Начните с документа о наследниках (mirasçılık belgesi): в нём указаны наследники и их доли. Если недвижимость по-прежнему записана на умершего, подайте заявление о регистрации наследования. Решение о том, кому достанется дом, — отдельный шаг от регистрации недвижимости на наследников.
Этот материал объясняет первые шаги для недвижимости в Турции. Он не определяет вашу личную долю или исход судебного дела.
1. Получите документ о наследниках
Этот документ, также называемый «veraset ilamı», показывает, кто является наследником и каковы наследственные доли. Его можно получить у турецкого нотариуса или в суде по гражданским делам sulh hukuk mahkemesi. Заявление может подать один наследник; всем вместе приходить не требуется. Если нотариус не может выдать документ или требуется судебное рассмотрение, нужно обратиться в суд.
Подготовьте своё удостоверение личности, данные умершего и дату смерти. Если в документе есть пропуски, ошибки или спор о наследственных правах, получите юридическую помощь до раздела на его основании. Сам документ не передаёт дом одному наследнику.
Не откладывайте обращение за помощью, если есть долги или вы думаете отказаться от наследства. Наследство включает не только имущество: долги тоже важны. Общий срок отказа — три месяца; начало срока и исключения зависят от обстоятельств. Некоторые действия с наследственным имуществом могут привести к утрате права на отказ. До продажи или раздела получите юридическую помощь. Гражданский кодекс Турции, статьи 598–610.
2. Недвижимость всё ещё записана на умершего
Как правило, наследство переходит со смертью наследодателя. Однако запись в реестре недвижимости также нужно обновить, указав наследников. Эта процедура называется miras intikali, регистрация перехода по наследству. Имя умершего родителя в реестре само по себе не означает, что вы не наследник.
Регистрация не является продажей или разделом недвижимости внутри семьи. Подавший заявление не становится единственным собственником только из-за подачи заявления.
3. Что может сделать один наследник?
- Регистрация в совместной собственности (elbirliği): один наследник может просить зарегистрировать недвижимость на всех наследников в этой форме собственности. Остальным не нужно участвовать вместе с ним в подаче такого заявления.
- Прямая регистрация в долевой собственности (paylı): для регистрации недвижимости сразу в долевой собственности согласно наследственным долям при оформлении наследования все наследники должны участвовать лично или через уполномоченных представителей.
- Раздел по соглашению или продажа всей недвижимости: обычная сделка по соглашению требует действительного волеизъявления всех правообладателей либо их надлежащего представительства. Заявление одного наследника о регистрации не даёт ему права продавать за остальных. Судебное решение и законное представительство рассматриваются отдельно.
Разница между первыми двумя способами указана в официальном разъяснении о регистрации наследования. Для сельскохозяйственных земель существуют специальные правила. Отдельный путь через орган регистрации с уведомлением остальных наследников, о котором может попросить один наследник, описан ниже.
При elbirliği наследники владеют наследственным имуществом совместно. Наследственная доля в документе не означает конкретную часть участка, которую можно самостоятельно продать. При paylı mülkiyet у собственников есть отдельные доли в праве на недвижимость. Доля 1/2 не закрепляет за вами определённые комнаты или конкретную половину участка.
Пример: предположим, что в документе у Айше и Мехмета указано по 1/2. Айше может попросить зарегистрировать недвижимость в совместной собственности на всех наследников. Это не реализует раздел «дом — Айше, участок — Мехмету». Такой раздел нужно согласовать отдельно и оформить в органе регистрации с подходящими документами.
4. Документы и порядок обращения
Соберите сведения для подготовки в разделе Найти мою операцию — Наследство. При вводе данных недвижимости и наследников вы увидите незаполненные поля подготовки, соответствующие вашей ситуации виды документов и следующие шаги.
- Получите документ о наследниках. Подготовьте имеющиеся сведения об объекте: провинцию, район, квартал, номера блока и участка, а при наличии — отдельного помещения. Старый документ tapu может помочь найти эти данные.
- Подайте заявление о регистрации наследования. Его можно начать через WebTapu. Если цифровые услуги недоступны, воспользуйтесь каналами обращения через орган регистрации недвижимости или Alo 181. Отдельный обязательный личный визит для «предварительной проверки» перед подачей не предусмотрен. Шаги входа и использования описаны в руководстве Tapunak по WebTapu.
- Представьте документы для вашей процедуры. Нужны удостоверение личности, документ о наследниках, при представительстве — документ о полномочиях, а для здания, подпадающего под обязательное страхование от землетрясений, — полис DASK. Для незастроенного участка полис DASK не требуется. Иностранные документы и особые случаи могут потребовать дополнительных документов.
- Следите за уведомлениями по заявлению. Действуйте согласно сообщениям органа о проверке, недостающих документах, оплате и подписи/времени приёма. Начало онлайн не означает, что вся процедура завершится дистанционно.
TKGM подтверждает возможность начать заявление о наследовании без визита в орган в разъяснении о WebTapu. Во время подготовки также следите за сроком налоговой декларации.
5. Налог, регистрационная пошлина и плата за услугу
- Налог на наследование и безвозмездную передачу (veraset ve intikal vergisi) относится к налогообложению наследства. Унаследованное имущество нужно декларировать, даже если его стоимость ниже денежного порога освобождения от налога. Если и смерть произошла в Турции, и наследник находится в Турции, общий срок подачи — четыре месяца после даты смерти. В ситуациях с зарубежным элементом могут действовать сроки четыре, шесть или восемь месяцев. Объявление умершим и другие обстоятельства, влияющие на сроки, рассматриваются отдельно. Не ждите соглашения о разделе; проверьте свой срок по разъяснению GİB.
- Пошлина tapu harcı связана с операцией в реестре недвижимости. При регистрации перехода по наследству пошлина tapu harcı не взимается. Официальный тариф 2026 года, (4) I/3(b). Пошлины при последующей продаже, дарении или разделе определяются по соответствующей операции.
- Плата döner sermaye bedeli — отдельная плата за услугу органа регистрации. Она взимается при регистрации наследования; сумма может меняться в зависимости от действующего тарифа и применимых освобождений. Ориентируйтесь на сумму, указанную для вашего официального заявления.
Первоначальная регистрация наследования не должна ждать начисления налога. Унаследованную недвижимость сначала регистрируют на имена наследников, не дожидаясь расчёта налога и установления налоговой задолженности. Не откладывайте это заявление в ожидании документа о налоговом урегулировании, необходимого для последующей передачи. Орган регистрации должен уведомить налоговый орган в течение 15 дней после регистрации; ваш срок подачи налоговой декларации действует отдельно. Закон № 7338, статья 19.
Исключение для землетрясений 6 февраля 2023 года: Имущество, унаследованное от людей, погибших при этих землетрясениях или позже от полученных при них травм, не требует ни декларации по налогу на наследование, ни документа о налоговом урегулировании. Проживание умершего в зоне землетрясения не является условием. Руководство GİB по землетрясению, §4.1.
Чтобы увидеть регистрационные расходы, выберите «Переход по наследству» в инструменте Пошлины и плата за услугу. Расчёт использует введённые вами данные недвижимости и органа регистрации; налог на наследование и безвозмездную передачу в него не входит.
Получение документа о наследниках и другие процедуры также могут повлечь расходы. Единой фиксированной «стоимости наследства» нет.
Последующая продажа, дарение или передача доли — отдельный этап. Кроме случаев действия специальных норм, таких как указанное выше исключение для землетрясений, перед передачей недвижимости или установлением вещного права на неё, например ипотеки, по общему правилу требуется полностью уплатить налог, относящийся к этой недвижимости. Для передачи требуется документ налогового органа о налоговом урегулировании. Закон также допускает разрешение на передачу части или всей недвижимости при предоставлении предусмотренного законом обеспечения; его вид и условия оценивает компетентный орган. Закон № 7338, статья 19.
6. Если наследники не могут договориться
Разногласия не препятствуют одному наследнику подать заявление о регистрации в собственности elbirliği. Но регистрация не разрешает сам спор.
Наследник может потребовать раздела, если закон или соглашение не обязывают сохранять наследственную общность. Раздел недвижимости в натуре возможен не всегда; при соответствующих условиях могут рассматриваться продажа и распределение выручки. Результат определяет суд.
Перед новым иском о разделе недвижимости или прекращении общей собственности обращение к медиатору, как правило, является обязательным условием. Заключать соглашение не обязательно. Правило не распространяется на любой наследственный спор; дела, уже находившиеся на рассмотрении 1 сентября 2023 года, и законные исключения оцениваются отдельно. Закон №6325, статьи 18/A–18/B и переходная статья 3.
Преобразование elbirliği в долевую собственность — процедура, отдельная от раздела или продажи. Оно не делит дом или участок физически.
Преобразование через уведомление в органе регистрации: Один наследник может на основании документа о наследниках попросить орган регистрации преобразовать elbirliği в долевую собственность. Орган направляет остальным наследникам уведомление, чтобы они могли заявить возражения. Расходы на уведомление оплачивает заявитель.
Если наследник возражает в установленный срок или выясняется, что подан иск о разделе, преобразование по этому порядку уведомления не производится. Возможны и другие препятствия, например несоответствия в записях или документах; одно заявление не гарантирует преобразования. Закон № 3402, дополнительная статья 3; Циркуляр TKGM 2009/6, A/3–6; объявление 2024 года.
Особое условие для сельскохозяйственных земель: Для такого преобразования требуется разрешение Министерства сельского и лесного хозяйства. Правила для давних наследств, подпадающих под переходную статью 5, рассматриваются отдельно; не предполагайте, что общий регистрационный путь одинаково применяется ко всем сельскохозяйственным участкам. Закон № 5403, статья 8/B и переходная статья 5.
Судебный путь: По заявлению одного наследника в суд остальных приглашают представить возражения; при выполнении условий суд может постановить преобразование. Гражданский кодекс Турции, статьи 640–644.
7. В каких случаях путь меняется?
- Поле или сельскохозяйственная земля: Закон №5403 может устанавливать специальные правила раздела и передачи по наследству. Не исходите из того, что каждому наследнику выделят отдельный участок. Применяется оценка органа регистрации и соответствующего сельскохозяйственного ведомства.
- Иностранный наследник или зарубежный документ: использование в Турции документа о наследниках, выданного иностранным судом, связано с подтверждением турецким судом и другими требованиями к документам. Гражданство и вид недвижимости могут изменить порядок приобретения; нельзя предполагать тот же результат обычного заявления.
- Несовершеннолетний наследник, наследник с ограниченной дееспособностью, завещание или спорные доли: могут потребоваться решение вопросов представительства, конфликта интересов или разрешение суда. Согласие других наследников не отменяет эти условия.
- Последовательные смерти, давнее наследство или обременения в реестре: каждый переход наследства, правила на соответствующую дату смерти и зарегистрированные права оцениваются отдельно. Регистрация наследования не снимает автоматически ипотеку или арест.
Что можно сделать сейчас
- Выясните, есть ли документ о наследниках, и установите дату смерти.
- Подготовьте имеющиеся данные дома/участка, свой документ личности и, при наличии, документ о представительстве.
- При долгах, возможном отказе или особых обстоятельствах без промедления обратитесь за юридической помощью.
- Проверьте срок налоговой декларации; для обычной регистрации используйте официальный канал обращения.
- Решение о том, кто получит дом или будет ли он продан, рассматривайте отдельно как вопрос раздела.
Официальные источники
- Гражданский кодекс Турции — документ о наследниках, отказ, наследственная общность и раздел.
- МИД / Генеральное консульство в Берлине — регистрация наследования, 25 июня 2025 года. Условия приёма и обслуживания в Берлине не распространяются на все органы в Турции.
- TKGM — система WebTapu.
- GİB — налог на наследование и безвозмездную передачу, разъяснение на 2026 год.
- Закон о медиации по гражданским спорам.
- Закон об охране почв и использовании земель.
- Закон №4722 о введении в действие — статья 17, наследственное право по дате смерти.
Документы, платежи и правовые условия конкретного заявления определяют компетентные органы.