Beginnen Sie mit dem türkischen Erbnachweis (mirasçılık belgesi). Er nennt die Erben und ihre Erbquoten. Steht die Immobilie noch auf den Namen der verstorbenen Person, beantragen Sie die Eintragung des Erbfalls. Wer das Haus erhält, ist eine andere Frage als die Eintragung auf die Erben.
Dieser Leitfaden erklärt den Einstieg für Immobilien in Türkiye. Er bestimmt weder Ihre persönliche Erbquote noch den Ausgang eines Gerichtsverfahrens.
1. Den Erbnachweis beschaffen
Das auch „veraset ilamı“ genannte Dokument zeigt, wer erbt und mit welcher Quote. Sie erhalten es bei einem türkischen Notar oder beim Friedensgericht für Zivilsachen (sulh hukuk mahkemesi). Ein Erbe kann den Antrag stellen; alle Erben müssen dafür nicht gemeinsam erscheinen. Kann der Notar das Dokument nicht ausstellen oder ist eine gerichtliche Prüfung nötig, führt der Weg zum Gericht.
Halten Sie Ihren Ausweis, die Personalien der verstorbenen Person und das Todesdatum bereit. Ist der Nachweis unvollständig, fehlerhaft oder streitig, lassen Sie sich rechtlich beraten, bevor Sie auf dieser Grundlage den Nachlass teilen. Der Nachweis allein weist das Haus keinem einzelnen Erben zu.
Bei Schulden oder einer möglichen Ausschlagung handeln Sie zügig. Zum Nachlass gehören nicht nur Vermögenswerte; auch Schulden sind relevant. Die allgemeine Ausschlagungsfrist beträgt drei Monate. Fristbeginn und Ausnahmen hängen vom Einzelfall ab. Bestimmte Handlungen am Nachlass können zum Verlust des Ausschlagungsrechts führen. Holen Sie vor Verkauf oder Teilung rechtlichen Rat ein. Türkisches Zivilgesetzbuch, Art.598–610.
2. Die verstorbene Person steht noch im Grundbuch
Die Erbschaft geht grundsätzlich mit dem Tod über. Der Grundbucheintrag muss jedoch auf die Erben aktualisiert werden. Dieses Verfahren heißt miras intikali, Eintragung des Erbfalls. Der Name eines verstorbenen Elternteils im Grundbuch bedeutet für sich allein nicht, dass Sie kein Erbe sind.
Die Eintragung verkauft oder teilt die Immobilie nicht. Der Antragsteller wird durch den Antrag nicht zum Alleineigentümer.
3. Was darf ein einzelner Erbe beantragen?
- Eintragung als Gesamthandseigentum (elbirliği): Ein Erbe kann die Eintragung auf sämtliche Erben in dieser Eigentumsform beantragen. Die anderen müssen für diesen Antrag nicht gemeinsam teilnehmen.
- Unmittelbare Eintragung als Bruchteilseigentum (paylı): Soll die Immobilie beim Erbfall unmittelbar entsprechend den Erbquoten als Bruchteilseigentum eingetragen werden, müssen alle Erben persönlich oder durch bevollmächtigte Vertreter teilnehmen.
- Einvernehmliche Teilung oder Verkauf der gesamten Immobilie: Beim gewöhnlichen einvernehmlichen Vorgang braucht es die wirksame Zustimmung oder bevollmächtigte Vertretung aller Berechtigten. Der Eintragungsantrag eines Erben ist keine Verkaufsvollmacht für die anderen. Gerichtliche Entscheidungen und gesetzliche Vertretung sind gesondert zu beurteilen.
Die ersten beiden Wege unterscheidet die amtliche Erklärung zur Eintragung des Erbfalls. Für landwirtschaftliche Flächen gelten besondere Regeln. Der gesonderte Weg beim Grundbuchamt mit Zustellung an die anderen Erben, den ein einzelner Erbe beantragen kann, wird unten erläutert.
Bei elbirliği gehört der Nachlass den Erben gemeinsam. Die Erbquote im Nachweis ist kein bestimmtes Grundstücksstück, das Sie allein verkaufen können. Bei paylı mülkiyet bestehen einzelne Eigentumsquoten. Ein Anteil von 1/2 gibt Ihnen keine bestimmten Zimmer oder eine festgelegte Grundstückshälfte.
Beispiel: Nehmen wir an, Ayşe und Mehmet haben laut Nachweis jeweils 1/2. Ayşe kann die Eintragung als Gesamthandseigentum auf alle Erben beantragen. Damit wird die Aufteilung „Ayşe bekommt das Haus, Mehmet das Grundstück“ nicht umgesetzt. Diese muss gesondert vereinbart und mit geeigneten Unterlagen beim Grundbuchamt vollzogen werden.
4. Unterlagen und Reihenfolge
Ordnen Sie Ihre Vorbereitung im Ablauf Meinen Vorgang finden – Erbschaft. Wenn Sie Angaben zur Immobilie und zu den Erben eingeben, sehen Sie fehlende Vorbereitungsangaben, die für Ihre Situation relevanten Dokumentenarten und die nächsten Schritte.
- Erbnachweis beschaffen. Sammeln Sie die vorhandenen Immobiliendaten: Provinz, Bezirk, Ortsteil, Block-/Parzellennummer und gegebenenfalls die selbständige Einheit. Eine alte Eigentumsurkunde kann dabei helfen.
- Eintragung des Erbfalls beantragen. Sie können über WebTapu beginnen. Ohne digitalen Zugang stehen das Grundbuchamt oder Alo 181 als Antragswege zur Verfügung. Ein zusätzlicher verpflichtender persönlicher Vorabtermin ist vor dem Antrag nicht vorgesehen. Die Schritte zur Anmeldung und Nutzung finden Sie im Tapunak-WebTapu-Leitfaden.
- Passende Unterlagen einreichen. Bereiten Sie Ausweis, Erbnachweis, bei Vertretung den Vertretungsnachweis und für Gebäude im Geltungsbereich der Pflicht-Erdbebenversicherung eine DASK-Police vor. Für ein unbebautes Grundstück wird keine DASK-Police verlangt. Ausländische Dokumente und Sonderfälle können zusätzliche Unterlagen erfordern.
- Mitteilungen zum Antrag verfolgen. Folgen Sie den Hinweisen des Amts zur Prüfung, fehlenden Unterlagen, Zahlung und Unterschrift beziehungsweise zum Termin. Online zu beginnen bedeutet nicht, dass das gesamte Verfahren aus der Ferne abgeschlossen wird.
Dass der Erbfallantrag ohne vorherigen Amtsbesuch begonnen werden kann, erklärt TKGM auf der WebTapu-Seite. Beachten Sie während der Vorbereitung auch die Steuererklärungsfrist.
5. Steuer, Grundbuchgebühr und Dienstleistungsentgelt
- Erbschaft- und Schenkungsteuer (veraset ve intikal vergisi) betrifft die Besteuerung der Erbschaft. Geerbtes Vermögen ist auch dann zu erklären, wenn sein Wert unter dem betragsmäßigen Freibetrag liegt. Sind sowohl der Todesort als auch der Aufenthaltsort des Erben in Türkiye, beträgt die allgemeine Erklärungsfrist vier Monate nach dem Todesdatum. Bei Auslandsfällen können vier, sechs oder acht Monate gelten. Eine Todeserklärung bei Verschollenheit und weitere fristbeeinflussende Umstände werden gesondert beurteilt. Warten Sie nicht auf die Teilungsvereinbarung; prüfen Sie Ihre Frist anhand der GİB-Erklärung.
- Die Grundbuchgebühr (tapu harcı) betrifft den Vorgang beim Grundbuchamt. Für die Eintragung durch Erbschaft wird keine Grundbuchgebühr erhoben. Amtlicher Tarif 2026, (4) I/3(b). Die Gebühren eines späteren Verkaufs, einer Schenkung oder Teilung richten sich nach dem jeweiligen Vorgang.
- Das Dienstleistungsentgelt (döner sermaye bedeli) ist ein gesondertes Entgelt für die Grundbuchleistung. Es wird bei der Eintragung des Erbfalls erhoben; die Höhe kann je nach aktuellem Tarif und anwendbaren Befreiungen variieren. Maßgeblich ist der für Ihren amtlichen Antrag mitgeteilte Betrag.
Die erste Eintragung des Erbfalls muss nicht auf die Steuerfestsetzung warten. Die geerbte Immobilie wird zunächst auf die Namen der Erben eingetragen, ohne die Berechnung und Festsetzung der Steuerschuld abzuwarten. Verschieben Sie diesen Antrag nicht, um die für eine spätere Übertragung vorgesehene steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung abzuwarten. Das Grundbuchamt muss das Finanzamt innerhalb von 15 Tagen nach der Eintragung benachrichtigen; Ihre Frist für die Steuererklärung läuft unabhängig davon. Gesetz Nr. 7338, Art. 19.
Ausnahme für die Erdbeben vom 6. Februar 2023: Für Vermögen von Personen, die bei diesen Erdbeben oder später an den dabei erlittenen Verletzungen starben, sind weder eine Erbschaftsteuererklärung noch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich. Ein Wohnsitz der verstorbenen Person im Erdbebengebiet ist keine Voraussetzung. GİB-Erdbebenleitfaden, §4.1.
Um die Grundbuchkosten der Eintragung zu sehen, wählen Sie im Werkzeug Gebühren und Dienstleistungsentgelt „Erbübertragung“. Die Berechnung verwendet Ihre Angaben zur Immobilie und zum Grundbuchamt; die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist darin nicht enthalten.
Für den Erbnachweis und weitere Verfahren können zusätzlich Kosten entstehen. Eine einzige feste „Erbschaftsgebühr“ wäre daher irreführend.
Ein späterer Verkauf, eine Schenkung oder Anteilsübertragung ist ein eigener Schritt. Außer bei Sonderregelungen wie der oben genannten Erdbebenausnahme muss grundsätzlich die auf die Immobilie entfallende Steuer vollständig bezahlt sein, bevor sie übertragen oder mit einem dinglichen Recht wie einer Hypothek belastet werden kann. Für die Übertragung ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erforderlich. Das Gesetz eröffnet außerdem die Möglichkeit, bei einer zulässigen Sicherheitsleistung die Übertragung eines Teils oder der gesamten Immobilie zu erlauben; Art und Voraussetzungen der Sicherheit prüft die zuständige Behörde. Gesetz Nr. 7338, Art. 19.
6. Wenn die Erben sich nicht einigen
Uneinigkeit verhindert nicht den Antrag eines einzelnen Erben auf Eintragung als elbirliği. Die Eintragung löst den Streit allerdings nicht.
Ein Erbe kann Teilung verlangen, sofern Gesetz oder Vereinbarung nicht die Fortsetzung der Gemeinschaft verlangen. Eine reale Aufteilung ist nicht immer möglich. Je nach Voraussetzungen können Verkauf und Verteilung des Erlöses in Betracht kommen. Das Gericht entscheidet über das Ergebnis.
Vor einer neuen Klage auf Teilung oder Aufhebung der Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich ein Mediationsantrag Voraussetzung. Eine Einigung ist nicht verpflichtend. Dies gilt nicht für jeden Erbstreit; am 1. September 2023 bereits anhängige Verfahren und gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. Gesetz Nr.6325, Art.18/A–18/B und Übergangsart.3.
Die Umwandlung von elbirliği in Bruchteilseigentum ist ein eigenständiges Verfahren neben Teilung oder Verkauf. Sie teilt Haus oder Grundstück nicht räumlich auf.
Umwandlung durch Zustellung beim Grundbuchamt: Ein Erbe kann auf Grundlage des Erbnachweises beim Grundbuchamt die Umwandlung von elbirliği in Bruchteilseigentum beantragen. Das Amt stellt den anderen Erben eine Mitteilung zu, damit sie Einwände vorbringen können. Die Zustellungskosten trägt der Antragsteller.
Erhebt ein Erbe innerhalb der festgelegten Frist einen Einwand oder wird festgestellt, dass eine Teilungsklage erhoben wurde, erfolgt auf diesem Zustellungsweg keine Umwandlung. Auch andere Hindernisse, etwa Unstimmigkeiten in Einträgen oder Unterlagen, sind möglich; der Antrag allein garantiert die Umwandlung nicht. Gesetz Nr. 3402, Zusatzartikel 3; TKGM-Rundschreiben 2009/6, A/3–6; Bekanntmachung 2024.
Besondere Voraussetzung für landwirtschaftliche Flächen: Diese Umwandlung bedarf der Genehmigung des Ministeriums für Landwirtschaft und Forsten. Bei älteren Erbfällen im Anwendungsbereich von Übergangsartikel 5 sind die anwendbaren Vorschriften gesondert zu prüfen; gehen Sie nicht davon aus, dass der allgemeine Grundbuchweg für jede landwirtschaftliche Fläche gleichermaßen gilt. Gesetz Nr. 5403, Art. 8/B und Übergangsart. 5.
Gerichtlicher Weg: Beantragt ein Erbe dies beim Gericht, werden die anderen zur Erhebung von Einwänden aufgefordert. Bei erfüllten Voraussetzungen kann die Umwandlung angeordnet werden. Türkisches Zivilgesetzbuch, Art.640–644.
7. Wann ändert sich der Weg?
- Acker oder landwirtschaftliche Fläche: Gesetz Nr.5403 kann besondere Regeln für Teilung und Erbübertragung vorsehen. Gehen Sie nicht davon aus, dass jeder Erbe eine eigene Parzelle erhalten kann. Grundbuchamt und zuständige Landwirtschaftsbehörde beurteilen den Vorgang.
- Ausländische Erben oder Dokumente aus dem Ausland: Bei einem Erbnachweis eines ausländischen Gerichts kommen die Bestätigung durch ein türkisches Gericht und weitere Dokumentenanforderungen hinzu. Staatsangehörigkeit und Grundstücksart können den Erwerbsweg verändern. Dass ein gewöhnlicher Antrag zum gleichen Ergebnis führt, lässt sich nicht voraussetzen.
- Minderjährige oder rechtlich beschränkte Erben, Testament oder streitige Quoten: Vertretung, Interessenkonflikte oder gerichtliche Genehmigungen können relevant sein. Die Einigung der übrigen Erben beseitigt diese Anforderungen nicht.
- Mehrere aufeinanderfolgende Todesfälle, ältere Erbfälle oder Belastungen: Jede Erbfolge, die am jeweiligen Todesdatum geltenden Regeln und eingetragene Rechte werden getrennt beurteilt. Die Erbfallregistrierung löscht Hypotheken oder Pfändungen nicht automatisch.
Was Sie jetzt tun können
- Klären Sie, ob ein Erbnachweis vorliegt, und stellen Sie das Todesdatum fest.
- Sammeln Sie vorhandene Haus-/Grundstücksdaten, Ihren Ausweis und gegebenenfalls den Vertretungsnachweis.
- Holen Sie bei Schulden, Ausschlagung oder Sonderfällen zügig rechtlichen Rat ein.
- Prüfen Sie die Steuererklärungsfrist und nutzen Sie für die gewöhnliche Eintragung einen amtlichen Antragsweg.
- Behandeln Sie die Frage, wer das Haus behält oder ob es verkauft wird, als gesonderte Teilungsentscheidung.
Amtliche Quellen
- Türkisches Zivilgesetzbuch — Erbnachweis, Ausschlagung, Erbengemeinschaft und Teilung.
- Außenministerium / Generalkonsulat Berlin — Eintragung des Erbfalls, 25. Juni 2025. Berliner Termin- und Leistungsbedingungen gelten nicht für sämtliche Ämter in Türkiye.
- TKGM — WebTapu-System.
- GİB — Erbschaft- und Schenkungsteuer, Erklärung für 2026.
- Gesetz über Mediation in Zivilstreitigkeiten.
- Gesetz über Bodenschutz und Landnutzung.
- Durchführungsgesetz Nr.4722 — Art.17, Erbrecht nach dem Todesdatum.
Die zuständigen Behörden bestimmen Unterlagen, Entgelte und rechtliche Voraussetzungen für den jeweiligen Antrag.