ابدأ بـ وثيقة حصر الورثة (mirasçılık belgesi) التي تُبيّن الورثة وحصصهم. إذا ظل العقار مسجلًا باسم المتوفى، قدّم طلب تسجيل انتقاله بالإرث. تحديد من سيحتفظ بالمنزل خطوة منفصلة عن تسجيله بأسماء الورثة.
يشرح هذا الدليل نقطة البداية للعقارات الموجودة في تركيا. ولا يحدد حصتك الشخصية في الإرث أو نتيجة دعوى قضائية.
1. جهّز وثيقة حصر الورثة أولًا
تُسمّى هذه الوثيقة أيضًا «veraset ilamı»، وتُبيّن من هم الورثة وحصصهم الإرثية. يمكنك الحصول عليها من كاتب عدل تركي أو من محكمة الصلح المدنية (sulh hukuk mahkemesi). يستطيع وارث واحد تقديم الطلب؛ ولا يلزم حضور جميع الورثة معًا. عندما لا يستطيع كاتب العدل إصدار الوثيقة أو يلزم فحص قضائي، يكون المسار عبر المحكمة.
جهّز هويتك وبيانات هوية المتوفى وتاريخ الوفاة. إذا كانت الوثيقة ناقصة أو خاطئة أو كانت صفة الورثة محل نزاع، اطلب مساعدة قانونية قبل تقسيم التركة استنادًا إليها. الوثيقة وحدها لا تجعل المنزل ملكًا لوارث واحد.
لا تتأخر إذا وُجدت ديون أو كنت تفكر في رفض الإرث. فالتركة ليست أموالًا فقط؛ الديون مهمة أيضًا. المدة العامة للرفض ثلاثة أشهر، لكن بداية المدة والاستثناءات تتغير بحسب الحالة. بعض التصرفات في التركة قد تُسقط حق الرفض. اطلب مساعدة قانونية قبل البيع أو القسمة. القانون المدني التركي، المواد 598–610.
2. إذا ظل العقار باسم المتوفى: تسجيل انتقال الإرث
ينتقل الإرث، كقاعدة عامة، عند الوفاة. لكن يجب أيضًا تحديث السجل العقاري بأسماء الورثة. يُسمّى هذا الإجراء miras intikali، أي تسجيل انتقال العقار بالإرث. وجود اسم والدك المتوفى في السجل لا يعني وحده أنك لست وارثًا.
التسجيل ليس بيعًا للعقار أو قسمة له بين أفراد الأسرة. ولا يصبح مقدم الطلب المالك الوحيد لمجرد تقديمه الطلب.
3. ماذا يستطيع وارث واحد أن يفعل؟
- التسجيل في الملكية المشتركة للتركة (elbirliği): يستطيع أحد الورثة طلب تسجيل العقار بأسماء جميع الورثة بهذا الشكل من الملكية. ولا يلزم أن يشارك الآخرون معه في هذا الطلب.
- التسجيل المباشر بحصص منفصلة (paylı): لتسجيل العقار مباشرةً في ملكية شائعة بحصص وفق الحصص الإرثية أثناء إجراء الانتقال، يلزم اشتراك جميع الورثة شخصيًا أو بواسطة ممثلين مخولين.
- القسمة بالاتفاق أو بيع العقار كاملًا: في المعاملة الاتفاقية المعتادة، يلزم التعبير الصحيح عن إرادة جميع أصحاب الحقوق أو تمثيلهم المخول. طلب التسجيل الذي يقدمه وارث واحد ليس إذنًا بالبيع نيابةً عن الآخرين. الأحكام القضائية والتمثيل القانوني مسارات تُقيّم على نحو مستقل.
تميّز الإرشادات الرسمية لتسجيل انتقال الإرث بين أول طريقتين. وتخضع الأراضي الزراعية لقواعد خاصة. أما المسار المنفصل في السجل العقاري مع تبليغ باقي الورثة، الذي يمكن لوارث واحد طلبه، فيُشرح أدناه.
في elbirliği يملك الورثة أموال التركة معًا؛ ونسبة الإرث المذكورة في الوثيقة ليست جزءًا محددًا من قطعة الأرض يمكنك بيعه وحدك. أما paylı mülkiyet فتعني وجود حصص منفصلة في ملكية العقار. وحصة 1/2 لا تمنح غرفًا معينة أو نصفًا محددًا من الأرض.
مثال: لنفترض أن وثيقة عائشة ومهمت تُبيّن حصة 1/2 لكل منهما. تستطيع عائشة طلب التسجيل بنظام elbirliği بأسماء جميع الورثة. وهذا لا ينفذ قسمة «المنزل لعائشة والأرض لمهمت». يجب الاتفاق على هذه القسمة بصورة منفصلة وتنفيذها في السجل العقاري بالوثائق المناسبة.
4. الوثائق وترتيب تقديم الطلب
يمكنك تنظيم استعدادك في مسار اعثر على معاملتي – الميراث. عند إدخال بيانات العقار والورثة، ترى حقول التحضير الناقصة وعناوين الوثائق ذات الصلة بحالتك والخطوات التالية.
- احصل على وثيقة حصر الورثة. جهّز بيانات العقار الموجودة لديك: الولاية والقضاء والحي ورقم المجموعة العقارية/القطعة، ورقم الوحدة المستقلة إن وُجد. قد يساعد سند عقاري قديم في العثور على هذه البيانات.
- قدّم طلب تسجيل انتقال الإرث. يمكنك البدء عبر WebTapu. إذا لم يتوفر لك وصول رقمي، استخدم قنوات تقديم الطلب عبر مديرية السجل العقاري أو Alo 181. لا توجد زيارة شخصية إضافية إلزامية لـ«فحص مسبق» قبل تقديم الطلب. لخطوات تسجيل الدخول والاستخدام، راجع دليل Tapunak لنظام WebTapu.
- قدّم الوثائق المناسبة للإجراء. جهّز الهوية ووثيقة حصر الورثة، ووثيقة الصلاحية عند وجود ممثل، وبوليصة DASK للمبنى المشمول بالتأمين الإلزامي ضد الزلازل. لا تُطلب بوليصة DASK للأرض الخالية من البناء. قد تتطلب الوثائق الأجنبية والحالات الخاصة وثائق إضافية.
- تابع إشعارات الطلب. تابع تعليمات المديرية بشأن الفحص والوثائق الناقصة والدفع والتوقيع/الموعد. البدء عبر الإنترنت لا يعني أن الإجراء كله سينتهي عن بُعد.
توضح TKGM إمكان بدء طلب انتقال الإرث دون الذهاب إلى المديرية في شرح نظام WebTapu. تابع أيضًا مهلة الإقرار الضريبي أثناء تجهيز الوثائق.
5. الضريبة والرسم العقاري وبدل الخدمة
- ضريبة الإرث والانتقال بلا مقابل (veraset ve intikal vergisi) تتعلق بفرض الضريبة على الإرث. يجب تقديم إقرار عن الأموال الموروثة حتى إذا كانت قيمتها أقل من حد الإعفاء المالي. إذا وقعت الوفاة في تركيا وكان الوارث في تركيا، فالمدة العامة للإقرار أربعة أشهر بعد تاريخ الوفاة. وفي الحالات المرتبطة بالخارج قد تكون المدة أربعة أو ستة أو ثمانية أشهر. إعلان الوفاة بسبب الغياب والحالات الخاصة المؤثرة في المدد تُقيّم بصورة منفصلة. لا تنتظر اتفاق القسمة؛ تحقق من مهلتك وفق شرح إدارة الإيرادات GİB.
- الرسم العقاري (tapu harcı) يتعلق بالإجراء في السجل العقاري. لا يُحصّل رسم عقاري عند التسجيل بطريق الإرث. التعرفة الرسمية لعام 2026، (4) I/3(b). تتحدد رسوم البيع أو الهبة أو القسمة اللاحقة بحسب المعاملة نفسها.
- بدل الخدمة (döner sermaye bedeli) مبلغ منفصل مقابل خدمة السجل العقاري. يُحصّل عند تسجيل انتقال الإرث، وقد يختلف وفق التعرفة الحالية والإعفاءات المنطبقة. اعتمد المبلغ المبلّغ لك بشأن طلبك الرسمي.
التسجيل الأول للإرث لا ينتظر تحديد الضريبة. يُسجّل العقار الموروث أولًا بأسماء الورثة دون انتظار احتساب الضريبة وتحديدها كدين. لا تؤجل هذا الطلب انتظارًا لوثيقة تسوية العلاقة الضريبية المطلوبة عند نقل الملكية لاحقًا. على مديرية السجل العقاري إبلاغ دائرة الضرائب خلال 15 يومًا من التسجيل؛ أما مهلة إقرارك الضريبي فتسري بصورة مستقلة. القانون رقم 7338، المادة 19.
استثناء زلازل 6 فبراير 2023: الأموال الموروثة من أشخاص توفوا في هذه الزلازل أو لاحقًا بسبب الإصابات التي تعرضوا لها فيها لا تتطلب إقرارًا بضريبة الإرث ولا وثيقة تسوية العلاقة الضريبية. لا يُشترط أن يكون المتوفى مقيمًا في منطقة الزلزال. دليل GİB للزلزال، القسم 4.1.
لمعرفة بنود تكلفة السجل العقاري للانتقال، اختر «انتقال بالإرث» في أداة الرسوم وبدل الخدمة. يعتمد الحساب على بيانات العقار ومديرية السجل التي تدخلها؛ ولا يشمل ضريبة الإرث والانتقال بلا مقابل.
قد تنشأ تكاليف أخرى لوثيقة حصر الورثة والإجراءات الأخرى. لذلك لا يصح إعطاء «تكلفة إرث» واحدة ثابتة.
البيع أو الهبة أو نقل حصة لاحقًا مرحلة مستقلة. باستثناء الأحكام الخاصة، مثل استثناء الزلازل أعلاه، يلزم كقاعدة عامة سداد الضريبة المتعلقة بالعقار بالكامل قبل نقل ملكيته أو إنشاء حق عيني عليه، مثل الرهن. وعند النقل تُطلب وثيقة تسوية العلاقة الضريبية من دائرة الضرائب. ويتيح القانون أيضًا الإذن بنقل جزء من العقار أو كله عند تقديم ضمان مستوفٍ للشروط القانونية؛ وتقيّم الجهة المختصة نوع الضمان وشروطه. القانون رقم 7338، المادة 19.
6. إذا لم يتفق الورثة
عدم الاتفاق لا يمنع وارثًا واحدًا من تقديم طلب التسجيل بنظام elbirliği. لكن التسجيل لا يحل النزاع نفسه.
يجوز للوارث طلب القسمة ما لم يكن ملزمًا بمواصلة الشراكة بموجب قانون أو اتفاق. ليست قسمة العقار عينيًا ممكنة دائمًا؛ وقد يُبحث البيع وتقسيم الثمن بحسب الشروط. تحدد المحكمة النتيجة.
قبل إقامة دعوى جديدة لقسمة العقار أو إنهاء الملكية المشتركة، يُعد اللجوء إلى الوساطة، كقاعدة عامة، شرطًا لرفع الدعوى. ولا يلزم التوصل إلى اتفاق. لا تنطبق هذه القاعدة على كل نزاع إرث؛ تُقيّم بصورة منفصلة الدعاوى التي كانت منظورة بالفعل في 1 سبتمبر 2023 والاستثناءات القانونية. القانون رقم 6325، المادتان 18/A–18/B والمادة الانتقالية 3.
تحويل elbirliği إلى ملكية بحصص منفصلة إجراء مستقل عن القسمة أو البيع. ولا يقسم المنزل أو الأرض تقسيمًا ماديًا.
التحويل عن طريق التبليغ في السجل العقاري: يستطيع وارث واحد، استنادًا إلى وثيقة حصر الورثة، أن يطلب من مديرية السجل العقاري تحويل elbirliği إلى ملكية بحصص منفصلة. تُبلّغ المديرية باقي الورثة ليتمكنوا من تقديم اعتراضاتهم. ويتحمل مقدم الطلب تكاليف التبليغ.
إذا اعترض وارث خلال المدة المحددة أو تبيّن أن دعوى قسمة قد رُفعت، فلا يُجرى التحويل عبر مسار التبليغ هذا. وقد توجد عوائق أخرى، مثل عدم تطابق السجلات أو الوثائق؛ فالطلب وحده لا يضمن التحويل. القانون رقم 3402، المادة الإضافية 3؛ تعميم TKGM رقم 2009/6، A/3–6؛ إعلان 2024.
شرط خاص للأراضي الزراعية: يخضع هذا التحويل لإذن وزارة الزراعة والغابات. تُقيّم القواعد المطبقة على الميراث القديم المشمول بالمادة الانتقالية 5 بصورة منفصلة؛ فلا تفترض أن المسار العقاري العام ينطبق بالطريقة نفسها على كل أرض زراعية. القانون رقم 5403، المادة 8/B والمادة الانتقالية 5.
المسار القضائي: إذا طلبه وارث واحد من المحكمة، يُدعى باقي الورثة لتقديم اعتراضاتهم؛ وقد يُحكم بالتحويل عند تحقق الشروط. القانون المدني التركي، المواد 640–644.
7. متى يتغير المسار؟
- الحقل أو الأرض الزراعية: قد يفرض القانون رقم 5403 قواعد خاصة للتقسيم والانتقال بالإرث. لا تتصرف على افتراض حصول كل وارث على قطعة مستقلة. يُعتمد تقييم مديرية السجل العقاري والجهة الزراعية المختصة في الإجراء.
- الوارث الأجنبي أو الوثائق من الخارج: استخدام وثيقة حصر ورثة صادرة عن محكمة أجنبية في تركيا يرتبط باعتمادها من محكمة تركية وبشروط وثائق أخرى. قد تغير الجنسية وطبيعة العقار مسار التملك؛ ولا يُفترض أن الطلب المعتاد سيعطي النتيجة نفسها.
- وارث قاصر أو خاضع لتقييد قانوني، أو وصية، أو حصص متنازع عليها: قد يلزم بحث التمثيل أو تعارض المصالح أو إذن المحكمة. اتفاق بقية الورثة لا يلغي هذه الشروط.
- وفيات متتابعة أو إرث قديم أو قيود على العقار: تُقيّم كل حلقة إرث والقواعد السارية عند تاريخ الوفاة والحقوق المسجلة على نحو منفصل. لا يفترض أن تسجيل الإرث يزيل الرهن أو الحجز تلقائيًا.
ما يمكنك فعله الآن
- حدّد هل توجد وثيقة حصر ورثة، وتحقق من تاريخ الوفاة.
- جهّز بيانات المنزل/الأرض الموجودة لديك وهويتك ووثيقة التمثيل إن وُجدت.
- اطلب مساعدة قانونية دون تأخير عند وجود ديون أو احتمال الرفض أو حالة خاصة.
- تحقق من مهلة الإقرار الضريبي، واستخدم قناة رسمية للتسجيل المعتاد.
- تعامل مع قرار من سيحتفظ بالمنزل أو هل سيباع بوصفه موضوع قسمة منفصلًا.
المصادر الرسمية
- القانون المدني التركي — حصر الورثة والرفض وشراكة الإرث والقسمة.
- وزارة الخارجية / القنصلية العامة في برلين — انتقال الإرث، 25 يونيو 2025. لا تُعمّم شروط المواعيد والخدمات الخاصة ببرلين على جميع المديريات في تركيا.
- TKGM — نظام WebTapu.
- GİB — ضريبة الإرث والانتقال بلا مقابل، شرح 2026.
- قانون الوساطة في المنازعات المدنية.
- قانون حماية التربة واستخدام الأراضي.
- قانون النفاذ رقم 4722 — المادة 17، قانون الإرث المطبق بحسب تاريخ الوفاة.
تحدد الجهات المختصة الوثائق والمبالغ والشروط القانونية الخاصة بكل طلب.