راهنمای جامع خرید ملک، ارث و اخذ شهروندی ترکیه برای اتباع خارجی
1. مقدمه: چارچوب حقوقی و قانون اساسی حاکم بر سرمایه‌گذاری خارجی در املاک ترکیه
ترکیه، به عنوان یک مرکز استراتژیک در تقاطع اروپا و آسیا، بازار املاک و مستغلات خود را به یکی از جذاب‌ترین مقاصد برای سرمایه‌گذاری جهانی تبدیل کرده است. با این حال، این بازار جذاب توسط یک چارچوب حقوقی چندلایه اداره می‌شود که ریشه در اصول قانون اساسی و ملاحظات امنیت ملی دارد. درک این چارچوب برای هر سرمایه‌گذار خارجی امری حیاتی است.
اساس حقوق مالکیت در ترکیه در ماده ۳۵ قانون اساسی این کشور نهفته است که حق مالکیت را برای «همگان» به رسمیت می‌شناسد. با این حال، ماده ۱۶ قانون اساسی به دولت این اختیار را می‌دهد که حقوق و آزادی‌های اساسی اتباع خارجی را به موجب قانون و در راستای قوانین بین‌المللی محدود کند. پیامد حقوقی حیاتی این دو ماده این است که حق تملک ملک توسط یک تبعه خارجی در ترکیه، یک حق ذاتی نیست، بلکه یک امتیاز قابل فسخ است که توسط دولت مستقل اعطا و به شدت تنظیم می‌شود.
نقطه عطف در این زمینه، اصلاح ماده ۳۵ قانون ثبت اسناد (شماره ۲۶۴۴) از طریق قانون شماره ۶۳۰۲ در سال ۲۰۱۲ بود. این اصلاح، پارادایم حاکم بر تملک اتباع خارجی را تغییر داد. سیستم قدیمی مبتنی بر اصل سختگیرانه «مقابله به مثل» (mütekabiliyet) بود که طبق آن، تنها شهروندان کشورهایی که به اتباع ترک اجازه مالکیت می‌دادند، می‌توانستند در ترکیه ملک خریداری کنند. سیستم جدید این شرط را حذف کرد و اختیار را به رئیس‌جمهور سپرد تا لیستی از ملیت‌های واجد شرایط را تعیین کند. این اصلاحیه، دروازه اصلی حقوقی برای ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار املاک ترکیه محسوب می‌شود.
در ادامه، طبقه‌بندی‌های مختلف اشخاص و نهادهای خارجی و رژیم‌های حقوقی متمایزی که برای هر یک اعمال می‌شود، به تفصیل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
2. طبقه‌بندی اشخاص واجد شرایط: چه کسانی می‌توانند در ترکیه ملک خریداری کنند؟
چارچوب حقوقی تملک املاک در ترکیه برای همه یکسان نیست و بر اساس وضعیت حقوقی سرمایه‌گذار خارجی (شخص حقیقی، شرکت تجاری، تبعه سابق ترکیه و غیره) به طور قابل توجهی متفاوت است. این بخش، دسته‌بندی‌های مختلف سرمایه‌گذاران را تشریح می‌کند تا قوانین و رویه‌های خاص هر یک را روشن سازد.
2.1. اشخاص حقیقی خارجی (Foreign Natural Persons)
به عنوان قاعده کلی، شهروندان کشورهایی که در لیست مورد تایید رئیس‌جمهور قرار دارند (در حال حاضر بیش از ۱۸۰ کشور) می‌توانند در ترکیه ملک خریداری کنند. با این حال، یک شرط ویژه برای تملک زمین‌های فاقد بنا (yapısız taşınmaz، مانند قطعات زمین یا مزارع) وجود دارد. ماده ۳۵ قانون ثبت اسناد، مالک خارجی را ملزم می‌کند که ظرف مدت دو سال از تاریخ تملک، یک پروژه توسعه (مانند پروژه ساختمانی) را تهیه کرده و برای تأیید به وزارتخانه مربوطه ارائه دهد. عدم رعایت این شرط، پیامدهای جدی به همراه دارد و می‌تواند منجر به انحلال اجباری (tasfiye) ملک توسط وزارت خزانه‌داری و دارایی شود.
2.2. شرکت‌های تجاری خارجی (تأسیس شده در خارج از ترکیه)
طبق ماده ۳۵ قانون ثبت اسناد، شرکت‌های تجاری که بر اساس قوانین کشورهای خارجی تأسیس شده‌اند، تنها تحت شرایط پیش‌بینی شده در قوانین خاص می‌توانند در ترکیه املاک و مستغلات تملک کنند. این قوانین خاص، حق تملک را صرفاً برای انجام فعالیت‌های تعریف شده در همان قوانین اعطا می‌کنند. قوانین کلیدی در این زمینه عبارتند از: قانون نفت (شماره ۶۳۲۶)، قانون تشویق گردشگری (شماره ۲۶۳۴) و قانون مناطق صنعتی (شماره ۴۷۳۷). این بدان معناست که این شرکت‌ها نمی‌توانند به طور کلی برای مقاصدی مانند خرید دفتر کار یا واحدهای مسکونی اقدام کنند.
2.3. شرکت‌های ترکیه‌ای با سرمایه خارجی (مشمول ماده ۳۶ قانون ثبت اسناد)
رژیم حقوقی برای شرکت‌هایی که در ترکیه ثبت شده‌اند اما مالکیت خارجی قابل توجهی دارند، متفاوت است. ماده ۳۶ قانون ثبت اسناد، این شرکت‌ها را به شرح زیر تعریف می‌کند: شرکت‌هایی که ۵۰٪ یا بیشتر از سهام آن‌ها متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی باشد، یا شرکت‌هایی که شرکای خارجی در آن‌ها اختیار انتصاب یا عزل اکثریت اعضای هیئت مدیره را داشته باشند.
این شرکت‌ها تنها می‌توانند املاکی را به منظور انجام فعالیت‌های مشخص شده در اساسنامه خود تملک کنند. فرآیند تملک نیازمند کسب مجوز از استانداری (Valilik) است که مطابقت ملک مورد نظر با اهداف شرکت را ارزیابی می‌کند.
2.4. دارندگان کارت آبی (اتباع سابق ترکیه)
دارندگان «کارت آبی» (Mavi Kart) که طبق ماده ۲۸ قانون شهروندی ترکیه (شماره ۵۹۰۱) به اتباع سابق ترکیه و فرزندان آن‌ها تا نسل سوم اعطا می‌شود، از وضعیت ممتازی برخوردارند. این افراد در معاملات املاک و مستغلات کاملاً مانند شهروندان ترکیه محسوب می‌شوند. در نتیجه، آن‌ها از کلیه محدودیت‌های اعمال شده بر سایر اتباع خارجی، مانند سقف ۳۰ هکتاری تملک در سراسر کشور و سهمیه ۱۰٪ در سطح شهرستان، معاف هستند.
اکنون که گروه‌های واجد شرایط مشخص شدند، به بررسی محدودیت‌های کمی و کیفی که بر تملک املاک حاکم است، می‌پردازیم.
3. محدودیت‌ها و ممنوعیت‌های کلیدی در تملک املاک
علی‌رغم آزادسازی بازار املاک برای سرمایه‌گذاران خارجی، دولت ترکیه همچنان کنترل‌های دقیقی را از طریق مجموعه‌ای از محدودیت‌های کمی، جغرافیایی و مبتنی بر ملیت برای حفاظت از امنیت ملی و منافع استراتژیک خود اعمال می‌کند.
3.1. محدودیت‌های کمی (Quantitative Limits)
ماده ۳۵ قانون ثبت اسناد دو محدودیت اصلی کمی را برای اشخاص حقیقی خارجی تعیین می‌کند:
- محدودیت فردی در سراسر کشور: هر شخص حقیقی خارجی می‌تواند در مجموع حداکثر ۳۰ هکتار (۳۰۰,۰۰۰ متر مربع) ملک در سراسر ترکیه تملک کند. رئیس‌جمهور اختیار دارد این سقف را تا ۶۰ هکتار افزایش دهد.
- سهمیه ۱۰٪ در سطح شهرستان: مجموع مساحت املاک خریداری شده توسط کلیه اشخاص حقیقی خارجی در یک شهرستان نمی‌تواند از ۱۰٪ کل مساحت اراضی خصوصی در آن شهرستان تجاوز کند. این بدان معناست که در شهرستان‌های بسیار محبوب نزد سرمایه‌گذاران خارجی (مانند برخی مناطق آلانیا، فتحیه یا مناطق مرکزی استانبول)، این سهمیه ممکن است پر شده یا به اتمام نزدیک باشد. بنابراین، بررسی‌های حقوقی پیش از خرید باید شامل استعلام درصد مالکیت فعلی اتباع خارجی در شهرستان مورد نظر از اداره ثبت اسناد محلی باشد.
3.2. محدودیت‌های جغرافیایی و امنیتی (Geographic and Security Restrictions)
بر اساس قانون شماره ۲۵۶۵، تملک املاک توسط اتباع خارجی در مناطق ممنوعه نظامی مطلقاً ممنوع است. تملک ملک در مناطق امنیتی نظامی و مناطق امنیتی ویژه ممنوع نیست، اما منوط به کسب مجوز از استانداری مربوطه است. در عمل، ادارات ثبت اسناد هنگام دریافت درخواست خرید توسط یک تبعه خارجی، به طور خودکار مختصات ملک را با نقشه‌های رسمی این مناطق تطبیق می‌دهند.
3.3. ممنوعیت‌های مبتنی بر ملیت (Nationality-Based Prohibitions)
ممنوعیت‌های خاصی بر اساس ملیت سرمایه‌گذار وجود دارد. بارزترین نمونه، ممنوعیت دیرینه تملک املاک توسط شهروندان سوریه در ترکیه است که ریشه در مسائل تاریخی دارد. علاوه بر این، شهروندان برخی کشورهای دیگر مانند ارمنستان، کره شمالی و کوبا نیز با محدودیت‌های قانونی مواجه هستند یا در لیست کشورهای مجاز برای خرید ملک قرار ندارند.
با شناخت قوانین کلی حاکم بر تملک، اکنون به بررسی مسیر بسیار خاص و محبوب اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک می‌پردازیم.
4. مسیر اخذ شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری در املاک (CBI)
محبوب‌ترین مسیر برای اخذ شهروندی استثنائی ترکیه، سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات است. مبنای قانونی این برنامه در ماده ۱۲ قانون شهروندی (شماره ۵۹۰۱) و ماده ۲۰ آیین‌نامه اجرایی آن تعریف شده است. این مسیر که در ابتدا ساده به نظر می‌رسید، با گذشت زمان و با هدف جلوگیری از سوءاستفاده، به طور فزاینده‌ای فنی و قانون‌مند شده است.
4.1. حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری و تغییرات تاریخی آن
حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برای اخذ شهروندی از طریق خرید ملک در طول سال‌ها دستخوش تغییرات قابل توجهی بوده است:
دوره زمانی (Time Period) حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری (Min. Investment) ۱۲.۰۱.۲۰۱۷ – ۱۸.۰۹.۲۰۱۸ ۱,۰۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا ۱۹.۰۹.۲۰۱۸ – ۱۲.۰۶.۲۰۲۲ ۲۵۰,۰۰۰ دلار آمریکا ۱۳.۰۶.۲۰۲۲ – اکنون ۴۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا
نکته حیاتی: املاکی که قبل از تاریخ ۱۲ ژانویه ۲۰۱۷ خریداری شده‌اند، صرف نظر از ارزش فعلی آن‌ها، برای درخواست شهروندی واجد شرایط نیستند.
4.2. الزامات نوع ملک: تغییرات کلیدی آیین‌نامه مورخ ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳
تغییر آیین‌نامه در تاریخ ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳، یک نقطه عطف در برنامه شهروندی بود. تا پیش از این تاریخ، هر نوع ملکی (شامل زمین‌های خالی و اراضی کشاورزی) قابل قبول بود. اما مقررات جدید، الزامات سختگیرانه‌تری را برای املاک خریداری شده پس از این تاریخ وضع کرده است:
- ملک باید دارای مالکیت قطعی آپارتمان (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق ساختمانی (kat irtifakı) باشد.
- اگر ملک در سند به عنوان «قطعه زمین» (arsa) ثبت شده باشد، باید دارای ساختمانی باشد که برای آن «گواهی پایان کار» (Yapı Kullanma İzin Belgesi / İskan) صادر شده باشد.
- به صراحت اعلام شده است که اراضی کشاورزی (مانند tarla, zeytinlik و غیره) و قطعات زمین خالی که فاقد ساختار کاندومینیوم تثبیت‌شده هستند، دیگر برای درخواست شهروندی واجد شرایط نمی‌باشند.
این تغییر نظارتی به وضوح نشان‌دهنده چرخش سیاست دولت از تشویق سفته‌بازی بر روی زمین‌های خام به سمت هدایت سرمایه‌گذاری خارجی به املاک توسعه‌یافته و دارای ارزش افزوده است که به ذخایر مسکونی و تجاری کشور کمک می‌کند.
4.3. فرآیند فنی و مستندات الزامی (The Technical Process and Required Documentation)
بر اساس بخشنامه‌های جدید سال ۲۰۲۴، فرآیند اخذ شهروندی نیازمند ارائه مستندات فنی و دقیقی است.
- گزارش ارزیابی ملک (Değerleme Raporu): ارائه گزارش ارزیابی ملک یک الزام قطعی است. برای اهداف شهروندی، این گزارش باید منحصراً توسط شرکت GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. صادر شود و درخواست آن از طریق پورتال WebTapu ثبت گردد. این گزارش از تاریخ صدور به مدت ۳ ماه اعتبار دارد.
- سند tespit مبلغ سرمایه‌گذاری (Tutar Tespit Belgesi - TTB): این سند که با مقررات ۲۰۲۴ معرفی شد، یک مدرک رسمی متمایز است که توسط GEDAŞ بر اساس گزارش ارزیابی صادر می‌شود. TTB به طور رسمی ارزش سرمایه‌گذاری ملک را برای اهداف شهروندی تأیید می‌کند و به صورت الکترونیکی به اداره ثبت اسناد مربوطه ارسال می‌شود. این سند از تاریخ صدور به مدت شش ماه اعتبار دارد.
- گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi - DAB): سرمایه‌گذار موظف است مبلغ سرمایه‌گذاری را به صورت ارز خارجی به یک بانک در ترکیه بفروشد و آن بانک نیز ارز را به بانک مرکزی ترکیه منتقل می‌کند. DAB گواهی رسمی این تراکنش است و ارائه آن برای اثبات منشأ و انتقال قانونی سرمایه، یک شرط غیرقابل مذاکره است.
4.4. تعهدات و محدودیت‌های رویه‌ای (Procedural Obligations and Restrictions)
- تعهد عدم فروش به مدت سه سال: سرمایه‌گذار موظف است تعهدی مبنی بر عدم فروش ملک به مدت سه سال را بپذیرد. این تعهد به صورت یک حاشیه‌نویسی (şerh) در سند ملک درج می‌شود و از هرگونه انتقال مالکیت در این دوره جلوگیری می‌کند.
- محدودیت‌های مربوط به مالکیت قبلی: برای جلوگیری از افزایش مصنوعی قیمت املاک و گردش همان املاک در برنامه شهروندی، مقررات، یک دکترین سختگیرانه «زنجیره مالکیت» و «استفاده یکباره» را ایجاد کرده است:
- ملک مورد نظر نباید از یک شخص حقیقی خارجی دیگر خریداری شود.
- ملک نباید قبلاً متعلق به خود سرمایه‌گذار، همسر یا فرزندان وی بوده و به یک شخص یا شرکت ترک فروخته شده باشد.
- هر ملک تنها یک بار می‌تواند برای درخواست شهروندی مورد استفاده قرار گیرد.
اکنون که قوانین کلی و مسیر اخذ شهروندی بررسی شد، به مراحل عملی و میدانی انجام معاملات در ادارات ثبت اسناد ترکیه می‌پردازیم.
5. راهنمای عملی انجام معاملات: از شناسایی هویت تا وکالت‌نامه
این بخش از مباحث تئوری حقوقی فراتر رفته و به واقعیت‌های عملی و رویه‌های اداری حاکم بر معاملات املاک در ادارات ثبت اسناد ترکیه می‌پردازد.
5.1. شناسایی هویت و مدیریت اصلاحات در اسناد رسمی
یکی از مشکلات رایج برای اتباع خارجی، مغایرت در اطلاعات هویتی است (مانند خطاهای ناشی از ترجمه نام‌ها یا تغییر شماره پاسپورت). بر اساس بخشنامه 2021/5، این مغایرت‌ها از طریق فرآیندی به نام «تصحیح» (tashih) قابل حل است. برای این کار، سرمایه‌گذار باید مدارکی مانند «گواهی تطابق نام» (Name Equivalence Certificate) را از کشور خود تهیه کرده و با مهر آپوستیل یا تأیید کنسولگری ترکیه ارائه دهد. همچنین، فرم «اظهارنامه اطلاعات هویتی» (Kimlik Bilgileri Beyanı Formu) به عنوان مبنای ثبت اطلاعات صحیح در سیستم استفاده می‌شود.
5.2. استفاده از وکالت‌نامه (Vekaletname) در معاملات
بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی معاملات خود را از طریق وکیل انجام می‌دهند. الزامات قانونی برای وکالت‌نامه‌ها بسته به محل صدور آن‌ها متفاوت است:
محل صدور وکالت‌نامه (Place of Issuance) الزامات کلیدی (Key Requirements) کنسولگری‌های ترکیه در خارج از کشور تنظیم شده به زبان ترکی، بدون نیاز به تایید اضافی، مستقیماً در ترکیه معتبر است. دفاتر اسناد رسمی خارجی باید دارای مهر «آپوستیل» (Apostille) باشد (برای کشورهای عضو کنوانسیون لاهه). ترجمه رسمی تایید شده توسط دفتر اسناد رسمی در ترکیه الزامی است.
هشدار: الزام وجود عکس بر روی وکالت‌نامه در ادارات ثبت اسناد ترکیه غیرقابل مذاکره است. علاوه بر این، وکالت‌نامه‌های صادر شده در خارج که فاقد آپوستیل معتبر یا ترجمه صحیح هستند، شایع‌ترین علت شکست و تأخیر در معاملات محسوب می‌شوند. استفاده از کنسولگری ترکیه برای صدور وکالت‌نامه به منظور کاهش این ریسک‌ها قویاً توصیه می‌شود.
5.3. رهن و وثیقه (İpotek ve Haciz)
اتباع خارجی می‌توانند ملک خود را به عنوان وثیقه برای دریافت وام در رهن بانک قرار دهند. با این حال، وجود هرگونه رهن (ipotek) یا توقیف (haciz) بر روی ملک، تأثیر مستقیمی بر درخواست شهروندی دارد. برای اینکه ملکی برای برنامه شهروندی واجد شرایط باشد، باید کاملاً فاقد هرگونه بدهی و تعهد باشد. کل مبلغ سرمایه‌گذاری باید به صورت سرمایه خالص و بدون هیچ‌گونه وثیقه‌ای باشد.
در ادامه، به بررسی مسائل حقوقی بلندمدتی که یک سرمایه‌گذار ممکن است با آن‌ها مواجه شود، می‌پردازیم.
6. ملاحظات حقوق بین‌الملل خصوصی: وراثت و حقوق خانواده
مالکیت ملک در یک کشور خارجی، ملاحظات حقوقی بلندمدتی را فراتر از خرید اولیه ایجاد می‌کند که به ویژه در حوزه وراثت و حقوق خانواده اهمیت می‌یابد. حقوق بین‌الملل خصوصی ترکیه قوانین مشخصی برای این شرایط دارد.
6.1. وراثت و جانشینی (Inheritance and Succession)
ماده ۲۰ قانون حقوق بین‌الملل خصوصی و آیین دادرسی ترکیه (MÖHUK)، اصل "Lex Rei Sitae" (قانون محل وقوع مال) را برای اموال غیرمنقول به صراحت پذیرفته است. این اصل به این معناست که برای املاک و مستغلات واقع در ترکیه، صرف نظر از ملیت فرد متوفی، قوانین وراثت ترکیه حاکم خواهد بود.
در عمل، ورثه یک تبعه خارجی باید برای دریافت «گواهی انحصار وراثت» به دادگاه‌های ترکیه مراجعه کنند. پس از دریافت این گواهی، ورثه می‌توانند برای انتقال سند (intikal) به نام خود اقدام کنند. یک سناریوی پرخطر زمانی رخ می‌دهد که یکی از ورثه، شهروند کشوری باشد که از تملک ملک در ترکیه منع شده است (مانند سوریه). در این حالت، ملک به صورت قانونی به ارث می‌رسد، اما وارث موظف است ظرف مدت یک سال آن را به فروش رسانده و وجه حاصل از فروش را دریافت کند.
6.2. حقوق خانواده: طلاق و تقسیم اموال (Family Law: Divorce and Asset Division)
حکم طلاقی که توسط یک دادگاه خارجی صادر شده و در آن دستور انتقال مالکیت ملکی در ترکیه داده شده باشد، به طور خودکار در ترکیه قابل اجرا نیست. برای اجرای چنین حکمی، لازم است یک دعوای «شناسایی و تنفیذ» (Tanıma ve Tenfiz) در دادگاه خانواده ترکیه اقامه شود.
نکته حیاتی این است که تا زمان تنفیذ حکم توسط دادگاه ترکیه، سند ملک تنها مدرک مالکیت محسوب می‌شود. همسری که نامش در سند قید شده است، قدرت قانونی مطلق برای فروش ملک به یک شخص ثالث با حسن نیت را دارد که این امر همسر دیگر را در بهترین حالت با یک ادعای دشوار برای جبران خسارت مالی مواجه خواهد کرد. برای جلوگیری از این خطر، اقدام پیشگیرانه حیاتی، درخواست صدور «قرار تأمین خواسته» (İhtiyati Tedbir) از دادگاه خانواده ترکیه برای توقیف ملک تا پایان رسیدگی قضایی است.
در بخش پایانی، نکات کلیدی را جمع‌بندی کرده و یک تحلیل ریسک نهایی ارائه خواهیم داد.
7. تحلیل ریسک و نتیجه‌گیری
پیمایش در بازار املاک و مستغلات ترکیه نیازمند درک کامل یک چشم‌انداز حقوقی پویا و در حال تحول است. این بخش پایانی، رایج‌ترین ریسک‌ها را جمع‌بندی کرده و یک دیدگاه تخصصی برای مدیریت آن‌ها ارائه می‌دهد.
سناریوی ریسک (Risk Scenario) پیامد احتمالی (Potential Consequence) راهبرد پیشگیرانه (Mitigation Strategy) اشتباه در فرآیند خرید ارز (DAB) رد درخواست شهروندی. اطمینان از اینکه بانک گواهی را با اطلاعات صحیح و مطابق با بخشنامه صادر می‌کند. خرید ملکی که قبلاً برای شهروندی استفاده شده سرمایه‌گذاری برای شهروندی نامعتبر تلقی می‌شود. انجام بررسی دقیق سوابق ملک (due diligence) در اداره ثبت اسناد. عدم تطابق ارزش ملک (قیمت خرید در مقابل گزارش ارزیابی) رد درخواست شهروندی به دلیل نرسیدن به حد نصاب. اطمینان از اینکه هم قیمت اعلام شده در سند و هم ارزش ارزیابی شده، حداقل مبلغ مورد نیاز را برآورده می‌کنند. خرید زمین فاقد شرایط لازم (پس از دسامبر ۲۰۲۳) رد قطعی درخواست شهروندی. خرید املاک دارای مالکیت قطعی آپارتمان (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق ساختمانی (kat irtifakı). فروش ملک توسط همسر در حین فرآیند طلاق از دست دادن مالکیت ملک. ثبت فوری درخواست قرار تامین خواسته (ihtiyati tedbir) در دادگاه خانواده ترکیه. عدم تطابق هویت در اسناد رسمی (مثلاً پاسپورت در مقابل سند قبلی) توقف معامله تا زمان تکمیل فرآیند رسمی تصحیح (tashih) و ایجاد تأخیرهای قابل توجه. اخذ پیشگیرانه «گواهی تطابق نام» از کشور مبدأ با مهر آپوستیل قبل از شروع معاملات. خرید در شهرستانی که سهمیه ۱۰٪ مالکیت خارجی پر شده است رد قطعی درخواست انتقال سند توسط اداره ثبت اسناد. انجام بررسی‌های لازم در اداره ثبت اسناد شهرستان برای تأیید سهمیه موجود قبل از هرگونه پرداخت. وارث از کشوری است که مالکیت ملک در ترکیه برای او ممنوع است (مانند سوریه) انحلال اجباری ملک موروثی ظرف مدت یک سال. برنامه‌ریزی پیشگیرانه برای ماترک؛ تأسیس یک شرکت ترکیه‌ای برای نگهداری دارایی یا بررسی ساختارهای جانشینی جایگزین.
در خاتمه، سیاست دولت ترکیه از جذب صرف حجم بالای سرمایه‌گذاری به سمت تشویق سرمایه‌گذاری‌های باکیفیت‌تر و دارای ارزش افزوده (مانند تغییر رویکرد از زمین‌های خالی به املاک ساخته شده) در حال تحول است. با توجه به سرعت تغییرات نظارتی و پیچیدگی فنی، به ویژه در برنامه شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، تلاش برای پیمایش این بازار بدون مشاوره حقوقی تخصصی، یک گزاره با ریسک غیرقابل قبول است که کل سرمایه‌گذاری را به خطر می‌اندازد.