Ana içeriğe geç
TAPUNAK

Miras kalan ev veya arsa için nereden başlamalıyım?

İçindekiler

Miras kalan ev veya arsa için başlangıç noktası, mirasçıları ve paylarını gösteren mirasçılık belgesidir. Tapu hâlâ ölen kişinin adınaysa miras intikali başvurusu yapılır. Evin kime kalacağına karar vermek, tapuyu mirasçılar adına kaydettirmekten ayrı bir iştir.

Bu rehber Türkiye’deki taşınmazlar için başlangıç yolunu anlatır. Kişisel miras payınızı veya davanızın sonucunu belirlemez.

1. Önce mirasçılık belgesini hazırlayın

“Veraset ilamı” da denilen bu belge, kimlerin mirasçı olduğunu ve miras paylarını gösterir. Belgeyi noter veya sulh hukuk mahkemesinden alabilirsiniz. Bir mirasçı başvurabilir; bütün mirasçıların birlikte gitmesi gerekmez. Noterin belge veremediği, inceleme veya yargılama gereken durumlarda mahkeme yolu kullanılır.

Başvuru için kendi kimliğinizi, ölen kişinin kimlik bilgilerini ve ölüm tarihini hazırlayın. Belgede bir eksiklik, yanlışlık veya mirasçılık uyuşmazlığı varsa buna dayanarak paylaşım yapmadan önce hukuki destek alın. Belge tek başına evi bir mirasçıya bırakmaz.

Borç veya mirası reddetme düşüncesi varsa gecikmeyin. Miras yalnız mallardan oluşmaz; borçlar da önemlidir. Genel ret süresi üç aydır; başlangıcı ve istisnaları durumunuza göre değişir. Bazı tereke işlemleri ret hakkını kaybettirebilir. Satış veya paylaşım gibi adımlar atmadan önce hukuki destek alın. Türk Medenî Kanunu, m.598–610.

2. Tapu ölen kişinin adınaysa: miras intikali

Miras, kural olarak ölümle geçer. Ancak tapudaki kaydın da mirasçılar adına güncellenmesi gerekir. Bu işleme miras intikali denir. “Tapuda hâlâ babamın adı var” durumu tek başına mirasçı olmadığınız anlamına gelmez.

İntikal, taşınmazı satmak veya aile içinde paylaşmak değildir. Başvuran kişi, sırf başvurduğu için evin tek sahibi olmaz.

3. Tek mirasçı ne yapabilir?

  • Elbirliği halinde intikal: Mirasçılardan biri, taşınmazın bütün mirasçılar adına elbirliği mülkiyetiyle tescilini isteyebilir. Diğerlerinin bu başvuru için birlikte katılması gerekmez.
  • Doğrudan paylı tescil: İntikal sırasında taşınmazı miras paylarına göre doğrudan paylı mülkiyetle kaydettirmek için bütün mirasçıların bizzat veya yetkili temsilciyle katılımı gerekir.
  • Anlaşarak paylaşım veya taşınmazın tamamını satış: Olağan anlaşmalı işlemde bütün hak sahiplerinin geçerli iradesi veya yetkili temsili gerekir. Bir kişinin intikal başvurusu diğerleri adına satış izni değildir. Mahkeme kararı ve kanuni temsil gibi özel yollar ayrıca değerlendirilir.

Bu ilk iki başvuru biçiminin ayrımı resmî miras intikali açıklamasında yer alır. Tarım arazilerinde özel kurallar vardır. Tek mirasçıyla tapuda tebligatlı paylı tescil yolu ise aşağıda ayrı anlatılır.

Elbirliği, mirasçıların miras mallarına birlikte sahip olmasıdır; belgedeki miras oranı, tek başına satabileceğiniz belirli bir parsel parçası değildir. Paylı mülkiyet ise taşınmazda ayrı oranlarla ortaklıktır; örneğin 1/2 pay, evin belirli odalarını veya arsanın belirli yarısını vermez.

Örnek: Ayşe ve Mehmet’in belgesinde her biri için 1/2 yazdığını varsayalım. Ayşe bütün mirasçılar adına elbirliği halinde intikal isteyebilir. Bu, “ev Ayşe’nin, arsa Mehmet’in olsun” paylaşımını gerçekleştirmez. Böyle bir paylaşım ayrıca kararlaştırılıp uygun belgelerle tapuda uygulanır.

4. Belge ve başvuru sırası

Hazırlığınızı İşlemimi Bul – Miras akışında toparlayabilirsiniz. Taşınmaz ve mirasçı bilgilerinizi girdikçe eksik hazırlık alanlarını, durumunuza göre ilgili belge başlıklarını ve sonraki adımları görürsünüz.

  1. Mirasçılık belgesini alın. Elinizdeki taşınmaz bilgilerini de hazırlayın: il, ilçe, mahalle, ada/parsel ve varsa bağımsız bölüm. Eski tapu senedi bilgi bulmaya yardımcı olabilir.
  2. İntikal başvurusu yapın. WebTapu üzerinden başlatabilirsiniz; dijital erişiminiz yoksa tapu müdürlüğü veya Alo 181 başvuru kanallarını kullanabilirsiniz. Başvuru öncesi ayrıca zorunlu bir fizikî “ön kontrol” ziyareti yoktur. Giriş ve kullanım adımlarını Tapunak WebTapu rehberinde bulabilirsiniz.
  3. İşleme uygun belgeleri sunun. Kimlik, mirasçılık belgesi, temsil varsa yetkisini gösteren belge; zorunlu deprem sigortası kapsamındaki yapı için DASK poliçesi hazırlanır. Boş arsa için DASK poliçesi aranmaz. Yabancı belge ve özel durumlarda ek belge gerekebilir.
  4. Başvurunun bildirimlerini takip edin. Tapu müdürlüğünün inceleme, eksik belge, ödeme ve imza/randevu bildirimlerine göre ilerleyin. İnternetten başlatmak, bütün işlemin uzaktan biteceği anlamına gelmez.

TKGM, miras intikali başvurusunun müdürlüğe gitmeden başlatılabildiğini WebTapu açıklamasında belirtir. Evrakları hazırlarken vergi beyan süresini de takip edin.

5. Vergi, tapu harcı ve döner sermaye aynı şey mi?

  • Veraset ve intikal vergisi, mirasın vergilendirilmesidir. Miras kalan malın değeri parasal istisna haddinin altında kalsa bile beyanname gerekir. Ölüm ve mirasçının bulunduğu yer Türkiye ise genel beyan süresi ölüm tarihini takip eden dört aydır; yurt dışı durumlarında dört, altı veya sekiz aylık süreler söz konusu olabilir. Gaiplik ve süreyi etkileyen özel durumlar ayrıca değerlendirilir. Paylaşım anlaşmasını beklemeyin; GİB’in beyan açıklamasına göre kendi sürenizi kontrol edin.
  • Tapu harcı, tapuda yapılan işlemle ilgilidir. Miras yoluyla intikalde tapu harcı alınmaz. 2026 resmî tarife, (4) I/3(b). Sonraki satış, bağış veya paylaşımın harç durumu kendi işlemine göre belirlenir.
  • Döner sermaye bedeli, tapu hizmeti için ayrı bir bedeldir. İntikalde bu bedel alınır; güncel tarife ve uygulanabilecek muafiyetlere göre tutar değişebilir. Resmî başvurunuz için bildirilen tutarı esas alın.

İlk intikalde verginin hesaplanmasını beklemek gerekmez. Miras kalan taşınmazın mirasçılar adına ilk tescili, verginin tahakkuku (hesaplanıp borç olarak belirlenmesi) beklenmeden yapılır. İlk intikal başvurusunu, sonraki devir için alınan vergi ilişiği kesme belgesini bekleyerek ertelemeyin. Tescili en geç 15 gün içinde vergi dairesine bildirmek tapu müdürlüğünün görevidir; vergi beyan süreniz ayrı işler. 7338 sayılı Kanun, m.19.

6 Şubat 2023 deprem istisnası: Bu depremlerde veya aldığı yaralar nedeniyle daha sonra ölen kişilerden miras kalan mallar için veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmez; vergi ilişiği kesme belgesi de aranmaz. Ölen kişinin deprem bölgesinde ikamet etmesi şart değildir. GİB deprem rehberi, §4.1.

İntikalin tapuya ilişkin mali kalemlerini görmek için Harç ve Döner Sermaye aracında “Veraset yoluyla intikal” seçeneğini kullanabilirsiniz. Hesap, girdiğiniz taşınmaz ve müdürlük bilgilerine göre hazırlanır; veraset ve intikal vergisi bu hesaba dahil değildir.

Mirasçılık belgesi ve diğer işlemlerin masrafları ayrıca doğabilir. Tek bir “miras masrafı” veya sabit toplam söylemek doğru olmaz.

Sonraki satış, bağış veya pay devri ayrı aşamadır. Yukarıdaki deprem istisnası gibi özel hükümler dışında, taşınmaza düşen vergi tamamen ödenmeden devir veya ipotek gibi bir ayni hak kurulması kural olarak yapılamaz. Devirde vergi dairesinin ilişik kesme belgesi aranır. Kanunda ayrıca, uygun teminat gösterilirse taşınmazın bir kısmının veya tamamının devrine izin verilebilmesi yolu vardır; teminatın türü ve koşulları yetkili kurumca değerlendirilir. 7338 sayılı Kanun, m.19.

6. Mirasçılar anlaşamazsa

Anlaşamamanız, elbirliği halinde intikal için tek mirasçının başvuru yapmasını engelleyen bir koşul değildir. Ancak intikal, anlaşmazlığı çözmez.

Bir mirasçı, kanun veya sözleşmeyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa paylaşım isteyebilir. Taşınmazın bölünerek paylaşılması her zaman mümkün değildir; koşullara göre satış ve bedelin paylaşılması da gündeme gelebilir. Sonucu mahkeme belirler.

Taşınmazın paylaştırılması veya ortaklığın giderilmesi için yeni dava açmadan önce, kural olarak arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşmak zorunlu değildir. Bu kural her miras uyuşmazlığına uygulanmaz; 1 Eylül 2023’te zaten görülmekte olan davalar ve kanuni istisnalar ayrıca değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun, m.18/A–18/B ve geçici m.3.

Elbirliğini paylı mülkiyete çevirme, paylaşım veya satıştan ayrı bir işlemdir. Bu dönüşüm, evi veya arsayı fiziksel olarak bölüştürmez.

Tapuda tebligatla dönüşüm: Bir mirasçı, mirasçılık belgesine dayanarak tapu müdürlüğünden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Tapu müdürlüğü diğer mirasçılara itirazlarını bildirmeleri için tebligat yapar. Tebligat masraflarını talep eden karşılar.

Belirlenen süre içinde bir mirasçı itiraz eder veya paylaşma davası açıldığı anlaşılırsa, bu tebligat yoluyla dönüşüm yapılmaz. Kayıt ve belge uyuşmazlıkları gibi başka engeller de olabilir; başvuru tek başına dönüşüm garantisi değildir. 3402 sayılı Kanun, Ek m.3; TKGM 2009/6 genelgesi, A/3–6; 2024 duyurusu.

Tarım arazilerinde özel koşul: Bu dönüşüm Tarım ve Orman Bakanlığının iznine tabidir. Geçici m.5 kapsamındaki eski miraslarda uygulanacak hükümler ayrıca değerlendirilir; genel tapu yolunun her tarım arazisine aynı şekilde uygulanacağını varsaymayın. 5403 sayılı Kanun, m.8/B ve geçici m.5.

Mahkeme yolu: Tek mirasçının mahkemeden talebi üzerine diğer mirasçılara itiraz için çağrı yapılır; şartları oluşursa dönüşüme karar verilebilir. Türk Medenî Kanunu, m.640–644.

7. Hangi durumda yol değişir?

  • Tarla veya tarım arazisi: Bölünme ve miras yoluyla devir için 5403 sayılı Kanun’un özel kuralları olabilir. Her mirasçıya ayrı parsel çıkacağı varsayımıyla hareket etmeyin. İşlemde tapu müdürlüğü ve ilgili tarım biriminin değerlendirmesi esas alınır.
  • Yabancı mirasçı veya yurt dışı belge: Yabancı mahkemeden alınan mirasçılık belgesinin Türkiye’de kullanılmasında Türk mahkemesince onaylanma ve diğer belge koşulları gündeme gelir. Vatandaşlık ve taşınmazın niteliği edinim yolunu değiştirebilir; sıradan başvurunun aynı sonucu vereceği varsayılmaz.
  • Çocuk veya kısıtlı mirasçı, vasiyetname, tartışmalı paylar: Temsil, çıkar çatışması veya mahkeme izni gerekebilir. Diğer mirasçıların anlaşması bu koşulları ortadan kaldırmaz.
  • Art arda ölümler, eski tarihli miras veya tapuda yükler: Her miras halkası, ölüm tarihinde geçerli kurallar ve kayıttaki haklar ayrı değerlendirilir. İntikalin ipotek veya haczi kendiliğinden kaldıracağını düşünmeyin.

Şimdi yapabilecekleriniz

  • Mirasçılık belgenizin bulunup bulunmadığını ve ölüm tarihini belirleyin.
  • Elinizdeki ev/arsa bilgilerini, kimliğinizi ve varsa temsil belgenizi hazırlayın.
  • Borç, ret veya özel durum varsa gecikmeden hukuki destek alın.
  • Vergi beyan sürenizi kontrol edin; normal intikal için resmî başvuru kanalını kullanın.
  • Evin kimde kalacağı veya satılıp satılmayacağı kararını ayrı bir paylaşım konusu olarak ele alın.

Resmî kaynaklar

Başvuruya özgü belge, ücret ve hukuki koşullar yetkili kurumlarca belirlenir.