податку. Якщо і смерть сталася в Туреччині, і спадкоємець перебуває в Туреччині, загальний строк декларації — чотири місяці після дати смерті. У закордонних ситуаціях можуть застосовуватися чотири, шість або вісім місяців. Оголошення померлим та інші обставини, що впливають на строки, оцінюються окремо. Не чекайте угоди про поділ; перевірте свій строк за роз’ясненням GİB.
- Збір tapu harcı пов’язаний з операцією в реєстрі нерухомості. Під час реєстрації переходу у спадщину збір tapu harcı не стягується. Офіційний тариф 2026 року, (4) I/3(b). Збори за подальший продаж, дарування чи поділ визначаються за відповідною операцією.
- Плата döner sermaye bedeli — окрема плата за послугу органу реєстрації. Її стягують під час реєстрації спадкування; сума може змінюватися залежно від чинного тарифу й застосовних звільнень. Орієнтуйтеся на суму, повідомлену для вашої офіційної заяви.
Первинна реєстрація спадкування не має чекати на нарахування податку. Успадковану нерухомість спочатку реєструють на імена спадкоємців, не чекаючи розрахунку податку та визначення податкового боргу. Не відкладайте цю заяву в очікуванні документа про податкове врегулювання, потрібного для подальшої передачі. Орган реєстрації має повідомити податковий орган протягом 15 днів після реєстрації; ваш строк подання податкової декларації діє окремо. Закон № 7338, стаття 19.
Виняток для землетрусів 6 лютого 2023 року: Майно, успадковане від людей, які загинули під час цих землетрусів або пізніше від отриманих у них травм, не потребує ні декларації з податку на спадкування, ні документа про податкове врегулювання. Проживання померлого в зоні землетрусу не є умовою. Посібник GİB щодо землетрусу, §4.1.
Щоб побачити реєстраційні витрати, виберіть «Перехід у спадщину» в інструменті Збори та плата за послугу. Розрахунок використовує введені вами дані нерухомості й органу реєстрації; податок на спадкування та безоплатну передачу до нього не входить.
Документ про спадкоємців та інші процедури також можуть спричиняти витрати. Єдиної фіксованої «вартості спадщини» немає.
Подальший продаж, дарування або передача частки — окремий етап. Крім випадків дії спеціальних норм, таких як наведений вище виняток для землетрусів, перед передачею нерухомості або встановленням речового права на неї, наприклад іпотеки, за загальним правилом потрібно повністю сплатити податок, що припадає на цю нерухомість. Для передачі потрібен документ податкового органу про податкове врегулювання. Закон також допускає дозвіл на передачу частини або всієї нерухомості за умови надання передбаченого законом забезпечення; його вид і умови оцінює компетентний орган. Закон № 7338, стаття 19.
6. Якщо спадкоємці не домовляються
Незгода не перешкоджає одному спадкоємцю подати заяву про реєстрацію у власності elbirliği. Однак реєстрація не вирішує сам спір.
Спадкоємець може вимагати поділу, якщо закон чи угода не зобов’язують зберігати спадкову спільність. Поділ нерухомості в натурі можливий не завжди; залежно від умов можуть розглядатися продаж і розподіл виручки. Результат визначає суд.
Перед новим позовом про поділ нерухомості або припинення спільної власності звернення до медіатора зазвичай є обов’язковою передумовою. Домовлятися не обов’язково. Це правило не охоплює кожен спадковий спір; справи, які вже розглядалися 1 вересня 2023 року, та законні винятки оцінюються окремо. Закон №6325, статті 18/A–18/B і перехідна стаття 3.
Перетворення elbirliği на часткову власність — процедура, окрема від поділу чи продажу. Воно не ділить будинок або ділянку фізично.
Перетворення через повідомлення в органі реєстрації: Один спадкоємець може на підставі документа про спадкоємців просити орган реєстрації перетворити elbirliği на часткову власність. Орган надсилає іншим спадкоємцям повідомлення, щоб вони могли подати заперечення. Витрати на повідомлення оплачує заявник.
Якщо спадкоємець заперечує у встановлений строк або з’ясовується, що подано позов про поділ, перетворення за цим порядком повідомлення не здійснюється. Можливі й інші перешкоди, наприклад невідповідності в записах чи документах; сама заява не гарантує перетворення. Закон № 3402, додаткова стаття 3; Циркуляр TKGM 2009/6, A/3–6; оголошення 2024 року.
Особлива умова для сільськогосподарських земель: Для такого перетворення потрібен дозвіл Міністерства сільського та лісового господарства. Правила для давніх спадщин, що підпадають під перехідну статтю 5, розглядаються окремо; не припускайте, що загальний реєстраційний шлях однаково застосовується до кожної сільськогосподарської ділянки. Закон № 5403, стаття 8/B і перехідна стаття 5.
Судовий шлях: За зверненням одного спадкоємця до суду інших запрошують подати заперечення; якщо умови виконані, суд може постановити перетворення. Цивільний кодекс Туреччини, статті 640–644.
7. Коли шлях змінюється?
- Поле або сільськогосподарська земля: Закон №5403 може встановлювати спеціальні правила поділу й передачі у спадщину. Не припускайте, що кожен спадкоємець отримає окрему ділянку. Операцію оцінюють орган реєстрації та відповідний сільськогосподарський орган.
- Іноземний спадкоємець або закордонний документ: використання в Туреччині документа про спадкоємців, виданого іноземним судом, пов’язане з підтвердженням турецьким судом та іншими вимогами до документів. Громадянство й вид нерухомості можуть змінити шлях набуття; не можна припускати однаковий результат звичайної заяви.
- Дитина або спадкоємець з обмеженою дієздатністю, заповіт чи спірні частки: можуть виникнути питання представництва, конфлікту інтересів або дозволу суду. Згода інших спадкоємців не скасовує цих вимог.
- Послідовні смерті, давня спадщина або обтяження: кожен спадковий перехід, правила на відповідну дату смерті та зареєстровані права оцінюють окремо. Реєстрація спадкування не знімає автоматично іпотеку чи арешт.
Що можна зробити зараз
- З’ясуйте, чи є документ про спадкоємців, та встановіть дату смерті.
- Підготуйте наявні дані будинку/ділянки, свій документ особи та, за наявності, документ про представництво.
- За боргів, можливої відмови або особливих обставин негайно отримайте правову допомогу.
- Перевірте строк податкової декларації; для звичайної реєстрації використовуйте офіційний канал.
- Питання, хто залишить собі будинок або чи буде його продано, розглядайте окремо як рішення про поділ.
Офіційні джерела
- Цивільний кодекс Туреччини — документ про спадкоємців, відмова, спадкова спільність і поділ.
- МЗС / Генеральне консульство в Берліні — реєстрація спадкування, 25 червня 2025 року. Берлінські умови прийому й послуг не поширюються на всі органи в Туреччині.
- TKGM — система WebTapu.
- GİB — податок на спадкування й безоплатну передачу, роз’яснення на 2026 рік.
- Закон про медіацію в цивільних спорах.
- Закон про охорону ґрунтів і використання земель.
- Закон №4722 про введення в дію — стаття 17, спадкове право за датою смерті.
Документи, платежі та правові умови конкретної заяви визначають компетентні органи.